HCL 21/2018 Lugoj adoptată

reprezentant Biria Gigi-Aureliu Scopul evaluarii: vanzare Tipul valorii: valoarea de piata Client: Primaria Municipiului Lugoj Beneficiar: Primaria Municipiului Lugoj go Executant: SC BLACK LIGHT ANVER4 (A Hei 21/22.02-201P Evaluator: Vereb Andrei-Eugen Membru ANEVAR cu specializarea EPI, nr. leg. 17058 (8) BLACK LIGHT PEPE 177202 ANII Sinteza raportului de evaluare Capitolul 1. Termeni de referinta Identificarea evaluatorului Deciaratie Identificarea clientului. identificarea utilizatorilor desemnati. Scopul evaluarii Identificarea imobiluluilimobilelor supus(e) evaluarii Tipul valorii Data evaluarii, data inspectiei Amploarea investigatiilor. inspectia proprietatii Documentarea necesara pentru efectuarea lucrarii de evaluare Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea ipoteze si ipoteze speciale Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare Declararea coriformitatii evaluarii cu standardele de evaluare Descrierea raportului Capltolul 2. Prezentarea datelor Identificarea imobiluluifimobilelor subiect. Descrierea juridica Date referitoare la teren/terenuri Date referitoare la constructie/construcții Descriere juridica Date despre zona, vecinatati si âmplasament. Capitolul 3. Analiza plete! imobiliare Piata imobiliara specifica Limita ariei de piata Analiza cererii Analiza ofertei Analiza echilibrului Capitolul 4. Analiza celei mai bune utilizari Capitolul 5. Evaluare Estimarea valorii terenului Abordarea prin piata Abordarea prin venit Abordarea prin cost Capitolul 6. Anailza rezultatelor si concluzii asupra valorii BLACK LIGHT frunte ince iz Crt. St (mp) proprietate 1 teren Municipiul Lugoj 406466 450 | o o absolut “operare Adresa proprietatii/proprietatilor este detaliata in capitolele ce urmeaza, alaturi de o descriere mai detaliața a acestora. Clientul raportului de evaluare: Primaria Municipiului Lu Utilizatorul raportului de evaiuare: Primaria Municipiului Scopul evaluarii: vanzare Tipul valorii estimate: valoarea de plata Data evaluarii: 12-12-17 Data inspectiei: 12-12-17 Data raportului: 13-12-17 Curs valutar la data evaluarii: 1 Euro = 4,6362 lei Comanda de evaluare 92978 ji me tă at a oi tibi Și A i 1 teren Municipiul Lugoj: | 10.980 „895| [?) 0) 10.980 50.895 Executant: SC BLACK LIGHT SRL Birla Gigi-Aureliu Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, edita 2017 trusted sinei 292 iul 1. Termeni de referința Executant: SC BLACK LIGAT SRI _ Reprezentant Biria Gigi-Auretiu Adresa contact Timisoara, Virtutii, nr. 1 Adresa e-mail office blacklight.ro Evaluator: Vereb Andrei-Eugen Certificare ANEVAR 17058 Asigurare profesionala [10000 Euro, 16473/30.12.2018 Reprezentant Vereb Andrei-Eugen Adresa contact Timisoara, Stefan Octavian Iosif, bl. B4, ap. 6 Adresa e-mail andrei.vereb(G gmail.com Prin prezenta, evaluatorul declara faptul ca detine cunostintele și experienta necesare efectuarii in mod competent a prezentei lucrari de evaluare si poate oferi o evaluare obiectiva si impartiata De asemenea, evaluatorul certifica urmatoarele: * evaluatonul isi asuma pastrarea confidentialitatii asupra datelor si informatiilor din raport, precum si neutilizrea acestora in schimbul unor avantaje neetice sau ilegale, fie personal, fie prin intermediul unei terie persoane evaluatorul nu are niciun avantaj pecuniar sau de alta natura, in afara remunerarii pentru prezentul raport de evaluare evaluatorul nu are niciun interes actual sau viitor fata de proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes personal legat de partile implicate prezentate in raport si reprezinta analizele, opiniile si concluziile evaluatoru! nu este obligat sa ofere in continuare consultanta limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale vigoare prezentul! raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare decat ipotezele considerate si ipotezele speciale specifice si profesionale si impartiale sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea in baza unul angajament special pentru acest scop si in profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in deciaratie de conformitate, prezentare raport de evaluare, raportul a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar/beneficiar, si doar in scopul declarat Executant: SC BLACK LIGHT SRL Birla Gigi-Aureliu Evalua Vereb Andre Membru ANEVAR cu specia i A Tea ; Valabil 2017 lei "i : SA ANEVAR. (8) BLACK LIGHT Cientu _ [Primaria Municipiului Lupo ă — Utilizatorul Primaria Municipluiui Lugoj Prezentul raport de evaluare este intocmit cu scopul “vanzare”, _ Ă Identificarea