HCL 90/2026 Aiud adoptată

Anexa la HCL nr. 90 din 23.04.2026 MEMORIU DE PREZENTARE AFERENT PLANULUI URBANISTIC ZONAL PENTRU ELABORARE PLAN URBANISTIC ZONAL PRIVIND „CONSTRUIRE SPAȚIU COMERCIAL” Conform certificat de urbanism nr. 272 din 17.10.2025 județul Alba, municipiul Aiud BENEFICIAR LOTUS GEMA SRL PRIN CRIȘAN MARGARETA ADRESA AMPLASAMENT JUDEȚUL ALBA, LOCALITATEA AIUD, STRADA UNIRII, FN PROIECTANT DE SPECIALITATE SC BARBIERI PROIECT SRL ALBA IULIA, STRADA TRAIAN, NR. 17A, JUD. ALBA DATA 10.2025 1  Borderou general A. PARTE SCRISĂ 1. Memoriu General 2. Regulament Local de Urbanism B. PARTE DESENATĂ 1. Plan de încadrare în PUG 2. Plan de încadrare în zonă 3. Situația existentă 4. Reglementări urbanistice și unități teritoriale de referință 5. Posibilități de mobilare 6. Proprietatea asupra terenurilor 7. Rețele edilitare 2  Cuprinsul memoriului de prezentare 1. Introducere 1.1. Date de recunoaștere a documentației. 1.2. Obiectul lucrării. 1.3. Surse documentare. 2. Stadiul actual al dezvoltării 2.1. Evoluția zonei. 2.2. Încadrare în localitate. 2.3. Elemente ale cadrului natural. 2.4. Circulația. 2.5. Ocuparea terenurilor. 2.6. Echipare edilitară. 2.7. Probleme de mediu. 2.8. Opțiuni ale populației. 3. Propuneri de dezvoltare urbanistică 3.1. Concluzii ale studiilor de fundamentare. 3.2. Prevederi ale Planului Urbanistic General. 3.3. Valorificarea cadrului natural. 3.4. Modernizarea circulației. 3.5. Zonificarea funcțională – reglementări, bilanț teritorial, indici urbanistici. 3.6. Dezvoltarea echipării edilitare. 3.7. Protecția mediului. 3.8. Obiective de utilitate publică. 3.9. Cadru legal. 4. Concluzii, măsuri în continuare 5. Plan de acțiune 3 S.C. BARBIERI PROIECT S.R.L. Str. Traian , nr.17 A 510 109, Alba Iulia, jud. Alba J01/567/2005 CUI 17574610 Tel/fax : (+40)258 811 500 Tel: (+40)744 633 713 E-MAIL: [email protected] 1.1. Date de recunoaștere a documentației Proiect nr. 32 / 2025 DENUMIREA LUCRĂRII: ELABORARE PLAN URBANISTIC ZONAL PRIVIND „CONSTRUIRE SPAȚIU COMERCIAL” FAZA DE PROIECTARE: Plan Urbanistic Zonal: documentare, fundamentare, propuneri, reglementări SPECIALITATEA: URBANISM AMPLASAMENT: județul Alba, localitatea Aiud, strada Unirii, nr. FN BENEFICIAR: LOTUS GEMA SRL prin CRIȘAN MARGARETA adresa de contact: județul Alba, localitatea Aiud, str. Mărășești, nr. 72 PROIECTANT GENERAL: S.C. BARBIERI PROIECT S.R.L. ȘEF PROIECT: arh. [persoană fizică] cu drept de semnătură RUR URBANISM: arh. [persoană fizică] ing. Gabriela Dumitrache DESENAT: ing. Gabriela Dumitrache DATA ELABORĂRII: octombrie 2025 4 1.2. OBIECTUL LUCRĂRII Solicitări ale temei-program În temeiul prevederilor legale din domeniul urbanismului, respectiv Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, ce completează cadrul legal pentru desfășurarea actului de gestionare a teritoriului, cât și legea 50/1991, republicată, autorizarea lucrărilor de construcții se face în baza unor documentații de urbanism aprobate (PUG, PUZ, PUD). Elaborarea prezentului Plan Urbanistic Zonal presupune o analiză complexă şi în perspectivă a problemelor urbanistice ale zonei, având în vedere prevederile temei de proiectare întocmite cu beneficiarul lucrării. Obiectul lucrării este elaborarea soluţiei urbanistice pentru ELABORARE PLAN URBANISTIC ZONAL PRIVIND „CONSTRUIRE SPAȚIU COMERCIAL”. Amplasamentul pentru care este necesară elaborarea PUZ-ului este format din două parcele și anume: C.F. nr. 73431 Aiud nr. top. 73431, S=17mp și C.F. nr. 75659 Aiud, nr. top. 399/2/1/a/2/2/3/1/1, S=60mp care se propun spre unificare rezultând o suprafaţă totală de 77 mp, pentru construirea unui spațiu comercial. Conform extraselor