HCL 155/2022 Satu Mare adoptată

S.C KONCRET S.RL Satu Mare Expertize, evaluari, consultanta Membru corporativ ANEVAR 0779 RAPORT DE EVALUARE TEREN Beneficiar; Primăria municipiului Satu Mare Evaluator : S.C. KONCRET S.R.1, u Corporatiy Adi put. nr. 0779 ÎN Lb 7 KONCRET 7, * S.R.L. x 4, CUI 21835390, 12 i male Romă at unele DORINA tei 15333 E Pag1 15.01.2021 Evaluare Terenuri Situate in municipiul Satu Mare Beneficiar : Primăria Satu Mare judeţ Satu Mare S.C KONCRET S.RL Satu Mare Expertize, evaluari, consultanta Membru corporativ ANEVAR 0779 RAPORT DE EVALUARE TEREN Parcele de teren situate în municipiul Satu Mare În funcţie de clasificarea zonală înscrisă în Nomenclatorul stradal cuprins în anexele HCL 214/28.10.2010,HCL 191/24.09.2009 „HCL 158/30.07.2009 HCL 34/25.02.2010, HCL 198/25.02.2011, HCL 155/25.10.2012, HCL 66/31.03.2016, HCL 243/26.10.2017 Cap.1. DATE GENERALE IPOTEZE DE LUCRU - aspectele tehnice —respectiv clasificarea zonală.echipamentul edilitar se bazează pe informaţiile furnizate de beneficiarul evaluării -Municipiul Satu Mare —reprezentat prin primar Kereskenyi Gabor - în calitate de proprietar al terenului. - proprietatea este evaluată ca liberă de sarcini Se presupune că nu există aspecte ascunse ale proprietăţii şi ale solului. ” Se presupune că proprietatea se încadrează în reglementările actelor normative în vigoare. Izbucnirea Coronavirus (COVID-19). declarată de Organizaţia Mondială a Sănătăţii drept „„Pandemie Globală” din 11 martie 2020, a avut un impact asupra activităţii pieței în multe sectoare, creând un set de circumstanţe fără precedent pe care ar putea să se bazeze o analiză. Piaţa imobiliară din România nu va rămâne neafectată de tendinţele globale în contextul efectelor negative ale epidemiei de COVID-19 . Cu toate acestea, impactul pandemiei asupra pieţei imobiliare rămâne totuşi o incertitudine Pieţele imobiliare nu vor rămâne imune la tendințele globale datorită statutului României de economie destul de mică şi destul de deschisă la tendințele globale. Pieţele de capital vor înregistra o Stagnare a activităţii, însă companiile care au la bază activităţi pe termen lung vor continua să facă mişcări pe pieţele mai sigure, în special în active din zona de retail, spaţii industriale şi logistice, birouri și rezidenţiale. Pe piaţa imobiliară locală se constată o Slagnare — respectiv pentru achiziţionarea imobilelor (terenuri extravilane, extravilane în mediu rural ) cumpărătorul este in expectativă așteptând o stabilizare a ofertelor, SCOPUL ȘI UTILIZAREA EVALUĂRII Scopul prezentei evaluări îl constitue estimarea unei valori de piaţă a terenului în perspectiva efectuării de tranzactii imobiliare Și totodată estimarea chiriei pe teren. Pag2 15.01.2021 Evaluare Terenuri situate in municipiul Satu Mare Beneficiar : Primăria Satu Mare judeţ Satu Mare [e S.C KONCRET S.RL Satu Mare Expertize, evaluari, consultanta Membru corporativ ANEVAR 0779 IDENTIFICAREA TERENULUI Terenul este situat in municipiul Satu Mare şi este clasificat în patru zone fiscale 1,2,3,4 -in funcţie de distanţa faţă de zonele comerciale.echipament. e Clasilicarea se regăseşte şi în cea existentă pe grila notarială * Clasificarea pe zone a fost preluată de pe site- hotărâri ale Consiliului Local HCL 214/28.10.2010.HCL 191/24.09.2009 „HCL 158/30.07.2009 HCL 34/25.02.2010, HCL 198/25.02.2011, HCL 155/25.10.2012, HCL 66/31.03.2016, HCL 243/26.10.2017 Informaţiile privind echipamentul edilitar,asfaltare(existent şi preconizat) au fost furnizate de la birourile specializate ale primăriei . TERENURI - informatii generale : În localitatile urbane dezvoltate se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor poate fi estimată doar respectând principiul echilibrului si conceptul contributiei, adica între diferitele componente ale proprietatii exista o proportie adecvata si nici una nu conduce la o disproportie in raportul teren / cladire / proprietate. Datele utilizate în lucrare au fost obţinute pe baza documentelor juridice consultate şi a diverselor rapoarte de expertiză tehnică judiciară şi extrajudiciară. precum şi a studiilor de fezabilitate întocmite pentru diverse lucrări tehnice. -Pe baza practicii judiciare şi analizei tranzacţiilor imobiliare cu terenuri, au fost reţinute ca fiind relevante următoarele 1) amplasare teren : terenul este aflat in intravilan: terenul este amplasat in extravilan 2) terenul este traversat de o linie de inalta tensiune (minim 25 m de ultimele fire sau 50 m de stalpul de înalta tensiune) terenul este traversat de o linie de medie tensiune 3) terenul este strabatut de o conducta de transport gaze naturale de inalta presiune 4) terenul este in zona de 50 m de protectie a unui cimitir 5) terenul are imobile cu front (deschidere) de minim 15 m 6) terenul are - certificatul de urbanism (posibilitatea de emitere facilă) 7) terenul are - studiu