HCL 408/2024 Arad adoptată

Î) just evai invest RAPORT DE EVALUARE 7081 / 12 iunie 2024 « Terenuri intravilane şi construcţie rezidenţială » „Mun. Arad, str. Dimitrie Bonciu, nr. 1-2B, jud. Arad, cod ADRESA PROPRIETATII: poștal 310208 (terenuri) și Mun. Arad, str. Pionierilor, nr. 44, bl. 81/a, ap. 3, et. 1, jud. Arad, cod postal 310068 ' (apartament), respectiv 144 mp teren situat în Bdul Decebal FE.N. PROPRIETAR: C.E.T. HIDROCARBURI SA, ARAD CLIENT: CENTRALA ELECTRICA DE TERMOFICARE ! HIDROCARBURI (C.E.T. HIDROCARBURI) SA Adresa client: Mun. Arad, B-dul luliu Maniu, nr. 65-71, JUD. Arad UTILIZATOR / DESTINATAR: C.E.T. HIDROCARBURI SA Evaluator: Micalacian Bogdan legitimaţia ANEVAR: 18187 - valabilă 2024 CARACTERISTICILE IMOBILULUI EVALUAT Imobil - Terenuri intravilane, categoria de folosinţă curţi Identificare scriptică: construcții, clădiri şi construcţii speciale aparţinând conform CF CET HIDROCARBURI SA și -__ Constructie rezidenţială de tip apartament la bloc. Integral (deplin) asupra terenului, considerat liber. Pe Dreptul de proprietate terenurile înscrise în CF 340589 / Arad, CF 340478 / Arad şi evaluat: CF 340482 / Arad sunt edificate construcţii fără utilitate, demolabile Amplasare în localitate: zone [alia respectiv central 144 mp teren B-dul Zona fostelor sere, Grădiște — pentru terenuri, zona cartier Denumire cartier: Alfa — pentru apartament, respectiv zona centrala teren Bdul Decebal. Terenuri intravilane construibile — industrial , 3 ff Proprietate rezidenţială — apartament CMBU: actuală / viitoare Terenul identificat în CF 301223 / Arad, fără clarificarea situaţiei tehnice considerat teren pentru parcare autoturisme Caracteristici teren Intravilan intravilan | Categoria de folosinţa: conform CF Curți construcţii | Suprafaţa: | 3-952 m” (total cele trei parcele) astfel: L_CF 340589 / Arad | 1.657 m2 „/_CF 340478 / Arad | 764 m? CF 340482 / Arad | 1.531 m? CF 301213-C1-U8 / Arad | 31/420 m? (teren aferent apartament) L._ CF 301223 / Arad | 144 m: (teren parcare) Energie electrică — pentru terenuri zona Utilităţi la front stradal: Gradiște / energie electrică, apă, canalizare, gaz — pentru apartament zona Alfa. Caracteristici construcţii (amenajări) - Construcţii şi construcţii speciale în afara exploatării CEH Tip: HIDROCARBURI SA = Construcţie rezidenţială de tip apartament la bloc. Nota: Clădirile şi construcţiile speciale (identificate în CF 340589 / Arad, CF 340478 / Arad şi CF 340482 / Arad) sunt active în stare de uzură fizică sau economică avansată, propuse spre casare /demontare. Apartamentul este în stare satisfăcătoare, cu finisaje vechi. Terenul identificat în CF 301223 / Arad, fără clarificarea situaţiei tehnice. Cursul de schimb leu - € folosit pentru transpunerea calculelor în evaluare: 1 € = 4.9760 lei Valoare de piaţă 196.263 € echivalent a 976.605 lei Defalcat Adresa Suprafata Valoare de piață iii „1 340589/Arad | teren 1.657 mp 31.483 € 156.659 lei Arad, Str. Dimitrie Bonciu, 340478 / Arad teren 764mp 18.336 € 91.240 lei nr. 1, nr. 28, jud. Arad = iai BEI PEPI PI 340482 / Arad teren 1.531 mp 36.744 € 182.838 lei Arad, Str. Pionierilor, nr. II ei DIR aaa d4,b.ifa,ap.3,et.1, 901213-C1- manam. —1291P» 62.000 € 308.512 lei jud. Arad Sonstr, — Arad, Bdul Decebal, FN 301223 / Arad | teren | 144 mp 47.700€ 237.355 lei Total 196.263 € | 976.605 lei Nota* Activele supuse evaluării sunt considerate active în afara exploatării (activitate CET). Valorile sunt valabile în caz de “pornire” în negociere, acestea putând fi majorate sau diminuate într-un interval de 10%, în funcţie de necesarul de numerar al proprietarului la data negocierii. ** Construcţiile cuprinse în CF 340589 / Arad, 340478 / Arad, 340482 / Arad, fără valoare (zero), fără utilizare. ***Terenul identificat în CF 301223 /Arad, se va tranzacţiona după clarificarea situaţiei tehnice. Cuprins 1 TERMENII DE REFERINŢĂ Al EVALUĂRII...... 1 Identificarea şi competenţa evaluatorului . 2 Identificare/Descrierea raportului..............ua.. 3 Identificarea clientului (solicitantul 4 Identificarea utilizatorilor desemn „5 Scopul evaluării... 6 7 8 9 Identificarea activu Tipul şi premisa valorii............. nenea, aaa Data evaluării ...............annauneeeeeeeeenea ea Pin i p OR O O III II 10 11 , „12 Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. Condiţii limitative .............. eee 6 13 Reglementări / Conformitatea cu standardele de evaluare aplicate....................... 