HCL 429/2013 Craiova adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 429 privind însuşirea raportului de evaluare a terenului care aparţine domeniului privat al municipiul Craiova, situat în str.Brazda lui Novac, nr.66 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinară din data de 25.07.2013; Având în vedere raportul nr.106894/2013 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune aprobarea însuşirii raportului de evaluare a terenului care aparţine domeniului privat al municipiul Craiova, situat în str.Brazda lui Novac, nr.66 şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr. 196, 198, 199, 200 şi 201/2013; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.335/2013 referitoare la concesionarea prin negociere directă, către S.C. COREAL COM S.R.L., a unui teren aparţinând domeniului privat al municipiului Craiova, situat în str.Brazda lui Novac, nr.66; În temeiul art.36 alin.2 lit.c coroborat cu alin.5 lit.b, art.45 alin.l, art.123, art.61 alin.2 şi art.1 15, alin.1, lit.b din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂȘTE: Art.]. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea valorii minime a redevenţei pentru terenul care aparţine domeniului privat al municipiului Craiova, situat în str. Brazda lui Novac, nr.66, aferent Restaurantului “Novaci”, la valoarea de 4,52 lei/mp./lună, fără T.V.A., prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Economico— Financiară vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, j j SECRETAR, Silviu Cristian ŞTEFĂNESCU-DRAGOTĂ Nicoleta MIULESCU AMT SERVICE SRL experiize-evaluari-audit- :.-Awotizatie CECCAR na. 004529/2007 Autorizatie CAFR sir. 948/2010- opeaenegeaenouieonsaoaoaasseaosaacaaas Cralova, Str. Unirii, Nr. 30, Judetui Dalj CUI: 7101398 NR. Reg, Com. J16/252/1995 Tet 0251.415.330 E-maă: amtserși E 1 PR / COM. | r.37/12.07.2013f ADA „ (_Pirmaria Municipuilui Cra „Subserisa SC AMT SERVICE SRL, cu sediul in Craiova, Calea irii, Nr. 30,:Judetul Dolj va facem urmatoarele mentiuni: i OĂpgpe | - normei - Conform adresei Primariei Craiova nr. 10/445 din 05.07.2013, _. Yedepunem Raport evaluare pentru teren intravilan 673,43 mp, „Craiova, Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, aferent Restaurantului “Novaci”, prin care s-a stabilit valoarea de piata a terenului mai sus mentionat si. valoarea redeventei pentru terenul mentionat mai sus. a : Data. | 12.07.2013 i „S.C AMȚ SERVICE S.R.L. ÎP 388 /15 04 dn. su MIT SERVICE SRL -expertize-evaluari-audit- Autorizatie CECCAR ac 00$529/2807 Aulurizatie CAFR ne. 948/2010- [n.cnapoagaeneneaaansoanaasaoeneaasaaeaa Craiova, Str. Uniră, Nr. 30, Judetul Dalj CIA: 7101398 NR. Reg. Com. ]164/25271995 Tek 0251.415.330 E-maik amiservicesaayahoocom Teren in suprafata de 673,43 mp, situat in Craiova, Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, aferen Restaurantului Novaci „Judetul Dolj 3 INTOCMIT, AMT SERVICE S.R.L. i) i A CA = e (rasina) 2013 | RAPORT DE EVALUARE Declaratia de conformitate Cu referire la evaluarea bunurilor imobile, declaram urmatoarele: Faptele prezentate in raport sunt corecte și reflecta cele mai pertinente cunostinte. Analizele si concluziile prezeniate sunt supuse ipotezelor si conditiilor limitative exprimate i in raport. „Nu avem nici un interes prezent sau viitor in legatura cu bunurile ce fac “ Obiectul acestei evaluari, iar angajamentul nostru nu este conditionat de estimari sau de rezultatul evaluarii. | Prezenta evaluare a fost realizata in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare 2011. | Evaluatorul: indeplineste cerintele adecvate de calificare profesionala necesare realizarii unei evaluarii de acest tip. Evaluatorul este mebru titular ANEVAR, iar pentru. realizarea prezeniului raport a urmat cursurile de pregatire profesionala" necesare. Evaluatorul a inspectat personal bunurile in cauza, in conditiile exprimate in cursul raportului. | Expert evaluator: Gasparini Claudia. | CLAUDIA e Legitimaria Nr. 1272 Specializarea: sori 299 EPt abil 2005 EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 1 _|RAPORZ DE EVALUARE CENTRALIZATORUL GENERAL privind valorile stabilite pentru bunul imobil aflat in patrimoniul Municipiului Craiova — Domeniu Privat si valoarea redeventei aferenta terenului. Nr.] - DENUMIREACTIV| Valoare |! 