HCL 597/2024 Arad adoptată

M> PRIMARIA MUNICIPIULUI ARAD . S,1V ELSA) 17, SEP 2004 Od. 1o-da23 NIienauceeazeaaa Cala pozeze pestattea ca PROIECTARE CRIS IATA REZISICHIA ŞI ESTA AR CONST RUGTA VILE SIUS TRIAL ARHEECTUR A SIDE SEGA. URBANISTICA PUD.PUZ SI PUG STIAI DE FEZABILITATE CADASTRU | TOPOGRAFIE | GEODEZIE FUDICARI TOPOGRAFICE DEZMEMBRARI CONTOPIRI EAPERTIZE DE ORARNTURE SI LIEIGA DE HITARE IDENTFICARI DE TERENURI SIPUNE BIBI POSESE DETERMHARI PUNCTE GPS WITABUL ARI TITLURIDE PROPRIETATE EXPERTIZE | EVALUARI ANINA STAR PROPRIETATI AICER ARE ALTE CORPORALE. SOCE TATI COMERCIALE BUHAI AMORE ACTE NECORPORALE CEPEU TAMTA E4 PERTIZE JUDARE ASE Sa) | == em Ea 2 i ) sa CONTACT STA. GHEOROHE LAZAR NA 28, ERASOV SUL TAȚE CERTE CATA N OFFICE PDANINASTAR EG TEL -0040-268-547188 | O04I-780-527138 SISTEMA DX MEZDAGENAEAT A CANTAT MM DANINASTAR.RO STR PRIIMOROACA 6. ETAJ 3, SECTOR i BUCURESTI SISTEMA DE DIANALEMEAT CE META BEG BOM. 208/3836 1090 GOD FISCAL; R 3581431 TEL: 0040-752-071734 ee 37| 9] 0.2925, RAPORT DE EVALUARE IN VEDEREA STABILIRII VALORII JUSTE A IMOBILELOR AFLATE IN PROPRIETATEA STATULUI ROMÂN ȘI ÎN ADMINISTRAREA CONSILIULUI LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD BENEFICIAR: MUNICIPIUL ARAD EVALUATOR: SC DANINA STAR SRL Braşov, Autorizaţie ANEVAR Nr. 0487 NR.CONTRACT: 8140/1118 /2024 (AC 44430 / 2020 - CS 27041 / 2024) ADMINISTRATOR, Raport evaluare - fond locativ CUPRINS Elemente introductive şi sinteza lucrării Declaraţie de certificare 1. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1 Identificarea proprietății imobiliare — obiectul evaluării 1.2 Scopul evaluării 1.3 Utilizarea evaluării 1.4 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate 1.5 Data inspecției 1.6 Data estimării valorii 1.7 Proprietarul bunurilor evaluate 1.8 Moneda raportului 1.9 Standardele aplicabile 1.10 Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare 1.11 Ipoteze generale 1.12 Conditii limitative 1.13 Clauza de nepublicare 1.14 Responsabilitatea faţă de terţi 1.15 Verificarea evaluării - SEV 400 2. PREZENTAREA DATELOR 2.1 Descrierea juridică a proprietăţii imobiliare 2.2 Situaţia juridică 2.3 Descrierea judeţului Arad 2.4 Descrierea municipiului Arad 2.5 Identificarea imobilelor 3. REGULI GENERALE PRIVIND REEVALUAREA ACTIVELOR AFLATE ÎN PATRIMONIUL INSTITUŢIILOR 4. STANDARDE DE EVALUARE - RAPORTARE FINAN CIARĂ (SEV 430) 5. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 5.1 Definirea pieţei şi subpieţei proprietăţii imobiliare 5.2 Analiza cererii si a ofertei 5.3 Echilibrul pieţei, previziuni 6. ESTIMAREA VALORII 6.1 Terenuri — abordari in evaluare 6.2 Constructii — abordari in evaluare 7. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 7.1 Cea mai buna utilizare - CMBU 7.2 Evaluarea activelor prin metoda comparatiei 8. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Anexe — Fise de calcul si informatii utilizate pentru stabilirea valorii juste a activelor fixe aflate in patrimoniul rigzizatilui Arad / Statului Român - domeniul privat (acte (ni) “Piagini cu proprietatile evaluate) Raport evaluare - fond locativ Referitor la: EVALUAREA CLĂDIRILOR ȘI TERENURILOR AFLATE ÎN PROPRIETATEA STATULUI ROMÂN ŞI ÎN ADMINISTRAREA CONSILIULUI LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD 1. Identificarea și competenţa evaluatorului — SC DANINA STAR SRL - societate membru corporativ ANEVAR, prin cj. Beres Aron — membru titular al ANEVAR cu legitimaţia nr. 10662 având specializările EPI şi EBM, asigurat pentru răspundere