ImobifitulfirIoBiIaI 8 upucȚe) evaluari cr. Denumire Proprietar Extras CF Au (mp)| Sc (mp) |sa (mp) atat Sarcini concesiune 1 teren Municipiul Lugoj 406486 2) 0 0 absolut in fav. [persoană fizică] Dreptul de proprietate evaluat: absolut Dreptul de proprietate evaluat esta considerat integral, tranzactionabil, neafectat da sarcini. Conform Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2047: Propristatea imobiliara reprezinta terenul si toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copaci si minerale, elementele care au fost atasate terenului, cum ar fi cladirile si Constructiile de pe ampiasameni si toate elementele permanent atasate cladirilor, de exemplu echipamentele mecanice si electrice care asigura functionarea unei cladiri, aflate atat in subsol, cat si deasupra solului. Tipul valorii care urmeaza a fi estimata în prezentul raport de evaluare este stabilit in functie de obiectul si Scopul evaluarii (prezentate mai sus). Astfel, avand in vedere scopul prezentului raport de evaluare, si anume vanzare, in cadrul prezentului raport de evaluare, tipul de valoare estimat este Valoarea de piata Conform Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2017 SEV 100 Cadrul general, paragraf 29: Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbai(a) la data evaluarii, intre un Cumparator hotarat si un vanzator hotarat, inir-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Concluziile asupra valorii sunt prezentate in Lei si in Euro Cursul BNR valabi! la data evaluarii, 12.12.2017 este de 4,6362 Lei pentru 1 Euro Valoarea exprimata ca o opinie in prezentul raport reprezinta suma ce urmeaza a fi platita cash fara a lua alte modalitati de Data evaluarii reprezinta data la care este valabila opinia asupra evaluarii, si este: 12.12.2017 Data raportului reprezinia data la care este redactat raportul, si este: 13.12.2017 Data inspectiei reprezinta data la Care a fost realizata inspectia proprietatii, si este: 12.12.2017 Ara, investi Ge. imspectiă proprietatii Inspectia proprietatii/proprietatilor a fost efectuata in data de 12.12.2017 de catre Vereb Andrei-Eugen, membru ANEVAR cu specializarea EPi si numarul de legitimatie 17058. Nu s-au realizat investigatii detaliate referitoare la eventualele contaminari ale proprietatii sau ale amplasamentelor invecinate, in afara cazurilor in care acește contaminari sau infestari au fost evidente. La inspectie a fost prezeni(a) , in calitate de Cu ocazia inspectiei a fost completata fisa de inspectie atasata prezentului raport de evaluare. Proprietatea a fost inspectala in totalitate, fara restrictii Proprietatea/proprietatile au fost identificate in baza documentelor puse la dispozitie de catre beneficiarul raportului de evaluare, Primaria Municipiului Lugoj Cu ocazia inspectiei au fost preluate fotografii din care rezulta starea proprietatii, precum si a vecinatatitor, fotografii atasate raportului de evaluare. (8) BLACK LIGHT Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor puse ia dispozitie de catre Primaria Municipiului Lugai, in calitate de beneficiarul raportului de evaluare, corectitudinea datelor furnizate fiind raspunderea acestuia. Documentele puse la dispozitie se regasesc in cadrul anexelor raportului de evaluare si sunt: Nr. : - Relevee ale | Certificat de ca Nr. GF/Localitate Document de dobandira/date carei ietatii bani: 1 406466 - Lugoj HG 183 - 2006 da nu e cazul nu Natura si sursa informatiilor utiilzate pe care se bazeaza evaluarea _ Natura informatiilor utilizate in evaluare 05| Tip proprietate Ne. CF Nr. Gad. Nr. Top, Adresa 1 |teren o46s |- 406466 Lugci, Timisorii,126-C9, jud. Timis O detaliere a locatiilor si vecinatatilor se poate urmari in subcapitolele de mai jos. Datele, informatiile si pozele au fost prelevate cu ocazia inspectiei. Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost: * Documente si informatii puse la dispozitia evaluatorului de catre proprietar si/sau client, care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si corectitudinea informatiilor furnizate * Revista Valoarea * internet: www.romimo.ro, www.olx.ro, www.imobiliare.ro, ro.wikipedia.org, codfiscal.net, www.colliers.com/en-gb/romania, Www.primariatm.ro, www.cursbnr.ro, www. publi24.ro [ipoteze si Ipoțeze speciale ] La baza evaluarii au stat o serie de ipoteze si ipoteze speciale, asumate de catre evaluator pe durata realizarii evaluarii si raportarii valorii, prezentate in cele ce urmeaza: Ipoteze - aspectele juridice au fost rpezentate fara a e intreprinde verificari sau investigatii suplimentare asupra acestora, si