HCL 5/2020 Lugoj adoptată

PER) 24 he Sa orac, Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L Evaluări şi Consultanţă A E Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 tz? ANEVAR Tel: 0372 721 643 GLOBAL La 1 Fax: 0371 609 195 AR ACCREDIATION AUTORIZATIA 0303 | Mobil: 0722 247911 Ă E-mail: nicolae.gradinaruQgmail.com 1SO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ | A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢ II ! ÎN SUPRAFA ȚĂ DE 350 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 405941 LUGOJ Cartier: Eftimie Murgu „Sir. GA. i eiculescu n nr. 29 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcție: POPESCU DANIEL ALEXANDRU POPESCU MIOARA SIMONA Decembrie 2019 Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARENR. 218/11.12 2019 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 405941 PROPRIETAR (1): PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. G.A. PETCULESCU, ur. 29, jud, Timiş PROPRIETAR (D POPESCU DAN ALEXANDRU și POPESCU MIOARA CONSTRUCTIE: SIMONA CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECȚIEI : 11.12.2019 DATA RAPORTULUI: 11.12.2019 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ SUPRAFATĂ TEREN: 350 mp SUPRAFATA CONSTRUCȚIEI: Suprafaţă construită = 113 mp Suprafaţă desfășurată = 226 mp Casa tip P+M REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil Suprafața Valoare unitara Valoare totală mp EURO LEI EURO LEI Teren intravilan Curți 350 mp 11,20€/mp | 53,52 lei/mp 3.920 18.732 Construcţii CF 405941 NOTĂ: » Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conţine T.V.A. e Valoareade piață a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimația nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ „e. PE 1.1. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia .........aea a aaneece ceeace 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați... 13. Scopul evaluării... eeeeeeaeaaaaaceee ananas 114. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării 1.5. Tipul valorii... 1.6. Data evaluării... 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale 110. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. . 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV. aan aaa 7 1.12. Descrierea raportului. ......... 2. PREZENTAREA DATELOR 2.1. Identificarea proprietății imobiliare. 2.2. Date despre localitate zonă și vecinătate. . 2.3. Descrierea proprietății imobiliare............. 3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE 3.1. Definirea pieţei specifice. . 3.2. Analiza cererii, ................. 3.3. Analiza ofertei .... 3.4. Echilibrul pieței... 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI... 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU .. 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber. 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat construit . 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII 5.1. Evaluare terenurilor... aaa 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparației directe... 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII...... Pagina 2 Raport de evaluare Declaratia de confarmitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu ipotezele şi ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul și niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnații, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experienţă semnificativă în domeniu, avem competenţă în evaluarea pe piaţa proprietăților imobiliare, cunoaștem și punem în aplicare în mod corect metodele și tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANE VAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoștință de cauză și cu bună credință că: 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate și corecte, Estimările şi concluziile se bazează pe informații şi date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate și corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o în luna februarie 2019. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele și concluziile speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparțiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcție de opinia noastră estimând o valoare obiectivă şi imparțială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevați de răspunderea existenței unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc,, care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanție referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii dețin calificarea și competența de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ținut seama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redaciarea nu a reținut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizătorul-desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare și întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINȚĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L,, a fost înfiinţată în anul 2005, cu sediul în Timișoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, așa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenție deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calității este tocmai competenţa personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” și *Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experienţă în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE și GRĂDINARU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client și utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină și posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor și obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj, precum și drepturile și obligaţiile cu caracter patrimonial. Administrația publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcţionează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcenitrării serviciilor publice, eligibilităţii autorităților administrației publice locale, legalității şi al consultării cetățenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă și financiară și se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administrației publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât faţă de client și utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr, 14 din 31.01 2019 *Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , aşa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 14 din 31.01 2019. 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință curţi construcții, situat în municipiul Lugoj, judeţul Timiș, str. G.A. Petculescu, nr. 29, Cartier Eftimie Murgy / Suprafața terenului este de 350 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lug iform extrasului de carte funciară nr. 405941 şi a fost concesionat pe perioadă de 47 de ani şi 9 lunii domnului Popescu Dan Alexandru și soția Popescu Mioara Simona. 4 Pe teren se află o.casă familială tip P+M, cu o suprafaţă constru suprafață desfășurată. Clădirea nu face obiectul evaluării. a Pagina 4 Rapori de evaluare 15. Tipul valorii În prezentul raport se urmăreşte estimarea valorii le piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbai(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanţă cu: SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei și nu conţin T.V.A. . * SEVI01 Termeni de referinţă ai evaluării: e SEV 102 Implementare; e SEV103 Raportare; L] L] 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii decembrie 2019, dată la care se consideră valabile ipotezele și ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 11.12 2019 la un curs valutar de 1 Euro = 4,7787 lei, din data de 11.12 2019. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evaluatorilor extrasele de carie funciară drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile Inspecţia proprietăților imobiliare | Inspecţia a fost executată la data de 11.12 2019, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L., - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj Limitări Nu este cazul 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: Elemente şi date de identificare ale proprietății evaluate- adresă; Informaţii privind situația juridică a proprietăţii puse la dispoziție de către client-exirase de carte funciară; Planuri, schițe; Informații privind amplasamentul. Aceste documente şi informații au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informațiilor furnizate. vyYv vYvyY Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localizare; Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informații de la participanți pe piaţa specifică şi din mass-media de specialitate; Date specifice din manualele şi cărțile de specialitate; Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii şi internet; > Date despre prețuri, chirii (arende), grad de neocupare și rate de capitalizare poe de principalii VYYv YvyY analişti de piaţă recunoscuţi, alte analize şi opinii publicate. Surse bibliografice: A > Materiile metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatăţiler (ANEVAR); i it > Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeni | România Pagina 5 Raport de evaluare > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr, 2472011 — privind unele. măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea 1 cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente și materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile și documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nuaveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. VvvyYvyv 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și ipoteze speciale, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze: e Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiarul raportului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât şi a terenului este bun și marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă și o administrare competentă a proprietății; Informaţiile furnizate de către terți sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateţei lor; * Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor și restricțiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; * Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; * Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietăţii; e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietății. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; * Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condițiile tipului valorii selectate; * Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; ” e Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care | posibilă și existența altor informații, de care evaluatorii nu avea cunoștință: * Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaţa, co valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt mos fost rezonabile în Raport de evaluare * S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menține şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare. noteze speciale: * Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărtur [...]