geo (posibilitatea de emitere facilă) 8) terenul are - titlul de proprietate : (posibilitatea de emitere facilă) 9) terenul are utilitati : apa :gaz : curent : canalizare : 10) terenul este plan.panta semnificativa (mai putin de 15%): sau abrupt: 11) terenul este langa aeroport unde exista restrictii de înaltime pentru constructii 12) terenul este într-o zona cu alunecari de teren: 13) terenul este într-o zona inundabila cu probabilităţi de producere a viiturilor:.lângă digul la Someș 14) drumul de servitute este de minim 7 m 15) pe acel teren este prevazuta o artera de circulatie : 16) terenul este poluat (se afla pe o veche benzinarie, fabrica chimica, groapă de gunoi , cimitir) 17) terenul este mlăstinos:infiltratii de apa la adancimea de 3,5 m-4 m: 18) terenul este într-o zona locuita,aproape de mijloacele de transport in comun : de aeroport : de calea ferata :de drum european : de drum national : de drum judetean : 19) terenul are o forma regulată care sa permita amplasarea unei cladiri respectand retragerile de la limita de proprietate impuse de lege: 20) terenul este inclus in viitoare proiecte de interes public cum ar fi strazi sau pasaje : 21) terenul face parte dintr-o zona protejata din punctul de vedere al urbanismului (zona verde)si are cladiri monumentale peel: 22) terenul are campurii electromagnetice,pricinuite de prezenta in proximitatea terenului a antenelor radio, TV sau a releelor pentru telefonie mobila, pot fi luate în consideratie ca un potential risc. : 23 ) terenul este în circuitul agricol : Pag 3 15.01.2021 Evaluare Terenuri Situate in municipiul Satu Mare Beneficiar : Primăria Satu Mare judeţ Satu Mare S.C KONCRET S.RL Satu Mare Expertize, evaluari, consultanta Membru corporativ ANEVAR 0779 Tipul valorii estimate Având în vedere scopul declarat al evaluării. solicitarea expresă a proprietarului şi specificitatea proprietăţilor de evaluat, tipul valorii adecvat şi estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață peniru utilizarea existentă Valoarea de circulaţie (piață) a terenurilor este influențată în mod semnificativ de componentele juridice. îndeosebi cele privind dreptul de proprietate. O conlucrare a elementelor juridice care au fost identificate în modificarea valorii de circulaţie a terenurilor include documentele justificative ale dreptului de proprietate. prezenţa sau absenţa elementelor de natură indiviză a proprietăţii. elementele privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, precum și existența unor procese. litigii sau contracte în derulare privind terenul care face obiectul contractului de Vânzare-cumpărare. Situaţie aparte o constituie exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care poate să afecteze o parte din suprafaţa supusă vânzării, suprafață care poate să aibă consecinţe atât asupra posibilităţii ca terenul să primească cea mai bună utili are cât și a apariţiei unor elemente restrictive, raportat la planul de urbanism sub aspectul existenţei frontului minim la stradă cât şi a posibilităţilor de a utiliza terenul. Pe baza analizei juridice a criteriilor menţionate am analizat studii de caz cu terenuri situate în aceiaşi localitate în intravilan, respectiv extravilan şi am estimat procentul de creştere sau diminuare a valorii de bază a terenurilor. Baza de evaluare în prezentul raport este în conformitate cu Standardul Internaţional de Practică în Evaluare (GNI) — Evaluarea Proprietății Imobiliare. iar valoarea de piaţă este definită de Standardul Internaţional de Evaluare IVS 1 ca fiind: „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată. la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marleting corespunzătoare, în care părţile implicate au acționat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.” “între un cumpărător decis...” se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător. nici determinat să cumpere la orice pret. Acest cumpărător este, de asemenea. un cumpărător care achiziționează în concordantă cu realitătile pietei actuale, dar si cu asteptările pietei actuale mai degrabă decât cu cele ale unei piete imaginare sau ipotetice, a cărei existentă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un pret mai mare decât pretul cerut pe piată. Proprietarul actual al proprietătii este inclus între cei care formează “piata”. Un evaluator nu trebuie să facă presupuneri nerealiste despre conjunctura pietei si nici să considere un nivel al valorii de piată peste cel obtenabil în mod rezonabil. "...un vânzător hotărât...” nu este nici nerăbdător sau constrâns/dispus să vândă la orice pret, nici fortat să mentină un pret care nu este considerat realist pe piata actuală. Acest vânzător este motivat să vândă proprietatea, în conditiile pietei, la cel mai bun pret care poate fi obtinut pe piata deschisă, după o activitate de marketing corespunză toare, oricare