HCL 28/2019 Lugoj adoptată

AVE) La met 29htoua RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCȚII IN SUPRAFAȚA DE 337 Mp ÎNSCRIS ÎN C.F. 408052 LUGOJ Cartier: Eftimie Murgu Str. G.A. Petculescu nr. 14 NOTĂ: * Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conține 7. VA, OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 498052 TAR Q): PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ A: LUGOI, Sr. G. A. Petcaleseu, nr. 14 Bfiimie Murgu PROPRIETAR 1) CORCHES CRISTINA — OTILIA „CONSTRUCŢIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECȚIEI ; 09.11.2018 DATA RAPORTULUI; 12.11,2018 PUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ SUPRAFATĂ TEREN; 337 mp CONSTRUCȚIE; Locuinţă P+IE Imobil Suprafaţa Valoare unitara Valoare totală map EURO ___| “LEI EURO Teren intravilan Curți 337 mp 11,20 €/mp | 52,18 lei/mp 3.774 Construcţii CF 408052 | e Valoarea de Piață a fost exprimată finând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizaj de CEE Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi întreprinderi AR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS LĂ TERMENI DE REFERINȚĂ. 4 Î.]. Identificarea evaluatorului şi a Competenței acestuia Pneeemnenneeeneaeennennanasntareratasteeezseeueezase seal 4-2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori CESEMNaţi area 4 PA. SCOP EPA 4 4.4. Identificarea Proprietății imobiliare subiect a eval, A mmasd 1.5. Tipul valorii pna nenea onnanaaetonanaiatznneaneanstaoeuneaau 1.7 Documen 1.8, Natura și sursa info PAĂ Ipoteze și ipoteze 2 I.10. —Restrieţij de 141. Declararea conformităţii evaluării cu SEV... 112. Descrierea POPOFUULUĂ «anna ananas, 2 PREZENTAREA DATELOR 21. Identificarea Proprietății imobiliare ...... 22. Date despre localitate Zonă şi vecinătate ........ 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE Îl. Definirea pieţei specifice „a. , 3.2. Analiza cererii... 3.3. Analiza ofertei ...... 34. Echilibrul pieței „e 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI. 41]. Analiza celei mai Dune utilizări - CMBU „n 42. Analiza CMBU a terenului considerat liber... 43. Analiza CMBU a terenului considerat construit 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII s.4, Evaluare terenurilor........... . ja enenonaasanetnaaasee, PPmnnonenneeeemeenenenouennonsen ananas ness nasesasazaaua Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanţă cu i ipotezele a Certificare Subsemnaţii certifică în cunoştinţă de cauză și cu bună credință că; |. Afirmațiile declarate de noi și cuprinse în Prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informaţii și date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate și corecte, întocmirii raportului, Precum și de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. a ma e informație cuprinse în interiorul crzil se canale a bete chiar dacă redactarea nu a reținur, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condi sa evidenţiate. rezultatele Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizatorul desemnat şi în format 1 letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 3 managementului calității este tocmai Competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăţi imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” și "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experienţă în domeniu, toți evaluatorii fiind Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizaţi ANEVAR - GRĂDINARU NICOLAE și GRĂDINARU NICOLETA, conform declarației de mai sus, bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează și funcționează în temeiul principiilor municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă și Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR și Codui deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- și asumă răspunderea decăt faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. raport de evaluare are ca şi scop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform HCL. ar. 182 din 25.10 2018"Privind aprobarea începerii procedurii - pi Pi vederea în vederea vânzării conform HCL ar. 182 din 25.10 2018, imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având Categoria de folosință municipiul Lugoj, judeţul Timiş,Strada G.A. Petculescu, nr. 14Eftimie Murgu. Suj mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, co i funciarănr.408052 şi a fost Concesionat doamnei Corches Cristina — Otilia în baza contra | Concesiurie nr 