'Valoare Crt SIE - LEI - -EUR. | Teren intravilan 673,43 mp, Craiova, Mi i 1. | Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, aferent 852.000 188.400 Restaurantului “Novaci” Valoare redeventa aferenta teren 2. țintravilan 673,43 mp, Craiova, Str. Brazda lui Novac, Nr. 66 4,52/mplluna | 1/mpfluna SC AMT,SERVICE SRL Evaluator: Gasparini Claudia EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 2 [RAPORT DE EVALUARII Capitolul 1. Date Generale 1.1. Identificarea beneficiarului si a proprietarului bunurilor evaluate "> Beneficiarul' raportului de evaluare este Municipiul Craiova -— Domeniul Privat. .. > Proprietarul bunurilor evaluate este Municipiului Craiova — Domeniu Privat, 1.2. Diagnosticul juridic Dreptul de proprietate. asupra bunurilor, conform actelor de proprietate apartine Municipiului Craiova — Domeniu Privat. Bunul evaluat este concesionat in favoarea SC COREAL COM SRL, 13. Prezentarea evaluatorului Raportul de evaluare este intocmit de catre un evaluator, membru . ANEVAR, din cadrul SC AMT SERVICE SRL, cu sediul in Craiova, Calea Unirii, nr.30, jud. Dolj, inregistrata la ORG Dolj cu nr. J16/252/1995 si codul unic de inregistrare 7101398, reprezentata lega! prin-d. Saftoiu Florin, La data elaborarii acestui studiu, expertul evaluator a indeplinit cerintele programului de pregatire continua al ANEVAR. "14. Obiectul, scopul si documentele ce stau la baza evaluarii Obiectul evaluarii ii constituie urmatorul bun aflat in patrimoniul Municipiului Craiova — Domeniu Privat.: EXECUTANT: SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA] 3 RAPORT DE EVALUARE Proprietati imobiliare detaliate astfel: - 1. Teren intravilan in suprafata de 673,43 mp din acte si 673,43 : mp din masuratori situat Craiova, Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, aferent restaurantului Novaci, judetul Dolj. Scopul evaluarii i! constituie stabilirea valorii de piata a imobilului supus evaluarii. Documentele ce stau la baza lucrarii: Documentele şi -datele puse la dispozitie de catre reprezentanții Municipiuiui Craiova. '% Hotararea nr. 335 a Consiliului Local ai Municipiului Craiova; 2. Standardele de evaluare ANEVAR 3. Metoda de evaluare adecvata 4. Date culese de evaluator cu ocazia inspectiei facute pe teren. 1.5. Data inspectiei bunurilor si intocmirii raportului de evaluare Vizionarea si inspectia bunurilor s-a facut la data 10.068.201 3; Data intocmirii raportului de evaluare: 10.06.2013 Data evaluarii 10.06.2013. | Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 10.06.2013 este : 1EURO = 4.5224 lei, | PREMISELE EVALUARII: Echipa de evaluatori confirma ca Raportul de Evaluare a fost realizat in concordanta cu standardele profesionale recunoscute pe plan intemational: IVS — Cadru general. EXECUTANT: SC AMI SERVICE SRL CRAIOVA 4 [RAPORT DE EVALUARE) - IVS 101 Sfera misiuniide evaluare IVS 102 Implementare IVS 103 Raportarea evaluării “Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare: IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare. - Toate datele si informatiile puse la dispozitia evaluatorului au fost considerate corecte, fara ase realiza o verificare independenta. Prezentul Raportul de Evaluare s-a intocmit pe baza informatiilor fumizate de client - prin reprezentantii sai. Se considera ca documentele clientului prezinta corect situatia bunurilor evaluate la data intocmirii Raportului de Evaluare, in concordanta cu reglementarile in vigoare in Romania. Evaluatorul nu -are responsabilitatea de a actualiza Raportut de Evaluare fi nal cu eventualele modificari care pot aparea ulterior datei de 10 lunie 2013. Evaluatoru! nu-si asuma nici o responsabilitate si nu da nici o garantie in privinta determinari statutului legal sau a valabilitatii din punct "de vedere juridic a diverselor documente furnizate de client, inclusiv cele care confirmă proprietatea asupra patrimoniului declarat. Prezentul Raport de Evaluare analizeaza numai implicatii decurgand - din conditiile. de suprafata, nerealizandu-se analize de mediu sau evaluari ale impactului unor posibile actiuni din trecut de degradare: a mediului. De asemenea, Raportul. de Evaluare nu ia in consideratie ipoteza existentei unor substante toxice, explozive, _contaminante sau a unor tancuri de stocare a unor astfel de materiale, precum si costul de anihilare al acestora, evaluatorul nefiind calificat pentru acest domeniu. EXECUTANT : SC AMT SER VICE SRL CRAIOVA] 5 RAPORT DE EVALUARE 1.6. Definitia valorilor estimate . Valoarea. de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaţă liberă, la data evaluării. conform cerinţeior care corespund definiţiei valorii de piață. | Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, 1a data evaluării, între un cumpărător decis şi un - vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după “o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Fiecare parte a definiţiei are propriul ei cadru conceptual; „Suma estimată ...” se referă.la un preț exprimat în unități monetare (de obicei în moneda naţională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare) de piață. Y/afoarea de piață este estimată ca fiind preţul cel mai probabil, care se poate obține, în mod rezonabil, pe piață, ia data evaluării, în conformitate 'cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător. „.