de carte funciară anexat la tema de proiectare (CF nr. 73431 Aiud, CF nr. 75659 Aiud ), terenul are categoria de folosință: 1. CF nr. 73431 Aiud:  “curți-construcții”, intravilan – S = 17 mp, 2. CF nr. 75659 Aiud, nr. top. 399/2/1/a/2/2/3/1/1:  “altele”, intravilan – S = 60 mp, proprietar MUNICIPIUL AIUD DOMENIUL PRIVAT, Întabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuală 1/1, cota inițială 1/1, cu drept de CONCESIUNE pe 49 de ani în favoarea LOTUS GEMA S.R.L, CIF: 1763833. Se vor stabili obiectivele, acțiunile, prioritățile, regulamentul local de urbanism – permisiuni/ restricții, necesar a fi aplicate în utilizarea terenurilor, conformarea construcțiilor din zona studiată. În baza analizei situației existente, a prevederilor PUZ, a necesităților actuale de reorientare economică, a concluziilor studiilor de fundamentare și a opiniilor inițiatorilor, în conținutul PUZ se vor trata următoarele categorii generale de probleme: - Organizarea urbanistic-arhitecturală, în funcție de caracteristicile structurii parcelare și indicatorillor urbanistici (regim de înălțime, alinierea construcțiilor, POT, CUT etc.) - Rezolvarea accesului carosabil și pietonal pe loturi - Dezvoltarea infrastructurii edilitare - Statutul juridic și circulația terenurilor - Delimitarea și protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebită (dacă există) - Măsuri de delimitare, până la eliminarea unor riscuri naturale și antropice (dacă există) - Menționarea obiectivelor de utilitate publică - Măsuri de protecție a mediului -Reglementări specifice detaliate, permisiuni/restricții, incluse în Regulamentul Local de Urbanism aferent PUZ Documentația se va redacta pe suport topografic și cadastral, actualizat și cu concluziile investigațiilor de specialitate. Se vor corela reglementările propuse cu cele din PUG aprobat și cu concluziile investigațiilor de specialitate. S-a elaborat si prezentat in C.T.A.T.U. Studiul de oportunitate pentru „ELABORARE DOCUMENTAȚIE PUZ PENTRU CONSTRUIRE SPAȚIU COMERCIAL” situat din punct de vedere funcțional în zonă de locuinte colective notată cu UTR - TL1 (aferenta funcțiunilor de locuințe colective) pentru care Primăria Municipiului Aiud a emis Avizul de Oportunitate. 5  Prevederi ale programului de dezvoltare a localitatii, pentru zona studiată Prin prezentul Plan Urbanistic Zonal se propune:  schimbarea destinatiei terenului din zona teren „curți construcții”, „altele” în teren construibil  stabilirea limitelor edificabilului;  stabilirea conditiilor de amplasare, dimensionare si conformare a constructiilor;  stabilirea indicatorilor urbanistici ai investitiei propuse  dezvoltarea infrastructurii edilitare; prezentarea statutul juridic si circulatia terenurilor. 1.3. SURSE DE DOCUMENTARE – Certificat de urbanism nr. 272 din 17.10.2025 – Aviz de Oportunitate nr. 7 din 03.11.2025 – Extrase de carte funciară: CF nr. 75659 Aiud, CF nr. 73431 Aiud. Lista studiilor si proiectelor elaborate anterior P.U.Z • Plan Urbanistic General al Municipiului, aprobat prin H.C.L. nr. 198/1999, cu termenul de valabilitate prelungit până la 31.12.2026, conform HCL nr. 270/23.11.2023. • Alte planuri urbanistice zonale si de detaliu din amplasamente vecine La elaborarea documentației s-a ținut cont de prevederile următoarelor documente:  Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul cadru al P.U.Z., indicativ GM-010-2000, aprobat prin Ordinul M.L.P.A.T. nr. 176/N/16.08.2000.  Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu completările și modificările ulterioare.  Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată cu modificările și completările ulterioare. Lista studiilor de fundamentare intocmite concomitent cu P.U.Z. - Studiul geotehnic - Ridicare topografică a terenului studiat 2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTARII 2.1. EVOLUTIA ZONEI Date privind evoluția zonei În prezent, terenul este liber de construcții, fiind situat în intravilan, fiind utilizat ca teren curți construcții, conform categoriei de folosință din extrasele de Carte Funciară. Terenul studiat se află în intravilanul municipiului Aiud, în partea de sud-vest a localității, fiind situat conform PUG în zona de locuințe colective TL1. Potențial de dezvoltare Tema-program impusă de beneficiar are ca obiectiv unificarea celor două parcele rezultând o suprafaţă totală de 77 mp, pe care se propune construirea unui spațiu comercial ce va funcționa ca magazin de mărfuri industriale. În zonă, mai sunt obiective asemănătoare, astfel încât în caracterul arhitecural al zonei. Propunerea de față vine să completeze funcțional și să reglementeze din punct de vedere urbanistic zona. Cadrul natural și poziția în teritoriu a noii dezvoltări sunt favorabile unei dezvoltări de tipul celei conturate prin prezentul proiect. 6  2.2. INCADRAREA IN LOCALITATE Poziția zonei față de intravilanul localității Din punct de vedere teritorial și administrativ, terenul studiat este amplasat în intravilanul localității Aiud (conform certificatului de urbanism, a Planului Urbanistic General și extraselor de carte funciară), în partea de sud-vest al teritoriului administrativ al localității Aiud. Ca poziție față de localitatea Aiud, terenul este situat în intravilan, având ca vecinătăți definite următoarele limite:  la nord – proprietate privată;  la sud – domeniul public - strada Unirii;  la vest – proprietate privată (CF. nr. 70752);  la est – domeniul public – platformă ecologică colectare deșeuri menajere. Relaționarea zonei cu localitatea, sub aspectul pozitiei, accesibilitatii, cooperarii in domeniul edilitar, servirea cu instititutii de interes general, etc. Relația terenului cu localitatea Aiud se realizează majoritar prin intermediul străzii Unirii, se unde prin intermediul unui trotuar se accede direct în incinta imobilului. 2.3. ELEMENTE ALE CADRULUI NATURAL Elemente ale cadrului natural ce pot interveni în modul de organizare urbanistică, relieful, rețeaua hidrografică, clima, condiții geotehnice, riscuri naturale Zona studiata este un platou cu o declivitate insesizabila. Conform normativului NP 074/2014 “Normativ privind documentațiile geotehnice pentru construcții”, amplasamentul studiat se incadreaza in categoria geotehnica 1, cu risc geotehnic scazut - punctaj 9. Condițiile geotehnice și geomecanice: - adancimea maxima de inghet: 80-90cm, conform normativului normativul NP 112-2014, privind „Proiectarea fundațiilor de suprafață”. Cota de fundare se recomandă de la 1m pană la 2m - presiunea convențională este de : Pconv de baza = 290kPa; - Conform reglementării tehnice ”Cod de proiectare seismică - Partea 1 - Prevederi de proiectare pentru clădiri” indicativ P 100-1/2013, amplasamentul se situează în zona seismică caracterizată de accelerația terenului ag=0,15g și perioada de colt Tc=0.7sec. Date suplimentare referitoare la caracteristicile geotehnice ale amplasamentului sunt descrise în Studiul Geotehnic anexat, întocmit de S.C. GEO GOLD TEAM S.R.L. 2.4. CIRCULATIA Aspecte critice privind desfășurarea, în cadrul zonei, a circulației rutiere, feroviare, navale, aeriene – după caz. Relația terenului cu localitatea Aiud se realizează majoritar prin intermediul străzii Unirii, se unde prin intermediul unui trotuar se accede direct în incinta imobilului. Accesul la imobil se