HCL 565/2014 Craiova adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 565 privind însuşirea raportului de evaluare a terenului situat în municipiul Craiova, str.Amaradia, nr.70, Bloc locuinţe F5a Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinară din data de 30.10.2014; Având în vedere raportul nr.147436/2014 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune aprobarea însuşirii raportului de evaluare a terenului situat în municipiul Craiova, str. Amaradia, nr.70, Bloc locuinţe F5a şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.301, 302, 303, 305 şi 306/2014; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.493/2014 referitoare la concesionarea, prin negociere directă, către S.C.CRASER S.A., prin lichidator judiciar .S.C.NICK S.P.R.L., a terenului proprietatea privată a municipiului Craiova, situat în str. Amaradia, nr.70, Bloc locuinţe F Sa; În temeiul art.36 alin.2 lit.c coroborat cu alin.5 lit.a, art.45 alin.1, art.123, art.61 alin.2 şi art.1 15, alin.1, lit.b din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂȘTE: Art.1.Se aprobă însuşirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea nivelului minim al redevenţei de la care se va porni negocierea pentru terenul în suprafaţă de 307 mp., situat în municipiul Craiova, str.Amaradia, nr.70, Bloc locuinţe F Sa, la valoarea de 2,64 lei/mp./lună, fără T.V.A., prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2.Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală şi Direcţia Patrimoniu vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Silviu Cristian ŞTEFĂNESCU-DRAGOTĂ Nicoleta MIULESCU RilT SERVICE SAL x rtize-evaluari-aul Autorizatie CECCAR nr, 004529/2007 Autorizatie CAFR nr. 948/2010 pooonosceooosoeccenoonononooocecosoevocoss i Craiova, Str. Unirii, Nr. 30, Judetul Doij CUL: 7101398 NR. Reg. Com. ]16/252/1995 Tel; 0251.415.330 E-mail: amtservicesayahoocom RAPORT DE EVALUARE Petru bun imobil Teren in in suprafata de 307 mp situat in Craiova, str. Amaradia, nr. 70, Bloc FSa, Judetul Dolj INTOCMIT, AMT SERVICE S.R.L. 2014 |RAPORT DE EVALUARE Declaratia de conformitate Cu referire la evaluarea bunurilor imobile, declaram urmatoarele: Faptele prezentate in raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte. Analizele si concluziile prezentate sunt supuse ipotezelor si conditiilor limitative exprimate in raport. Nu avem nici un interes prezent sau viitor in legatura cu bunurile ce fac obiectul acestei evaluari, iar angajamentul nostru nu este conditionat de estimari sau de rezultatul evaluarii. Prezenta evaluare a fost realizata in conformitate cu Standardele de evaluare ANEVAR 2014 Evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calificare profesionala necesare realizarii unei evaluarii de acest tip. Evaluatorul este mebru titular ANEVAR, iar pentru realizarea prezentului raport a urmat cursurile de pregatire profesionala necesare. Evaluatorul a inspectat personal bunurile in cauza, in conditiile exprimate in cursul raportului. Experti evaluatori: EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 1 "RAPORT DE EVALUARE RAPORT DE EVALUARE Teren in in suprafuta de 307 mp situat in Craiova, str. Amaradia, nr. 70 Bloc FSa,Judetul Dolj Subscrisa, A.M.T SERVICE SRL, cu sediul in Craiova, strada Unirii. nr. 30, va aducem la cunostinta faptul ca in conformitate Ordonanta de urgenta OUG 54/2006, "Modul de calcul şi de plată a redevenţei se stabileşte de către ministerele de resort sau de alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale ori de către autorităţile administraţiei publice locale”, astfel, nu revine in Sarcina noastra stabilirea valorii redeventelor, chiriilor, concesiunilor | obiectul contractului nr. 107687;24.07.2014, in baza caruia societatea noastra presteaza servicii de evaluare pentru partea contractanta “Municipiul Craiova”, este “Achizitii servicii de evaluare bunuri mobile si imobile apartinand domeniului public si privat al municipiului Craiova”. Urmare solicitarii dvs. am procedat la determinarea valorii de piata a proprietati solicitate, stabilirea redeventei nefacand parte din atributiile expertului evaluator ANEVAR. /a sugeram că in vederea stabilirii unei redevente pentru teren in suprafata de 307 mp situat in Craiova, str. Amaradia, nr. 70,Bloc FSa,Judetul Dolj, sa fie aplicate prevederile OUG 54/2006 si legii 50/1991 "Limita minimă a preţului concesiunii se stabilește, după caz, prin hotărârea consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local. astte] încât să asigure recuperarea în 25 de ani a