HCL 180/2010 Slatina adoptată

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI SLATINA str. M. Kogălniceanu nr. 1, Slatina, Olt, 230080, tel. 0249/439377; 439233 fax: 0249/439336 Nr. 180 /28.07.2010 HOTĂRÂRE Referitor la: însuşirea raportului de evaluare a unor mijloace fixe ce aparțin domeniului public al municipiului Slatina, concesionate către S.C. PRIMA PIAȚĂ 2000 S.A. CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI SLATINA, întrunit în şedinţa extraordinară din 28.07.2010 Având în vedere: - referatul nr. 18683 / 17.12.2009 al Direcţiei Administrarea Domeniului Public şi Privat; - raportul de evaluare, a unor mijloace fixe ce aparțin domeniului Public al municipiului „Slatina, concesionate către S.C. Prima Piaţă 2000 S.A., întocmit de S.C. QUPRO CONSULT S.R.L. „raiova; -prevederile art. 2 din O.U.G. nr. 81/2003 privind reevaluarea şi amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituţiilor publice, completat prin O.U.G. nr. 103/2007- avizul Comisiilor de specialitate din cadrul Consiliului Local al Municipiului Slatina. In conformitate cu dispoziţiile art. 36 (2), lit."c" coroborat cu art. 45(3) din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, republicată. HOTĂRĂȘTE : Art. 1. - Se însuşeşte raportul de evaluare întocmit de persoana autorizată S.C. QUPRO CONSULT S.R.L. Craiova, anexat la prezenta hotărâre, a unor mijloace fixe ce aparțin domeniului public al municipiului Slatina, concesionate către S.C. Prima Piaţă 2000 S.A, după cum urmează: - Clădire Piaţa Ecaterina Teodoroiu 1.017.000 lei - Birou Piaţa Basarabi 10.600 lei - Grup sanitar Piaţa Basarabi 6.100 lei fa) - Clădire administrativă Piaţa Fraţii Buzeşti 78.000 lei - Hală policarbonat bazar Piaţa Fraţii Buzeşt 173.000 lei Module tip boutique Piaţa Frații Buzești 101.000 lei - Copertină metalică Piața Zahana 207.000 lei - Clădire bazar Piața Zahana 307.000 lei - Birouri Piața Zahana (6 birouri) 222.000 lei. Art. 2. - Valorile mijloacelor fixe stabilite în urma reevaluării potrivit raportului de evaluare însuşit la art. | din prezenta hotărâre, vor fi înregistrate ca atare în evidențele contabilitate. Art. 3. Prezenta hotărâre se comunică la: - Instituţia Prefectului Judeţului Olt; - Primarul Municipiului Slatina; - Direcţia Administrarea eniului Public şi Privat; - S.C. PRIMA PIAȚĂ 2000 S. A cu sediul în Slatina, Aleea Macului, jud. Olt tru legalitate , unicipiului Slatina, ai lon IDITA Preşedinte de şedinţă - Bulean e REEVALUARE bunuri imobile, SLATINA BENEFICIAR SC PRIMA PIATA 2000 SA î 1.1. Pagina de tiltu DATA EVALUARII: 22.10.2009 OBIECTUL RAPORTULUI: REEVALUARE MIJLOACE FIXE - CLADIRE PIATA ECATERINA TEODOROIU - BIROU PIATA BASARABI - GRUP SANITAR PIATA BASARABI - CLADIRE ADMINISTRATIVA PIATA FRATII BUZESTI - HALA POLICARBONAT BAZAR PIATA FRATII BUZESTI - MODULE TIP BOUTIQUE PIATA FRATII BUZESTI - COPERTINA METALICA PIATA ZAHANA - CLADIRE BAZAR PIATA ZAHANA - BIROURI PITA ZAHANA (6 BIROURI) PROPRIETAR: CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI SLATINA VALORI ESTIMATE (lei): 1 Cladire Piata Ecaterina Teodoroiu 1.017.000 w/ 2 Birou Piata Basarabi 10.600 3 Grup sanitar Piata Basarabi 6.100 4 Cladire administrativa Piata Fratii Buzesti 78.000 - 5 Hala policarbonat bazar Piata Fratii Buzesti 173.000 : 6 Module tip boutique Piata Fratii Buzesti 101.000 7 Copertina metalica Piata Zahana 207.000 8 Cladire bazar Piata Zahana 307.000 9 Birouri Piata Zahana (6 birouri) 222.000 DESTINATAR: SC PRIMA PIATA 2000 S.A. EXECUTANT: SC QUPRO CONSULT SRL &, 0035 Y ) DATE DE IDENTIFICARE: Coe di SEDIUL: CRAIOVA, STR. V. MARACINEANU, NR. 6, BL. G11, AP. 13, JUD. DOLJ TELEFON CONTACT: 0723/202689 0251/412636 EVALUATOR: ING. ELENA-LUMINITA RAU DATA EVALUARII: 22.10.2009 SC QUPRO CONSULT SRL REEVALUARE bunuri imobile, SLATINA