HCL 258/2022 Lugoj adoptată

Raporit evaluare teren intravilan CCA CONS-EVAL sRL Membru Corporativ ANEVAR nr. 342 CUI 3n24890; J35/h147/2013 Ghiroda, str. Sf. Andrei, nr.2 Tel. : 0726-113-977; Mail: cca.cons.evalQgmail.com TEREN INTRAVILAN 3.200 mp din CF416752 Situat in municipiul Lugoj, str. Timisorii Tecra și vea baţă ta salăzate PROPRIETAR : Primaria Municipiului Lugoj, P-ta Victoriei, nr.4, Municipiul Lugoj, Jud. Timis BENEFICIAR; Primaria Municipiului Lugoj, P-ta Victoriei, nr.4, Municipiul Lugoj, Jud. Timis evaluatorului. - IUNIE 2022- Page 1 of 34 af Raport evaluare teren intravilan Scrisoarea de transmitere Câte , Primaria Municipiului Lugoj Va inaintez prin prezenta Raportul de Evaluare intocmit la solicitarea dumneavoastra pentru teren : TEREN INTRAVILAN IN SUPRAFATA DE 3.200 MP din CF416752 situat in municipiul Lugoj, str. Timisorii, Judeţul Timis, proprietatea Municipiului Lugoj - domeniu privat. Scopul Raportului de Evaluare este estimarea valorii de piata a terenului (3.200mp) in ipoteza vanzarii conform legislatiei in vigoare. In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 „valoarea de piata” este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing _adecvar si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” La realizarea Raportului s-au avut in vedere cerintele din Standardele si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România). In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare analizate, la cursul valutar BNR de 4,9427 lei/1 euro valabil pentru data de referinta a evaluarii (03.06.2022) este : Str. Timisorii 416752 Ă 51.200 | 253.066 . loarea n ni * Evaluarea este o opinie asupra unei valori; * Valoarea este estimata la stadiul fizic al proprietatii imobiliare existent la momentul inspectiei; * Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei iunie 2022; e Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in Raport; e Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a terenului in ipoteza vanzari sau concesionarii; e Piesele anexate şi documentele luate în considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar în scop informativ şi pentru atingerea scopului evaluării, neputând fi utilizate în alt scop. e Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale. | Destinatar/Beneficiar: Primaria Municipiului Lugoj Page 2 of 34 Raport evaluare teren intravilan Cuprinsul Scrisoarea de transmitere 1. INTRODUCERE 1.1.Declaratie de conformitate. Certificarea 1.2.Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii) 2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII 2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport 2.2. Identificarea clientului 2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati 2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat 2.5.Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat 2.6. Tipul de valoare si definirea acesteia 2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii 2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale 2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii 2.10. Identificarea evaluatorului si competenta 2.11. Clauza de nepublicare 3. PREZENTAREA DATELOR 3.1. Descrierea situatiei juridice 3.2. Date despre piata imobiliara 3.3. Descrierea proprietatii imobiliare evaluate 4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE 4.1. Cea Mai Buna Utilizare — CMBU 5. ABORDAREA IN EVALUARE 5.1. ABORDAREA PRIN PIATA 6. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii 7. ANEXE. . Page 3 of 34 Raport evaluare teren intravilan 1. INTRODUCERE 1.1. Declaratie de conformitate.Certificarea In limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific urmatoarele : - afirmatiile prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte ; - analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale specifice, fiind analize,opinii si concluzii personale nepartinitoare din punct de vedere profesional; - nu am niciun interes actual sau de perspectiva fata de proprietatea imobiliara care face obiectul acestui raport de evaluare; - nu am niciun interes personal sau influenta legata de partile implicate. Onorariul nu depinde de niciun acord, angajament sau intelegere care sa confere un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare sau pentru declararea in Raport a unei anumite valori sau interval de valori. Evaluatorul nu arc alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei. Analizele, opiniile si concluziile prezentului Raport de Evaluare se supun normelor, cerintelor si metodologiei de lucru ANEVAR si Raportul poate fi verificat (la cerere) in conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor — editia 2022. Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic al Standardelor Internationale de Evaluare. La data elaborarii acestui Raport de Evaluare, evaluatorul este membru titular ANEVAR cu specializarile: - EI Evaluarea de Întreprinderi, de fond de comerț si alte active necorporale; - EPI —Evaluarea Proprietății Imobiliare _; - EBM —Evaluarea Bunurilor Mobile, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua, are asigurare de raspundere profesionala si are competenta si specializarea necesara intocmirii acestui raport. Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului Raport de Evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si cu respectarea legislatiei in vigoare. Prezentul Raport de Evaluare trebuie luat ca un intreg, nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. Raportul de Evaluare a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si pentru scopul precizat. ui h hau — Ing..Cioc Cristina Almia , N i Datele, informatiile, opiniile si meniul Seezel tu raport de evaluare, fiind confidenți putea fi copiate partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul Seri evaluatorului. Ve Page 4 of 34 Rapori evaluare teren intravilan 1.2. Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii) OBIECTUL EVALUARII | TEREN INTRAVILAN IN SUPRAFATA DE 3.200 MP LOCALIZARE Municipiul Lugoj, str. Timisorii, Judeţul Timis PROPRIETAR: Municipiul Lugoj- domeniu privat cu sediul in Mun. Lugoj, P-ta Victoriei, nr.4 BENEFICIAR: Municipiul Lugoj- domeniu privat cu sediul in Mun. Lugoj, P-ta Victoriei, nr.4 Drept de proprietate Drept real principal SCOPUL EVALUARII Estimarea valorii de piata in vederea vanzari conform legislatiei in vigoare. Data inspectiei: 03.06.2022 . Data evaluarii: 03.06.2022 Curs valutar 4,9427 lei/1 euro In urma aplicarii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietatii imobiliare analizate — teren, tinand seama de prevederile prezentului Raport, este urmatoarea: | Ste. Timisorii [416752] 3. 00] „200 | 253.066 * Valoarea nu contine TVA . In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 „valoarea de piata” este sumă estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o wanzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” 2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII 2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport Prezentul reprezinta un Raport de Evaluare explicativ in forma scrisa, intocmit în 2 (doua) exemplare — unul pentru Evaluator si unul pentru Destinatar. Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinata in conformitate cu recomandarile Standardelor de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 : SEV 100 — Cadrul general, SEV 101 — Termenii de referinta ai evaluarii, SEV 102 — Documentare ci confrormare, SEV 103 — Raportare, SEV 104- Tipuri ale valorii , SEV 105 — Abordari si metode de ev aluără SEV 230 — Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. In continutul raportului este prezentata metodologia de evaluare si relevantă! cazul evaluarii prezente. | Raportul de evaluare este structurat dupa cum urmeaza : Scrisoarea aţ tri Întroducere ; 2- Termenii de referinta ai evaluarii; 3 - Prezentarea datelor; concluziile; 5 - Anexe. Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si măţoaol oii de Aucru stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania). | Page 5 of 34 Raport evaluare teren intravilan 2.2. Identificarea clientului Clientul (beneficiarul) raportului de evaluare este PRIMARIA MUNICIPIULUI LUGOJ CUI 4527381, cu sediul in Municipiul Lugoj, P-ta Victoriei, nr.4, jud. Timis. 2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati Utilizatorul raportului (destinatarul) este PRIMARIA MUNICIPIULUI LUGOJ CUI 4527381, cu sediul in Municipiul Lugoj, P-ta Victoriei, nr.4, jud. Timis . 2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat Proprietatea imobiliara evaluata -teren intravilan este situata in intravilanul Municipiului Lugoj str. Timisorii, si este formata din : - "Teren intravilan in suprafata de 3.200 MP Inspectia proprietatii a fost realizata personal de evaluator in prezenta reprezentantului primariei, la data de 03.06.2022. La data identificarii (inspectiei) terenul era liber. 2.5. Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat Proprietatea imobiliara evaluata — teren intravilan apartine Municipiului Lugoj . Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate rezulta din: - Extras CFI nr.416752/20.04.2022; - Plan de amplasament si delimitare a imobilului. Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra proprietatii evaluate. A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand Municipiului Lugoj - domeniu privat care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie, folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza — liber de sarcini. 2.6. Tipul de valoare si definitia acesteia Tipul valorii este determinat de scopul evaluarii. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Valoarea nu este un fapt ci o opinie asupra celui mai probabil pret care ar putea fi platit pentru un activ, in cadrul unui schimb dar si o opinie asupra beneficiilor economice viitoare asteptate a rezulta din utilizarea unui activ. In SEV 104- Zipuri ale valorii din Standardele de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 sunt cunoscute doua tipuri ale valorii : - valoarea de piata ; - tipuri ale valorii diferite de valoare de piata. Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele beneficiarului, reprezinta o estimare a valorii de piata a bunurilor imobile asa cum este aceasta definita in SEV 104 Tipuri ale valorii si recunoscuta pe plan international „ Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie _nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” 2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii Data la care se exprima opinia asupra valorii (data evaluarii) este 03.06.2022. / A Data inspectiei : 03.06.2022 . 