preţului de vânzare al terenului, în condiţii de piaţă, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură alerente. * respectiv, se va porni de la pretul de piata al terenului stabilit de catre AMT SERVICE SRL in data de 02.10.2014 in valoare de 243.900 lei. Valoarea redeventei pe o perioada de 25 ani (conform legii 50/1991), pentru teren in suprafata de 307 mp situat in Craiova, str. Amaradia, nr. 70,Bloc F5a,Judetul Dolj, urmeaza a fi calculata astfel: 243.900 lei/25 ani/12 luni/307 mp = 2.64 lei/mp/luna. EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA] 2 |RAPORT DE EVALUARE Echivalentul a 0,60 euro/mp/luna Rezultand o redeventa lunara de: 2.12 lei/mp/luna*307 mp = 810 lei EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA RAPORT DE EVALUARE CENTRALIZATORUL GENERAL privind valorile stabilite pentru bunul imobil aflat in patrimoniul Consiliul local! al Municipiului Craiova. ÎNr.| DENUMIRE ACTIV Valoare Valoare Crt A Ă - LEI - -EUR- Teren in suprafata de 307 mp situat |. lin Craiova, str. Amaradia, nr. 243.900 55.300 70,Bloc F5a,Judetul Dolj OO | TOTAL GENERAL 243.900 55.300 SC AMT SERVICE SRL Evaluator: EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA] „RAPORT DE EVALUARE Capitolul 1. Date Generale 1.1. Identificarea beneficiarului si a proprietarului bunurilor evaluate » Beneficiarul raportului de evaluare este Primaria Municipiului Craiova. » Proprietarul bunului evaluat este Consiliul local al Municipiului Craiova. 1.2. Diagnosticul juridic Dreptul de proprietate asupra bunului imobil, conform actelor de proprietate apartine Municipiului Craiova - Domeniu Privat. 1.3. Prezentarea evaluatorului Raportul de evaluare este intocmit de catre un evaluator, membru ANEVAR, din cadrul SC AMT SERVICE SRL, cu sediul in Craiova, Calea Unirii, nr.30, jud. Dolj, inregistrata la ORC Dolj cu nr. J16/252/1995 si codul unic de inregistrare 7101398, reprezentata legal prin dl. Saftoiu Florin. La data elaborarii acestui studiu, expertul evaluator a indeplinit cerintele programului de pregatire continua al ANEVAR. 1,4. Obiectul, scopul si documentele ce stau la baza evaluarii Obiectul evaluarii il constituie urmatorul bun aflat in patrimoniul Consiliul local al Municipiului Craiova: II) EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA RAPORT DE EVALUARE 1. Teren in suprafata de 307 mp situat in Craiova, str. Amaradia, nr. 70,Bloc F5a,Judetul Dolj. Scopul evaluarii il constituie stabilirea valorii de piata a imobilului supus evaluarii. Documentele ce stau la baza lucrarii: 1. Documentele si datele puse la dispozitie de catre reprezentantii Municipiului Craiova. * Hotararea nr. 493 a Consiliului Local al Municipiului Craiova; * Schita teren; 2. Standardele de evaluare ANEVAR 3. Metoda de evaluare adecvata 4. Date culese de evaluator cu ocazia inspectiei facute pe teren. 1.5. Data inspectiei bunurilor si intocmirii raportului de evaluare Vizionarea si inspectia bunurilor s-a facut la data 02.10.2014; Data intocmirii raportului de evaluare: 02.10.2014 Data evaluarii 02.10.2014. Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 02.10.2014 este : 1EURO = 4.4106 lei. PREMISELE EVALUARII: Echipa de evaluatori confirma ca Raportul de Evaluare a fost realizat in concordanta cu standardele profesionale recunoscute pe plan international: SEV 100 — Cadrul general (IVS — Cadrul general) Standarde generale SEV 101 — Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101) SEV 102 — Implementare (IVS 102) EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA! 6 |RAPORT DE EVALUARE SEV 103 — Raportare (IVS 103) Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare: SEV 230 — Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230) Toate datele si informatiile puse la dispozitia evaluatorului au fost considerate corecte, fara a se realiza o verificare independenta. Prezentul Raportul de Evaluare s-a intocmit pe baza informatiilor furnizate de client prin reprezentantii sai. Se considera ca documentele clientului prezinta corect situatia bunurilor evaluate la data intocmirii Raportului de Evaluare, in concordanta cu reglementarile in vigoare in Romania. Evaluatorul nu are responsabilitatea de a actualiza Raportul de Evaluare final cu eventualele modificari care pot aparea ulterior datei de 02.10.2014. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate si nu da nici o garantie in privinta determinarii statutului legal sau a valabilitatii din punct de vedere juridic a diverselor documente furnizate de client, inclusiv cele care confirma proprietatea asupra patrimoniului declarat. Prezentul Raport de Evaluare analizeaza numai implicatii decurgand din conditiile de suprafata, nerealizandu-se analize de mediu sau evaluari ale impactului unor posibile actiuni din trecut de degradare a mediului. De asemenea, Raportul de Evaluare nu ia in consideratie ipoteza existentei unor substante toxice, explozive, contaminante sau a unor tancuri de stocare a unor astfel de materiale, precum si costul de anihilare al acestora, evaluatorul nefiind calificat pentru acest domeniu. EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 7 "RAPORT DE EVALUARE 1.6. Definitia valorilor estimate Valoarea de piaţă este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaţă liberă, la data evaluării, conform cerinţelor care corespund definiţiei valorii de piaţă. Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Fiecare parte a definiţiei are propriul ei cadru conceptual: „Suma estimată ..." se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare (de obicei în moneda naţională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare) de piaţă. Valoarea de piaţă este estimată ca fiind preţul cel mai probabil, care se poate obţine, în mod rezonabil, pe piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător. „„„.0 proprietate va fi schimbată ..." se referă la faptul că valoarea unei proprietăţi este mai degrabă o sumă de bani estimată decât un preț de vânzare predeterminat sau preţul curent de vânzare. Este preţul la care piața aşteaptă ca o tranzacţie, care întruneşte toate celelalte părţi ale definiţiei valorii de piaţă, să poată fi încheiată la data evaluării. „„„„a data evaluării ..." impune faptul că valoarea de piaţă estimată este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece pieţele şi condiţiile de piaţă se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA hi |RAPORT DE EVALUARE circumstanţele pieţei la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau ulterioară. De asemenea, definiţia presupune şi realizarea simultană a schimbului şi definitivarea contractului de vânzare. fără orice fluctuaţie a preţului care altfel ar putea să apară. „„„. Între un cumpărător decis ...* se referă la un cumpărător care este motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De asemenea, acesta este un cumpărător care achiziţionează mai degrabă în concordanţă cu realităţile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piaţă. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa'. „„„„un vânzător hotărât...” nu este nici nerăbdător sau constrâns/ dispus să vândă la orice preţ, nici forţat să menţină un preţ care nu este considerat realist pe piaţa curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să vândă proprietatea, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ obtenabil pe piaţa liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel preţ. Situaţiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece „vânzătorul hotărât' este un proprietar ipotetic. „„„„într-o tranzacţie cu prețul determinat obiectiv...” înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există o relaţie particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul), care ar face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieţei sau să fie majorate prin includerea unui element de valoare specială „„„„după o activitate de marketing adecvată..." înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preţ, care se poate obţine în mod rezonabil, în acord cu EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 9 RAPORT DE EVALUARE definiţia valorii de piaţă. Durata timpului de expunere pe piaţă poate varia în funcţie de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr corespunzător de potenţiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării. „„„. În care părțile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi prudent...” presupune că atât cumpărătorul decis, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi caracteristicile proprietăţii, cu utilizările existente şi potenţiale ale acesteia, precum şi asupra stadiului în care se află piaţa, la data evaluării. Se mai consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod prudent, dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ, corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la conjunctura pieţei, de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vânzător care vinde proprietatea pe o piaţă cu prețuri în scădere. la un preţ mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii de vânzare şi cumpărare caracteristice pieţelor care înregistrează variaţii de preţuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării. „„..