HCL 322/2025 Reșița adoptată

JUDEȚUL CARAȘ-SEVERIN MUNICIPIUL REȘIȚA CONSILIUL LOCAL. REȘIȚA HOTĂRÂREA NR. 322 DIN 26.06.2025 privind aprobarea vânzării terenului în suprafață de 725 mp identificat în CE nr. 31061 Reşiţa, nr. cad 31061, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în Reşiţa, B-dul Republicii nr. 1-3, către SC EVA SRL, proprietarul construcţiei edificate pe acest teren Consiliul Local al municipiului Reşiţa, întrunit în şedinţa ordinară din data de 26.06.2025; Văzând Referatul de aprobare al Primarului municipiului Reșița nr. 52066/18.06.2025 şi Raportul de specialitate al Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat nr. 52067/18.06.2025, precum si rapoartele de avizare ale comisiilor de specialitate ale Consiliului Local; Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 52065/18.06.2025; Luând în considerare extrasul de CF nr. 31061 Reșița, nr. cad. 31061; Ținând cont de cererea înregistrată sub nr. 34442/23.01.2025, prin care domnul Panduru Mihăilă solicită cumpărarea terenului în suprafaţă de 725 mp, identificat în CF nr. 31061 Reşiţa, nr. cad. 31061; Având în vedere Certificatul de Urbanism nr. 169/16.05.2025; Ţinând cont de Contractul de concesiune nr. 7920/07.06.2006 încheiat între Consiliul local al municipiului Reşiţa și SC EVA SRL; În baza Raportului de evaluare nr. 51684/18.06.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, pentru evaluarea terenului în suprafaţă de 725 mp, identificat în CF nr. 31061 Reșița; Văzând HCL nr. 180/25.04.2024 privind modificarea și completarea inventarului bunurilor de natura mijloacelor fixe care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Reşiţa şi al celor care alcătuiesc domeniul privat al statului, conform prevederilor OUG nr. 57/2019 privind Codul Administrativ; Luând în considerare H.C.L. nr. 422/29.11.2018 privind vânzarea terenurilor din domeniul privat al municipiului Reşiţa, concesionate, ocupate de construcţii proprietatea unor persoane fizice şi juridice; Având în vedere H.C.L. nr. 11/2006 privind aprobarea scoaterii din domeniul public şi trecerea în domeniul privat al municipiului Reşiţa, a suprafeţei de 725 mp teren, Bd. Republicii nr. 1- 3, în vederea concesionării prin licitaţie publică pentru construire spaţiu comercial P + 2E: Văzând Ordinul nr. 600/2023 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, cu modificările şi completările ulterioare; În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; Conform prevederilor art. 555 şi urm. și art. 876 şi urm. din Noul Cod Civil; În temeiul art.108 lit. €), art. 129 alin. 2 lit. c) coroborat cu alin. 6 lit. b), art. 139 alin. 2, art. 196 alin. 1, lit. a), art. 197 alin. 1 şi alin. 2, art. 199 alin. | şi alin. 2, art. 243 alin. 1 lit. a), art. 354 şi art. 364 alin. | din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. HOTĂRĂȘTE: Art. 1 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa ia act de Raportul de evaluare nr. 51684/18.06.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru evaluarea terenului în suprafaţă de 725 mp identificat în CF nr. 31061 Reşiţa, nr. cad 31061, care devine document JUDEȚUL CARAȘ-SEVERIN MUNICIPIUL REȘIȚA CONSILIUL LOCAL REȘIȚA ama oficial certificat prin ştampile şi semnături şi care produce efecte juridice, fapt pentru care persoana autorizată Potocean Dorel Vasile, răspunde personal, după caz administrativ, civil şi penal pentru exactitatea menţiunilor, a datelor, a calculelor, a preţurilor cuprinse în acesta şi pentru respectarea întocmai a actelor normative naţionale în vigoare. Art. 2 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa, îşi însușeşte valoarea de piaţă a terenului în suprafață de 725 mp identificat în CF nr. 31061 Reşiţa, nr. cad. 31061, conform Raportului de evaluare nr. 51684/18.06.2025, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, raport ce tace parte integrantă din prezenta hotărâre; Art, 3 — (1) Se aprobă vânzarea terenului în suprafață de 725 mp, identificat în CF nr. 31061 Reşiţa, nr. cad. 31061, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în loc. Reşiţa, B-dul Republicii nr.1-3 , judeţ Caraş Severin, către SC EVA SRL, proprietarul construcției edificate pe acest teren, la preţul de 37.700 euro, reprezenrând valoarea din Raportul de evaluare, în conformitate cu prevederile art 363, alin. 6) din OUG nr. 57/2019, TVA se calculează contorm prevederilor