BENEFICIAR SC PRIMA PIATA 2000 SA LA) [Pa] teaser 1.2. Cuprins 1. INTRODUCERE 1.1: Pagina de titlu pag. _ 2 1:2; Cuprins pag. 3 1.3. Sinteza raportului de evaluare, Rezumat si concluzii pag. 4 1.4. Certificarea evaluatorului pag. 8 1.5. Ipoteze speciale si conditii limitative pag. _9 1.6. Clauza de nepublicare pag. 10 147; Limitele acceptarii responsabilitatii pag. 10 2, ANALIZA PIETEI IMOBILIARE PA) | Consideratii economice generale pag. 11 | 2.2; Consideratii asupra pietei imobiliare pag. 12 5 2.3. Definirea pietei locale pag. 12 2.4. Situatia cererii si ofertei. Concluzii. pag. 12 2,5 Sursele de informatii pag, 3 3. PREZENTAREA DATELOR 3.1. Date generale: identificarea proprietatii analizate pag. 14 si a beneficiarului raportului 3.2, Situatia juridica: Dreptul de proprietate pag. 14 3.3. Descrierea zonei, pag. 14 Localizarea proprietatii si vecinatatile 3.4. Descrierea constructiilor pag. 16 4. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 4.1. Metode de evaluare pag. 22 pa 4.1.1. Abordarea prin costuri pag. 23 4.1.2. Abordarea prin comparatii pag. 36 4.1.3. Abordarea pe baza de venituri pag. 36 4.2. Reconcilierea valorilor. pag. 42 Opinia si concluziile evaluatorului 5. ANEXE Fotoorafii imobil Documente Date de Piata 3 DATA EVALUARII: 22.10.2009 SC QUPRO CONSULT SRL REEVALUARE bunuri imobile, SLATINA BENEFICIAR SC PRIMA PIATA 2000 SA 1.3. Sinteza raportului de evaluare: Rezumat si concluzii Data evaluarii - 22.10.2009; - Data inspectiei 22.10.2009; Mentionam ca data evaluarii este 22.10.2009 (data la care sunt valabile valorile estimate si la care suni valabile datele de piata utilizate). Proprietatile de evaluat sunt constructii situate in patru dintre piatele Municipiului Slatina: Piata Ecaterina Teodoroiu, Piata Basarabi, Piata Fratii Buzesti si Piata Zahana. Date de identificare a proprietatilor: 1) imobil situat în Slatina, Piata Ecaterina Teodoroiu, compus din: - constructie cu regim de înălțime parter, cu destinatia amenajare standuri vanzare produse alimentare si nealimentare piata, avand Sc = 1360 mp. 2) imobile situate în Slatina, Piata Basarabi, constand in: - constructie cu regim de înălțime parter, cu destinatia birou, avand Sc = 30 mp; - constructie cu regim de înălțime parter, cu destinatia Grup sanitar, avand Sc = 12 mp. 3) imobile situate în Slatina, Piata Fratii Buzesti, constand în: - constructie cu regim de inaltime parter, cu destinatia Cladire administrativa, avand Sc = 120 mp; - constructie cu regim de inaltime parter, cu destinatia Bazar, avand Sc = 380 mp; - grup de 7 chioscuri tip, cu regim de inaltime parter, cu destinatia spatii comerciale, avand Sc totala = 65 mp; 4) imobile situate în Slatina, Piata Zahana, constand in: - constructie cu regim de inaltime parter, cu destinatia amenajare standuri vanzare produse alimentare si nealimentare piata, avand Sc = 2060 mp; - constructie cu regim de inaltime parter, cu destinatia Bazar, avand Sc = 1200 mp; - etaj cladire, in constructie cu regim de inaltime P+1, cu destinatia birouri, avand Sc = 370 mp; Proprietar: CONSILIUL LOCAL SLATINA; Concluziile analizei de piata: Concluzia ce se desprinde din analiza pietei imobiliare, atat la nivelul municipiului Slatina, cat si la nivelul zonei analizate, este ca piata acestor imobile este o piata in declin, regresul economic inregistrat in ultimul an cat si expansiunea Supermarketurilor reducand cererea pentru spatii comerciale amenajate minimal, situate in piete. Obiectul prezentului raport este proprietatea imobiliara mai sus mentionata; Scopul este stabilirea valorii de impozitare a mijloacelor fixe; Utilizarea evaluarii este stabilirea valorii de impozitare a mijloacelor fixe; Raportul de evaluare va fi utiliza! numai in scopul mentionat anterior si numai de catre destinatarul