ar fi acel pret. “într-o tranzactie cu pret determinat obiectiv...” înseamnă o tranzactie încheiată de părti între care nu există o relatie particulară sau specială -care ar face ca preturile tranzactiilor să nu fie caracteristice pietei . Tranzactia la valoarea de piată se presupune că are loc între părti distincte, fiecare actionând în mod independent. *...după o activitate de marketing adecvată...” înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piată în cel mai adecvat mod care poate duce la cedarea ei la cel mai bun pret care se poate obtine în mod rezonabil. în acord cu definitia valorii de piată. Durata timpului de expunere pe piată poate varia în functie de conditiile pietei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atentia unui număr corespunzător de potentiali cumpărători. Se presupune că perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării. Pag4 15.01.2021 Evaluare Terenuri. situate in municipiul Satu Mare Beneficiar : Primăria Satu Mare judeţ Satu Mare S.C KONCRET S.RL Satu Mare Expertize, evaluari, consultanta Membru corporativ ANEVAR 0779 “în care părtile implicate au actionat în cunostintă de cauză si prudent...” presupune că atât cumpărătorul. cât si vânzătorul sunt informati. de o manieră rezonabilă. în legătură cu nătura Si caracteristicile proprietătii, cu utilizările actuale ale acesteia, precum si dSupra stadiului în care se află piata, la data evaluării. Se consideră că fiecare parte actionează în propriul interes si în mod prudent. dispunând de cunostintele necesare pentru a obtine cel mai bun piet corespunzător pozitiei ocupate în tranzactie. Prudenta este măsurată prin referire la conjunctura pietei de la data evaluării si neluând în considerare eventualele informatii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent pentru un vânzător să vândă proprictatea pe o piată cu preturi în scădere, la un pret mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile si pentru situatii de vânzare si cumpărare caracteristice pietelor care înregistrează variatii de preturi, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va actiona în conformitate cu cele mai bune informatii de piată, disponibile la data evaluării *...si fără constrângere...” stabileste faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzactia. dar nici una nu este fortată. nici silită în mod nejustificat să facă acest lucru. Pretul este termenul utilizat pentru o sumă cerută. oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu. Pretul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost publicat sau dacă a fost confidential. Datorită capacității financiare, motivatiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau cumpărător, pretul plătit pentru bunuri sau servicii poale avea sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către altii acelor bunuri sau servicii. Totusi, pretul constituie, în Seneral, o indicatie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător si/sau vânzător, în anumite situatii particulare. Valoarea de piaţă în premisa utilizării existente a proprietăţii implicate are un anumit nivel dictat de limitarea utilizării la cea exislentă. Preţul rezultat din raportul de evaluare va fi orientativ. Capitol 2 ANALIZA PRELIMINARĂ A PIEŢEI IMOBILIARE Consideraţii macroeconomice, analiza cererii Activitatea pieţei imobiliare este ciclică, caracterizată prin perioade de expansiune, virturi, restrîngeri şi epuizare, pe termen lung se poate prevedea o creştere, bazată pe ipoteza revigorării economiei oraşului. respectiv a judeţului perfect posibilă datorită faptului că judeţul Satu Mare, este o zonă industrială de tradiţie, cu forță de muncă calificată, cu posibilităţi de dezvoltare a noi societăţi de producție industrială. Tranzacţiile cu terenurile au inregistrat o dinamică accentuată în 2007 „loturile cu destinaţie rezidenţială fiind cele mai căutate. Randamentele obţinute în urma vânzării de terenuri sunt cuprinse intre 20-35 % Profiturile mai mari sunt inregistrate în cazul loturilor ieftine care au un potenţial mai mare de creştere. Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezinta un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit si proprietate imobiliara. Valoarea este creata prin utilitatea sau capacitatea proprietatii imobiliare de a satisface nevoile si dorintele societati când este posibil, dupa evaluarea terenului, evaluatorul estimeaza valoarea acestuia, costul si deprecierea cumulata, pe baza informatiilor de piata si explica bazele pentru estimarea valorii. In cazul prezentelor proprietăţi piaţa se defineşte ca o piaţă a proprietăţilor de tip terenuri construite Pag 5 15.01.2021 Evaluare Terenuri . situate in municipiul Satu Mare Beneficiar : Primăria Satu Mare judeţ Satu Mare S.C KONCRET S.RL Satu Mare Expertize, evaluari, consultanta Membru corporativ ANEVAR 0779 Pentru bilirea