HCL 20/2018 Lugoj adoptată

AEXĂ , 4 hei 40/22.02. C / 2o1Î Scopul evaluarii: vanzare Tipul valorii: valoarea de piata Ciient: Primaria Municipiului Lugoj Beneficiar: Primaria Municipiului Lugoj ACK LIGHT SRL Executant: SC BI reprezentant Biria Gigi-Aureliu Evaluator: Vereb Andrei-Eugen Membru ANEVAR cu specializarea EPI, nr. leg. 17058 zentul raport este destinai numai scoptilui pentru care a fost intocmi si nu poate fi reprodus sau publicat, integra! sau partial, iara aprobarea 3 partilor. pari a fost intocmit avand in vedere Contraciul de prestari servicii nr. 61905 din 03.08.2017 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; office biachlight.ro Sinteza raportului de evaluare Capltolul 1. Termeni de referinta Identificarea evaluatorului Declaratie identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati. Scopul evaluarii 1dentificarea imobiluluifimobilelor supus(e) evaluarii Tipul valorii Data evaluarii, data inspectiei Amploarea investigatiilor. Inspectia proprietatii Documentarea necesara pentru efectuarea lucrarii de evaluare Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea ipoteze si ipoteze speciale Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare Descrierea raportului Capitolul 2. Prezentarea datelor Identificarea imobilului/imobilelor subiect. Descrierea juridica Date referitoare la teren/terenuri Date referitoare la constructie/constructii Descriere juridica Date despre zona, vecinatati si amplasament. Capitolul 3. Analiza pietei Imobiliare Piata imobiliara specifica Limita ariei de piata Analiza cererii Analiza ofertei Analiza echilibrului Capitolul 4. Analiza celei mal bune utilizari Capitolul 5. Evaluare Estimarea valorii terenului Abordarea prin piata Abordarea prin venit Abordarea prin cost Capitolu! 6. Analiza rezultatelor si concluzii asupra valorii cn. Denumire St (mp) |Au (mp)| Sd (mp) proprietate Sarcini CĂ concesiune 1 teren Municipiul Lugoj 409784 95 0 ] absolut |; faviCaria Adresa proprietatii/proprietaților este detaliata in capitolele ce urmeaza, alaturi de o descriere mai detaliata a acestora. Clientul raportului de evaluare: Primaria Municipiului Lugoj Utilizatorul raportului de evaluare: Primaria Municipiului Lugoj Scopul evaluarii: vanzare Tipul valorii estimate: valoarea de piata Data evaluarii: 12-12-17 Data inspectiei: 12-12-17 Data raportului: 13-12-17 Curs valutar la data evaluarii: 1 Euro = 4,8362 lei Comanda de evaluare Municipiul Lugoj aa Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2017 Executant: SC BLACK LIGHT SRL Evaluator Vi Andrei-Eugen Membru ANEVAR c ializarea EPI, nr. leg. 17058 (3) cae car ——Gapitolul 1. Termeni de Executant: SC BLACK LIGHT SRL Reprezentant Biria Gigi-Aureliu Adresa contact Timisoara, Virtutii, nr. 1 Adresa e-mail officeblacklight.ro Evaluator. Vereb Andrei-Eugen Certificare ANEVAR 17058 Asigurare profesionala ___|10000 Euro, 16473/30.12.2016 Reprezentant Vereb Andrei-Eugen Adresa contact Timisoara, Stefan Octavian losif, bl. B4, ap. 6 Adresa e-mail andrei.vereb gmail.com Prin prezenta, evaluatorul declara faptul ca detine cunostintele si experienta necesare efectuarii in mod competent a prezentei lucrari de evaluare si poate oferi o evaluare obiectiva si impartiala De asemenea, evaluatorul cerțifica urmatoarele: * evaluatorul Isi asuma pastrarea confidentialitatii asupra datelor si informatiilor din raport, precum si neutilizrea acestora in schimbul unor avantaje neetice sau legale, fie personal, fie prin intermediul unei terte persoane * evaluatorul nu are niciun avantaj pecuniar sau de alta natura, in afara remunerarii pentru prezentul raport de evaluare * evaluatorul nu are niciun interes actual sau viitor fata de proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes persona! legat de partile implicate * analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si ipotezele speciale specifice si prezentate in raport si reprezinta analizele, apiniile si concluziile profesionale si impariiale * evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare * prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, declaratie de conformitate, prezentare raport de evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia * raportul a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar/beneficiar, si doar In scopul declarat Execuiant: Evaluator SC BLACK LIGHT SRL Vereb Andrei-Eugen Birta Gigi-Aureliu Membru ANEVAR cu spășializarea EPI, nr. leg. 17058 [Primaria Pa Clientul Utilizatorul Primaria Municipiului Lugoj Prezentul raport de evaluare este intocmit cu scopul “vanzare”. ntificarea linobiluiuifimobilelor supus(e) evaluarii Nr. | benumire | Proprietar Extras CF [Au (mp) /Sc(mp)|Sd(mp)| DeBtd2 | saucini Gr. yet h . proprietate, concesiune 1 teren Municipiul Lugoj 409784 0 0 +) absolut in fav.Carja Florica Dreptul de proprietate evaluat: absolut Dreptul de proprietate evaluat este considerat integral, tranzactionabil, neafectat de sarcini. Conform Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2017: Proprietatea imobiliara reprezinta terenul si toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copaci si minerale, elementele care au fost atasate terenului, cum ar fi cladirile si constructiile de pe amplasament si toate elementele permanent atasate cladirilor, da exemplu echipamentele mecanice si electrice care asigura functionarea unei cladiri, aflate atat in subsol, cat si deasupra solului. [Tipul valarii Tipul valorii care urmeaza a fi estimata in prezentul raport de evaluare este stabilit in functie de obiectul si scopul evaluarii (prezentate mal sus). Astfel, avand in vedere scopul prezentului raport de evaluare, si anume vanzare, in cadrul prezentului raport de evaluare, tipul de valoare estimat este Valoarea de piata Conform Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2017 SEV 100 Cadrul general, paragraf 29: Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepariinitoare, dupa un marketing adecvat si In care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Concluziile asupra valorii sunt prezentate in Lei si in Euro Cursul BNR valabil la data evaluarii, 12.12.2017 este de 4,6382 Lei pentru 1 Euro Valoarea exprimata ca o opinie in prezentul raport reprezinta suma ce urmeaza a fi platita cash fara a lua alte modalitati de plata (rate, leasing, etc.). Data evaluarii, dața inspectiei Data evaluarii reprezinta data la care este valabila opinia asupra evaluarii, si este: 12.12.2017 Data raportului reprezinta data ia care este redactat raportul, si este: 13.12.2017 Data inspectiei reprezinta data la care a fost realizata inspectia proprietatii, si este: 12.12.2017 Amploarea investigațiilor. inspectia proprietatii Inspectia proprietatil/proprietatilor a fast efectuata in data de 12.12.2017 de catre Vereb Andrei-Eugen, membru ANEVAR cu specializarea EP! si numarul de legitimatie 17058. Nu s-au realizat investigatii detaliate referitoare la eventualele contaminari ale proprietatii sau ale amplasamentelor invecinate, in afara cazurilor in care aceste contaminari sau infestari au fost evidente. La inspectie a fost prezent(a) , in calitate de Cu ocazia inspectiei a fost completata fisa de inspectie atasata prezentului raport de evaluare. Proprietatea a fost inspectata in totalitate, fara restrictii Proprietatea/proprietatile au fost identificate in baza documentelor puse la dispozitie de catre beneficiarul raportului de evaluare, Primaria Municipiului Lugoj Cu ocazia inspectiei au fost preluate fotografii din care rezulta starea proprietatii, precum si a vecinatatilor, fotografii atasate raportului de evaluare. Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor puse la dispozitie de catre Primaria Municipiului Lugoj, in calitate de beneficiarul raportului de evaluare, corectitudinea datelor fumizate fiind raspunderea acestuia, Documentele puse la dispozitie se regasesc in cadrul anexelor raportului de evaluare si sunt: Nr. Relevee ale | Certificat de cr Nr. GFA-ocalitate Documenţ de dobandire/data e în proprietatii | urbai i 1 409784 - Lugoj Donatie 1591 - 1979 da nu e cazul nu Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se hazeaza evaluarea. Natura informatiilor utilizate in evaluare ză Tip proprietate Nr. CF Nr. Gad. Br. Top. Adresa 1 |teren 409784 - 409784 Lugoj, Timisorii,2, jud. Timis O detaliere a locatiilor si vecinatatilor se poate urmari in subcapitolele de mai jos. Datele, informatiile si pozele au fost prelevate cu ocazia inspectiei. Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost: * Documente si informatii puse la dispozitia evaluatorului de catre proprietar si/sau client, care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si corectitudinea informatiilor furnizate * Revista Valoarea * internet: www.romimo.ro, WwwW.OlX.ro, wwW.imobiliare.ro, ro.wikipedia.org, codfiscal.net, www.colliers.com/en-gb/romania, www. primariatm.ro, www.cursbnr.ro, 'www.publi24.ro [) si ipoteze s La baza evaluarii au stat o serie de ipoteze si ipoteze speciale, asumate de Catre evaluator pe durata realizarii evaluarii si raportarii valorii, prezentate in cele ce urmeaza: lpoteze - aspectele juridice au fost rpezentate fara a e intreprinde verificari sau investigatii suplimentare asupra acestora, si sa bazeaza exclusiv pe intormatiile si documentele fumizate de catre beneficiar/client/proprietar - evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta. Orice schimbare viitoare in informatiile primite de catre evaluator poate genera modificari ale valorii estimate. - informatiile fumizate de terte parti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratete. - se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare, in afara cazului in care a fost Identificata o nonconformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport. - documentele puse la dispozitia evaluatorului se presupun a fi corecte si adevarate ipoteze speciale - nu sunt Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special, dar nu numai concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu pot fi publicate sau difuzate unor terte persoane de catre client si utilizator fara acordul prealabil al evaluatorului. intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si/sau utilizare a acestuia. Prezentul raport de evaluare trebuie tratat ca un tot unitar, astfei nu este permisa scoaterea din context a vreunei informatii,opinii, sau concluzii prezentate in cadrul acestuia. vălia! DECLARATIE Prin prezenta, evaluatorul autorizat Vereb Andrei-Eugen identițicat cu legitimatia 17058 deciara faptul ca analizele, argumentarile, rezultatele si concluziile formulate, precum si raportul de evaluare au fost efectuate in conformitate cu Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2017 in vigoare la data evaluarii. Astfel, raportul de evaluare respecta: SEV 100 Cadrul general SEV 101 Termeni de referinta ai evaluarii SEV 102 implementare SEV 103 raportare SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile De asemenea, evaluatorul declara ca a respectat Codul de atica al profesiei de eval! Pc Data: 13-12-17 Evaluai Fă ei E | Descrierea raportului i Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre evaluatorul Vereb Andrei-Eugen, expert evaluator cu specializarea EPI, membru ANEVAR cu numarul de legitimatie 17058, absolvent a! programului de formare profesionala ca evaluator in domeniul de reglementare al Ordonantei 24/2011. Clientul prezentului raport de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj Beneficiarul prezentului raport de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj Obiectul prezentului raport de evaluare il reprezinta: Nr. | Tip proprietate Adresa Nr. GF Nr. Top Sarcini concesiun 1 teren Lugoj, Timisorii,2, jud. Timis 409784 409784 sin fav.Carja Scopul evaluarii este vanzare E, BLACK BLACK LIGII. Capitolul 2. Pitzentatea datelor iai a jmobiluiui/imobilelor subiect, Doaciieraa a jurigi In tabelul de mai jos sunt prezentate date despre proprietatea Petar analizata, dreptul de proprietate (nr. Cf, data si documentul dobandirii, proprietar, sarcini) Nr. rietate, Rr. Document de E sE-rA rai zi GF Adresa dobandire/dat Proprietar Sarcini ] teren, 409784 | Lugoj, Timisorii,2, jud.Timis | Donatie 1591-1979 | Municiplul Lugoj fa Carle Florica În cadrul evaluarii, dreptul de proprietate evalua! a fost presupus ca fiind integral, valabil, marketabil, si neafectat de vreun fel de sarcini “Date referitoare la terenfterenuri In tabelul de mai jos sunt prezentate datele legate despre terenulferenurile evaluate sau pe care se afla constructiile analizate: ENE Nr, Front Gat. Nr. parcela Suprafata (mp) forma iailadanci curentiapa/gaze! canalizareltelefonie | 1 409784 95 dreptunghiulara A da/dal/da/da/da Date referitoare ja ctieiconstructii Pe terenurile analizate sunt edificate cladiri, insa ele nu fac obiectul prezentului raport de evaluare. Deserlere juridica Conform SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare, Comentarii, C3, “valoarea se ataseaza mai degraba dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului si cladirilor." Nr. | Proprietate- Document dă m Nr. CE Adresa dobandire/data Sarcini concesiune 1 teren, 409784 Lugoj, Timisorii,2, jud.Timis Donatie 1591 - 1979 in fav.Carja Florica Dreptul de proprietate evaluat este considerat absolut; integral, tranzactionabil, neafectat de sarcini. In tabelul ce urmeaza sunt prezentate date despre documentatia cadastrala aferenta proprietatii/proprietatilor analizate. Nr.