„.O proprietate va fi schimbată ...” se referă ia faptul că valoarea unei proprietăţi este mai degrabă o sumă de bani estimată decât un preț de vânzare predetermiriat sau prețul curent de vânzare. Este prețul la care piața aşteaptă ca o tranzacție, care întruneşte toate celelalte părţi ale definiţiei valorii de piaţă, să poată fi încheiată la data evaluării. „.«.lă data evaluării ...” impune faptul că valoarea de piaţă estimată este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece piețele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau inadecvată pentru o. altă dată; Valoarea estimată va reflecta starea şi EXECUTANT : SC AMI SERVICE SRL CRAIOVA 6 [RAPORT DE EVALUARII circumstanțele pieţei ia data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau ulterioară. De asemenea, definiția presupune şi realizarea simultană a “schimbului şi definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuaţie a prețului care altfel ar putea să apară. | | „-- Între un cumpărător decis ...“ se referă la un cu mpărător care este motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De asemenea, acesta este. un cumpărător care achiziționează mai degrabă în concordanță cu reaţităţile - pietei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale - unei. pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preț mai mare decât preţul cerut pe piaţă. Proprietarul curent este incius între cai care formează „piaţa”. i „-„„UN vânzător hotărât...” nu este nici nerăbdător sau constrâns! dispus să vândă la orice preț, nici forțat să menţină un preț care nu este considerat realist pe. piaţa curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să vândă proprietatea, în condițiile pieţei, la cel mai bun preț obtenabil pe piaţa liberă, după -o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel preț. Situaţiila faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece „Vânzătorul hotărât” este un proprietar: ipotetie, --- ÎN8r-O tranzacție cu prețul determinat obiectiv...” înseamnă o tranzacţie încheiată de părți între care nu există o relație particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul), care ar face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pietei sau să fie majorate prin:includerea unui element de valoare specială „„.după o activitate de marketing adecvată...“ înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate duce !a cedarea ei la cel mai bun preţ, care se poate obține în mod rezonabil, în acord cu EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRI CRAIOVA] 7 RAPORT DE EVALUARE definiția valorii de piață. Durata timpului de expunere pe piață poate varia în funcţie de condițiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie: adusă în atenția unui număr corespunzător de potenţiali cum părători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării. | „++. În? Care părțile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi prudent...” presupune că atât cumpărătoru! decis, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi caracteristicile - proprietății, 'cu: utilizările. existente şi potențiale ale acesteia, precum şi - asupra stadiului în care se află piața, la data evaluării. Se mai consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod prudent, dispunând de cunoştinţele: necesare pentru a obține cel mai bun preț, corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudența este măsurată prin reterire la conjunctura . pieței, de la. .data evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vânzător care vinde proprietatea pe 2 piață cu preturi în scădere, la un preț mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile şi pentru situații de vânzare şi cumpărare caracteristice piețelor care înregistrează variaţii de preţuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate: cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării. . | m Şi fără constrângere. * stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să facă acest lucru. . Valoarea de piaţă este înțeleasă ca fiind valoarea unui activ, estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea niciun ui/unei impazit/taxe asociat(e). Cea mai bună utilizare (CMBU). Cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă EXECUTANT : SC AMI SERVICE SRL CRAIOVA] 8 |RAPORT DE EVALUARE legal; fezabilă financiar şi din care rezultă valoarea cea mai mare a proprietății evaluate. | Concep tul_de valoare de piață nu este dependent de o tranzactie curentă, care are loc la data evaluării. Mai degrabă, valoarea de piată este o estimare-a prețului care ar trebui obţinut la o vânzare, la data