legal; (2) Plata se va efectua în Iei, la cursul BNR din ziua plății. (3) La cerere, se aprobă şi posibilitatea efectuării plăţii preţului contractului în rate, pentru o perioadă de maximum 36 luni, cu plata unui avans de 20% din preţul aprobat prin Raportul de evaluare nr. 51684/18.06.2025, la cursul de schimb BNR din ziua plăţii, pentru fiecare plată în parte. (4) Ratele se vor achita până în ultima zi ale fiecărei luni pentru anul în curs, sub sancţiunea aplicării majorărilor de întârziere stabilite conform Legii nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, cu modificările şi completările ulterioare. (5) Se va percepe dobânda anuală cel puţin egală cu rata de referință stabilită periodic de Comisia europeană pentru România şi publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene, care este de 5.67% la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Art. 4 - Se împuterniceşte primarul municipiului Reşiţa, domnul loan Popa, să semneze contractul de vânzare în formă autentică. Art. 5 — La data semnării în formă autentică a contractului de vânzare a terenului în suprafaţă de 725 mp, identificat în C.F. nr. 31061 Reșița, nr. cad. 31061, încetează Contractul de concesiune nr. 7920/07.06.2006. Art. 6- Cu ducerea la îndeplinire a prezentei se încredințează Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat. Art. 7- Cheltuielile aferente punerii în aplicare a prezentei hotărâri vor fi suportate de către domnul SC EVA SRL. Art. 8 - Prezenta hotărâre intră în vigoare la data comunicării. Art. 9 - Prezenta hotărâre se comunică: - Primarului municipiului Reşiţa; - Prefectului şi Instituţiei Prefectului -Judeţul Caraş-Severin; - Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat; - Direcţiei Buget, Finanţe-Contabilitate, Resurse Umane; - SC EVA SRL. PREȘEDINTE DE SEDINŢĂ, HURUIALĂ T LUCIAN DIRECTIA PENTIOAE|MINISTRAREA DOMENHILI PUBLIC ŞI PRIVAT |] Adresa: Peiru Maior nrY Fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniurâ:primariaresita. RY Şi rrvat a! Municipiului Heşiţa Str. Petru Maior, nr. 2, tel. fax: 0255212483 Emai!: patrimoniu Qprimariaresita.ro TRAGE NR.___ 2 IC8U 3 ANE(A I0 He NR. 209 faa6-2005 lau „(9 Luna 0 (o anu Ul Se E | RAPORT DE EVALUARE VALOAREA DE PIATA Proprietate imobiliara de tip: Teren întravilan-CF 31061 Adresa: Resita „Bd. Republicii 1-3, Caras Severin Suprafata teren (mp): 725 Luna si anul elaborarii: 17.06.2025 Client: PRIMARIA RESITA Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA Numar solicitare prestari servicii: 50372/ 13.06.2025 Elaborator: ANEVAR 1ng. Potocean Dorel | 15514 ELEPLEBM,EIF Telefon: 0255212459; mobil: 0730104509; email: Ai IpotoOyahoo.com Confidential Page 1 CUPRINS 1 Generalitati 1.1 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 Ipotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa 1 Verificarea documentatiilor 6 Etapa II Inspectia la fata locului 7 Etapalli Elaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate Anexe: Anexa 1 Fisa de inregistrare a caracteristicilor terenului Anexa 3 Fisa de inregistrare a caracteristicilor comparabilelor pentru teren Anexa 4 Fotografiile bunului evaluat Anexa 5 Metoda comparatiei directe pentru teren Anexa 6 Determinarea valorii apreciate a terenului CUPRINS Confidentia! Page 2 1 Generalitati: 1.1 Data evaluarii: Data evaluarii se identifica cu data inspectiei la fata locului si reprezinta data la care 17.06.2025 sunt valabile conciuziile lucrarii de evaluare resnectiv: Cursul valuatr la data 17.06.2025 1 EUR= 5.0263 ___|LEI 1.2.Client: Lucrarea de evaluare se elaboreaza la cererea: PRIMARIA RESETA in calitate de dlient: PRIMARIA RESITA 1.3 Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA 2 Rezumatul evaluarii: Nr Scopul evaluarii Obiectul evaluarii Valori rezultate crt] Produsul evaluat | Valori defalcate Denumire si Proprietar Valoarea de piata identificare pe scurt a (Vpp) bunurilor evaluate EUR | LEI | LEI A. Rezumatul evalyarii actuale, la data de: ] 17.06.2025 1 STATUL Teren intravilan CF 31061 | ROMAN Pe | i-a) Pa r Adresa: i Ei i Resita , Ba.kepubiicu 1- | _ ] E 3.Caraş Severin l B. Istoria evaluarii acelorasi bunuri. 1|Evaluare la data de:__|nu se cunoaste. nec uita de i 1.1 3 Cadrul de reglementare, baza si instructiunile evaluarii: Cadrul de reglementare: Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Procedurilor de elaborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evaluarii: Evaluarea la valoarea de piata in vederea preluari imobilului. Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat fiecare in cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata in cadrul raportului prin utilizarea urmatoarelor metode: metoda costurilor de inlocuire, metoda capitalizari veniturilor, metoda comparatilor de piata. 4 Ipotezele si conditiile limitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit la cererea clientului, ca urmare a solicitarii acestuia. Raportul de evaluare este valabil numai in ansamblui sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat de catre dțient, in alte scopuri decat cel pentru care a fost juridic al rilor eval Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici fizici si de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot modifica valoarea bunurilor, fata de opiniile si rezultatele prezențate în raportul de evaluare. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiilor, care ar avea ca efect o valoare. diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de catre evaluator, prin parcurgerea etapelor a-I- - si a-II-a ale procedurii de lucru pentru evaluare; „ cadrul evaluarii de fata |_nu s-au efectuat studii geotehnice ale terenului proprietatii si V nu au fost expertizate cladirile din punctul de vedere al structurii de rezistenta, considerand actele, datele si documentatiile puse la dispozitie de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. Relativ la problemele de mediu se apreciaza ca bunurile, evaluate individual, sunt in concordanta cu reglementarile privind mediul inconjurator si raportul de evaluare s-a intocmit in ipoteza ca nu exista contaminare. Se presupune ca se pot obtine sau reinnoi toate autorizatiile, certificatele de functionare sau alte aprobari necesare pentru oricare Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele_si nu exista nici o servitute. Se presupune ca proprietatea evaluata este conforma cu toate reglementarile__si restrictiile urbanistice In baza actelor, datelor si documentatiilor puse Ia dispozitie de catre client, bunurile au fost considerate, in procesut'&Vlbiri Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a bunurilor evaluate. AS Por “ A UN Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele proprietatii. na PE “! AY ă mâl ai Asi) EA See ude. if TEXT Raport Confidential Page 3 „2 / A 5 Etapa I! verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul prezentei lucarari este: Bunul propus: Teren intravilan CF 31061 Pe teren se afla o cladire C1 83 mp. Care nu face Terenul aferent proprietatii : 725 mp obiectul actualei evaluari. Utilizare: Curti constructii Adresa: Resita , Bd.Republicii 1-3.Caras Severin Document de proprietate ( dupa caz): CF 31061 CAD/TOP 31061 Proprietar actual: STATUL ROMAN CF / Numar cadastral: CF 31061 CAD/TOP 31061 Au fost puse la dispozitie de catre client si luate in consideratie la elaborarea prezentului raport, urmatoarele documente Document de proprietate: CF 31061 CAD/TOP 31061 Carte funciara/Documentatie cadastrala: CE/nr.cad, CF 31061 CAD/TOP 31061 Releveul bunului imobil ( planuri, desene): DA Releveu Cadastra! în urma verificarii documentelor, de mai sus, se considera ca se poate trece la etapa urmatoare de elaborare a 6 Etapa II: Inspectia Ja fata locului Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreuna cu dientul. Rezultatele inspectiei la fata locului sint cuprinse in Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristicilor constructiei”, Anexa 2 "Fisa de 'registrare caracteristici teren" si anexa 3 "Fotografii ale bunului evaluat” PI Prezentarea locatiei: Proprietatea supusa evaluarii este situata intr-o zona centrala. In zona sunt ctadiri cu spatii rezidentiale dar si institutii si parcuri, spati comerciale "roprietatea imobiliara evaluata se afia intre blocuri. Accesul se face pe alei pietonale. wrezentarea problemelor de mediu: - nu este cazul Situatia utilizarii actuale; - Curti constructii Date de piata si sursele lor: - publicatii de specialitate si adrese internet de specialitate Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din actele si documentele puse la dispozitie de dient ( releveu, adresa, tip In urma vizualizarii proprietatii, se considera ca bunurile indeplinesc conditiile de a fi admise in garantie si se poate trece la etapa urmatoare - evaluarea