civilă profesională cu asigurarea nr. 47057 / 11.12.2023 - nivel II - 250.000 Euro, la societatea de asigurări ALLIANZ ŢIRIAC, a efectuat raportul de evaluare al activelor corporale de natura terenurilor şi construcţiilor situate in mun. Arad, aflate în proprietatea Statului Român şi în administrarea Consiliului Local al municipiului Arad. Date de contact evaluator ARON BERES: tel: 0754.345.384 fax: 0368.780.127 e-mail: aron.beres(Qyahoo.com adresa de corespondență: mun. Braşov, str. Tudor Vladimirescu, nr. 364, bl. 3A, ap. 8 Evaluator BERES_ARON - sunt evaluator de proprietati imobiliare (BPI) si de bunuri mobile (EBM), membru titular ANEVAR începând cu anul 2006 şi expert judiciar la Ministerul Justiţiei începând cu anul 2014; in cei 18 ani de activitate in domeniu, am realizat rapoarte de evaluare pentru persoane fizice, asociatii si fundatii, organizatii neguvernamentale, intreprinderi mici si mijlocii, societati comerciale pe actiuni, institutii financiare, regii autonome, importante institutii ale statului, executori judecatoresti, dintre care enumăr următoarele: - Ministerul Afacerilor Externe (evaluare ambasade) - Ministerul Turismului - Ministerul Finatelor Publice - Ministerul Cercetarii si Inovarii - Ministerul Culturii - Administratia Fondului pentru Mediu - Administratia Porturilor Maritime Constanţa - Fondul de Garantare a Asiguraţilor - Santierul Naval Mangalia - Inspectoratul Teritorial de Muncă Brașov - Penitenciarul cu Regim de Siguranta Maxima Bucuresti - Penitenciarul Baia Mare - Penitenciarul Poarta Alba Raport evaluare - fond locativ - Parchetul de pe langa Curtea de Apel Brasov - Parchetul de pe langa Tribunalul Brasov - Parchetul de pe langa Tribunalul Covasna - Parchetul de pe langa Tribunalul Harghita - Parchetul de pe langa Tribunalul Teleorman - Parchetul de pe langa Tribunalul Ialomita - Curtea de Apel Alba - Curtea de Apel Brasov - Tribunalul Alba - Tribunalul Braşov - Judecătoria Braşov - Consiliul Judetean Brasov - Consiliul Judetean Covasna - Consiliul Judeţean Buzau - Consiliul Judetean Prahova - Primaria Municipiului Brasov - Primaria Municipiului Ploiesti - Primaria Municipiului Sacele - Primaria Municipiului Miercurea Ciuc - Primaria Municipiului Sfantu Gheorghe - Primaria Municipiului Odorheiu Secuiesc - Primaria Municipiului Deva - Primaria Municipiului Hunedoara - Primaria Orașului Voluntari - Primăria Orașului Ghimbav - Primaria Orașului Simeria - Primaria Orașului Sinaia - Primaria Orașului Mizil - Primaria Orașului Cehu Silvaniei - Primaria Orașulu Cernavodă - Primăria Orașului Băicoi - CNAIR SA - CFR Marfa Transilvania - CFR Marfa Moldova - Compania de Investitii pentru Turism Raport evaluare - fond locativ - Compania Nationala a Uraniului - Institutul de Fizică Atomică "Horia Hulubei” - Complexul Energetic Oltenia - Transelectrica - Transgaz - Romgaz - Hidroelectrica - Romsilva - ENEL - Muntenia - ENEL - Dobrogea - ENEL - Banat - Banca Comerciala Romana - Banca Intesa San Paolo - Marfin Bank - rețeaua de magazine LIDL România Totodata, mentionez ca in perioada 2019 - 2023 am efectuat evaluarea patrimoniului pentru urmatoarele UAT-uri: in judetul Timis: UAT Manastiur, UAT Saravale in judetul Arad: UAT Arad in judetul Caras-Severin: UAT Ciudanovita, UAT Forotic, UAT Ramna in judetul Harghita: UAT Odorheiu Secuiesc, UAT Galautas, UAT Atid, UAT Zetea, UAT Subcetate, UAT Remetea, UAT Bălan in judetul Covasna: UAT Malnas, UAT Belin, UAT Ozun, UAT Bretcu, UAT Cernat, UAT Sita Buzaului, UAT Barcani, UAT Poian, UAT