HCL 509/2024 Arad adoptată

Intocmire PUZ si RLU - ANSAMBLU REZIDENTIAL CU FUNCTIUNE MIXTA — LOCUINTE COLECTIVE, SERVICII/COMERT SI AMENAJARI PUBLICE — PARCARI, TEREN DE SPORT, SPATII EXPUNERE LUCRARI DE ARTA, PARC Nelu Aristide Dragomir nr. 7/A mun. Arad, jud. Arad Beneficiar: RESIDENCE IMOBILIARE MOT S.R.L. jud. Arad, mun. Arad, str. Neculce, nr. 7, etaj 1,ap.1 Proiectant: S.C. CORNER STUDIO S.R.L. Jud. Cluj, mun. Cluj-Napoca, Calea Dorobantilor, nr. 38 0731 066 496 Simbol proiect: 19/2023 Faza proiect: P.U.Z.-R.L.U. Cluj-Napoca lunie 2024 S.C. CORNER STUDIO S.R.L Calea Dorobantilor Nr. 38, Cluj-Napoca 0731 066 496 BORDEROU PIESE SCRISE: Foaie de capat Borderou piese scrise si desenate Memoriu justificativ Regulament local de urbanism Certificat de Urbanism nr.1733 din 14.11.2023 Extrase C.F. Copie C.U.|. RESIDENCE IMOBILIARE MOT S.R.L. PIESE DESENATE ARHITECTURA: S.C. CORNER STUDIO S.R.L Calea Dorobantilor Nr. 38, Cluj-Napoca 0731 066 496 MEMORIU TEHNIC |. INTRODUCERE 1.1.Date de recunoastere a documentatiei Denumirea obiectivului: P.U.Z. si R.L.U. — ANSAMBLU REZIDENTIAL CU FUNCTIUNE MIXTA — LOCUINTE COLECTIVE, SERVICII/COMERT Si AMENAJARI PUBLICE — PARCARI, TEREN DE SPORT, SPATII EXPUNERE DE ARTA, PARC Amplasamentul obiectivului: Arad, str. Nelu Aristide Dragomir, nr. 7/A, Jud. Arad Beneficiarul lucrării: RESIDENCE IMOBILIARE MOT S.R.L. jud. Arad, mun. Arad, str. Neculce, nr. 7, etaj 1, ap.1 Proiectantul lucrării: S.C. CORNER STUDIO S.R.L. Jud. Cluj, mun. Cluj-Napoca, Calea Dorobantilor, nr. 38 0731 066 496 Simbol proiect: 19/2023 Faza de proiect: P.U.Z.-R.L.U. |.2.Obiectul PUZ-ului Solicitari ale temei-program Obiectul lucrarii, Plan Urbanistic Zonal pentru zona delimitata la Nord-Est de str. Nelu Aristide Dragomir, la Sud-Est de proprietati private, la Sud-Vest de proprietati private, amenajari publice, Lacul Padurice si la Nord-Vest de str. Miron Costin, consta in aprofundarea si dezvoltarea complexa a problemelor functionale, tehnice si estetice din zona. Reglementarile urbanistice vor stabili aliniamente, alinieri la strazile limitrofe, accese, relatii volumetrice si functionale cu fondul construit existent. 1.3. Surse documentare Documentatia se elaboreaza in conformitate cu metodologia de elaborare si continutul cadru al planului urbanistic zonal, indicativ: GM 010-2000, in conformitate cu prevederile Legii nr. 350/2001 republicata (art. 32, alin.1, It. c), Legii nr. 50/1991 rep., HGR nr. 525/96. De asemenea, se vor respecta prevederile protocolului aprobat prin HCLM-ul 572/2022 — privind aprobarea Regulamentului pentru asigurarea suprafetei minime de spatii verzi, precum si prevederile protocolului aferent HCLM nr. 575/30.10.2023 — privind aprobarea unor masuri care vizeaza valorificarea potentialului urbanistic al imobilelor care fac obiectul studiului. La elaborarea actualei documentatii au stat la baza urmatoarele studii si proiecte: S.C. CORNER STUDIO S.R.L Calea Dorobantilor Nr. 38, Cluj-Napoca 0731 066 496 Lista studiilor si proiectelor elaborate anterior PUZ - studiu si aviz de oportunitate - P.U.G. al municipiului Arad - Regulamentul general de urbanism municipiul Arad Lista studiilor de fundamentare intocmite concomitent cu PUZ - ridicarea topografica - Certificat de Urbanism nr.1733 din 14.11.2023 - extrasele CF - studiu si aviz de oportunitate 1.4. Regimul juridic al terenului Terenul pe care se doreste amplasarea viitoarelor constructii este situat in intravilanul municipiului Arad, pe str. Nelu Aristide Dragomir, nr.7/A si se afla in proprietatea RESIDENCE IMOBILIARE MOT S.R.L. si a Municipiului Arad. Acesta are o forma neregulata si este identificat prin urmatoarele carti funciare: C.F. nr. 300 626 Arad, cu S = 20 341 m? proprietate privata RESIDENCE IMOBILIARE MOT S.R.L. - categoria de folosinta curti constructii C.F. nr. 300 697, cu S= 5 484 m? proprietate publica Municipiul Arad - categoria de folosinta curti constructii TOTAL -S teren= 25 825 mp II. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTARII 11.1. Evolutia zonei Zona care face obiectul acestui studiu a fost strans legata de aparitia si dezvoltarea zonei indurstriale. Cea de-a doua jumatate a sec. XIX a reprezentat un moment esential in punerea bazei activitatii industriale in municipiul Arad.) La sfârşitul secolului XIX şi începutul secolului XX, producţia industrială s-a diversificat. Pe fundalul acestui context se remarca si dezvoltarea locuintelor colective din perioada socialista si o amplificare treptata a activitatii comerciale. Terenul studiat a gazduit o astfel de constructie industriala de insemnatate in cadrul orasului. Inaugurata in 1918, sub denumirea de F.I.T.A . (Fabrica de Împletituri şi Tricotaje Arad ) — constructia ajunge in 1950 sa ocupe o pozitie privilegiata in cadrul orasului (terenul studiat - zona centrala) sub denumirea de Fabrica de Tricotaje „Tricoul Roşu”, ulterior fiind cunoscuta ca Sabina&Co. Dupa o lunga activitate de productie aceasta este inchisa definitiv, urmatorul pas fiind cel de demolare al constructiei. Concomitent cu evolutia caracterului sitului, se observa o evolutie si in ceea ce priveste contextul amplasarii acestuia. Caracterul acestuia migreaza dinspre rolul de sustinere a componentei S.C. CORNER STUDIO S.R.L Calea Dorobantilor Nr. 38, Cluj-Napoca 0731 066 496 industriale a orasului si indeplinirea functiei de locuire (prin locuintele socialiste din imediata vecinatate) in cel de integrare si conlucrare a unor functiuni diverse (se dezvolta mixajul functional — prin aparitia institutiilor publice, a spatiilor comerciale, a amenajarilor publice — minerale si vegetale in relatie cu locuintele colective). 11.2. incadrarea in localitate Zona studiata se situeaza in intravilanul municipiului Arad, terenul fiind delimitat la Nord-Est de str. Nelu Aristide Dragomir, la Sud-Est de proprietati private, la Sud-Vest de proprietati private, amenajari publice: Parcul si lacul Padurice si la Nord-Vest de str. Miron Costin. 11.3. Elemente ale cadrului natural Amplasamentul analizat in cadrul acestui studiu este situat in zona centrala a municipiului Arad. Ca unitate geomorfologica, zona perimetrului se afla pe o suprafata de platou intinsa apartinand de lunca raului Mures, parte componenta a Campiei Aradului, cota absoluta in zona perimetrului cercetat fiind de cca. 90 rndNM. La alcatuirea structurii terenului natural iau parte depozite de varsta Cuaternara (Holocenul superior), de natura depozitelor aluvionare (nisipuri si pietrisuri), avand grosimi de 21 m, ce stau peste depozite alcatuite din argile prafoase si prafuri argiloase -anexa nr. 4/1. Indiferent de pozitia in cadrul zonei delimitate prin studiu geomorfologic, pentru fiecare amplasament, pe care se vor solicita lucrari de constructie sau amenajare, se vor prezenta studii de specialitate, geotehnice cu foraje, analiza nivelului hidrostatic al apei, profile de stabilitate a terenului, acolo unde este cazul, intocmite de personal autorizat. Regimul hidrologic al amplasamentului este determinat in esenta de nivelul raului Mures care, in zona, joaca rolul hotarator in drenarea apelor de suprafata si a celor subterane. Muresul, in judetul Arad, are un bazin de receptie de 2500 km2 lungimea sectorului fiind de 220 km, iar panta sa de 0,3%0. Pe aceasta suprafata de bazin, cei mai importanti afluenti sunt: Pietris, Troias, Barzava si Cladova. Debitul mediu zilnic minim cu probabilitate de 80% a fast de 21 m3/sec. Debitul mediu multianual de aluviuni in suspensie este de 95 kg/sec, iar cel tarat este nesensibil comparativ cu cel in suspensie. Fenomenul de inghet se inregistreaza în 90% din ierni si au o durata medie de 40 zile, iar stratul de gheata apare rar (o data la 2 ani si dureaza 30 zile). Din punct de vedere al climei, zona analizata apartine 95% sectorului cu clima continental moderata (pentru zona subcolinara tinut cu regim climatic de dealuri), iar pentru zonele de campie climat specific acestora. Media anuala a temperaturilor este de 10-11* C. Media celei mai reci luni, ianuarie, este de 1-2 * C, desi minimul de temperatura cunoscut este - 30, 1* C, in februarie 1954. Maximul termic a fast atins in august 1952, +40,4* C. Conform STAS 6054/1977, terenul cercetat se afla in zona cu adancime maxima de inghet la 70-80 centimetri. In concluzie, pe amplasamentul cercetat pot fi realizate constructii in conditii de stabilitate si siguranta in exploatare ca urmare a situatiei geotehnice existente si prin masurile de executie ce vor fi stabilite in proiect. 