se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre beneficiar/client/proprietar - evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta. Orice schimbare viitoare in informatiile primite de catre evaluator poate genera modificari ale valorii estimate. - informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratete. - se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport. - documentele puse la dispozitia evaluatorului se presupun a fi corecte și adevarate ipoteze speciale - nu sunt e) |Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special, dar nu numai concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu pot fi publicate sau difuzate unor terte persoane de catre client si utilizator fara acordul prealabil al evaluatorului. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de pubiicare si/sau utilizare a acestula. Prezentul raport de evaluare trebuie tratat ca un tot unitar, astfe! nu este permisa scoaterea din context a vreunei informatii,opinii, sau concluzii prezentate in cadru! acestuia. DECLARATIE Prin prezenta, svaluatorul autorizat Vereb Andrei-Eugen identificat cu legitimatia 17058 declara faptul ca analizele, argumenltarile, rezultatele si concluziile formulate, precum si raportul de evaluare au fost efectuate In conformitate cu Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2017 In vigoare ia data evaluarii. Astfel, raportul de evaluare respecta: SEV 100 Cadrul genera! SEV 101 Termeni de referinta ai evaluarii SEV 102 implementare SEV 103 raportare SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile De asemenea, evaluatorui declara ca a respectat Codul de etica ai profesiei pa 3 4 dă Data: 13-12-17 Evâtă Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre evaluatorul Vereb Andrei-Eugen, expert evaluator cu specializarea EPI, membru ANEVAR cu numarul de legitimatie 17058, absolvent al programului de formare profesionala ca evaluator in domeniul de reglementare al Ordonantei 24/2011. Clientul prezentului raport de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj Beneficiarul prezentului.raport de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj Obiectul prezentului raport de evaluare i! reprezinta: i Nr._|Tip proprietate : = Nr. CF Nr. Top Sarcini concesiun 1 teren Lugoj, Timisorii,126-C9, jud. Timis 408466 406466 e in fav. Bunean Scopul evaluarii este vanzare BLACK LIGHT înusturi since tepe In tabelul de mai jos sunt prezentate date despre _Capitolui 2. Prezentarea datelor proprietatea imobiliara analizata, dreptul de proprietate (nr. Cf, data si _ documentul dobandirii, proprietar, sarcini) Crt. CF dobandire/data Proprietar Sarcini 1 Lugoj, Timisorii,126-C3, A ; | concesiune in fav. teren, 405466 jud.Timis HG 183 - 2006 Municipiul [persoană fizică] cadrul evaluarii, dreptul de proprietate evaluat a fost presupus ca fiind integral, valabil, marketabil, si neafectat de vreun fel de sarcini Date referitoare ia teren/terenuri In tabelul de mai jos sunt prezentate datele legate despre terenul/terenurile evaluate sau pe care se afla constructiile analizate: : a Nr. parcele Supratata (np) foree sia di = i 206466 250 dreptunshiulara Z da/da/da/da/da Pe terenurile analizate sunt edificate cladiri, insa ele nu fac obiectul prezentului raport de evaluare. Conform SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare, Com asupra entarii, G3, "valoarea se ataseaza mai degraba dreptului proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului si cladirilor." ir. Proprietate - “ăroaa Document de Sarcini rt. Ni. GF > dobandire/data = concesiune 1] teren, 406466 Lugoj, Timisorii,126-C9, jud. Timis HG 183 - 2008 lina Doru Dreptul de proprietate evaluat este considerat absolut: integral, tranzactionabil, neafectat de sarcini. In tabelul ce urmeaza sunt prezentate date despre documentatia cadastrala aferenta proprietatii/proprietatilor analizate. 'Nr.|___ Tip proprietate Nr. 6F Nr. Cad. Nr, Top. Adresa 1 |teren 406466 - 406466 Lugoj, Timisorii,126-C9, jud. Timis Extrasul/extrasele CF aferente proprietatii/proprietatiior analizate se regasesc atasate in cadrul anexelor raportului de evaluare. Date despre zona, vecinatati si amplasament, tabelul de mai jos sunt prezentate date despre zona in care este amplasata proprietatea/proprietatile imobiliare analizate în - : , Timisorii - drum A i 1 |teren Lugoj, Timisorii,126-C9, jud. Timis pamant Timisorii 0 In tabelul! de mai jos sunt prezeniate date despre vecinatatile proprietatii/proprietatilor imobiliare analizate. Nr. |Proprietate, nr.