Zagon in judetul Brasov: UAT Brasov, UAT Augustin, UAT Parau, UAT Ticus, UAT Soars, UAT Săcele, UAT Hărman in judetul Dambovita: UAT Moroeni, UAT Raciu, UAT Contesti, UAT Petresti, UAT Hulubesti, UAT Pucheni in judetul Prahova: UAT Olari, UAT Secaria, UAT Valea Doftanei, UAT Puchenii Mari, UAT Gura Vadului, UAT Lapos, UAT Scorteni, UAT Mizil, UAT Gura Vitioarei, UAT Baicoi, UAT Comarnic, UAT Soimari, UAT Fulga, UAT Carbunesti in judetul Vrancea: UAT Vartescoiu, UAT Vintileasca, UAT Timboesti, UAT Naruja, UAT Vidra, UAT Vizantea-Livezi, UAT Nanesti, UAT Pufesti, UAT Vulturu, UAT Barsesti, UAŢ Nistoresti, UAT Gugesti, UAT Spulber Raport evaluare - fond locativ - în judetul Iasi: UAT Costuleni, UAT Strunga, UAT Todiresti, UAT Bals, UAT Popricani, UAT Harlau, UAT Ciohorani, UAT Dolhesti, UAT Oteleni, UAT Schitu Duca - în judetul Calarasi: UAT Chirnogi, UAT Gurbanesti, UAT Nicolae Balcescu, UAT Roseti, UAT Cuza Voda, UAT Soldanu, UAT Grădiştea, UAT Independenta, UAT Dragalina - în judetul Giurgiu: UAT Isvoarele, UAT Gogosari, UAT Gaiseni, UAT Stoenesti, UAT Stanesti, UAT Băneasa, UAT Grădinari - în judetul Dolj: UAT Diosti, UAT Izvoare - în judetul Olt: UAT Dobretu, UAT Iancu Jianu, UAT Draganesti-Olt, UAT Curtisoara, UAT Falcoiu - în judetul Gorj: UAT Alimpesti, UAT Polovragi - in judetul Cluj: UAT Aschileu - in judetul Maramures: UAT Sarasau, UAT Dragomiresti, UAT Bocicoiu Mare, UAT Grosii Tiblesului, UAT Salistea de Sus - în judetul Bihor: UAT Husasau de Tinca, UAT Bulz, UAT Capalna, UAT Cherechiu, UAT Tetchea, UAT Buduslau, UAT Pocola, UAT Suncuius, UAT Chislaz - in judetul Satu Mare: UAT Andrid - in judetul Braila: UAT Victoria, UAT Ulmu, UAT Faurei, UAT Ciocile - in judetul Galati: UAT Independenta, UAT Mastacani, UAT Radesti, UAT Suceveni - in judetul Buzau: UAT Padina, UAT Cozieni, UAT Racoviţeni, UAT Colţi - în judetul Arges: UAT Tigveni, UAT Ciofrangeni, UAT Aninoasa - in judetul Bacau: UAT Solont - în judetul Teleorman: UAT Nanov - in judetul Neamt: UAT Ion Creanga - în judetul Bistrita-Nasaud: UAT Silivasu de Cimpie - în judetul Sălaj: UAT Someş Odorhei, UAT Cehu Silvaniei - in judetul Constanta: UAT Saligny, UAT Mereni, UAT Cernavodă, UAT Seimeni - în judetul Tulcea: UAT Sulina, UAT Jijila - in judeţul Hunedoara: UAT Deva, UAT Hunedoara, UAT Sântămăria-Orlea, UAT Bunila, UAT Simeria 2. Identificarea clientului — UAT ARAD cu sediul în municipiul Arad, B-dul Revoluţiei, nr. 75, reprezentată legal de PRIMAR - CĂLIN BIBARŢ. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea înregistrării în contabilitate şi raportării financiare. Raport evaluare - fond locativ 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie activele fixe corporale aflate în proprietatea Statului Român şi în administrarea Consiliului Local al municipiului Arad, conform tabel anexat: Nr. cad. / ] Nr. top. Nr. fişă Denumire și descriere bun evaluat CF Clădire - Str. Dorel Sibii (Grănicerilor) nr. 25, CF nr. 344418-C1-U4 1 Arad, ap. 3B compus din 2 boxe, we, în suprafață construită de 21 mp 344418 627/4/111/b L_ şi cotă teren 17/497 mp S. Tipul valorii — Este valoarea justă aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2022, conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general) SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (VS 101) SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102) SEV 103 - Raportare (VS 103) SEV 104 - Tipuri ale valorii (VS 104) SEV 105 - Abordări şi metode de evaluare SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400) SEV 