acestuia. Tipul de valoare estimata si definitia valorii Standardul International de Aplicatie in Evaluare IVA 1 - Evaluarea pentru raporiarea financiara prevede estimarea valorii juste a proprietatilor imobiliare. ” Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat sau o datorie decontata, de buna voie, între doua parti aflate în cunostinta de cauza, în cadrul unei tranzactii cu pretul determinat obiectiv." (conform standardului international de contabilitate ZA 16, paragraful 6). In conditiile in care se poate demonstra ca exista o piata activa pentru proprietatile analizate, valoarea justa este similara cu valoarea de piata. Valoarea de piata a proprietatii imobiliare este 4 DATA EVALUARII: 22.10.2009 SC QUPRO CONSULT SRL — REEVALUARE bunuri imobile, SLATINA BENEFICIAR SC PRIMA PIATA 2000 SA intotdeauna estimata in concordanta cu Standardul International de Evaluare IVSI - Valoarea de piata - baza de evaluare. - < Estimarea valorii de piata este prezentata in Standardul International de Evaluare IVS1 "Valoare de piata - baza de evaluare". Obiectivul acestui Standard este de a oferi o definitie uzuala a valorii de piata si explica criteriile generale referitoare la aceasta definitie si la aplicarea ei in evaluarea proprietatii, atunci cand scopul si utilizarea propusa a evaluarii cer estimarea valorii de piata. „Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere,, (conform standardului international IVS 1). Deci, informatiile de piata, prin aplicarea, in principal, a principiului substitutiei si utilizarea uneia sau mai multor abordari in evaluare, ne conduc, in mod normal, la valoarea de piata. Valoarea justa nu este in mod necesar sinonima cu valoarea de piata. Valoarea justa este o notiune mai larga decat valoarea de piata. Valoarea justa inseamna “corect” sau rezonabil din punct de vedere al intereselor. Ea reprezinta valoarea care este perceputa de toata lumea fara ca bunul sa fie pe piata, o valoare cu care piata ar fi de acord fara ca bunul sa fie vandut pe piata. Apare o notiune care nu mai este verificata de piata, ci este verificata de exploatarea, de folosirea bunului respectiv, valoarea justa este legata de utilitate. Daca valoarea de piata este justificata de pret, de tranzactia de piata, valoarea justa este justificata de piata si de utilitate. Intocmirea raportarilor financiare are la baza premise ca intreprinderea va continua sa functioneze in viitorul previzibil. Situatiile financiare trebuie intocmite pe baza principiului continuitatii activitatii, cu exceptia cazului in care conducerea fie intentioneaza sa lichideze entitatea sau sa inceteze activitatea, fie nu are o alta alternativa (IAS 1, paragraful 23). Acest principiu sta la baza aplicarii valorii juste pentru imobilizarile corporale, cu exceptia cazurilor in care este evident ca exista fie intentia de a ceda un anumit activ, fie aceasta optiune de cedare trebuie luata in considerare, de exemplu in urma unui test de depreciere. Conform IVA 1, Evaluare pentru raportarea financiara/Aplicare, „atunci cand o entitate adopta optiunea de reevaluare pe baza valorii juste”, conform LAS 16, activele sunt incluse in bilantul contabil la valoarea justa, dupa cum urmeaza : a) „Valoarea justa a terenurilor si cladirilor este determinata in general dupa datele de evidenta de pe piata, printr-o evaluare efectuata de evaluatori profesionisti calificati in evaluare. Valoarea justa a elementelor de imobilizari corporale este in general valoarea lor de piata determinata prin evaluare”, (IAS 16, paragraful 32). b) „Daca nu exista date de piata privind valoarea justa, din cauza naturii specializate a elementului de imobilizari corporale, iar elementul se vinde rar, cu exceptia cazului in care reprezinta o parte a unei activitati continue, o entitatea