11.4. Circulatia In ceea ce priveste terenul aflat in proprietate privata, identificat cu CF. nr. 300 626 Arad, cu $ S.C. CORNER STUDIO S.R.L Calea Dorobantilor Nr. 38, Ciuj-Napoca 0731 066 496 = 20 341 m?, acesta poate fi caracterizat, in situatia existenta, ca fiind inaccesibil auto si pietonal. Terenul prezinta ca forma de delimitare imprejmuiri aflate in stare de degradare si ofera, in prezent, catre spatiul public al strazii o imagine general opaca (alcatuita din zidurile si imprejmuiri ale fostei fabrici Tricoul Rosu), In ceea ce priveste terenul aflat in proprietate publica, identificat cu C.F. nr. 300 697, cu S= 5 484 m?, situatia existenta reflecta o imagine asemanatoare, din punct de vedere al acesibilitatii auto si pietonale. Este identificata o poarta de acces auto care deservea constructiile parazitare ale fostei zone industriale (un punct de control si 15 magazii) si imprejmuiri opace catre vecinatati. In situatia existenta, parcela nu valorifica in niciun fe! o posibila relatie de comunicare si/sau extindere cu amenajarile exterioare existente — Parcul si Lacul Padurice, fiind inaccesibila din punct de vedere pietonal. De asemenea, se observa o organizare haotica din punct de vedere a circulatiei auto, pietonale, velo - innexistente pe strazile adiacente sitului. Se remarca o initiativa de introducere a circulatiei velo in cadrul profilelor stradale in imediata vecinatate, insa traseele velo sunt intrerupte, subdimensionate si insuficient marcate). interventiile asupra terenului studiat pot sustine si influenta pozitiv acest aspect al configurarii circulatiei. 11.5. Ocuparea terenurilor Studiile premergatoare PUZ-ului au subliniat oportunitatea realizarii unei astfel de investitii in zona amplasamentului studiat. Acesta este in prezent lipsit de constructii sau amenajari publice exterioare. Zona poate fi caracterizata ca avand un caracter divers, predominand mixajul functional si functiunile publice (in imediata apropiere — Parcul si lacul Padurice), insa de asemenea sunt prezente si locuinte colective organizate in imobile realizate preponderant in perioada dezvoltarii urbanistice dinainte de 1989. Desi terenul studiat ocupa o pozitie centrala in cadrul municipiului, acesta este ocupat in prezent de: - constructii parazitare (amplasate pe terenul aflat in proprietate publica — punctul de control si cele 15 magazii), care s-ar putea transforma intr-un real pericol pentru vecinatate — se constituie ca front la Strada existenta (pe latura sud-vestica a sitului), blocand astfel cel mai valoros posibil punct de legatura cu parcul si amenajarile publice existente in zona. - lipsit de constructii (in cazul terenului aflat in proprietate privata) — prin imaginea pe care o ofera catre spatiul public al strazii (imprejmuiri proeminente, ziduri ale fostelor constructii industriale — aflate in stare de degradare) potentialul acestui teren si relatiile pe care poate sa le dezvolte cu contextual sunt nevalorificate, chiar anulate — un posibi! joc de plin gol in cadrul fronturilor dispuse catre strazile adiacente ar putea incuraja o diversitate a spatiilor si intrepatrundere intre caracterul public — privat al acestora. 