HCL 17/2018 Lugoj adoptată

Adei 1 Her 1/22.02.î1f BLACK LIGHT Arizuteri since ea Scopul evaluarii: vanzare Tipul valorii: valoarea de piata Client: Primaria Municipiului Lugoj Beneficiar: Primaria Municipiului La oi. Execatant SC BLACK LIGHT SRL eprezentant Biria Gigi-Aureliu Evaluator: Vereb Andrei-Eugen Membru ANEVAR cu specializarea EPI, nr. leg. 17058 „Sinteza raportului de evaluare Capitolul 1. Termeni de referinta identificarea evaluatorului Declaratie Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati. Scopul evaluarii Identificarea imobiluiuifimobilelor supus(6) evaluarii Tipul valorii Data evaluarii, data inspectiei ——— Amploarea investigatiilor. inspectia proprietatii Documentarea năcesara pentru efectuarea lucrarii de evaluare Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare Dectararea conformitatii evaluarii cu standardele dg evaluare Capitolul 2. Prezentarea datelor . Identificarea imobiluluifimobiielor subiect. Descrierea juridica Date referitoare Ia teren/terenuri = Daie referitoare la constructie/constructii Descriere juridica Date d zona, vecinatati si amplasament. Capitolul 3. Analiza pletei imobiliare Piata imobiliara : Limita ariei de piata Analiza cererii Analiza ofertei iza echilibrului Capltolul 4. Analiza cele! mal bune utilizari Capitolul 5. Evaluare Estimarea valorii terenului „Abordarea prin piata Abordarea prin venit Abordarea prin cost „Capitolul 6. Analiza rezultatelor si conciuzii asupra valorii — Au (mp) proprietate k 1 teren Municipiul Lugoj 407428 222 | 0 O] about | SenCesune 2 teren Municipiul Lugoj 410237 248 o 0 absolut oneeelne Adresa proprietatii/proprietatilor este detaliata în capitolele ce urmeaza; alaturi de o descriere mai detaliata â “Primaria Municipului Lugăj Ciientul raportului de evaluare: — 3 Utilizatorul raportului de evaluare: /Primaria Municipiului Lugoj [Tipul valorii estimate: valoarea de piata. Data evaluarii: 12-12-17 Data inspectiei: 12-12-17 Data raportului: 13-12-17 Curs valutar la data evaluarii: 1 Euro = 4,6362 lei Comanda de evaluare 92978 1 teren Municipiul Lugoj 4, 22.7 [*) 4, Municipiul Lugoj Executant: SC BLACK LIGHT SRL Birla Gigi-Aureliu TI ot: Lapi? 0, ÎN Pas: Evaluator Vereb Andrei-Eugen Membru ANEVAR cu specializărea (3) sac urare Executant: SC BLACK LIGHT SRL Reprezentant Biria Gigi-Aureliu Adresa contact Timisoara, Virtutii, nr. 1 Adresa e-mail office ht.ro Evaluator, Vereb Andrej-Eugen Certificare ANEVAR 17058 Asigurare profesionala [10000 Euro, 16473/30.12.2016 Reprezentant Vereb Andrei-Eugen Adresa contact Timisoara, Stefan Octavian tosit, bl. Bq, ap.6 resa e-mail andrei.vereb(G gmail.com FEPER SR EIESE > ra: experienta necesare efectuarii in mod competent a prezentei lucrari de evaluare si poate oferi o evaluare obiectiva si impariiala De asemenea, evaluatorul certifica urmatoarele: " evaluatorui isi asuma pastrarea confidentialitatii asupra datelor si informatiilor din raport, precum si neutilizrea acestora in schimbul unor avantaje neetice sau egale, fie personal, fie prin intermediul unei terte persoane * evaluatorul nu are niciun avantaj pecuniar sau de alta natura, in afara remunerarii pentru prezentul raport de evaluare * evaluatorul nu are niciun interes actual sau viitor fata de proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes personal legat de partile implicate * analizate, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si lpotezele speciale specifice si prezentate in raport si reprezinta analizele, opiniile si concluziile profesionale si impartiale * evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare decat in baza unui angajament specia! pentru acest Scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare ” prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, declaratie de conformitate, prezentare raport de evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia ” raportul a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar/beneficiar, si doar in scopul declarat Executant: SC BLACK LIGHT SRL Biria Gigi-Aureliu Bj eLack uanr Clientul Primaria Municipiului Lugoj Utilizatorul Primaria Municipiului Lugoj __ Ce Denumire Proprietar Extrae CF [Au (mp)| Sc (mp)|Sd(mp) Re „Sarcini concesiune 1 teren Municipiul Lugoj 407428 o o 0 | absolut pai ____ Tudorita 2 teren Municiplul Lugoj 410237 o o o absolut . | ConOeSiune Dreptul! de proprietate evaluat: absolut Dreptul de propriatate evaluat este considerat integral, tranzactionabii, neafectat de sarcini. Conform Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2017: Proprietatea imobiliara reprezinta terenul si toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copaci si minerale, elementele