HCL 244/2022 Lupeni adoptată

ROMÂNIA JUDEȚUL HUNEDOARA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI LUPENI Anexa nr. 1 la Hotărârea nr. 244/2022 EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE sasea ÎN: 3040 Eee A: 9/10 RAPORT DE EVALUARE id (nr. 228/14.10.2022) TEREN INTRAVILAN LUPENI, strada ALEEA PLOPILOR, fără număr - Cartea Funciară ar. 63997 Lupeni - Utilizator desemnat PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUPENI | ÎNREGISTRARE LA ÎNREGISTRARE LA | Nr. UTILIZATORUL DESEMNAT Nr. | | L_ EVALUATOR 228/14.10.2022 AL RAPORTULUI DE EVALUARE SINTEZA EVALUĂRII Prezentul Raport de Evaluare a fost realizat în baza Comenzii nr. 28.429/270/22.09.2022 a Primăriei Municipiului Lupeni. Obiectul evaluării îl reprezintă o proprietate imobiliară, de tipul “teren intravilan”, cu suprafaţa de 163 mp, categoria de folosință “arabil”. Terenul intravilan evaluat este situat în judeţul Hunedoara, Municipiul Lupeni, strada Aleea Plopilor, fără număr, Terenul intravilan evaluat aparţine Domeniului Privat al Municipiului Lupeni. "Terenul intravilan evaluat este înscris în C.F. nr. 63997 Lupeni, nr. crt. AL, nr. cadastral 63997. “Terenul intravilan evaluat a fost considerat liber de sarcini. Data de referinţă a evaluării este 14.10.2022. Scopul evaluării îl constituie obţinerea de referinţă obiectivă asupra valorii de piaţă a terenului intravilan. în vederea evaluării terenului intravilan _a fost selectată şi aplicată metoda comparaţiei vânzărilor (abordarea prin piată). Evaluatorul_şi-a_însuşit rezultatul obţinut _prin_aplicarea metodei _comparaţiei vânzărilor. Proprietatea imobiliară Valoarea de piaţă | Teren intravilan 8.850 RON | (Lupeni, strada Aleea Plopilor, fără număr) (echivalent 11,00 EUR/mp) | (suprafaţă: 163-mp) (echivalent 54,29 RON/mp) | Valoarea de piaţă estimată nu include TVA. Ing. Mangu Sorin-luliu Evaluator autorizat, expert evaluator proprietăţi imobiliare CUPRINS SINTEZA EVALUĂRII CUPRINS 1. TERMENII DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRII 1.1 Evaluatorul 1.2 Utilizatorul desemnat şi beneficiarul Raportului de Evaluare 1.3 Obiectul evaluării 1.4 Datele generale ale evaluării 1.5 Reglementarea şi cadrul legal al evaluării 1.6 Surse de informare 1.7 Certificare 1.8 Declaraţie de conformitate 1.9 Ipoteze semnificative şi condiţii limitative 1.10 Ipoteze speciale semnificative 2. REZULTATELE EVALUĂRII 2.1 Metoda comparaţiei vânzărilor 3. PREZENTAREA DATELOR ŞI A INFORMAȚIILOR 3.1 Informații referitoare la dreptul de proprietate 3.2 Informaţii cadastrale 3.3 Informaţii generale referitoare la zona de amplasare a terenului evaluat 3.4 Informaţii referitoare la dezvoltarea urbană a zonei de amplasare a terenului evaluat 3.5 Informaţii referitoare la terenul evaluat 3.6 Analiza celei mai bune utilizări 3.7 Analiza pieţei imobiliare 4. EVALUAREA 4.1 Definiţii generale 4.2 Definiţii ale valorii 43 Valoarea de piaţă 4.4 Metode de evaluare 5. CONCLUZII. RECONCILIEREA REZULTATELOR EVALUĂRII. OPINIA EVALUATORULUI ANEXE Anexa 1: Aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor (abordarea prin piaţă) Anexa 2: Extras de Carte Funciară pentru Informare Anexa 3: Plan de amplasare în zonă Anexa 4: Plan de amplasament şi delimitare a bunului imobil Anexa 5: Extras oferte de preţ pe segmentul de piaţă corespunzător proprietăţii imobiliare evaluate Anexa 6: Fotografii care prezintă terenul evaluat 1. TERMENII DE REFERINŢĂ Al EVALUĂRII 1.1. EVALUATORUL Numele şi prenumele Mangu Sorin-luliu Organizaţia profesională Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România - ANEVAR Legitimaţia ANEVAR. Numărul 13.825, evaluator autorizat, membru titular Ştampila Numărul 13.825 - valabilă 2022, expert evaluator întreprindere, expert evaluator proprietăţi imobiliare, Asigurarea de răspundere profesională Certificat nr. 39.805/07.01.2022 privind asigurarea colectivă de răspundere profesională a evaluatorilor şi experților tehnici membri ai Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România, asigurător S.C. Allianz-Ţiriac