11.6. Echipare edilitara Pe ansamblu, zona beneficiaza de o infrastructura buna, acest fapt contribuind la sustinerea potentialului bun de dezvoltare al zonei. Sunt prezente utilitati cu apa, canalizare, energie termica, telefonie, gaz. S.C. CORNER STUDIO S.R.L Calea Dorobantilor Nr. 38, Cluj-Napoca 0731 066 496 Ii.7. Probleme de mediu Terenul prezinta un caracter impropriu din punct de vedere urban — nu aduce un plus valoare zonei, in Situatia in care se regaseste. Au fost identificate aspecte nefavorabile care vizeaza: organizarea circulatiilor in interiorul si in imediata vecinatate a sitului (strazile adiacente care il delimiteaza) — problema accesibilitatii, a locurilor de parcare in relatie cu circulatia auto si pietonala; modul de ocupare a terenului studiat (prin constructii parazitare, nepotrivite din punct de vedere al pozitionarii si al caracterului functional al zonei) sau lipsa ocuparii acestuia; nevalorificarea spatiilor verzi publice existente si lipsa unei amenajari unitare publice, care ar putea sustine atat crearea unor trasee velo, pietonale, precum si dezvoltarea unui Spatiu public al comunitatii. 1.8 Necesitati si optiuni Respectiva lucrare a fost supusa unui studiu de oportunitate in cadrul unei comisii interdisciplinare care va aviza "oportunitatea" realizarii unui Plan Urbanistic Zonal, din cauza faptului ca noile aspiratii ale zonei nu mai corespund cu cele deja stabilite in zona studiata. Planul Urbanistic General al municipiului Arad detine prevederi urbanistice pentru zona studiata care nu corespund cu cerintele actuale de dezvoltare ale zonei, de aceea sunt necesare propuneri si reglementari urbanistice noi, atat pentru fondul construit cat si pentru retelele tehnico- edilitare, toate acestea stabilite intr-un nou Regulament Local de Urbanism aferent acestei zone, in care se vor reglementa urmatoarele: - definirea zonificarii functionale, - marcarea zonei de protectie a drumurilor, culoarelor tehnico- edilitare, sanitare - realizarea unei circulatii fluente - rezolvarea intersectiilor dintre drumuri si strazi in functie de trafic, importanta - creearea unui aspect arhitectural corespunzator importantei zonei si functiunilor preconizate - echiparea tehnico-edilitara in functie de noile investitii, corelarea lor fata de cele existente, - asigurarea posibilitatilor de a se construi si dezvolta zona, - mentinerea si promovarea unui mediu confortant, nepoluant, - asigurarea posibilitatilor de a se construi intr-un cadru legal, - consultarea populatiei. III. PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICA 111.1. Concluziile studiilor de fundamentare Studiile premergatoare PUZ-ului au subliniat oportunitatea realizarii unei astfel de investitii in zona amplasamentului studiat. Argumentele sunt variate si tin atat de amplasare cat si de caracterul sitului in prezent, parcela fiind nevalorificata la potentialul pe care il are — aceasta este libera de constructii, amenajari publice sau spatii verzi amenajate, reprezentand o « insula » izolata in centrul urban, neactivata. In acelasi timp exista si argumente de tip functional sub forma necesitatii rezolvarii unor zone cu disfunctiuni. Astfel, vor fi abordate: e profilele stradale ale strazilor adiacente sitului; regularizarea profilului strazii Nelu Aristide Dragomir in vederea imbunatatirii circulatiei auto, velo si pietonale; optimizarea profilul strazii S.C. CORNER STUDIO S.R.L Calea Dorobantilor Nr. 38, Cluj-Napoca 0731 066 496 Miron Costin. e problema locurilor de parcare — realizarea unor parcari cu acces public. e lipsa spatiilor exterioare amenajate — minerale si vegetale (care pot lua caracterul unei extinderi a amenajarilor publice existente in zona). e caracterul nepotrivit al constructiilor existente, raportat la caracterul actual al zonei si la evolutia acestuia (mixaj functional — institutii publice, spatii comerciale, locuinte). Se considera oportuna realizarea unei investitii de acest tip cu functiuni mixte, care sa contina atat locuinte colective, cat si dotari si spatii comerciale, necesare atat locuirii, cat si functiunilor invecinate. Parcela studiata va deveni astfel un activator urban, social si economic al zonei, iar propunerea mizeaza pe o imbunatatire calitativa a vietii locuitorilor - printr-o imagine urbana