HCL 20/2026 adoptată

RAPORT DE EVALUARE Nr. 7510 / 5 noiembrie 2025 « Spațiu cu altă destinație » AMPLASAREA Mun. Arad, Bdul Revoluției, nr. 96, ap. 21, parter PROPRIETĂȚII PROPRIETAR: STATUL ROMÂN CLIENT: MUNICIPIUL ARAD, CIF:3519925 Adresa / sediul: Mun. Arad B-dul Revoluției, nr. 75, jud. Arad PRIMĂRIA MUN, ARAD, DIRECȚIA PATRIMONIU – SERVICIUL UTILIZATOR: EVIDENȚĂ ȘI ADMINISTRARE DOMENIUL PUBLIC, alte entități conform legislației în vigoare EVALUATOR: JUST EVAL INVEST SRL, Aut. membru Corporativ ANEVAR 0366, administrator Bojan Nicolae Emanoil, prin evaluator autorizat Bojan Nicolae Emanoil , leg. 17634 - valabilă 2025 În atenția: PRIMĂRIA MUN, ARAD, DIRECȚIA PATRIMONIU – SERVICIUL EVIDENȚĂ ȘI ADMINISTRARE DOMENIUL PUBLIC, alte entități conform legislației în vigoare. REF. Solicitare evaluare Evaluarea proprietate imobiliară tip « Spațiu cu altă destinație » localizat Mun. Arad, Bdul Revoluției, nr. 96, ap. 21, parter. Stimați domni, În conformitate cu cererea de servicii evaluare (comanda 95165/22.10.2025 ) și conform contractului de prestări servicii (nr. 38234/25.04.2025), va înaintăm acest raport de evaluare elaborat de JUST EVAL INVEST SRL pentru a furniza o estimare a valorii de piață, în scopul unei posibile tranzacții (vânzare). Tranzacția propusă este vânzarea conform legislației aplicabile, a proprietății imobiliare „spațiu cu altă destinație”, împreună cu terenul aferent în cotă indiviză, localizat în Mun. Arad, Bdul Revoluției, nr. 96, ap. 21, parter, deținut de STATUL ROMÂN. Raportul de evaluare a fost întocmit în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ediția 2025, valabile la data evaluării, și este structurat astfel: o secțiune inițială cuprinzând sinteza evaluării, urmată de corpul raportului care conține prezentarea proprietății evaluate, analiza pieței, analiza celei mai bune utilizări, metodologia de evaluare și evaluarea, precum și anexele raportului. Cu stima, Bojan Nicolae Emanoil Administrator JUST EVAL INVEST SRL Str. Cozia, nr. 8, Corp A, ap. 3 Mun. Arad telefon: 0744 871 229 e-mail: [email protected]  SINTEZA EVALUĂRII Prezentul raport de evaluare a fost întocmit de JUST EVAL INVEST SRL, Membru Corporativ ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), administrator Bojan Nicolae Emanoil, prin Bojan Nicolae Emanoil, leg. 17634 - valabilă 2025. Raportul este identificabil în baza de date a evaluatorului sub 7510 / 5 noiembrie 2025. Data de referință a evaluării / data inspecției: 31.10.2025 Data predării raportului: 5 noiembrie 2025 Utilizarea desemnată (scopul evaluării): Consultanță generală, servicii suport acordat Utilizatorului în cadrul unei potențiale tranzacții, (transfer al dreptului de proprietate – vânzarea respectând condițiile legale) Tipul valorii estimate: Conform scopului evaluării, s-a apelat la estimarea “valorii de piață” așa cum este definită în SEV 102 Tipuri ale valorii (IVS 102): « Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ și / sau o datorie ar putea fi schimbat (ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere ». Clientul serviciilor de evaluare: MUNICIPIUL ARAD, CIF:3519925. Utilizatorul raportului: PRIMĂRIA MUN, ARAD, DIRECȚIA PATRIMONIU – SERVICIUL EVIDENȚĂ ȘI ADMINISTRARE DOMENIUL PUBLIC, alte entități conform legislației în vigoare, alte entități conform legislației în vigoare. Identificarea imobilului supus evaluării: Spațiu cu altă destinașie, în suprafață de 80 mp compus din spațiu cu altă destinație. Cota construită 80/ 4045 . Teren aferent apartamentului proprietate Stat. Imobilul se identifică în CF 302390-C1-U21 Arad, Număr cadastral: Top: 887 888/a/2/XXI Proprietar conform CF: STATUL ROMÂN Dreptul de proprietate evaluat: dreptul deplin de proprietate. Ipoteze semnificative / speciale: În cap. 1.11 sunt prezentate ipotezele semnificative. Ipoteze speciale – nu a fost cazul. Factori ESG importanți: neaplicat Utilizarea unui specialist / Modele de evaluare: evaluatorul nu a primit asistență din partea nici unei persoane (specialist), evaluatorul nu a fost nevoit să apeleze la un furnizor extern de servicii. Evaluatorul nu a folosit în prezenta evaluare “Modele de evaluare” în sensul standardului SEV 105, de tipul (ex: AVM). Descrierea raportului: Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor1, ediția 2025, adoptate de ANEVAR, cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat 1 Standardele de evaluare a bunurilor sunt în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare (IVS – International Valuation Standards), ediția 2024, și sunt adaptate specificului pieței din România. Prin urmare, orice trimitere din legislația în vigoare la Standardele Internaționale de Evaluare se consideră trimitere la prezentele Standarde de evaluare a bunurilor.  opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV 106 Documentare și Raportare (IVS 106). Restricții: Acest raport de evaluare este destinat numai utilizării desemnate (scopului precizat) și numai pentru uzul Utilizatorului. Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară; Datele și informațiile din raport sunt confidențiale; Sunt exceptate de la prevederile prezentate părțile care potrivit reglementărilor în vigoare (conf. legislației) au acces la informațiile din prezentul raport. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane nu atrage după sine răspunderea evaluatorului; Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea față de terți în afara Clientului/Utilizatorului evaluării, nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice terț, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport. Orice alocare a valorilor estimate în acest raport, se aplică numai la programul de utilizare stabilit, aceasta nu poate fi utilizată în combinație cu nicio altă evaluare; în caz contrar nu este validă; Restricții: o Acest raport de evaluare este destinat numai utilizării desemnate și numai pentru uzul Utilizatorului. Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară; o Datele și informațiile din raport sunt confidențiale; Sunt exceptate de la prevederile prezentate părțile care potrivit reglementărilor în vigoare (conf. legislației) au acces la informațiile din prezentul raport. o Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane nu atrage după sine răspunderea evaluatorului; Valoare obținută 40.000 € echivalent a 203.316 lei Alocată scriptic pe componente: Centralizator (teren si constructii) Valoare 40.000 € echivalent 203.316 lei Valoare construcție 37.000 € echivalent 188.067 lei Valoare aport teren 3.000 € echivalent 15.249 lei Nota: *Valoarea opinată nu include costurile vânzătorului generate de vânzare sau costurile cumpărătorului generate de cumpărare și fără eventuale ajustări pentru orice taxă plătibilă de oricare dintre părți, ca efect direct al tranzacționării. Valoarea nu cuprinde TVA. **Valoarea este valabilă în cazul transferului dreptului de proprietate (vânzare), cu respectarea condițiilor legale, (LEGE nr. 90 din 18 martie 2003 privind vânzarea spațiilor aflate în proprietatea privată a statului, a unităților administrativ-teritoriale sau a regiilor autonome, destinate sediilor partidelor politice**) (actualizată până la data de 23 martie 2013*) și HOTĂRÂRE nr. 927 din 14 august 2003 (*actualizată*) pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 90/2003 privind vânzarea spaţiilor aflate în proprietatea privată a statului, a unităţilor administrativ-teritoriale sau a regiilor autonome, destinate sediilor partidelor politice**) (actualizată până la data de 23 septembrie 2013*). Cuprins 1 Termenii de referință ai evaluării .............................................................................................1 1.1 Identificarea și competența evaluatorului ..........................................................................1 1.2 Identificare/Descrierea raportului ....................................................................................2 1.3 Identificarea clientului (solicitantul) .................................................................................2 1.4 Identificarea destinatarului ...............................................................................................2 1.5 Identificarea utilizatorului raportului ................................................................................2 1.6 Utilizarea desemnată ........................................................................................................2 1.7 Identificarea proprietății (obiectul evaluării) .....................................................................3 1.8 Tipul și premisa valorii .....................................................................................................3 1.9 Data evaluării ...................................................................................................................4 1.10 Natura și amploarea activității evaluatorului și oricare limitări ale acestora ........................4 1.11 Natura și sursa informațiilor utilizate ................................................................................4 1.12 Ipoteze semnificative – Ipoteze speciale semnificative .......................................................5 1.13 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare .....................................................................6 1.14 Conformitatea cu standardele de evaluare / Reglementări .................................................6 2 Prezentarea datelor .................................................................................................................7 2.1 Identificarea proprietății imobiliare subiect. Descrierea juridică.........................................7 2.2 Identificarea bunurilor mobile evaluate (componenta nonimobiliară) ................................7 2.3 Date despre zonă, oraș, vecinătăți și amplasare ..................................................................7 2.4 Informații despre amplasament. Descriere fizică ................................................................8 2.5 Date privind impozitele și taxele ..................................................................................... 11 2.6 Istoric, incluzând vânzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente .............................. 11 3 Cea mai bună utilizare ........................................................................................................... 12 4 Analiza pieței ........................................................................................................................ 13 4.1 Analiza cererii ................................................................................................................ 13 4.2 Analiza ofertei ................................................................................................................ 13 4.3 Echilibrul pieței .............................................................................................................. 14 5 Evaluare ............................................................................................................................... 15 5.1 Comparația vânzărilor .................................................................................................... 