realizează direct din strada Unirii prin intermediul trotuarului adiacent acesteia și a unei alei de acces pietonal. Apele meteorice de pe suprafeţele circulabile exterioare vor fi colectate prin intermediul unei reţele de canalizare a apelor pluviale. Scurgerea apelor pluviale de pe suprafețele carosabile și de pe trotuare se va face către spațiile verzi. Capacități de transport greutati, influenta circulatiei, incomodari intre tipurile de circulatie, precum si dintre acestea si alte functiuni ale zonei, necesitati de modernizare a traseelor existente si de realizare a unor artere noi, capacitati si trasee ale transportului in comun, intersectii cu probleme, prioritati In zona, predominant este transportul rutier. 7 2.5 OCUPAREA TERENURILOR Principalele caracteristici ale functiunilor ce ocupa zona studiata  Categorie de folosință a terenului studiat: “curți construcții” și “altele”  Categorie de folosință a terenurilor din zona: “curți construcții”, “drum”și “spații verzi”. Terenul propriu-zis pentru care se elaborează PUZ are categoria de folosință “curți construcții” și “altele”, fiind liber de construcții sau alte amenajări complexe. Suprafața totală a terenului pentru care s-a realizat PUZ – 77 mp. Relaționări între funcțiuni Conform P.U.G., in zona predomina constructii de locuințe colective.  Funcțiunile propuse prin prezentul PUZ se vor integra foarte bine în caracterul zonei, unele fiind similare, iar altele complementare acesteia. Gradul de ocupare a zonei cu fond construit  zona este intens construită deoarece este în curs de dezvoltare.  Suprafața mare de teren neconstruit duce momentan, la un procent mic de ocupare a terenului, si implicit la potential de dezvoltare imobiliara. Aspecte calitative ale fondului construit - Zona are un potențial dezvoltat în ceea ce privește teritoriul construibil, și este favorizat și de existența căilor de acces în zonă și de existența rețelelor edilitare, majore. Asigurarea cu servicii a zonei in corelare cu zonele vecine  Deservirea cu servicii de interes public/general care ar putea fi necesare pentru desfășurarea activității este asigurată de centrul localității Aiud (distanță de aproximativ 3 km). Asigurarea cu spații verzi  Spațiile verzi se vor amenaja în fața construcței în zona unde vor fi amenajate și parcajele care vor fi flancate cu zone verzi. Existența unor riscuri naturale în zona studiată sau în zonele vecine Nu există riscuri naturale în zona studiată și nici în zonele vecine care să afecteze teritoriul. Principalele disfunctionalități  Principalele disfunctionalități sunt în domeniul căilor de comunicație rutieră care ar trebuie modernizare, în schimb există retele edilitare în zona studiată. 2.6 ECHIPAREA EDILITARA Stadiul echipării edilitare a zonei în corelare cu infrastructura localității Stadiul echipării edilitare a zonei, în corelare cu infrastructura localității (debite și rețele de distribuție apă potabilă, rețele de canalizare, rețele de transport energie electrică, rețele de telecomunicație, surse și rețele alimentare cu căldură, posibilități de alimentare cu gaze natural – după caz). Din punct de vedere al accesului la rețelele tehnico-edilitare, din datele disponibile administrației în acest moment, în zonă există rețele edilitare, rețeaua de apă și canalizare fiind în prezent pe strada Unirii cu posibilitate de extindere până la amplasament. 