evaluării, în condiţiile definiţiei valorii de piată. Valoarea de piată este o reprezentare a pretului asupra căruia: un cumpărător şi un vânzător ar trebui să cadă de acord, la acel momert, conform _detiniţiei_ valorii de piată, fiecare dintre ei având, în prealabil. tirnp pentru investigarea altor oportunități şi aiternative ale_pietei, fără să nage faptul că pregătirea contractelor formale și a documentaţiei necesare . aferente încheierii acestora. ar putea să necesite mai mult timp. | Un tip de valoare (bază de evaluare) arată principiile fundamentale de cuantificare a unei valori. Aceste principii pot să fie diferite în funcţie de scopul evaluării. Un tip de valoare nu reprezintă o precizare a metodei utilizate şi nici o descriere a condiţiei unui activ sau unor active când se vând. Valoarea de piață este tipul de valoare cel mai cerut, fiind definit şi - analizat în IVS 1. Acest Standard prezintă definițiile şi analizează alte tipuri - de valoare. Acestea sunt incluse în trei categorii principale: Prima categorie reflectă beneficiile pe care o entitate le obține din deținerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea entitate. Deşi, în anumite situaţii, valoarea specifică pentru acea entitate ar putea fi identică cu suma care ar putea fi obținută din vânzarea activului, această vaioare reflectă beneficiile încasabile din deținerea activului. şi, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Din această categorie face parte valoarea de inves stifie sau subiectivă. Diferenţele dintre valoarea unui activ pentru o anumită entitate şi valoarea lui de piață exprimă motivația intrării pe piaţă a cumpărătorilor sau vânzătorilor. EXECUTANT: SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 9 [RAPORT DE EVALUARE A doua categorie reprezintă preţul care, în mod rezonabil, ar fi convenit între. două :părți anumite, care tranzacţionează un activ. Deşi părțile ar putea să fie independente şi ar putea să negocieze în condiţii nepărtinitoare,. activul nu este în mod necesar expus pe piața largă, iar prețul convenit ar putea să reflecte mai degrabă avantajele (sau dezavantajele) specifice ale proprietăţii pentru părţile implicate decât piața în ansamblul ei. Din această categorie fac parte valoarea justă, valoarea specială şi valoarea sinergiei. . O a treia categorie ește valoarea determinată conform unei definiţii - prezentată îhtr-un statut sati într-un contract. Pentru alte scopuri, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piață. E | | Valoarea justă soliciță estimarea unui preţ care este corect între două părți specifice, luându-se în conşiderare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare dintre părţi le-ar obţine din tranzacţie. - Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deşi în multe cazuri prețul, care ar fi corect între cele două părți, ar putea să fie egal cu cel obtenabil pe piaţă, pot să existe şi cazuri când estimarea valorii juste ar presupune luarea în considerare a unor elemente care nu fac parte din cele specifice estimării valorii de piață. 1.7. lpoteze de lucru o 1.7.1 lpoteze si conditii restrictive : > Informatiile si documentele puse la dispozitia evaluatorilor de catre beneficiarul lucrarii au fost considerate corecte si ca reflecta intocmai situatia reala a bunurilor; EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 10 [RAPORT DE EVALUARE > Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate cu privire la situatia juridica a bunurilor; Evaluatorul a tratat in cursul lucrarii de fata bunurile imobile ca entitati separate. Evaluarea s-a limitat strict la estimarea valorii bunurilor, fara a. se trata in cuprihisul studiului de evaluare evaluarea afacerii care se desfasoara in incinta; Nu au facut obiectul constatarilor din teren detectarea defectelor ascunse ale buriurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici: sau mai. mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii si nici pentru obtinerea studiilor de expertiza tehnica necesare pentru descoperirea lor ; Valoarea estimata de evaluator este o valoare la data intocmirii studiului de evaluare si intr-un interval de timp limitat ; La elaborarea studiului de evaluare s-a tinut cont de prevederile cuprinse in standardele, normele si recomandarile elaborate de ANEVAR. | “vânzarea forțată” se utilizează adesea în situaţiile în care un vânzător este obligat să vândă şi/sau nu există o perioadă de comercializare adecvată.. Prețul obtenabil în această situație nu îndeplineşte cerințele din definiția valorii de piață. Pretul care ar putea fi obținut în aceste șituaţii va depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus vânzătorul, sau de motivele pentru care o comercializare adecvată nu poate fi fă [...]