15 5.2 Abordarea prin venit ...................................................................................................... 15 Estimarea valorii clădirii (pentru alocare) ............................................................................... 19 Estimarea costului de înlocuire depreciat al construcției ........................................................ 19 5.3 Alocarea valorii .............................................................................................................. 21 6 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii ....................................................................... 22 7 Anexe ................................................................................................................................... 23 7.1 Documente..................................................................................................................... 23 7.2 Oferte și tranzacții .......................................................................................................... 27  Raport de evaluare Întocmit: RAPORT DE EVALUARE 1 Termenii de referință ai evaluării 1.1 Identificarea și competența evaluatorului Identificarea o JUST EVAL INVEST SRL, Autorizație Membru Corporativ ANEVAR – 0366 evaluatorului: o Adresa evaluatorului - date de corespondență ▪ Mun. Arad ▪ Strada: Cozia, nr. 8, Corp A, ap.3, jud. Arad ▪ Telefon: +40.257.338.429; 0744.871.229 ▪ E-mail: [email protected]; [email protected] o Reprezentant legal: Bojan Nicolae Emanoil – administrator Certificare Prezenta evaluare a fost realizată de către JUST EVAL INVEST SRL, Membru Corporativ ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), autorizație nr. 0366, prin Evaluator Autorizat Membru Titular ANEVAR, Bojan Nicolae Emanoil, leg. 17634 - valabilă 2025; Evaluatorul posedă calificările, cunoștințele tehnice și experiența necesare pentru a efectua prezenta evaluarea în mod riguros și corespunzător naturii proprietății supuse evaluării; Certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele semnificative – ipotezele speciale semnificative prezentate și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional; Evaluatorul a acționat cu onestitate, fără părtinire sau influențe externe, păstrând confidențialitatea informațiilor și respectând standardele profesionale în vigoare. Certificăm faptul că nu avem niciun interes prezent sau de perspectivă cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport și niciun interes sau influență legată de părțile implicate într-o posibilă tranzacție; În elaborarea lucrării au fost luați în considerare toți factorii care au influență asupra valorii, nefiind omisă în mod deliberat nicio informație; Suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care să favorizeze Clientul / Utilizatorul sau a altor persoane care au interese legate de aceștia sau de proprietatea supusă evaluării și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior din partea evaluatorului; Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări; În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul, acesta respectând Codul de etică al profesiei de evaluator adoptat de ANEVAR; Evaluatorul declară că raportul a fost întocmit în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor – SEV 2025, care sunt conforme cu Standardele Internaționale de Evaluare (IVS), menționate expres în raport. Declarația evaluatorului: Bojan Nicolae Emanoil, evaluator autorizat ANEVAR, leg. 17634 - valabilă 2025, “Declar că atât eu cât și rudele mele de gradul întâi: a) nu facem obiectul niciunui conflict de interese real sau potențial cu privire la imobilele în cauza, la procesul de evaluare și la rezultatul evaluării; b) nu avem nici un interes direct sau indirect asupra imobilelor supuse evaluării; © Just Eval Invest | Pag. 1  Raport de evaluare Întocmit: 1.2 Identificare/Descrierea raportului Prezentul raport poate fi identificat sub nr. 7510 / 5 noiembrie 2025 în baza de date a evaluatorului; Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor, , ediția 2025, adoptate de ANEVAR, în vigoare la data de referință a evaluării, cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV 106 Documentare și raportare (IVS 106) . Raportul este identificat (în forma electronică - pdf), cu semnătura electronică a evaluatorului. 1.3 Identificarea clientului (solicitantul) Conform termenilor de referință ai evaluării cuprinși în contractul subsecvent de servicii nr. 1 la acordul cadru nr. 32385/07.04.2025, Clientul (solicitantul) prezentului raport este MUNICIPIUL ARAD, CIF:3519925, adresa / sediul: Mun. Arad B-dul Revoluției, nr. 75, jud. Arad. Prezentul raport de evaluare a fost întocmit în baza comenzii nr. 95165/22.10.2025 1.4 Identificarea destinatarului Destinatarii prezentului raport sunt MUNICIPIUL ARAD, CIF:3519925, direcțiile / compartimentele de specialitate, precum și alte entități conform legislației în vigoare. 1.5 Identificarea utilizatorului raportului Prezentul raport se adresează exclusiv direcțiilor / compartimentele de specialitate din cadrul Primăriei Mun. Arad, în calitate de Utilizatori. Evaluatorul nu va transmite copii ale prezentului raport sau părți din acesta, niciunei terțe părți în afara Utilizatorului prezentat anterior, și nici nu poate fi făcut responsabil pentru eventuale prejudicii produse părților în drept în cazul în care un terț ar deține și utiliza o astfel de copie. Responsabilitatea Evaluatorului este doar față de Utilizatorul desemnat și nu poate fi extinsă față de niciun terț. Orice terț care primește o copie a prezentului raport de evaluare nu devine un utilizator desemnat decât în cazul în [...]