16378 din28 02 2013 pe o perioadă de 49 de ani începând cu data de 19.040 - Pe teren se află o casa tip P+1E. Clădirea nu face obiectul ceai Pet e pm? Raport de evaluare 0 Pe sentul raport se urmăreşte estimarea vajorii de piată A ferenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, Valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea re Dati crame mea pentru care um act, su datorie ar putea fi schimba) 1 tranzacție Conform SEV — 100, Cadrul , standard care este în concordanţă cu * SEV101 Termeni de referință ai evaluării, * SE 102 Implementare; * SEV103 Raportare; e SEV/230 Drepturi asapra proprietăţii imobiliare; . GEV630 Evaluarea bunurilor imobile Vaorile estimate î prezenţa apoi de evaluare sunt exprimate în ei i na conțin Z.VA. 16 Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare. lunii noiembrie 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele şi ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator, Evaluarea a fost realizată în perioada 05.11 2018- 14.112018, la un Curs valutar de 1 Euro = 4,6588lei, din data de 12.11.2018, Documentele privind dobândirea, | S-au pus ia dispoziția evaluatorilor exrasele e carte fiinciară, HCL drepturile de proprietate asupra nr. 182 din 25102018, plamd de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăţilor imobiliare Inspecţia a fost executată la data de 09.11.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C, EXPERTUS SR.L., = Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj | Limitări _Nu este cazul _ 16. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Înformaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietății evaluate- adresă, Planuri de amplasament; > Informaţii privind situația juridică a proprietății puse la dispoziţie de către client-exirase de carte funciară; > Planuri, schiţe; > Informaţii privind amplasamentul, Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către client care poartă Întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea și corectitudinea informațiilor furnizate, înformații colectate de evaluator: > Informaţii despre vecinătatea propristăţii evaluate, despre zonă și localizare; > Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, > > > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare şi rate de capitalizare licate de principalii analiști de piaţă recunoscuți, alte analize și opinii publicate. a Surse bibliografice: 7 lea Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Eval ai 110FS (ANEVAR); glet > Ordonanța-Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domenitiheţ Date despre Cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, public pi internet; Raport de evaluare > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în Evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/| 1.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea 1 cu intrare în vigoare în 19.04.2013, Standardele de Evaluare a Bunurilor. -. Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente și materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva și biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informațiile şi documentele pe care le-a avuj la dispoziție, existând Posibilitatea existenței şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nu aveau cunoştinţă. Evaluatorul a obțimut informaţii, opinii, estimări din Surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu își asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. 1-9. Jporezeşi ipoleze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele; vvvyv Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; A * Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare A fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; Paz e Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care | Ca oxgi posibilă și existenţa altor informaţii, de care evaluatorii nu avea cunoștințe * Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaţa, cofiăi valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt mom şi * S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare. prevăzută în raport; e. Ciădirea nu fuce obiectul evaluării, e Evaluatorii Presupun că cel care citește raportul a primit situaţiile legate de restricții (dacă există), / val în ri ică întregii i re sau distribi ităţii, fără acordul scris şi prealabil al evaluatorilor cu specificarea formei şi a contextului în apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale. 