430 - Evaluări pentru raportarea financiară GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul activelor fixe corporale — STATUL ROMÂN - imobilele se află în administrarea Consilului Local al municipiului Arad cu sediul în municipiul Arad, B-dul Revoluţiei, nr. 75 7. Data evaluării — 03.09.2024 Data inspectării bunurilor — pe perioada derulării acordului cadru şi în luna septembrie 2024 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării Standardele de evaluare a bunurilor din România 2022 Ordonanţa Guvernului nr.81/2003 privind reevaluarea şi amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituţiilor publice, modificată de Legea nr.79/2008 Ordinul Ministerului Finanţelor Publice nr.1917/2005 pentru aprobarea normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilităţii instituţiilor publice, cu modificările şi completările ulterioare. 2021/2013 L sl Raport evaluare - fond locativ Ordinul Ministerului Finanţelor Publice nr. 3471/2008 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituţiilor publice, modificat de Ordinul Ministerului Finanţelor Publice nr. 221/2015 Ordinul 1802/2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situaţiile financiare anuale individuale şi situaţiile financiare anuale consolidate Extrase de carte funciara, incheieri, hotarari de consiliu local, proiecte de hotarare, planuri de amplasament, schiţe de carte funciară 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea justă în vederea înregistrării în contabilitate şi raportării financiare. Valoarea propusă este valabilă la data evaluării și a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Valoarea justă a imobilelor aflate în proprietatea Statului Român și în administrarea Consiliului Local al municipiului Arad, de înregistrat în evidenţa contabilă, este de: Nr. Nr. cad. / Valoare justă la fişă Denumire CF Nr. top. Îi: aa Clădire - Str. Dorel Sibii (Grănicerilor) nr. 25, CF nr. 1] 344418-C1-U4 Arad, ap. 3B compus din 2 boxe, we, în 344418 627/4/11/b 25.074 suprafață construită de 21 mp şi cotă teren 17/497 mp 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea justă. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EPI, EBM Raport evaluare - fond locativ Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că: Expert evaluator autorizat EPI, EBM Afirmațiile susţinute în prezentul raport sunt reale și corecte. Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. Bunurile supuse evaluării au fost inspectate de către personalul de specialitate al societății. Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Raport evaluare - fond locativ Capitolul 1 GENERALITĂȚI 1.1. Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie activele fixe corporale - clădiri și teren din intravilanul municipiului - aflate în proprietatea Statului Român şi în administrarea Consiliului Local al municipiului Arad. 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea înregistrării în contabilitate și raportării financiare. 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează UAT ARAD cu sediul în mun. Arad, B-dul Revoluţiei, nr. 75, reprezentată legal de PRIMAR - CĂLIN BIBARȚ, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR. şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât față de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii juste aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2022, conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general), SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101), SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103), SEV 