7 PREZENTAREA DATELOR... aaa ..8 2.1 Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Descrierea juridică „8 2.2 Date desprezonă, oraș, vecinătăți și amplasare .............mma caen aa aa 9 2.3 Informaţii despre amplasament. Descriere fizică ............ E Fotografii ale proprietăţii.............m.mcne anca ERE „.. 13 Apartamentul....... „o 24 Istoric, incluz: vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente NE ANALIZA PIEŢEI. nana eee 3.1 Analiza cererii 3.2 Analiza ofertei 3.3 Echilibrul pieţei... .... 20 3.4 Condiţiile pieței - “Analiza preţurilor... 21 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE... 21 EVALUARE............... anna neuen atena aaa .. 23 5.1 Abordarea prin piaţă.............m unea „23 ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII. .. 31 ANexe nenea eee aaa „92 7.1 Comparabile teren..... „32 7.2 Comparabile apartameni...........m aaa „. 95 7.3 Documente ale proprietăţii ans E . 7.4 Prezentarea evaluatorului ......... eee 54 RAPORT DE EVALUARE 1 TERMENII DE REFERINŢĂ Al EVALUĂRII 1.1 Identificarea şi competenţa evaluatorului Identificarea evaluatorului: = SC JUST EVAL INVEST SRL = Autorizaţie Membru Corporativ ANEVAR — 0366 = Adresa evaluatorului - date de corespondenţă o Mun. Arad o Strada: Cozia, nr. 8, Corp A, ap.3, jud. Arad o Telefon: 0744.871.229 o Fax: +40.257.338.429 o E-mail: aradjusteval.ro Reprezentant legal: o Bojan Nicolae Emanoil — administrator Prin Evaluator Autorizat - » Micalacian Bogdan, 18187 - valabilă 2024 Membru Titular ANEVAR: Certificare: „ Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte; = Certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele — ipotezele speciale semnificative prezentate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional; „ Certificăm faptul că nu avem niciun interes prezent sau de perspectivă cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport şi niciun interes sau influenţă legată de părţile implicate în deciziile care se vor lua pe baza acestui raport; = În elaborarea lucrării au fost luaţi în considerare toţi factorii care au influenţă asupra valorii, nefiind omisă în mod deliberat nicio informaţie; . Sumacerevine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care să favorizeze clientul/destinatarul sau a altor persoane care au interese legate de client/destinatar sau de produsul bancar garantat, şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior din partea evaluatorului; = Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări; « În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul acesta respectând Codul de etică al profesiei de evaluator; = Certificăm faptul că JUST EVAL INVEST SRL sau evaiuatorul care semnează prezentul raport nu se află în situaţia de conflict de interese cu clientul / utilizatorul / destinatarul raportului. 11În anexa raportului este prezentat evaluatorul O Just Eval Invest |Pag. 1 întocmit 4) just va! invest Client: CET HIDROCARBURI SA 1.2 Identificare/Descrierea raportului Identificare raport / = Prezentul raport poate fi identificat sub nr. 7081 / 12 iunie 2024 Tip raport: în baza de date a evaluatorului; = Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor, ediţia 2020, adoptate de ANEVAR, în vigoare la data de referinţă a evaluării, cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV 103 Raportare (IVS 103). = Raportul este identificat (în forma electronică - pdf), cu semnătura electronică a evaluatorului. 1.3 Identificarea clientului (solicitantul) şi a oricăror alţi destinatari desemnați Client = CENTRALA ELECTRICA DE TERMOFICARE HIDROCARBURI (C.E.T. HIDROCARBURI) SA Adresa clientului “ Mun. Arad, B-dul luliu Maniu, nr. 65-71, JUD. Arad Destinatarul raportului = C.E.T. HIDROCARBURI SA 1.4 Identificarea utilizatorilor desemnați Utilizatorul raportului = C.E.T. HIDROCARBURI SA = Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru nici un alt scop decât cel declarat, de nicio altă persoană fizică sau juridică, datele și informaţiile prezentate în raport sunt confidenţiale. 