unei valori cît mai reale a terenului, se va utiliza unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare şi anume principiul celei mai bune utilizări. care implică o utilizare legală, posibilă şi probabilă a proprietăţii Valoarea reală de circulaţie a unui teren este stabilită de realitatea economică locală. și individualizată, prin tranzacţii între vânzător şi cumpărător. Cum această operaţie nu este întotdeauna posibilă. din diverse motive (fiind vorba de un teren aparținând statului sau de un vânzător/cumpărător, societate comercială de stat sau particulară), este necesar a se stabili o valoare cât mai apropiată de realitatea comercială a terenului în cauză. pentru a se putea tranzacționa. în final. aproape de valoarea sa reală (de circulaţie). Estimarea preţului terenului a fost făcută prin metoda recunoscută de Standardele Internaţionale respectiv metoda comparaţiilor de piaţă. Metoda comparaţiei directe conduce la valori apropiate de realitate, tocmai pentru faptul că un cumpărător nu va plăti mai mult pe parcela de teren -—subiect, decât pentru un alt teren similar. Metoda presupune stabilirea unor elemente de comparaţie, preţul terenurilor fiind influenţat de modul de tranzacţionare şi caracteristicile fizice : -suprataţa, dimensiunile, forma, topografia, localizarea; “existenţa utilităţilor cum ar fi apa, canalizarea, electricitatea, gazele naturale, etc. Metoda comparaţiei are ca elemente de comparaţie si expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare. Analiza între terenurile de estimat şi terenurile cu care se compară, s-a făcut pe baza datelor şi informaţiilor rezultate din identificarea a trei comparabile, a căror caracteristici principale şi modul în care au fost aplicate corecţiile şi rezultatele sunt prezentate în anexa la prezentul raport de estimare. CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂȚII Sfârşitul celui de al treilea trimestru al anului 2020 se suprapune cu începutul resimţirii etectelor pandemiei medicale provocată de COVID 19. Instituirea distanţării sociale şi a multor altor măsuri specifice stării de urgență a produs varianta economică a virusului care infectează rapid piața globală. Nici economia României, şi implicit piața imobiliară „nu au fost ocolite. Cifrele de la sfârşitul lunii noiembrie 2020 încă nu surprind cu acuratețe impactul asupra pieţei imobiliare produs de acest virus economic diferit de ceea ce am cunoscut în istoria recentă. Acest lucru se datorează unui nivel inerţial ridicat — atât al tranzacţiilor în sine, cât și al raportărilor statistic Depăşind perioada de lockdown „datele statistice indică o revenire a activităţii de tranzacţionare — inregistrându-se în iulie o creștere faţă de iunie. Prezenta evaluare reprezintă o ajustare a preţurilor - în contextul actual al pieţei imobiliare. a interesului scăzut pentru achiziţionare şi a diminuării puterii de cumpărare a majorităţii populaţiei. Pag6 15.01.2021 Evaluare Terenuri. situate in municipiul Satu Mare Beneficiar : Primăria Satu Mare judeţ Satu Mare S.C KONCRET S.RL Satu Mare Expertize, evaluari, consultanta Membru corporativ ANEVAR 0779 Capitol .3. EVALUARE TEREN EVALUAREA PROPRIETĂȚII Baza de evaluare in prezentul raport este in conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare (GNI) — Evaluarea Proprietatii Imobiliare, iar valoarea de piata este definita de Standardul International de Evaluare IVS 1 ca fiind : "suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumpărător decis și un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunoştinta de cauza, prudent şi Jara constrangere.” Alte baze: - metode de evaluare adecvate = Caracteristicile si datele de identificare a bunurilor care compun proprietatea de evaluat; - rezultatele inspectiei in teren; - valorile de ofertare sau tranzactionare pentru loturi de teren similare, extrase de pe piata specifica locala; - ipoteze si conditii limitative; - baza de date proprii a evaluatorului: - cursul de schimb oficial (BNR) la data evaluarii; - Scopul evaluarii; - data evaluarii Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă în economia de piaţă un concept economic. Liber sau construit. terenul este denumit şi proprietate imobiliară, valoarea acesteia fiind creată prin utilitatea sau capacitatea proprietăţii imobiliare de a satisface nevoile şi dorinţele societăţii. Valoarea proprietăţii imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea. permanenţa acestuia, oferta relativ limitată şi de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.” Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenajarile terenului şi construcţiile ataşate acestuia au o durata de viata finita. Datorită poziționării terenului în cadrul spaţiul terestru (latitudine, longitudine, altitudine. contur, strada ), fiecare lot de proprietate imobiliară are o localizare unică, iar [...]