poate avea nevoie sa estimeze valoarea justa, prin utilizarea unei abordari pe baza de venit sau prin costul de inlocuire net” (LAS 16, paragraful 33). Evaluarea pentru raportarea financiara trebuie sa respecte unul din principiile contabilitatii si anume continuitatea activitatii, daca activul respectiv este in exploatare (nu in afara exploatarii), atunci cea mai buna utilizare este cea existenta. In raportarea financiara, pentru determinarea valorii juste a activelor specializate, costul de inlocuire net este o metoda acceptabila. Conform recomandarilor ANEVAR, valoarea justa a proprietatilor cu piata limitata si specializate reprezinta minimul dintre CIN si valoarea contabila actualizata. DATA EVALUARII: 22.10.2009 SC QUPRO CONSULT SRL REEVALUARE bunuri imobile, SLATINA BENEFICIAR SC PRIMA PIATA 2000 SA Metodologia costului de inlocuire net este aplicabila daca avem asigurarea ca aceasta entitate va functiona, in continuare, la parametrii existenti. - Abordarea prin cost inseamna estimarea costului de inlocuire si estimarea obligatorie a tuturor formelor de depreciere. Pentru active nespecializate, valoarea justa reprezinta minimul dintre valoarea recuperabila si valoarea contabila actualizata. Valoarea recuperabila reprezinta maximul dintre valoarea de utilizare si pretul net de vanzare (valoarea de piata din care se scad costurile aferente vanzarii). Conform normelor mai sus mentionate, metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internationale de evaluare, singurele abordari recomandate si permise in evaluare sunt: - abordarea pe baza de costuri; - abordarea pe baza de comparatii; - abordarea pe baza de venit. Cele trei abordari mai sus mentionate pot fi utilizate de catre evaluatori in functie de adecvarea acestora. Normele impun utilizarea a cel putin doua din cele trei abordari, iar valoarea este rezultata in urma unui proces de reconciliere a rezultatelor. Constatari importante la data inspectiei Imobilul din Piata Ecaterina Teodoroiu este situat într-un cartier rezidential din zona de est a orasului, este o constructie noua (construita in 2008 si receptionata in 2009), in stare buna, bransata la energie electrica, apa si canalizare, amenajata si compartimentata pentru comercializarea de produse alimentare si nealimentare. Imobilele situate în Piata Basarabi (Piata aferenta cartierului Progresu) sunt doua constructii, cu destinațiile birou si grup sanitar, cu data PIF in anii '70. Biroul este bransat doar la energie electrica, iar grupul sanitar este bransat si la apa si canalizare. Ambele sunt in stare proasta, necesita lucrari de consolidare si refacere a finisajelor si instalatiilor. Imobilele situate în Piata Fratii Buzesti (Piata orasului vechi, din zona de vest a Municipiului Slatina) sunt doua construcții vechi si un grup de 7 chioscuri noi. Cladirile vechi au ca data PIF anii '70 si sunt în stare slaba, cu finisaje minimale. Necesita renovari si refaceri ale tamplariei si finisajelor. Chioscurile tip boutique sunt noi (circa 2 ani) si in stare buna. Bransamentele la utilitati vizeaza doar energia electrica si gazul pentru cladirea administrativa. Imobilele situate in Piata Zahana (cea mai importanta Piata a orasului), sunt constructii vechi, au ca data PIF anii '70. Copertina are structura si inchiderile, in stare avansat de uzura, insa acoperisul este refacut in ultimii $ ani. De asemeni sunt realizate in ultimii ani si amenajari ale spatiilor de vanzare produse din carne si lactate. Cladirea bazarului are ca data PIF anii '70 si reparatii si refaceri acoperis in urma cu circa 5 ani. Necesita refaceri ale tamplariei, inchiderilor si instalatiilor. Birourile au aproximativ aceeasi vechime cu restul constructiilor, sunt in acest moment in renovare. Circa o treime din suprafata este in