adecvata zonei si accesibilitate la functiuni diverse. Acesta vine in completrea tabloului existent al zonei, din punct de vedere functional si urban. [i1.2. Prevederi ale PUG Conform PUG, zona se afla in UTR nr.5, Ip5a Destinatia zonei: Subzona unitatilor industrial nepoluante POT maxim — nu este prevazut CUT maxim — nu este prevazut POT maxim existent 8,82% CUT maxim existent 0,08 mc/ mp teren [11.3.Valorificarea cadrului natural Documentatia Planului Urbanistic Zonal va tine seama de posibilitatile de valorificare ale cadrului natural existent, relationarea zonei propusa studiului cu prezenta zonelor plantate si a zonelor verzi amenajate existente. Configuratia ansambluiui rezidential va permite crearea unor terase innierbate spre strada, spatii ce vor fi amenajate cu zone verzi si vegetatie, care vor contribui si la dinamizarea frontului care se deschide spre strada. Constructiile functiunilor propuse se vor integra cat mai armonios in cadrul natural. Este foarte importanta integrarea spatiilor verzi in acest tip de investitii, iar in acest sens se considera favorabila dezvoltarea potentialului zonei prin integrarea unei zone de parc cu caracter divers, care sa fie conectata (din punct de vedere a traseelor pietonale) cu pacul si lacul Padurice. Caracterul urban, deschis, fara limitarea accesului vizitatorilor la functiunile si spatiile din ansamblul propus vor participa la asigurarea necesitatilor intregii zone, nu doar a rezidentilor din complexul studiat. Se va asigura realizarea unei suprafete de 15 000 mp (58,11%) de spatii verzi, din care : - 13.214 mp reprezinta spatii verzi cu amenajari aferente (alei, loc de joaca, teren de sport, etc)- spatii cu caracter public, deschise accesului public nelimitat. Din aceasta suprafata, 5.484 mp reprezinta amenajarea parcelei ce apartine Municipiului Arad, iar 7.730 mp reprezinta suprafata S.C. CORNER STUDIO S.R.L Calea Dorobantilor Nr. 38, Cluj-Napoca 0731 066 496 amenajata din parcela aflata in proprietate privata. - 1.786 mp - spatii verzi cu caracter privat, inclusiv spatii amenajate peste constructii, cu amenajari aferente la care Proprietarul/investitorul se angajeaza sa includa in contractul de vanzare a apartamentelor de locuit si a celor cu alta destinatie clauze privind obligatia de achitare a sumelor corespunzatoare pentru intretinerea spatiilor verzi comune cu caracter permanent ; - Spatii verzi cu caracter public, deschise circulatiei publice : minim 13.214mp, alcatuite din : minim 7.730mp- suprafata amenajata transmisa cu titlu gratuit Municipiului Arad, deschisa circulatiei publice si 5.848mp- domeniul public. Aciivitatea propusa pentru amplasamentul studiat este de locuinte colective, dotari, servicii si comert. Nu se vor desfasura activitati productive sau poluante care sa afecteze grav mediul inconjurator sau ecosistemul. Se vor lua masurile necesare pentru preluarea si scurgerea apelor pluviale, precum si pentru gospodarirea deseurilor rezultate prin depozitarea lor in locuri special amenajate, urmand ca periodic sa fie preluate de firme atestate, conform unui orar prestabilit printr-un contract de prestari servicii. 111.4. Modernizarea circulatiei Setul de masuri are ca directii principale eficientizarea circulatiei urbane in directa corelare cu cresterea valorilor de trafic, cu reorganizarea unor relatii si cu dezvoltarea orasului, degrevarea orasului de traficul de tranzit, stimularea deplasarilor pietonale si velo, descurajarea folosirii cotidiene a automobilului personal. Ansamblul propus poate fi accesat pietonal de pe toate laturile care il delimiteaza. Principalele accese pietonale pe sit se realizeaza de pe str. Nelu Aristide Dragomir (N-E) si str. Miron Costin (N-V). De asemenea, proiectul prevede acces pietonal din zona de S-E a sitului, prin artera de circulatie auto propusa si de pe strada existenta configurata la S-V, care delimiteaza terenul studiat de parcul si lacul Padurice. Propunerea va incerca sa ofere un raspuns acelor zon [...]