| Tipproprietate Nr. CE Nr. Cad. Nr. Top. Adresa 1 |teren 409784 - 409784 Lugoj, Timisorii,2, jud.Timis Extrasulfextrasele CF aferente proprietatii/proprietatilor analizate se regasesc atasate in cadrul anexelor raportului de evaluare. Date despre zona, vecinatati si amplasament. in tabelui de mai jos sunt prezentate date despre zona in care este amplasata proprietatea/proprietatile imobiliare analizate Nr. Proprietate Adresa Siada acces | Zona Rang 1 |teren Lugoj, Timisorii,2, jud.Timis Timisorii - asfaltat Timisorii 0 In tabelul de mai jos sunt prezentate date despre vecinatatile proprietatii/proprietatitor imobiliare analizate. Nr. |Proprietate, nr. Tipul preponderent Varsta st Ambient Riscuri de Crt, CF de proprietati in zona | constructiilor gonareia _ general mediu Patiteti 1 | teren, 409784 case unifamiliale <1989 buna placut fara [4] (5) BLACK LIGHT Capitolul 3. Analiza pietei imobiliare Piata imobiliara este formata dintr-un grup de persoane sau de firme aflata in contact in vederea efectuarii de tranzactii imobiliare. Participantii la piata pot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii si intermediarii. o piata imobiliara este alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii imobiliare. Pietele imobiliare nu sunt eficiente, bunurile nefiind omogene, astfel nu pot fi inloculte imediat unele cu altele. Pe astfel de piete exista putini cumparatori si vanzatori. Valoarea ridicata a proprietatilor necesita o putere mare de cumparare, pietele imobiliare fiind influentate de nivelul salariilor, stabilitatea veniturilor si rata somajului. deciziile de cumparare sunt in general influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi obtinut, dobanzile, marimea avansului si durata rambursarii. pietele imobiliare nu se autoreglementeaza, existand multe reglementari guvernamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru, acest punct nu este atins si exista intotdeauna un decalaj Intre ele. Participantii pe piata imobiliara nu sunt informati cu privire la preturile de tranzactionare ale proprietatilor Imobiliare. oricand pot sa apara variatii ale cererii datorita unor schimbari rapide în marimea si structura populatiei unei anumite zone. Proprietatea imobiliara este un produs cu durata lunga de viata si cu valoare mare, avand un grad redus de lichiditate. In functie de nevoile, dorintele, moiivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte, si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in plete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii. In analiza acestei plete am investigat aspecte legate de situatia economico-sociala si dezvoltarea urbanistica a zonei si subzonei, populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. "Plata imobillara specifica Tipul de piata/piete imobiliare avute in vedere in procesul de evaluare a obiectului prezentului raport de evaluare si analizata in acest capitol sunt detaliate in tabelul ce urmeaza. Nr. Proprietate Adresa Piata Aria pistei 1 lteren Lugoj, Timisorii,2, jud.Timis terenuri intravilane Timisorii, UM (Limita arlei de piata Pentru identificarea limitei ariei de piata, evaluatorul a inspectat si vizionat zonele aferente fiecarei proprietati, identificandu- se toate influentele relevante curente si potentiale asupra valorii proprietatilor analizate, influente ce pot fi atruibte localizarii acestora. s-au analizat caracteristicile fizice ale proprietatilor, cum ar fi: tipul constructiilor, gradul de similitudine in utilizarea terenului, gradul de intretinere si starea tehnica a cladirilor din vecinatate. In urma inspectiei in teren, membrul a identificat pe baza aspectelor prezentate, aria de piata pentru proprietatile subiect, detaliate de asemenea in tabelul anterior. “Analiza cererii Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pentru o anumiia piata, intr-un anumit interval de timp. in cazul particular a! proprietatii/proprietatitor analizate, luand in considerare diferitele tipuri de imobile analizate, analiza cererii are la baza cererea manifestata pentru proprietati de acel tip. In general, sunt cautate proprietati la care accesul sa fie facil, si care sa fie racordate la toate utilitatile. Cererea de proprietati imobilaire de tip similar este sensibila la cresterea preturilor si modalitatile de finantare. O proprietate poate fi atractiva datorita pozitionarii, suprafetei, a utilitatilor din zona, a facilitatilor de natura comerciala, sau a posibilitatii de a petrece timpul liber. De asemenea, in cazul constructiilor, un element care contribuie la atractivitatea acestora este starea tehnica buna. (8) BLACK LIGHT In general, cererea pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential vine din partea persoanelor fizice, iar proprietatile de tip co [...]