141. Declararea conformităţii evaluării cu SEV Toate demersurile evaluatorilor, de la primirea temei și stabilirea Termenilor de referință şi până la raportului de evaluare, au fost în spiritul şi cu respectarea prevederilor din „STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR - 2018", astfel: SEV 100Cadrul SEV 101 Termeni de referință ai evaluării; SEV 102 Implementare; SEV 104 Tipuri ale valorii: SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; SEV 300 Evaluări Pentru raportarea financiară; 'SEV 400 Verificarea evaluărilor; GEV'630 Evaluarea bunurilor imobile; Glosar 2018. Conform prevederilor contractuale şi a instrucțiunilor evaluării, nu a fost necesară abaterea de la niciunul din standardele respective, Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 Raportare şi cuprinde, pe lângă termenii de referință, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii ragortate, nefiind necesară Raportul se va transmite în format clectronic către client şi/sau urilizatopetziă în 3(trei) exemplare, pentru client, & Pagina 7 Raport de evaluare 2. PREZENTAREA DATELOR 21. Identificarea proprietății imobiliare Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosinţă curți construcții, situat în municipiul Lugoj, județul Timiș, Strada G.A. Petculescu, nr. 14Eftimie Murgu. Terenul este neîmprejmuit cu Otilia în baza contractului de concesiune nr 16378 din 19.04.2005, Pe teren se află o casa tip P+1E, Clădirea a fost edificată în anul 2014 si are o suprafață construită de 337 mp, respectiv Suprafața desfășurată de 120 mp. Clădirea este proprietatea doamnei Corches Cristina- Otilia şi nu face obiectul evaluării. 2.2. Date despre localitate zonă şi vecinătate Timiș este un judeţ aşezat în partea sud-vestică a României, în centrul provinciei istorice Banat. Reşedinţa lui este municipiul Timişoara. Se învecinează cu județele Arad, Caraş-Severin şi Hunedoara, precum și cu districtele Banaţul de Sud, Banatul Central şi Banatul de Nord din Serbia și cu județut Csongrâd din Ungaria. Teritorial, este cel mai întins judeţ al României, cu 8.697 km2 (3,69% din totalul suprafeţei întregii țări). A fost înființat în anul 1968, prin reorganizarea teritorială a regiunii Banat (cu părți din raioanele Arad, Bozovici, Caransebeş, Ciacova, Făget, Gătaia, Jimbolia, Lipova, Moldova Nouă, Oraviţa, Orşova, Pecica, Reșița, Sânnicolau Mare și Timişoara). Cea mai mare parte a teritoriului județului de azi a făcut parte mai devreme din judeţul (interbelic) Timiş-Torontal, Ţinutul Timiş, Regiunea Timişoara precum şi din Comitatul de Timiș, la care se adaugă actuala Zonă metropolitană Timişoara. Principalele râuri care străbat județul sunt: Timiş, Mureş și Canalul Bega. Municipiul Lagoj este situat în SV Țării, pe malurile râului Timiş. Extremitatea sudică a teritoriului administrativ a] municipiului Lugoj se află la 4539'04" lat.N, iar cea nordică la 4545'36" lat. N, fiind situa la raport cu localităţile mai i el se găsește la 58 km de Reșița, 101 km de Deva, 45 km de Caransebeș, 59 km de Timișoara şi 490 km de Bucureşti, În cadrul județului Timiş, Lugojul este situat în partea central-estică, fiind al doilea municipiu din judeţ ca mărime, dezvoltare economică şi populație, Municipiul Lugoj are două sate aparținătoare, Măguri și Tapia, împreună cu care ocupă o suprafață de 9.956 ha. 23. Descrierea proprietăţii imobiliare Terenurile s-au diferențiat, în timp, prin termeni care încearcă să arate fie “destinația” lor, de teren agricol, pădure, drum, construcţie, ape, etc. fie “modul de folosinţă “, respectiv pe sectoare de activitate, după criterii economice. O astfel de clasificare a terenurilor, împreună cu codificarea lor, suprimă descrierea cerută de cadastru şi facilitează identificarea acestora în sistemul informaţional adoptat. Imobilul supus evaluării este un teren intravilan având categoria de folosință curți construcții. Denumire obiectiv TEREN INTRAVILAN CC LUGOJ Proprietar amiplasament Consiliul Local Lugoj “Localizare (UAT/udeţ) Str. G.A. Petculescu nr, 14 Eftimie Murgu jud, Timiş i ua) localităţii (municipiu, oraş, comuna, Municipiu „Zona de impozitare (conform cod fiscal) Act de proprietate/C.F, Suprafaţă teren (mp) Potenţialul de creștere a valorii prin comasare | Categoria de folosinţi/prevedere P.U.G. Formă terenului Raportul laturilor (1/2; 1/3; 1/4; 1/5) Frontul stradal (m!) Raporr de evaluare Construcții pe terea: (clădiri adrăinistrative, PIPI E