1.5 Scopul evaluării Evaluare pentru informarea utilizatorilor desemnaţi, suport în luarea unor decizii de management o evantuală tranzacţiei (vânzare-cumpărare) 1.6 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării (obiectul evaluării) Proprietate imobiliară: =__ Terenuri intravilane şi construcţie rezidenţială, conform tabel Teren Propnetar ÎNr.CF Nr.top.ICAD. Tip tere! industrial industrial | Rez | 1857Mp 'Comeinuege | travian i 340589/ Arad! 340560 “Arad, Str. Dimitrie Bonciu, nr.. | 1, nr.2, jud, Arad eccer | i ze HDROCARBURI SA | ] 340478 Arad 340476 industrial 764.00 mp Ciădire A - | MO4e2/Arad 340462 1581 mpoiicerae | CADIAM0MB2:01 industial 7200mpi Arad, Str. Pionierior, nr. 4, | 301213-c4-| _ Aparlament 3 Top: 2088-2062/8: | îl. 81/a, ap. 3, et. 1, jud. Arad " UarArad ! : 31/420Mp camere “zihe-2133/20/p| rezidenta 125,00 mp Arad, Bdul Decabal, FN ;301203 / Area | SADRIO5T0P imrevțan! ta mp. ICAD:9105 Top 8637 | parcare 14.00 mp, GQ Just Eval Invest | Pag. 2 întocmit: i) just eva! invest Pr „ Terenuriintravilane, categoria de folosinţă curţi construcţii, clădiri şi construcţii speciale aparţinând CET HIDROCARBURI SA. = Apartamentcu 3 camere, baie, bucătărie, cămară alimente, debara, hol, grup sanitar, balcon. Cota construită este de 125/1725. Cota de teren este de 31/420-proprietate de stat, în folosință, înscris în CF 301213-C1-U8/Arad, nr. Cad/Top: 2058-2062/ 9: 2118- 2133/ 20/ Descriere: Adresa proprietăţii: Proprietar: Dreptul de proprietate evaluat: Alte menţiuni ale evaluatorului: = Terenuri intravilane în suprafaţă totală de 3.952 mp, (1.657 mp + 1.531 mp + 764 mp), categoria de folosinţă Curți construcţii. = Pe terenuri sunt edificate clădiri şi construcţii speciale. Construcţiile edificate pe terenuri sunt în stare avansată de degradare și sunt propuse spre demolare, cu costurile de ecologizare aferente. = Apartament cu 3 camere, baie, bucătărie, cămară alimente, debara, hol, grup sanitar, balcon, în suprafaţă construită de 125 mp, amplasat în cartierul Alfa, zonă periferică a localității. „ Teren în suprafață de 144 mp, situat în Bdul Decebal FN, Arad, fără clarificare situaţie tehnică. = Mun. Arad, str. Dimitrie Bonciu, nr. 1-2B, jud. Arad, cod poștal 310208 (terenuri) și Mun. Arad, str. Pionierilor, nr. 44, bl. 81/a, ap. 3, et. 1, jud. Arad, cod postal 310068 (apartament), respectiv 144 mp teren situat în Bdul Decebal F.N. „ C.E.T. HIDROCARBURI SA, ARAD = Considerat dreptul absolut (integral) de proprietate asupra terenurilor înscrise în CF 340589 / Arad, CF 340478 / Arad şi CF 340482 / Arad, respectiv CF 301223 / Arad și CF 301213 - C1 - U8 / Arad - apartamentul = Evaluatorula avutla dispoziţie copii ale extraselor de carte funciară, puse la dispoziţie de către client, din care s-au extras datele mai sus prezentate, — anexat prezentului raport şi considerat parte integrantă. Conform extraselor de carte funciară prezentate proprietăţile imobiliare sunt _libere_de sarcini. = Valoarea proprietăţilor a fost determinată în ipoteza că acestea sunt libere de sarcini; = Evaluatoruluinui s-a adusa cunoştinţă existenţa unui titlu definitiv şi executoriu care să ştirbească integritatea dreptului de proprietate (nu sunt sarcini asupra proprietăţii care să ducă la executare silită). 1.7 Tipul şi premisa valorii Recomandări Definiţie (9 Just Eval Invest = Conform scopului evaluării, s-a apeiat la estimarea “valorii de piață” așa cum este definită în SEV 104 Tipuri ale valorii. = „Valoarea de piaţă este suma estimată peniru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părțile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”. |Pag. 3 întocmit: „[) just eva! invest Client: CET HIDROCARBURI SA Ipoteză: = Opinia finală a evaluării este prezentată în € şi lei. Exprimarea în € a opiniei finale este adecvată doar atâta vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.). Curs de schimb: = Cursul de schimb leu - € folosit pentru transpunerea calculelor în evaluare a fost 1 € = 4.9760 lei. Modalităţi de plată: = Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacţii fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, eşalonări, leasing) etc. Premisa valorii: = Valoarea opinată reflectă cea mai bună utilizare a activului supus evaluării, utilizarea curentă / existentă (a se vedea cap. 4-C.M.BU.). = Valoarea opinată nu include costurile vânzătorului generate de vânzare sau costurile cumpărătorului generate de cumpărare și fărăeventuale ajustări pentru orice taxă plătibilă de oricare dintre părţi, ca efect direct al tranzacţionării. 