care au fost atasate terenului, cum ar fi cladirile si constructiile de pe amplasament si toate elementele permanent atasate cladirilor, de exemplu echipamentele mecanice si electrice care asigura functionarea unei cladiri, aflate atat in subsol, cat si deasupra solului. Tipul valorii care urmeaza a fi estimata in prezentul raport de evaluare este stabilit in functie de obiectul si scopul evaluarii (prezentate mai sus). Astfel, avand in vedere scopul prezentului raport de evaluare, si anume vanzare, in cadrul prezentului raport de evaluare, tipul de valoare estimat este TIPI — Valoarea de piata (Conform Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2017 SEV 100 Cadrul general, paragraf 29: Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepariinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare In cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Concluziile asupra valorii sunt prezentate in Lei si in Euro Cursul BNR valabil ia data evaluarii, 12.12.2017 este de 4,6362 Lei pentru 1 Euro Valoarea exprimata ca o Opinie în prezentul raport reprezinta suma ce urmeaza a fi platita cash fara a lua aite modalitati de plata (rate, sosire, etc.) __ si este: 12.12.2017 Data evaluarii reprezinta data la care este valabila opinia asupra evaluarii, Data raportului reprezinta data la care este redactat raportul, si este: 13.12.2017 Data inspectiei reprezinta data la ispectia proprietatii, si este: 12.12.2017 inspectia proprietatii/proprietatilor a fost specializarea EP! si numarul de legitimatie 17058. Nu s-au realizat investigatii detaliate referitoare la eventualele contaminari ale proprietatii sau ale amplasamentelor invecinate, in afara cazurilor in care aceste Contaminari sau infestari au fost evidente. in data de 12.12.2017 de catre Vereb Andrei-Eugen. membru ANEVAR cu La inspectie a fost prezent(a) , in calitate de Cu ocazia inspectiei a fost completata fisa de inspectie atasata prezentului raport de evaluare. Proprietatea a fost inspectata in totalitate, fara restrictii Proprietatea/praprietatile au fost identificate in baza documentelor puse la dispozitie de catre beneficiarul raportului de evaluare, Primaria Municipiului Lugoj raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor puse ia dispozitie de catre Primaria Municipiului Lugoj, In calitate de beneficiarul raportului de evaluare, corectitudinea datelor fumizate fiind raspunderea acestuia. Documentele puse la dispozitie se regasesc In cadrul anexelor raportului de Svaluare şi sunt; “Rolevee ale [Geri icat de 3 "Nr. GF/Localitate "Docurment de dobandire/data. |. incadrare In Crt DE proprietatii. | urbanism 1 407428 - Lugoj CV 369 - 1975 da nu e cazul nu 2 410237 - Lugoj CVC 368 - 1975 da nu e cazul nu [ ra si surg Natura informatiilor utilizate in evalua | sn ao mega tate ră “ i. PESTII) WOpenetedeparites! 1 lteren 407428 - 1441-1442/a/2 Lugoj, ion Vidu,5, jud.Timis 2 |teren 410237 . 1447 Lugoj, lon Vidu,5, jud.Timis O detaliere a locatiilor si vecinatatilor se poate urmari in subcapitolele de mai jos. Datele, informatiile si pozele au fost prelevate cu ocazia inspectiei. Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost: * Revista Valoarea * Internet: www.romimo.ro, WwWwW.OlX.ro, www.imobiliare.ro, ro.wikipedia.org, codifiscal.net, www.colliers.com/en-gb/romania, Www.primariatm.ro, WWW.cursbnr.ro, Wwww.publi24.ro La baza evaluarii au stat o serie de ipoteze si ipoteze speciale, asumate de catre evaluator pe durata realizarii evaluarii si raportarii valorii, prezentate in cele ce urmeaza: ipoteze - aspectele juridice au tost rpezentate fara a e intreprinde verificari Sau investigatii suplimentare asupra acestora, si se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele fumizate de Catre beneficiar/client/proprietar - informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratete. - se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport. - documentele puse la dispozitia evaluatorului se presupun a fi corecte si adevarate Ipoteze speciale - nu sunt [Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare 53|] (6) BLACK LIGHT orice la valori, identitatea evauatorulu) nu Nici prezentul raport, nici parti ale sate (in special, dar nu numai conciuzii referitoare pot fi pubiicate sau difuzate unor terte persoane de catre client si utilizator fara acordul prealabil al evaluatorului. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si/sau utilizare a acestuia. Prezentul raport de evaluare trebuie tratat ca un tot unitar; astfel nu este permisa scoaterea din context a vreunei informatii, opinii, sau concluzii prezentate in cadrul acestuia. Prin prezenta, evaluatorul autorizat Vereb Andrei-E argumentarile, rezultatele si concluziile formulate, Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editi SEV 100 Cadrul general DECLARATIE SEV 101 Termeni de referinta ai evaluarii SEV 102 Implementare SEV 103 raportare SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile Data: 13-12-17 De asemenea, evaluatorul declara ca a respectat Codiu! de etica al profesiei de e ugen identificat cu legitimatia 17058 declara faptul ca analizele, precum si raportul de evaluare au fost efectuate in conformitate cu ia 2017 in vigoare ia data evaluarii. Astfel, raportul de evaiuare respecta: Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre evaluatorul Vereb Andrei-E membru ANEVAR cu numarul de legitimatie 170 domeniul de reglementare a! Ordonantei 24/2011. Clientul prezentului raport de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj Beneficiarul prezentului raport Obiectul prezentului raport de de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj 58, absoivent al programului d ugen, expert evaluator cu specializarea EPI, le formare profesionala ca evaluator in evaluare i! reprezinta: Nr._| Tip proprietate Adiesa Nr. CF Nr. Top Sarcini concesiun 1 teren Lugoj, lon Vidu,5, jud.Timis 407428 1441-1442/a/2 e in fav. Carpaci concesiun 2 teren Lugoj, lon Vidu,5, jud.Timis 410237 1447 e in fav. Carpaci Scopul evaluarii este vanzare teren, 407428 Lugoj, lon Vidu,5, jud.Timis CVC 3609 - 1975 Municipiul Lugoj concesiune in fav, [persoană fizică] teren, 410237 Lugoj, ion Vidu,5, jud.Timis CVC 369 - 1975 Municipiul Lugoj concesiune in fav, [persoană fizică] dreptul de proprietate evaluat a fost presupus ca fiind integral, valabil, marketabil, si neatectat de vreun in cadrul evaluarii, fe! de sarcini în tabelul de mai jos suni analizate: i 1 1441-1442/al2 222 dreptunghiulara a de/da/da/da/da 2 1447 245 | d hiulara Z da/da/daida/da Pe terenurile analizate sunt edificate cladiri, e ele nu fac Obiectul prezentului apori de evaluare._ == za: 'Deseriere jur : Conform SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare, Comentarii, C3, “valoarea se ataseaza mai nr dreptului asupra proprietatii imobilare, decat 1 teren, 407428 Lugoj, Ion Vidu,5, jud. Timis Tudorita Elena concesiune in fav. Carpaci Tudorita Eiena teren, 410237 Lugoj, Ion Vidu,5, jud.Timis CVC 369 - 1975 Dreptul de proprietate evaluat este considerat absolui: integral, tranzactionabii, neafectat de sarcini. In tabelul ce urmeaza sunt prezentate date despre documeniatia cadastrala aferenta proprietatii/proprietatilor analizate. Bi. | Tip proprietate |N CE N. Cad. Ne oz. Adresa 1 [teren 407428 - 1441-1442/al2. |Lugoj, lon Vidu,5, jud. Timis 2 |teren 410237 - 1447 Lugoj, lon Vidu,5, jud. Timis Extrasul/extrasele CF aferente propneleti proprietatilor analizate se regasesc atasate in cadrul anexelor raportului de Șyaluare. Lugoj, lon Vidu,5, jud.Timis Ion Vidu - asfaltat central 0 2 |ieren Lugoj, ion Vidu,5, jud. Timis lon Vidu - asfaltat central 0 In tabelul de mai jos sunt prezentate date despre vecinatatile proprietatii/proprietatilor imobiliare analizată. Cri| CF... [de proprietati in zona| constructiilor | SERIE Seerala| sanerei | edu O Facilitati 1 | teren, 407428 case unifamiliale <1989 buna placut fara 0 2 | teren, 410237 case unifamiiiale <1989 buna placut fara 0 . E Pai formată dintr-un grup de persoane sau de firme contact În vederea efectuarii de tranzactii imobiliare. Participanti! la piata pot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii si intermediarii. o piata imobiliara este alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii imobiliare. . Pietele Imobiliare nu sunt eficiente, bunurile nefiind omogene, astfei nu pot fi inlocuite imediat unele cu altele. Pe astiei de plate exista putini cumparatori si vanzatori. Valoarea ridicata a proprietatilor necesita o putere mare de cumparare, pietele imobiliare fiind influentate de nivelul salariilor, stabilitatea veniturilor si rata somajului. deciziile de cumparare sunt in general influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi obtinut, dobanzile, marimea avansului si durata rambursarii, pietele imobiliare nu se autoreglementeaza, existand multe reglementari guvemamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru, acest punct nu este atins si exista intotdeauna un decalaj intre ele. Participantii pe piata imobiliara nu sunt informati cu privire la preturile de tranzactionare ale proprietatilor imobiliare. oricand pot sa apara variatii ale cereri! datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei unei anumite zone. Proprietatea imobiliara este un produs cu durata lunga de viata si cu valoare mare, avand un grad redus de lichiditate. in functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte, si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, Industriate, adricole, speciale). i Acestea, ia randul lor, pot fi impartite în piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economico-sociala si dezvoltarea urbanistica a zonei si subzonei, populatia sa, trenduri ale ultimilor. ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Plata Imobiliara. specifica Tipul de piata/piete imobiliăre avute In vedere in procesul de evaluare a obiectului prezentului raport de evaluare si analizata „in acest capitol sunt detaliate in tabelul ce urmeaza. iaz _ A . zona Balta Lata, Dealul 1 |teren Lugoj, ion Vidu,5, jud. Timis terenuri intravilane Viilor, Buchini, C : , zona Balta Lata, Dealul 2 |teren Lugoj, lon Vidu,5, jud. Timis terenuri intravilane Viilor, Buchini, Cent Pentru identificarea limitei ariei de piata, evaluatorul a inspectat si vizionat zonele aferente fiecarei proprietati, identificandu- se toate influentele relevante curente si poientiale asupra valorii proprietatilor analizate, influente ce pot fi atruibte localizarii acestora. s-au analizat caracteristicile fizice ale proprietatilor, cum ar fi: tipul constructiilor, gradul de similitudine in utilizarea terenului, gradul de intretinere si starea tehnica a cladirilor din vecinatate. In urma inspectiei in teren, membrul a identificat pe baza aspectelor prezentate, aria de piata peniru proprietatile subieci, detaliate de asemenea in tabelui anterior. _ a Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manitesta dorinta pentnu Cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pentru o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. In cazul particular al proprietatii/proprietatilor analizate, luand in considerare diferitele tipuri de imobile analizate, analiza cererii are la baza cererea manifestata pentru proprietati de acel tip. In general, sunt cautate proprietati la care accesul sa fie facil, si care sa fie racordate la toate utilitatile. Cererea de proprietati imobilalre de tip similar este sensibila la cresterea preturilor si modalitatile de finantare. oferta limitata 2 |teren oferta limitata 10 20 activa este numita si piata vanzatorilor. O piata in declin este o piata in care dimensiunea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o scadere a preturilor. Aceata piata se numeste si piata cumparatorilor. Din studiul de piata realizat de Catre evaluator in analiza ofertei, se observa faptul ca preturile ofertei, care pot fi urmarite în subcapitolui anterior, sunt in relatie de invers proportionalitate fata de apropierea sau departarea de artere principale. Cererea pentru proprietati similare vine atat din partea persoanelor fizice, cat si din partea persoanelor juridice. Achizitionarea unei proprietati imobiliare presupune disponibilitatea unei sume de bani relativ mare, insa, o buna parte a potentialilor cumparatori solvabili prefera achizitionarea unui teren liber si edificarea unei Constructii dupa preferintele si De asemenea, se observa ca, În cazul proprietatilor de lip comercial, majoritatea cumparatorior se indreapta catre zone centrale ale localitatilor, si prefera achizitionarea unui teren in vederea edificarii spatiului comercial dorit. Considerentele principale avute in vedere de acesti cumparatori sunt: un vad comercial sporit, acces la facilitati si institutii mai facil, Dificultatea achizitionarii unui teren liber este balansata de avantajele obtinute prin edificarea spatiului comercial intr-o zona Cu vad comercial superior. In cazul proprietatilor de tip industrial, majoritatea cumparatorilor prefera cumpararea unui teren liber intr-o zona periurbana a localitatii principale, si edificarea unei hale noi, profitand de noile tehnologii, insa exista si o nisa de Cumparatori care prefera achizitionarea de proprietati industriale vechi la un pret redus, si reconditionarea acestora. Eşte de mentionat ca ambele variante sunt viablie, si ca varianta aleasa de cumparator depinde de necesitatile acestuia particulare. per (3) euacc ur Per ansamblu, se poate spune ca punctul de echilibru este foarte greu de atins, piata fiind ciclica. Ciclul imobiliar insa nu este sincronizat cu ciclul afacerilor iar activitatea imobilaire este infiuentata de perioade de crestere economica sau declin, In faza de documentare s-au avut oferte de proprietati comparabile in zone similare si s-au determinat valori analizand oferta de piata. Ofertele luate în calcul la analiza se negociaza aplicandu-se ajustari. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care v [...]