ițiale, special; | Rezidenţiale Five te/zona de agremeat (parc, : a, | img zona de ial rezidenjială) „Zonă rezidențială POT. CUT.) __ Suprafeţe construcții (mp) (suprafață construită - Ac, suprafață construită desfășurată Casa P+ 1E Topografie teren (plan. în pantă, abrujt) „Plan i _ | Pericole naturale (lunecos, inundabil, altele) Nu Poluare (teren poltiat, aer poluat, poluare Nu _ Sonoră, alele) Zonare (rezidenţial, cornercial, industria], ” DI | airicol, altele); Rozidemţa! Reţele de atilităţi (enorgie elecirică, apă, - i | canalizare, gaz, termoficare, telefonis) Pnergie electrică, apă, canalizare, gaz elefonie Tipul drumului de acces (asfalt, beton, Asfalt pietruit, forestier/pământ) Legătura cu strada (trotuar, drum interior, T Obturări imagiae faţadă (copaci, panouri blicitare, ctădiri, altele) Nu Transport public (tramvai ar. _—» troleibuz nr. Nu „2 Autobuz nr. „ Staţie taxi, etc.) Ritm de dezvolta zonă (rapid, în echilibru, Rapid Servicii publice (polițe, policlinică, biserică, i pompieri, administrații publice, grădiniţe, școlii, Nu, zonă nouă licee etc.) | Distauţă față de centrul localității | Aprox. 1,8 km Data inspecției/evaluării _ i 25.10 2018 _ Proprietar/reprezentant la inspecţie Dinel Mazilii Valoare din giila 11,2 euro/mp Valoare estimată 11;2 euro/mp a eprar N 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE — 3.1. Definirea pieței specifice Piaţa imobiliară se poate definii ca fiind interacțiunea dintre persoanele fizice sau juridice, care schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piaţă se definește pe baza tipului de proprietate, potenţialul de a produce Venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și chiriașilor tipici. Piaţa imobiliară este influenţată de atitudinile, motivațiile, interacțiunile dintre vânzător şi cumpărător şi are localizare geografică este județul Timiș,localitatea Lugoj. În analiza acestei pieţe şi a zonei delimitate, am investigat aspecte legate de situația economică a județului, populația sa, trenduri ale ultimilor ani, precum și cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate delimitat. 3.3. Analiza ofertei Lugojul oferă spre vânzare sau închiriere la momentul actual un număr de aproximativ 440 de proprietăţi, atât apartamente si case sau vile, cat si spatii comerciale. Diferenţa intre așteptările cumpărătorilor si cele ale vânzătorilor este una însemnata, chiar si după 5-6 ani de criza. In topul căutărilor, pe prima poziție se afla apartamentele situate in jurul valorii de 25.000 Euro. Acest lucru este datorat in mare parte programului Prima Casa, care deși a trecut prin schimbări drastice, încă gândească serios si la construcţia de locuinţe noi. Pe piața imobiliară, oferta reprezintă un număr dintr-un anumit tip proprietăți ce este disponibil pentru vânzare sau închirie, la diferite Preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioadă de timp, precum şi stocul de proprietăți existente în faza de proiect. În urma unei analize efectuate pe sit curile de specialitate, au rezultate următoarele concluzii, evidențiate în tabelul de mai jos, legate de raritatea ofertei pentru proprietatea/proprietăţile analizate, precum şi intervalul de preţ pentru acestea, Proprietate Raritate |_Preţ unitar minim (euro) | Preţ unitar maxim (euro) Teren Oferta limitată 15 €/mp 23.00 €/mp 3.4. Echilibrul pieței Dezechilibru în favoarea cererii, fiind o piaţă a cumpărătorilor. În opiniej menţine și în viitor. Din punct de vedere teoretic, punotul de echitibru este ge-Aie-snu Raport de evaluare +. Analiza celei maj Dune utilizări - CMBU În viziunea SEV 100 — Cadrul general, valoarea de piață a unui activ reflectă cea mai bună utilizare a sa CMBU (utilizarea unui activ care îi maximizează valoarea și care este posibilă, permisă legal și fezabilă ânciar). În Glosarul Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018, CMBU este definită astfel: Utilizarea "raza în mod rezonabil și fst fcată adecvat, a sui teren (e. ou At de construite, acestuia, sau să i-o diminueze, „Contribuţia“, pozitivă sau negativă, a amenajărilor este în relaţie directă și Cu starea acestora, dar, mai ales, cu „potrivirea” între utilizarea clădirilor şi utilizarea solicitată de piaţă pentru teren. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii: e cea mai bună utilizare a terenului liber; * cea mai bună utilizare a terenului construit. Ambele analize pornesc de ia identificarea utilizăril [...]