| Tipul preponderent Varsta Ambient Riscuri de Cn|____CF_ |de proprietati in zona| construcujior |Stare generala! ine fii mediu | Facihitati 1 | teren, 406466 case unifamiliale <1989 buna placut fara 0 efectuarii de tranzactii torii, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, rmediarii. o piata imobiliara este alcatuita din participantii pe piata angajati in Pietele imobiliare nu sunt eficiente, bunurile nefiind omogene, astfel nu pot fi inlocuite imediat unele cu altele. Pe astiel de piete exista putini cumparatori si vanzatori. Valoarea ridicata a proprietatilor necesita o putere mare de Cumparare, pietele imobiliare fiind influentate de nivelul salariilor, stabilitatea veniturilor si rata somajului. deciziile de cumparare sunt in general influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi obtinut, dobanzile, marimea avansului si durata rambursarii. pietele imobiliare nu se autoreglementeaza, existand multe reglementari guvernamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru, acest punct nu este atins si există intotdeauna un decalaj intre ele. Participantii pe piata imobiliara nu sunt informati Cu privire la preturile de tranzactionare ale proprietatilor imobiliare. oricand pot sa apara variatii ale cererii datorita unor schimbari rapide in marimea si structura popuiatiei unei anumite zone. Proprietatea imobiliara este un produs cu durata lunga de viata si cu valoare mare, avand un grad redus de lichiditate. In functie de nevoile, dorintele, motivatiila, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte, si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economico-sociala si dezvoltarea urbanistica a zonei si subzonei, populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Piata imobiliara specifica Tipul de piata/piete imobiliare avute in vedere in procesul de evaluare a obiectului prezentului raport de evaluare și analizata in acest capitol sunt detaliate in tabelul ce urmeaza. 1 |teren Lugoj, Timisorii,126-C3, jud.Timis terenuri intravilane Cotu Mic, Spital Municipal Pentru identificarea limitei ariei de piata, evaluatorul a inspectat si vizionat zonele aferente fiecarei proprietati, identificandu- atruibte localizarii se toate infiuentele relevante curente si potentiale asupra valorii proprietatilor analizate, infiuente ce pot fi acestora. s-au analizat caracteristicile fizice ale proprietaților, cum ar fi: tipul constructiilor, gradul de similitudine in utilizarea terenului, gradul de intretinere și starea tehnica a cladirilor din vecinatate. In urma inspeciiei in teren, membrul a identificat pe baza aspectelor prezentate, aria de piata pentru proprietatile subiect, detaliate de asemenea in tabelul anterior. Analize cererii. te) k, E - arii Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru Cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pentru o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. In cazul particular al proprietatii/proprietatilor analizate, luand in considerare diferitele tipuri de imobile analizate, analiza cererii are !a baza cererea manifestata pentru proprietati de acel tip. In general, sunt cautate proprietati ia care accesul sa fie facil, si care sa fie racordate la toate utilitatile. Cererea de proprietati imobilaire de tip similar este senşibila ia Cresterea preturilor si modalitatile de finantare. O proprietate poate fi atractiva datorita pozitionarii, suprafetei, a utilitatilor din zona, a facilitatilor de natura comerciala, sau a posibilitatii de a petrece timpul tiber. Da asemenea, in cazul constructiilor, un element care contribuie la atractivitatea acestora este starea tehnica buna. ( 3) BLACK LIGHT Can) In general, cererea pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential vine din partea persoanelor fizice, iar proprietatile de tip comercial, industrial, agricol sau special sunt cautate de persoane juridice. Achizitionarea unei proprietati imobiliare presupune disponibilitatea unei sume de bani relativ mare, insa, o buna parie a potentialilor cumparatori solvabili prefera achizitionarea unui teren liber si edificarea proprietatii dorite dupa preferintele si nevoile proprii. oaza ofertei sita Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, Intr-o anumita perioada de timp, precum si stocul de proprietati existente inf aza de proiect. existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate al acestui tip de proprietate. In urma unei analiza efectuate pe siteurile de specialitate, s-au tras urmatoarele concluzii - evidentiate In tabelul ce urmeaza - legate de raritatea ofertei pentru proprietatea/proprietatile anali [...]