HCL 9/2020 Lugoj adoptată

AVG&Ă 4 ue 9/30 12020 Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L Evaluări şi Consultanţă Ey, E Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 ANEVAR Tel: 0372 721 643 GLOBAL aan Fax: 0371 609 195 E ACCREDITAȚION AUTORIZATIA 0303 j Mobil: 072 247 911 Ă E-mail: nicolae.gradinaru gmail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE | ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ * A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII | ÎN SUPRAFAŢĂ DE 411 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 406417 LUGOJ Str. Timişoarei nr. 126 y , Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcție: [persoană fizică] Decembrie 2019 Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARENR. 215/11.12.2019 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 406417 PROPRIETAR (|) : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. TIMIȘŞORII NR 126, bl. 44 PROPRIETAR (D [persoană fizică] CONSTRUCTIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECŢIEL: 11.12.2019 DATA RAPORTULUI : 11.12.2019 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ SUPRAFATĂ TEREN: 411 mp SUPRAFATA CONSTRUCȚIEI: Suprafaţă construită = 133 mp Suprafaţă desfășurată = 266 mp Casă tip P+IE REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil Suprafaţa Valoare unitara Valoare totală mp EURO LEI EURO LEI Corsurucţi i pet Curi | qiimp [24,7€/mp| 118,03 lei/mp | 10151470 | 48.51033 NOTĂ: * Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conţine T.V.A. e Valoarea de piaţă a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul rapor. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare și întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ ... cancenaeeene 1]. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnaţi ... 1.3. Scopul evaluării... nene nenea neant eee 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării 1.5. Tipul valorii... 1.6. Data evaluării 17. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea. 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. . 1.1]. Declararea conformităţii evaluării cu SEV. 1.12. Descrierea raportului. 2. PREZENTAREA DATELOR. sa 2.]. Identificarea proprietăţii imobiliare .... 2.2. Date despre localitate zonă și vecinătate. . 2.3. Descrierea proprietăţii imobiliare 3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE .. 10 3.1. Definirea pieţei specifice. ........ 3.2. Analiza cererii. .. 3.3. Analiza ofertei ... 3.4. Echilibrul pieţei aceea aenaeeeuacee 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI. 4.1]. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU ..... 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber. 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat construit 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII „mnnaaacscacacaeasasse 5.1. Evaluare terenurilor... acnee menos cena aaa nenaaeaeauzenee 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparației directe 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII. ț Pagina 2 Raport de evaluare Declaraţia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 și cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relație particulară cu clientul și niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnații, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experienţă semnificativă în domeniu, avem competență în evaluarea pe piața proprietăţilor imobiliare, cunoaștem şi punem în aplicare în mod corect metodele și tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANE VAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acţionând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoștință de cauză și cu bună credinţă că: 1. Afirmațiile declarate de noi și cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o în luna noiembrie 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele și concluziile speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile și concluziile noastre profesionale personale, imparțiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu avem nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producereu unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă şi imparțială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoştinţele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenței unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanție referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii dețin calificarea și competența de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ţinut seama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum și de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizatorul desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. r Sesemnat Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 ZAC î3, Ş Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINȚĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenție deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calității este tocmai competenţa personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experienţă în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE și GRĂDINARU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desernaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client și utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile și imobile care aparțin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile și obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilităţii autorităților administraţiei publice locale, legalităţii și al consultării cetățenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă și financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât față de client și utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 171 din 27.09 2018”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piață a imobilului descris mai jos , aşa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociația Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 171 din 27.09 2018. 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosinţă curţi construcții, situat în municipiul Lugoj, județul Timiş, str. Timişoarei nr, 126, bl. A4, Suprafaţa terențlui este de 411 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrashilui de carte funciară nr. 406417 şi a fost concesionat pe perioadă de 49 de ani, începând cu data de 05.12.24 &:6-domnului Vataman Ş Adrian. Pe teren se află o casa familială tip P+IE, în suprafață construită, / suprafață desfășurată. Clădirea nu face obiectul evaluării, Ă Raport de evaluare 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmărește estimarea valorii de piață a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbar(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent și fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei şi nu conţin T.V.A. . * SEV101 Termeni de referință ai evaluării; * SEV102 Implementare; e SEV103 Raportare; . Li 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii decembrie 2019, dată la care se consideră valabile ipotezele și ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 11.12 2018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,7187 lei, din data de 11.12 2019. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus Ia dispoziția evaluatorilor extrasele de carte funciară, drepturile de proprietate asupra contractul de concesiune. bunurilor imobile Inspecţia proprietăților imobiliare | Inspecţia a fost executată la data de 11.12 2019, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L,, - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj Limitări Nu este cazul 1.8. Natura și Sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate: adresă; > Informaţii privind situația juridică a proprietăţii puse la dispoziţie de către client-extrase de carte funciară; > Planuri, schițe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informațiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietății evaluate, despre zonă și localizare; Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informații de la participanţi pe piaţa specifică şi din mass-media de specialitate; Date specifice din manualele și cărțile de specialitate; Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii şi internet; > Date despre prețuri, chirii (arende), grad de neocupare şi rate de capitalizare publigp analişti de piață recunoscuți, alte analize și opinii publicate. /] vYyv vYvyYv Surse bibliografice: > Matetiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilo (ANEVAR); | &ă > Ordonanța Guvemului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluăi Pagina $ Raport de evaluare > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/1 1.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea [ cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente și materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informațiile şi documentele pe care le-a avu la dispoziție, existând posibilitatea existenjei și a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nu aveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. vvyYvyYv 1.9. Jpoleze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: poteze: * Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiarul raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcţiilor cât și a terenului este bun şi marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietății; * Informaţiile furnizate de către terți sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateţei lor; e Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; e Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; * Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor și restricțiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; * Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; * În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; e Totuși, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; * Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condițiile tipului valorii selectate; e Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au ffst rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile Ia data evaluării; e Evaluatori au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-au a posibilă şi existenţa altor informaţii, de care evaluatori nu avea cunoștință; e Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaţa, condiţii valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment d Raport de evaluare e S-a presupus că legislația în vigoare se va menţineţi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare. ipoteze speciale: * Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărturie în instanță, referitor la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care [...]