ŞI fără constrângere...” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forţată, nici obligată în mod nejustificat să facă acest lucru. Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unui activ, estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea niciunui/unei impozit/taxe asociat(e). Cea mai bună utilizare (CMBU). Cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 10 legal, fezabilă financiar şi din care rezultă valoarea cea mai mare a proprietăţii evaluate. Conceptul de valoare de piață nu este dependent de o tranzacţie curentă, care are loc la data evaluării. Mai degrabă, valoarea de piaţă este o estimare a prețului care ar trebui obţinut la o vânzare, la data evaluării, în condiţiile definiţiei valorii de piață. Valoarea de piață este o reprezentare a prețului asupra căruia un cumpărător şi un vânzător ar trebui să cadă de acord, la acel moment. conform definiţiei valorii de piață. fiecare dintre ei având, în prealabil. timp pentru investigarea altor oportunități şi alternative ale_ pieţei, fără să nege faptul că pregătirea contractelor formale şi a documentaţiei necesare. aferente încheierii acestora, ar putea să necesite Un tip de valoare (bază de evaluare) arată principiile fundamentale de cuantificare a unei valori. Aceste principii pot să fie diferite în funcţie de scopul evaluării. Un tip de valoare nu reprezintă o precizare a metodei utilizate şi nici o descriere a condiţiei unui activ sau unor active când se vând. Valoarea de piaţă este tipul de valoare cel mai cerut, fiind definit şi analizat în |VS 1. Acest Standard prezintă definițiile şi analizează alte tipuri de valoare. Acestea sunt incluse în trei categorii principale: Prima categorie reflectă beneficiile pe care o entitate le obţine din deținerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea entitate. Deşi, în anumite situaţii, valoarea specifică pentru acea entitate ar putea fi identică cu suma care ar putea fi obținută din vânzarea activului, această valoare reflectă beneficiile încasabile din deținerea activului şi, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Din această categorie face parte valoarea de investiţie sau subiectivă. Diferenţele dintre valoarea unui activ pentru o anumită entitate şi valoarea lui de piaţă exprimă motivaţia intrării pe piaţă a cumpărătorilor sau vânzătorilor. EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA RAPORT DE EVALUARE! A doua categorie reprezintă preţul care, în mod rezonabil, ar fi convenit între două părţi anumite, care tranzacţionează un activ. Deşi părţile ar putea să fie independente şi ar putea să negocieze în condiţii nepărtinitoare, activul nu este în mod necesar expus pe piaţa largă, iar preţul convenit ar putea să reflecte mai degrabă avantajele (sau dezavantajele) specifice ale proprietăţii pentru părţile implicate decât piața în ansamblul ei. Din această categorie fac parte valoarea justă, valoarea specială și valoarea sinergiei. O a treia categorie este valoarea determinată conform unei definiţii prezentată într-un statut sau într-un contract. Pentru alte scopuri, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piață. 1.7. lpoteze de lucru 1.7.1 Ipoteze si conditii restrictive : » Informatiile si documentele puse la dispozitia evaluatorilor de catre beneficiarul lucrarii au fost considerate corecte si ca reflecta intocmai situatia reala a bunurilor; > Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate cu privire la situatia juridica a bunurilor; > Evaluatorul a tratat in cursul lucrarii de fata bunurile imobile ca entitati separate. Evaluarea s-a limitat strict la estimarea valorii bunurilor. fara a se trata in cuprinsul studiului de evaluare evaluarea afacerii care se desfasoara in incinta; > Nu au facut obiectul constatarilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 12 RAPORT DE EVALUARE asemenea situatii si nici pentru obtinerea studiilor de expertiza tehnica necesare pentru descoperirea lor : » Valoarea estimata de evaluator este o valoare la data intocmirii studiului de evaluare si intr-un interval de timp limitat : » La elaborarea studiului de evaluare s-a tinut cont de prevederile cuprinse in standardele, normele si recomandarile elaborate de ANEVAR. > * Valoarea rezultata este calculata in lei si nu contine TVA. 1.7.2 lpoteze si conditii limitative suplimentare : > Acest studiu de evaluare trebuie considerat o analiza limitata prin faptul ca evaluatorul nu a [...]