propriu zisa. Page 4 TEXT Raport Confidential 7 Etapa HI: Evaluarea propriu zisa CEA MAI BUNA UTILIZARE Unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare il constituie „principiul celei mai bune utilizări” , care implica o utilizare legala, posibila, si probabila a proprietăţii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare în prezent, pastrandu-i utilitatea. Condiţiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizări ate proprietăţii au fost: permisibila iegal posibila fizic fezabila financiar maxim productiva Permisa legal - in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permise de lege. EI trebuie sa analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcții, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveşte inchirierea unei proprietăţi pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietăţii din cauza unor dauze in contractul de inchiriere. Fizic posibila - dimensiunile, forma, suprafața, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilităţile utitităţilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic). Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăţilor cum ar fi: clădiri cu regim inalt, subsolurile s.a. De asemenea, condiţiile fizice influenţează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna. Fezabila financiar - toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. După aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea aşteptata de investitori pe piaţa atunci utilizarea este fezabila. Maxim productiva - dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare eziduala a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piaţa pentru acea utilizare. In conformitate cu elementele identificate in cadrul analizei de piaţa, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spațiului cu destinaţia actuala. EVALUAREA PROPRIETAŢII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului la care se referă exprimând percepţia persoanelor care constituie piaţa, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă la crearea valorii sunt: + -utilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorință umană. + -raritatea : oferta redusă prezentă sau anticipată a unui bun, relativ ia cererea pentru el. * -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a achiziționa bunuri sau servicii cu Relaţiile care creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o influenţează. a inchirierii, din aceasta cauza se va determina un cost de inlocuire net si o valoare de capitalizare. Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decât costul de a obţine imediat un teren şi o clădire cu o utilitate şi atractivitate similară. Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: -costul de reconstrucţie : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o copieto replică exactă) a clădirii valuate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi planuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile clădirii evaluate. -costul de înlocuire : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de !a data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative de constmcţie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise generale Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziţionează ca investiţii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element care influenţează puternic proprietatea. Una din premisele de baza ale abordării investitionale este relaţia direct proporţionata dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare. Principiul abordării previzionaie este fundamental pentm acest gen de metode. Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat intr-un indicator de valoare al proprietăţii. Du TEXT Raport Confidential Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig si valoare, relaţia acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarii de proprietăţi comparabile. Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor câştiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive si realizabile. Orice interes intr-o proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Vaetoperational / rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). In condiţii normale de pe piaţa se anticipează obţinerea unui profit datorat fie creşterii veniturilor rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia. Argumentele care susţin aceasta afirmaţie [...]