stare buna, restul necesita refacerea finisajelor si instalatiilor. Valorile estimate sunt: Metoda Nr. | Denumire cladire Metoda capitalizarii Valoare Crt costurilor veniturilor Recomandata 1_| Cladire Piata Ecaterina Teodoroiu 1.068.100 1.017.000 1.017.000 2 | Birou Piata Basarabi 10.600 - 10.600 3 | Grup sanitar Piata Basarabi 6.100 - 6.100 4 | Cladire administrativa Piata Fratii Buzesti 87.800 78.000 78.000 Hala policarbonat bazar Piata Fratii 5 | Buzesti 81.800 173.000 173.000 DATȚA EVALUARII : 22.10.2002 SC QUPRO CONSULT SRL L II] i IV) fo od [PY 0 | | Pee E ee a i REEVALUARE bunuri imobile, SLATINA BENEFICIAR SC PRIMA PIATA 2000 SA 6 | Module tip boutique Piata Fratii Buzesti 65.500 101.000 101.000 7 | Copertina metalica Piata Zahana J 293.800 207.000 207.000 e 8 | Cladire bazar Piata Zahana 228.300 307.000 307.000 9 | Birouri Piata Zahana (6 birouri) 358.400 222.000 222.000 Avand in vedere scopul evaluarii, valoarea a fost estimata considerand proprietatea in utilizarea sa actuala. Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport. Justificarea valorii alese: Abordarea pe baza de venit a fost considerata metoda de baza deoarece este adecvata majoritatii imobilelor, deoarece acestea sunt imobile generatoare de venituri. Metoda costurilor este adecvată imobilului din Piata Ecaterina Teodoroiu si chioscurilor din Piata Fratii buzesti, care sunt ni si celor din Piata Basarabi care au functiuni auxiliare desfasurarii activitatii comerciale si nu este adecvata pentru restul imobilelor care sunt in majoritate vechi, au suferit reparatii pe parcurs, mai mult cu caracter de intretinere si estimarea uzurilor si deprecierilor este dificila. Mentionam ca pentru imobilele din Piata Basarabi care nu pot avea aklte utilizari decat cele destinate si nici nu au piata, s-a utilizat singura metoda posibil de utilizat si anume Metoda costurilor. DATA EVALUARII: 22.10.2009 SC QUPRO CONSULT SRL REEVALUARE bunuri imobile, SLATINA BENEFICIAR SC PRIMA PIATA 2000 SA 1.4. Certificarea evaluatorului Evaluatorul, ing. RĂU ELENA LUMINIŢA, expert evaluator legitimaţie nr. 7213/2003, eliberată de către ANEVAR semnează raportul de evaluare, asumându-și responsabilitatea pentru cele scrise în acesta şi certifică în cunoştinţă de cauză următoarele: factorii care influențează valoarea au fost analizaţi în funcţie de datele şi informaţiile puse la dispoziţie de către beneficiar la data evaluării, precum şi cele culese la data inspecției cu privire la evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi nu are nici un interes personal şi nici nu este părtinitor faţă de vreuna din părțile implicate, remunerarea evaluatorului se face la munca prestată şi în nici un caz în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior, acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venită din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui împrumut, afirmaţiile susținute în raport se consideră reale şi corecte, fiind verificate în limita posibilităților, în deplină cunoștință de cauză, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVS) şi a codului de etică profesională, certifică faptul că utilizarea raportului de evaluare întocmit de el poate fi însoţită de verificarea lui în conformitate cu Standardul de verificare a rapoartelor de evaluare, analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analize nepărtinitoare, în prezent este membru ANEVAR pentru secțiunile Evaluarea Intreprinderilor, Evaluarea Proprietăților Imobiliare şi Evaluarea Bunurilor Mobile, certifică faptul că deţine competențele necesare pentru întocmirea acestui raport de evaluare. ing. RÂU ELENA LUMINIŢA DATA EVALUARII: 22.10.2009 SC QUPRO CONSULT SRL REEVALUARE bunuri imobile, SLATINA BENEFICIAR SC PRIMA PIATA 2000 SA 1.5. Ipoteze special [...]