Asigurări S.A. Bucureşti, emitent S.C. Aon România Broker de Asigurare - Reasigurare S.R.L. Bucureşti, perioadă de valabilitate 01.01.2022 - 31.12.2022 Societatea prestatoare MANGU SORIN IULIU P.F.A. Adresa societăţii prestatoare Judeţul Hunedoara, localitatea Petroşani, strada Constantin Mille, blocul 2, scara II, parter, apartamentul 23 Telefon 0721 - 636242 E-mail mangusorin(2 yahoo.com 1.2. UTILIZATORUL DESEMNAT ŞI BENEFICIARUL RAPORTULUI DE EVALUARE Utilizatorul desemnat al | Primăria Municipiului Lupeni Raportului de Evaluare Beneficiarul Raportului de Evaluare Primăria Municipiului Lupeni 1.3. OBIECTUL EVALUĂRII Tipul proprietăţii imobiliare evaluate Teren intravilan (categoria de folosință: “arabil”; suprafața: 163 mp) Proprietar Municipiul Lupeni - Domeniul Privat Adresa proprietăţii imobiliare evaluate Judeţul Hunedoara, Municipiul Lupeni, strada Aleea Plopilor, fără număr 1.4. DATELE GENERALE ALE EVALUĂRII Tipul valorii estimate Valoarea de piaţă rezultatelor evaluării Scopul evaluării Obţinerea de referinţă obiectivă asupra valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare (fundamentarea prețului inițial de referinţă, în vederea vânzării proprietăţii imobiliare) Moneda de exprimare a | Valoarea de piaţă estimată a proprietății imobiliare este exprimată în RON (echivalenţa în EUR este conformă cursului valutar de referinţă al Băncii Naţionale a României) Data de referinţă a evaluării 14.10.2022 Banca Naţională a României Cursuri valutare de referință 1 EUR = 4,9350 RON 1 USD = 5,0743 RON evaluate Inspecţia proprietăţii imobiliare Realizată de către evaluator, la data de 14.10.2022, în prezenţa reprezentantului legal al Primăriei Municipiului Lupeni Data Raportului de Evaluare 19.10.2022 1.5. REGLEMENTAREA ŞI CADRUL LEGAL AL EVALUĂRII (Standarde de Evaluare a! SEV 100 - “Cadrul general” | Bunurilor (ANEVAR, ediţia | SEV 101 - “Termenii de referință ai evaluării” 2022) SEV 102 - “Documentare şi conformare” SEV 103 - “Raportare” SEV 104 - "Tipuri ale valorii” SEV 105 - ”Abordări şi metode de evaluare” SEV 230 - “Drepturi asupra proprietăţii imobiliare” GEV 630 - “Evaluarea bunurilor imobile” Cadru legal Standardele de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediţia 2022) Si Ordonanţa Guvernului României nr. 24/2011 privind unele măsuri | în domeniul evaluării bunurilor, cu modificările şi completările ulterioare Legea nr. 99/2013 pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, cu modificările şi completările ulterioare Lucrări de referinţă Appraisal Institute, Chicago, Vlinois, U.S.A. - Evaluarea proprietăţii imobiliare, Traducere Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România, Bucureşti, 2001 Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România - Evaluarea proprietăţii imobiliare, ediţia 2020 Stan Sorin (coordonator) - Evaluarea terenului: aplicaţii, Editura IROVAL, Bucureşti, 2009 1.6. SURSE DE INFORMARE Agenţii imobiliare din zona Văii Jiului (Macarena, Casa) Publicaţia pieţei imobiliare locale (Preţul Exact) Site-urile de publicitate imobiliară www.olx.ro, ww .lajumate.ro, www.homezz.ro, www.imobiliare.ro, www.storia.ro, www.publi24.r0, www.romimo.ro, www .imoradar.ro Primăria Municipiului Lupeni Documentaţia topografică întocmită în vederea evidenţierii corpului de proprietate "teren intravilan situat în Municipiul Lupeni, strada Aleea Plopilor, fără număr (C.F. nr. 63 997 Lupeni)” Banca Naţională a României (cursul valutar la data de referință a evaluării) Standardele de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediţia 2022) Lucrări de specialitate care tratează problematica evaluării proprietăţilor 1.7. CERTIFICARE [ Subsemnatul, evaluator autorizat, expert evaluator proprietăţi imobiliare, certific, în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, cele de mai jos. -afirmaţiile cuprinse în prezentul Raport de Evaluare sunt adevărate. Estimările realizate şi concluziile prezentate au la bază informaţii considerate corecte, precum şi concluziile propriei expertize a