7 Cursul de schimb BNR la data evaluarii este 1 EURO = 4,9427 LEI. [N 2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale LA La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale , iar opiniă-evaluatorul exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest = N a raport. ca i Page 6 of 34 Raport evaluare teren intravilan * Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client si proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. * Dreptul de proprietate este considerat valabil şi tranzactionabil; * Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe ; * Estimarea valorii de piata si a valorii minime a redeventei se face în ipoteza concesionarii terenului pe o perioada de 25 ani ; * Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; * Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu beneficiarii nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatii evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. *Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista astfel de situatii. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; * Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale solului care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; * Situaţia actuală a proprietatii imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii acesteia în condiţiile tipului valorii selectate. * Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand scama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile; * Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile analizand faptele ce sunt disponibile la data evaluării, * informaţiile deţinute au permis realizarea unei analize preliminare a pieţei imobiliare de unde au rezultat valorile minime şi maxime ale tranzacţiilor/ofertelor de vanzare sau inchiriere de pe piaţă, care a făcut posibilă şi adecvată aplicarea abordarii; * Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. * Documentele prezentate sunt considerate veridice fără ca evaluatorul să poată certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare având doar scop informativ; * Bvaluatorul nu îşi asumă răspunderea pentru eventuale modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise în extrasul de carte funciară/alte documente de la data emiterii acestora sau de la data inspectiei şi până la data evaluării; * Exactitatea si veridicitatea documentelor puse la dispoziţie de către beneficiari, pe baza cărora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluării sunt responsabilitatea acestora; * Evaluatorul nu a facut o masuratoare a proprietatii. Limitele proprietatilor au fost preluate din documentele puse la dispozitie si indicate de beneficiari care poarta toata responsabilitatea cu privire la indicarea granitelor proprietatilor si a suprafetelor; Planurile, schitele, dimenșiunile puse la dispozitie evaluatorului se considera a fi corecte dar nu se asuma nicio responsabilitate in aceasta privinta; gh D, f * Evaluatorul nu are cunostinta de alte posibile litigii generate de elemente ascunse/Sau-v sa afecteze bunurile imobile in afara celor prezentate in prezentul raport. Prezenfa evalu intocmita pentru scopul declarat si nu va putea fi utilizata pentru alt scop; ii TIRĂ * Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate, în nici o circumstanţă, pentru Eve alele i eronate, false sau incomplete puse la dispoziţie de către beneficiari; i N - * Valorile estimate sunt valabile la data prezentată în Raport şi încă un interval de” timp! limitat dupa această dată in cazul in care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu_suferă modificări Page 7 of 34 Raport evaluare teren intravilan semnificative care să afecteze opiniile estimate (nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb); * Intrarea în posesia unei copii a acestui Raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; * Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanţă, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil; * Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; * Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport; * Raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea. 2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii Etapele misiunii de evaluare : parcurse în vederea indeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea valorilor sunt urmatoarele. : - documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului; - inspectia proprietatii imobiliare si efectuarea de fotografii; - stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului; - selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; - analiza tuturor informatiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; - obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a proprietatilor imobiliare similare; - obtinerea de informatii asupra existentei unor contracte de concesiune pentru proprietati imobiliare similare; - obtinerea de informatii asupra veniturilor generate de proprietati imobiliare similare; - aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului. - analiza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informatiilor utilizate; - estimarea valorii de piata in urma aplicarii abordarii considerata adecvata; Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului Raport de Evaluare au fost: -Documentele privind bunurile imobile puse la dispoziţie de către client/proprietar; -Informaţii privind situaţia juridică a proprietatii imobiliare, istoricul amplasamentului, fumizate de către client/proprietar ; -Anunţuri imobiliare prin Internet : www.olx.ro; WWW.romimo.ro, www.publi?24.ro; www.imobiliare.ro . -Cursul de referinta al monedei nationale publicat pe site-ul BNR; -Standardele de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 , Ghidurile metodologice si recomandarile ANEVAR ; - alte date si informatii culese de pe piata. 2.10. Identificarea evaluato [...]