104 - Tipuri ale valorii (VS 104), SEV 105 - Abordări și metode de evaluare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400), SEV 430 - Evaluări pentru raportarea financiară, GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri ale valorii: Valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o Tfranzacţie reglementată între participanţii de pe piaţă, la data evaluării. Detiniţia valorii juste, prezentată în IFRS, este diferită de definiţia de mai sus. IVSB consideră că, în general, definiţia valorii juste din IFRS este coerentă cu definiţia valorii de piaţă. Definiţia şi aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentată în SEV 430 Evaluări pentru raportarea financiară. Pentru alte scopuri decât cel de utilizare în situaţii financiare, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piaţă. Valoarea justă cere estimarea preţului care este just pentru ambele părţi identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obţine din tranzacţie. Aceasta, de obicei, este aplicată în context judiciar. Pe de altă parte, valoarea de piaţă cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanţii de pe piaţă, să nu fie luat în considerare. Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaţă. Deşi, în multe cazuri, preţul care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piaţă, vor fi situaţii în care estimarea valorii juste va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat în urma combinării drepturilor asupra proprietăţii. Exemple de utilizare a valorii juste sunt: (a) determinarea unui preţ care este just pentru participaţia într-o întreprindere necotată, deoarece preţul pentru doi deținători anumiţi poate fi just pentru aceştia, dar diferit de preţul care ar putea fi obţinut pe piaţă; (b) determinarea unui preţ care ar fi just pentru un locator şi un locatar, fie pentru transferul permanent al activului închiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de închiriere. Conform Ordinului 1802/2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situaţiile financiare anuale individuale şi situaţiile financiare anuale consolidate, prin valoare justă se înţelege prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ într-o tranzacţie reglementată pe piaţa principală (dacă există) sau cea mai avantajoasă, la data evaluării, în condiţiile curente de piaţă (adică un preţ de ieşire), indiferent dacă respectivul preț este direct observabil sau este estimat utilizând o altă tehnică de evaluare. Valoarea justă a activelor se determină, în general, după datele de evidenţă de pe piaţă, printr-o evaluare efectuată, de regulă, de evaluatori autorizaţi, potrivit legii. În situaţia în care nu există date pe piaţă privind valoarea justă, din cauza naturii specializate a activelor şi a frecvenţei reduse a tranzacţiilor, valoarea justă se poate determina prin alte metode utilizate, de regulă, de către evaluatori autorizaţi, potrivit legii. Metodologia de calcul a “valorii juste” a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţii, de recomandarile Ordinului 1802/2014. -10- Raport evaluare - fond locativ 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietăţii a fost realizată de catre personalul de specialitate al societății pe perioada derulării acordului cadru şi în luna septembrie 2024 - in baza documentelor puse la dispozitie de catre reprezentantii proprietarului. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietăţii. 1.6. Data esti [...]