evaluatorului; -analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt influențate doar de către ipotezele limitative şi condiţiile restrictive menţionate în Raportul de Evaluare; în întregul său demers, evaluatorul a acţionat în mod profesional, imparţial şi nepărtinitor; -evaluatorul nu are interese prezente sau viitoare referitoare la proprietatea imobiliară evaluată; -evaluatorul nu are interese personale legate de clientul sau utilizatorul desemnat al Raportului de Evaluare; -implicarea evaluatorului în prezenta acțiune de evaluare nu este condiționată de formularea unor solicitări referitoare la obţinerea anumitor rezultate; MW [ n elaborarea Raportului de Evaluare, evaluatorul a respectat codul deontologic al profesiei ! sale, precum şi prevederile Standardelor de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediţia 2022); -evaluatorul posedă cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii de evaluare în mod competent. : 1.8. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE po Ca autor al Raportului de Evaluare, declar că acesta a fost elaborat în concordanță cu prevederile Standardelor de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediția 2022) şi în acord cu ipotezele restrictive şi condițiile limitative precizate. Declar că nu există nici o relaţie particulară între mine şi clientul / utilizatorul desemnat al Raportului de Evaluare şi că nu am nici un interes prezent sau viitor legat de proprietatea imobiliară evaluată. Susţin că rezultatele evaluării nu sunt influențate de anumite solicitări ale clientului sau utilizatorului desemnat al Raportului de Evaluare, iar remunerarea evaluării nu este condiţionată, în nici un fel, de acestea. În aceste condiții, subsemnatul, evaluator autorizat, expert evaluator proprietăţi imobiliare, îmi asum responsabilitatea pentru informaţiile şi rezultatele prezentate în Raportul de Evaluare. 1.9. IPOTEZE SEMNIFICATIVE ȘI CONDIŢII LIMITATIVE În Raportul de Evaluare, analizele, opiniile şi concluziile prezentate reflectă puncte de vedere personale ale evaluatorului, fundamentate pe ipotezele particulare considerate, în condiţiile limitative specifice obiectului evaluării şi situaţiei acestuia, nefiind influențate de nici un factor generator de obligaţii materiale sau morale. Evaluatorul îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile, concluziile şi rezultatele prezentate în Raportul de Evaluare. Informaţiile care au stat la baza evaluării au fost obţinute de la surse pe care evaluatorul le consideră credibile (în privinţa corectitudinii informaţiilor primite, evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate). Evaluatorul a luat în consideraţie toţi factorii care influențează valoarea proprietăţii imobiliare evaluate, fără nici o omisiune deliberată. Evaluatorul nu este responsabil de omiterea (de către instituţia utilizator desemnat al proprietăţii imobiliare evaluate. toate reglementările şi restricţiile urbanistice (eventualele neconcordanţe sunt expuse, descrise şi luate în consideraţie în raport). În Raportul de Evaluare s-a presupus că utilizarea terenului corespunde cu graniţele proprietăţii descrise şi nu există nici o altă servitute decât cea/cele descrisă/descrise în raport. Societatea prestatoare şi evaluatorul nu răspund pentru existenţa de vicii ascunse şi factori de mediu în măsură să influenţeze valoarea proprietăţii imobiliare evaluate şi nu pot garanta asupra stării sale economice şi tehnice. Societatea prestatoare şi evaluatorul nu au efectuat nici o investigaţie referitoare la prezența sau absenţa substanţelor toxice, periculoase sau dăunătoare şi, ca urmare, nu pot oferi o estimare a potenţialului impact asupra rezultatelor evaluării. Pentru scopul prezentei evaluări, s-a presupus că pe cuprinsul (în cadrul) proprietăţii imobiliare evaluate nu există nici o substanță toxică, periculoasă sau dăunătoare. Orice identificare ulterioară a unor asemenea substanțe nu este imputabilă societăţii prestatoare şi evaluatorului. Raportul de Evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau parţial, în documente, circulare sau în declaraţii, nici publicat sau menţionat în alt fel, fără acordul scris şi prealabil al societăţii prestatoare şi evaluatorului, cu specificarea formei şi a contextului în care ar urma să apară. Raportul de Evaluare este confidenţial şi destinat doar scopului menţionat. Societatea | prestatoare şi evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate dacă Raportul de Evaluare este folosit | în alt scop. Raportului de Evaluare) unor date sau informaţii care ar putea afecta valoarea estimată a. În Raportul de Evaluare s-a presupus că proprietatea imobiliară evaluată este conformă cu. Societatea prestatoare, prin expertul său evaluator, nu este obligată să ofere, în continuare, consultanță, sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietatea imobiliară evaluată. Proprietatea imobiliară a fost evaluată pe baza premisei că posesia asupra sa este legală. Anexele sunt parte integrantă a Raportului de Evaluare. Valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare nu include taxa pe valoarea adăugată. Valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare este valabilă la data întocmirii Raportului de Evaluare şi într-un interval de timp limitat (în care nu intervin schimbări semnificative ale elementelor evaluării). N ÎN Valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare este conformă situaţiei pieţei imobiliare la momentul evaluării. Evoluţiile ulterioare imprevizibile ale pieţei imobiliare pot conduce la invalidarea valorii estimate. O asemenea situaţie nu îi este însă imputabilă evaluatorului (în acest sens, evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate). , Valoarea de piaţă estimată în Raportul de Evaluare se referă la întregul corp de proprietate, iar orice divizare sau distribuire a acestuia pe interese fracţionate va conduce la invalidarea valorii estimate. Ă La momentul evaluării, piaţa locală a proprietăţilor imobiliare de natura terenurilor intravilane nu este o piaţă cu caracteristici competiţionale specifice modelului (structurii de piaţă) competiţiei perfecte (oferta nu este echilibrată de o cerere solvabilă, astfel încât piaţa să fie caracterizată printr-o stare de echilibru, exprimată printr-un număr mare de tranzacții şi preţuri de tranzacţionare relevante). Evaluatorul a făcut precizări asupra funcționalităţii pieţei imobiliare locale la momentul evaluării (considerând că aceasta nu este o piaţă perfect funcţională, caracterizată de trăsăturile modelului competiţional al competiţiei perfecte). 1.10. IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE Situaţia juridică a proprietății imobiliare evaluate a fost analizată doar pe baza documentelor şi informaţiilor puse la dispoziţia evaluatorului de către Primăria Municipiului Lupeni (referitor la acestea, evaluatorul nu a efectuat nici o investigaţie suplimentară). Elementele de identificare ale terenului, suprafaţa acestuia, caracteristicile cadastrale şi specificaţiile referitoare la drepturile de proprietate sunt conforme Extrasului de Carte Funciară pentru Informare pus la dispoziţia evaluatorului de către Primăria Municipiului Lupeni (referitor la acestea, evaluatorul nu a efectuat nici o investigaţie suplimentară). Evaluatorul nu poate acorda garanţii asupra surprinderii şi utilizării, în aplicarea metodelor de evaluare, a tuturor aspectelor particulare ale pieţei imobiliare locale şi regionale. Evaluatorul nu a realizat o cercetare ştiinţifică sistematică a pieţei imobiliare locale. În limita competenţelor şi informaţiilor disponibile, evaluatorul a procedat la aplicarea metodelor de evaluare selectate. La aplicarea metodelor de evaluare, previziunile, proiecţiile şi estimările au la bază condițiile trecute şi curente ale pieţei imobiliare locale, caracteristicile curente ale cererii şi ofertei imobiliare, cotaţia valutară la momentul evaluării, tendinţele actuale ale pieţei imobiliare locale. Toate acestea sunt, în esenţă, fundamentate pe principiul prudenţei. Aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor s-a realizat cu luarea în consideraţie a următoarelor ipoteze principale: -se oferă la vânzare o singură parcelă individuală (terenul nu se parcelează în loturi mai mici, în scopul vânzării); -terenul se oferă la vânzare cu caracteristicile fizice existente la data de referință a evaluării; -amenajarea terenului în vederea dezvoltării se va realiza ulterior vânzării (de către potențialul cumpărător). , La aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor au fost luate în consideraţie, ca proprietăţi imobiliare comparabile, terenuri cu Categoria de folosință ”curţi-construcţii” (terenuri construibile). i | concordanţă cu starea actuală şi statutul juridic legal al proprietăţii imobiliare evaluate. În În vederea estimării valorii de piaţă, selectarea metodelor de evaluare s-a realizat în | consecinţă, metoda parcelării şi dezvoltării, metoda repartizării (alocării), metoda extracţiei, | metoda reziduală şi metoda capitalizării rentei funciare nu au fost aplicate (nu au putut fi aplicate). 2. REZULTATELE EVALUĂRII 2.1. METODA COMPARAȚIEI VÂNZĂRILOR Valoarea estimată | 3.830 RON (echivalent 1.793 EUR) |__54,29 RON/mp (echivalent 11,00 EUR/mp) | | Valoarea estimată nu include T.V.A. NR În Anexa 1 este prezentată aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor L_ 3. PREZENTAREA DATELOR ŞI A INFORMAŢIILOR 3.1. INFORMAŢII REFERITOARE LA DREPTUL DE PROPRIETATE Proprietar Municipiul Lupeni - Domeniul Privat Dobândirea proprietăţii imobiliare evaluate Operaţiuni patrimoniale Actele de proprietate Nu a fost puse la dispoziţia evaluatorului Dreptul de proprietate Complet Limitări ale dreptului de proprietate Nu au fost identificate Sarcini grevante Nu au fost identificate 3.2. INFORMAŢII CADASTRALE Extras de Carte Funciară pentru Informare (nr. cerere 23.546/08.08.2022, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Hunedoara, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Petroşani) În Anexa 2 este prezentat Extrasul de Carte Funciară pentru Informare Înscrierea în Cartea Funciară C.F. nr. 63997 Lupeni, nr. crt. Al, nr. cadastral 63997 Suprafaţa înscrisă în Cartea Funciară 163 mp Erori de înregistrare a datelor În Cartea Funciară este menţionată greşit denumirea străzii (Plopilor). În nomenclatura stradală, denumirea străzii este Aleea Plopilor 3.3. INFORMAŢII GENERALE REFERITOARE LA ZONA DE AMPLASARE A TERENULUI EVALUAT | Categoria zonei de amplasare i i Mediană (zona A, conform Hotărârii nr. 122/2003 a Consiliului Local al Municipiului Lupeni) În Anexa 3 este prezentat Planul de amplasare în zonă ' Caracterul zonei de amplasare Rezidenţial (blocuri de locuinţe) | Accesul în zona de amplasare Rutier ! Străzi de acces în zonă Aleea Gorunului, Bucura, Alexandru Lăpuşneanu, Tudor | Vladimirescu, Aleea Plopilor i Obiective majore de referinţă Supermarket-ul LIDL | Piaţa agro-alimentară Cina i Complexul de Alimentaţie Publică ai | Factori poluanţi Poluare fonică Ambient Favorabil amplasare Concluzii referitoare la zona de | Dezvoltată rezidenţial, favorabilă, aspect civilizat, poluare fonică, cu obiectiv major de referință Complexul de Alimentaţie Publică Lupeni 3.4. INFORMAȚII REFERITOARE LA DEZVOLTAREA URBANĂ A ZONEI DE AMPLASARE A TERENULUI EVALUAT Dezvoltarea urbană Reţea de transport în comun: la distanţă mai mică de 150 m Unităţi comerciale: la distanţă mai mică de 150 m Unităţi bancare: la distanță mai mică de 250 m Unităţi de învățământ: la distanță mai mică de 250 m Unităţi medicale: la distanță mai mică de 1.000 m Instituţii administrative: la distanță mai mică de 750 m Piaţă agro-alimentară: la distanță mai mică de 250 m Utilităţi tehnico-edilitare Reţea de alimentare cu energie electrică: existentă Reţea de alimentare cu apă potabilă: existentă Reţea de canalizare: existentă Reţea de alimentare cu energie termică: inexistentă Reţea de alimentare cu gaze naturale: existentă Reţea de telecomunicaţii: existentă Concluzii referitoare la dezvoltarea urbană a zonei de amplasare Acces facil la reţeaua de transport în comun, element [...]