1.8 Data evaluării Data predării raportului: = 12 iunie 2024 Data inspecției : = Inspecţia proprietăţii a fost efectuată de către evaluator Micălăcian Bogdan, leg. 18781, la data de 10 iunie 2024 Data de referință a = 10 iunie 2024 evaluării: 1.9 Natura și amploarea activității evaluatorului şi oricare limitări ale acestora Documentarea: = În vederea identificării proprietăţii evaluatorul a avut la dispoziţie: v Extrase de CF 340589 / Arad, CF 340478 / Arad şi CF 340482 / Arad, respectiv CF CF 301223 / Arad — terenuri și CF 301213-C1-U8 / Arad - apartament Y Extrasele de CF pentru terenuri cuprind detaliile liniare ale imobilelor, exclusiv terenul în suprafață de 144 mp identificat în CF 301223 / Arad. = În vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate și zonă, precum și a celor despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informaţiile considerate relevante; Restricţii: = Nua fostcazul. 1.10 Natura și sursa informaţiilor utilizate Informaţii primite de la = Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare, suprafaţa terenului; client / proprietar: = Proprietarul/Clientul -— pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie — precizată prin extras de carte funciară, (anexate prezentului raport); 6) Just Eval Invest |Pag. 4 întocmit ) just eva! invest Ctient: GET HIDROCARBURI SA Informaţii colectate de evaluator: » Istoricul proprietăţii = Scopulevaluării = Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri, etc.); = Baza de date a evaluatorului; = Informaţii existente pe site-urile de specialitate (ex: www.imobiliare.ro; WWW.OlX.ro; www.storia.ro; www.remax.ro etc; = Date preluate din baza de date a Institutului National de Statistica (http:/Awww.insse.ro/cms/). 1.11 Ipoteze semnificative — lpoteze speciale semnificative Ipoteze semnificative: G Just Eval Invest Raportul de evaluare a fost realizat pe baza următoarelor ipoteze, inclusiv a celor care pot să apară în raport: = Evaluatorul nu îşi asumă nicio răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziţie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul/Dreptul de proprietate se presupune valabil şi tranzacţionabil; Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie titlul/dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice în arhive, iar evaluatorul presupune că titlul/dreptul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil). = Proprietatea este evaluată fără ipoteci sau datorii (dreptul integral (absolut) de proprietate); „ Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată. = Evaluatorul a examinat extrasele de carte funciară, anexate prezentului raport şi a identificat proprietatea cu ajutorul aplicatiei http://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta.html corelate cu datele din teren. Evaluatorul nu este topograf/topometrist şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise în raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale; = Acestraport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate/cadastrale. = Orice neconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în raport. Dacă eventuale lucrări topografice cu referire la proprietatea evaluată vor invalida aceste măsurători, evaluarea va trebui reconsiderată. |Pag. 5 întocmit „£) just oval invest Client: CET HIDROCARBURI SA Ipoteze speciale semnificative: = Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată; Nu au fost luate în considerare astfel de ipoteze; » Informaţia furnizată de către terţi este considerată de încredere dar nu i se acordă garanţii pentru acuratețe; Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile ş evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte, surse indicate în raportul de evaluare. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi; = Previziunile, proiecţiile sau estimările conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe piaţă, pe factorii cererii şi ofertei, prețul materialelor şi lucrărilor de construcţie anticipate pe termen scurt şi pe o economie stabilă în timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condiţiilor viitoare; = Presupunem că nu există niciun fel de contaminanţi atât pe terenul de amplasare cât şi asupra construcţiilor şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice prezenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase = Terenurile înscrise în CF 340589 / Arad, CF 340478 / Arad şi CF 340482 / Ar [...]