2.7 PROBLEME DE MEDIU Zona nu prezintă poluare, fiind un teren optim pentru amplasarea spațiului comercial. Relația cadrul natural - cadrul construit Este una satisfăcătoare, deoarece în zonă nu sunt prezente surse semnificative de poluare a mediului, 8 terenul având folosința în trecut, în principal de teren arabil. Factorii de poluare a mediului natural sunt cei generați de traficul auto de pe caile rutiere invecinate. Se vor respecta recomandarile studiului geotehnic, care detaliaza natura terenului si evidentiaza conditiile geotehnice de fundare pentru constructii. Concluziile si recomandarile studiului geotehnic vor genera solutii pentru determinarea adancimii de fundare in functie de presiunea conventionala si de ceilalti coeficienti rezultati din buletinele anexate studiului. Evidentierea riscurilor naturale si antropice - nu este cazul Marcarea punctelor si traseelor din sistemul cailor de comunicatii si din categoriile echiparii tehnico edilitare, ce prezinta riscuri in zona În zona studiată, sunt prezente rețele de energie electrica, apă-canal, telefonie, gaz. Traseul acestora este evidentiat pe planșa de reglementari edilitare si reglementari urbanistice. Evidentierea valorilor de patrimoniu ce necesita protectie Nu sunt prezente valori de patrimoniu pe terenul studiat. Evidentierea potentialului balnear si turistic – dupa caz - nu este cazul 2.8. OPȚIUNI ALE POPULATIEI Puncte de vedere ale populației Documentația va fi suspusă consultării populației conform prevederilor ordinului 2701/2010 unde populația poate să-și exprime eventualele observații/comentarii cu privire la realizarea proiectului propus. Punct de vedere al elaboratorului documentatiei privind solicitarile beneficiarului si felul cum urmeaza a fi solutionate acestea in cadrul PUZ. Prin tema de proiectare se propune construrea unui spațiu comercial cu nivel de înălțime P. După finalizarea lucrărilor, imobilul respectiv va funcționa ca magazin de mărfuri industriale. Compartimentarea interioară va fi detaliată în faza DTAC a proiectului. Terenul în suprafață totală de 77 mp, are aliniament la drumul locale (strada Unirii). Prin PUZ se menține aceeași funcțiune din PUG. 3. PROPUNERI DEZVOLTARE URBANISTICĂ 3.1. CONCLUZII ALE STUDIILOR DE FUNDAMENTARE Ridicarea topografică la scara 1:1000 a determinat cunoașterea precisă a planimetriei, indicând un teren perfect plat. Concluziile Studiului Geotehnic indică faptul ca amplasamentul studiat este plat si nu prezintă probleme legate de stabilitatea generala sau locala, si nu necesita îmbunatatiri sau consolidari. 3.2. PREVEDERI ALE PLANULUI URBANISTIC GENERAL Conform P.U.G.-ului aprobat al Municipiului Aiud, terenul studiat este amplasat în partea de sud- vest a intravilanului localității Aiud, fiind încadrat în P.U.G. în zona de locuințe colective, TL1. 3.3. VALORIFICAREA CADRULUI NATURAL Relaționarea cu formele de relief și cadrul natural Zona studiată beneficiază de un cadru natural favorabil, de un teren relativ plan, fără interdicții, cu repercursiuni asupra valorificării cadrului natural. Pe teren nu există plantații înalte care să pună 9 problema menținerii acestora. Prin sistematizarea zonei se urmărește integrarea propunerii în cadrul existent cu preluarea dezvoltărilor adiacente. 3.4. MODERNIZAREA CIRCULAȚIEI Organizarea circulației rutiere Accesul principal în zona studiată prin P.U.Z. se face din strada Unirii. Prin prezentul P.U.Z. nu se modifică reglementările urbanistice anterioare referitoare la căile de circulație existente. Lucrările se vor executa doar în interiorul incintei studiate, fără să afecteze proprietățile din imediata vecinătate. Apele meteorice de pe suprafeţele circulabile exterioare vor fi colectate prin intermediul unei reţele de canalizare a apelor pluviale. Scurgerea apelor pluviale de pe suprafețele carosabile și de pe trotuare se va face către spațiile verzi. Organizarea circulației pietona [...]