HCL 257/2022 Lugoj adoptată

AEXĂ 0 a NR i 7 Raport evaluare Baza agreement Cotu Mic CCA CONS-EVAL SRL TIMISOARA Membru Corporativ ANEVAR nr. 342 CUI 3124890; J35/147/2014 Ghiroda, str. Sf. Andrei, nr.2 Tel. : 0726-113-977; Mail: cca.cons.evalQgmail.com CONSTRUCTII Situate in Municipiul Lugoj, Insula Cotul Mic Proprietar: MERIDIAN 22 SA Lugoj Utilizator : Municipiul Lugoj Datele, informaţiile si conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nulvei] în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul | s evaluatorului. | - IUNIE 2022- N j Paae 1 nf 40 Raport evaluare Baza agreement Cotu Mic Scrisoarea de transmitere Câtre , Municipiul Lugoj Va inaintez prin prezenta Raportul de Evaluare intocmit la solicitarea dumneavoastra pentru constructiile cuprinse in caietul de sarcini si enumerate mai jos, situate in Lugoj, insula Cotul Mic Lugoj , Judeţul Timis care se afla in proprietatea MERIDIAN 22 SA Lugoj conform CF- urilor si fiselor mijloacelor fixe anexate . Scopul Raportului de Evaluare este estimarea valorii de piata in ipoteza achizitiei . In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 „valoarea de piata” este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un_ cumparator hotarat si un vanzator hotarat. intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa_un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” La realizarea Raportului s-au avut in vedere cerintele din Standardele si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România). In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca Valorile de Piata a bunurilor analizate, la cursul valutar BNR de 4,9427 lei/1 euro valabil pentru data de referinta a evaluarii (03.06.2022) sunt urmatoarele : 1 | Restaurant CF 416091 - C2 1986 | 202 145,850 29,508 2 | Bazin de inot CF 416091 - C1 1986 | 762 88,289 17,863 3__| Bazin de inot CF 416091-C3 1986 | 148 10,418 2,108 4 | WC CF 416091-C4 54,194 10,965 Evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea este estimata la stadiul fizic al proprietatii imobiliare existent la momentul inspectiei; Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei mai- iunie 2022; * Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in Raport; * Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a constructiei in ipoteza vanzari; 4 e Piesele anexate și documentele luate în considerare ol Varcursă raportului pt ni doar în scop informativ şi pentru atingerea scopului eyâliării, nephtând fi utilizate în alt cop. e Valoarea nu tine seama de responsabilitacle de pif S a: E i | cerintele legale. Ă Utilizator : MUNICIPIUL LUGOJ 5 “âutorizat — Ing..Cibc Cristina Almia Membru titular ANEVAR EI, EPI, EBM Legitimatie nr. 11453 Paae ? af 40 Raport evaluare Baza agreement Cotu Mic Cuprinsul Scrisoarea de transmitere 1. INTRODUCERE 1.1.Declaratie de conformitate. Certificarea 1.2.Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii) 2. TERMENII DE REFERINTA Al EVALUARII 2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport 2.2. Identificarea clientului 2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati 2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat 2.5.Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat 2.6. Tipul de valoare si definirea acesteia 2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii 2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale 2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii 2.10. Identificarea evaluatorului si competenta 2.11. Clauza de nepublicare 3. PREZENTAREA DATELOR 3.1. Descrierea situatiei juridice 3.2. Date despre piata imobiliara 3.3. Descrierea proprietatii imobiliare evaluate 4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE 4.1. Cea Mai Buna Utilizare — CMBU 5. ABORDAREA IN EVALUARE 5.1. ABORDAREA PRIN PIATA 5.2. ABORDAREA PRIN VENIT 5.3. ABORDAREA PRIN COST 6. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii 7. ANEXE. Page 3 of 40 Raport evaluare Baza agreement Cotu Mic 1. INTRODUCERE 1.1. Declaratie de conformitate.Certificarea In limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific urmatoarele : - afirmatiile prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte i - analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale specifice, fiind analize,opinii si concluzii personale nepartinitoare din punct de vedere profesional; - nu am niciun interes actual sau de perspectiva fata de proprietatea imobiliara care face obiectul acestui raport de evaluare; - nu am niciun interes personal sau influenta legata de partile implicate. Onorariul nu depinde de niciun acord, angajament sau intelegere care sa confere un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare sau pentru declararea in Raport a unei anumite valori sau interval de valori. Evaluatorul nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei. Analizele, opiniile si concluziile prezentului Raport de Evaluare se supun normelor, cerintelor si metodologiei de lucru ANEVAR si Raportul poate fi verificat (la cerere) in conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor — editia 2022. Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic al Standardelor Internationale de Evaluare. La data elaborarii acestui Raport de Evaluare, evaluatorul este membru titular ANEVAR cu specializarile: - EI Evaluarea de Întreprinderi, de fond de comerţ si alte_ active necorporale_; - EPI —-Evaluarea Proprietății Imobiliare_; - EBM Evaluarea Bunurilor Mobile a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua, are asigurare de raspundere profesionala si are competenta si specializarea necesara intocmirii acestui raport. Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului Raport de Evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si cu respectarea legislatiei in vigoare. Prezentul Raport de Evaluare trebuie luat ca un intreg, nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. Raportul de Evaluare a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si pentru scopul precizat. i Datele, informatiile, opiniile si continutul prezentulăi raport de evaluare, fiind confidei putea fi copiate partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul Și evaluatorului. [RI Page 4 of 40 Raport evaluare Baza agreement Cotu Mic 1.2. Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii) OBIECTUL EVALUARII | Constructii de agrement LOCALIZARE MUNICIPIUL LUGOJ, Insula Cotul Mic, Judeţul Timis PROPRIETAR MERIDIAN 22 SA LUGOJ SEDIUL LUGOJ, str. Plopilor, nr.22, Judeţul Timis BENEFICIAR MUNICIPIUL LUGOJ Drept de proprietate Drept real principal SCOPUL EVALUARII Estimarea Valorii de Piata pentru achizitie. Data inspectiei: 07.06.2022 Data evaluarii: 03.06.2022 Curs valutar 4,9427 lei/1 euro In urma aplicarii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la VALOAREA DE PIATA a proprietatii imobiliare analizate — platforma betonata, tinand seama de prevederile prezentului Raport, este urmatoarea: Restaurant CP 416091 - c2 Bazin de inot CF 416091 - C1 Bazin de inot CF 416091-C3 WC CF 416091- C4 145,850 38,289 10,418 IP|lwIR|I— * Valoarea NUconţineTVA . In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 „valoarea de piata” este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” 2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII 2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport Prezentul reprezinta un Raport de Evaluare explicativ in forma scrisa, intocmit in 2 (doua) exemplare — unul pentru Evaluator si unul pentru Destinatar. Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinata in conformitate/cu recom Standardelor de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 : SEV 100 — Cadrul ul gene i Evaluarea bunurilor imobile. ÎN In continutul raportului este prezentata metodologia de evaluare si relevanta. metodelor i in cazul evaluarii prezente. Page 5 of 40 Raport evaluare Baza agreement Cotu Mic Raportul de evaluare este structurat dupa cum urmeaza : Scrisoarea de transmitere ; 1 — Introducere ; 2- Termenii de referinta ai evaluarii; 3 - Prezentarea datelor; 4- Analiza datelor si concluziile; 5 - Anexe. Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania). 2.2. Identificarea clientului Clientul (beneficiarul) raportului de evaluare este MUNICIPIUL LUGOJ cu sediul in MUNICIPIUL LUGOJ, P-ta Victoriei, nr.4, CUI 4527381. 2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati Utilizatorul raportului (destinatarul) este MUNICIPIUL LUGOJ cu sediul in MUNICIPIUL LUGOJ, P-ta Victoriei, nr.4, CUI 4527381. 2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat Proprietatile imobiliara evaluate sunt urmatoarele: 1 Restaurant CF 416091 - c2 1986 | 202 2 | Bazin de inot CF 416091 - C1 1986 | 762 3 | Bazin de inot CF 416091-C3 1986 | 148 4 |WC CF 416091-C4 1986 | 55 situate in intravilanul municipiului Lugoj, pe Insula Cotu Mic, Judeţul Timis. Inspectia proprietatii a fost realizata personal de evaluator in prezenta reprezentantului primariei la data de 03.06.2022. La data identificarii (inspectiei) terenul era construit. 2.5. Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat Proprietatile imobiliare evaluate — constructii de agrement apartin MERIDIAN 22 SA LUGOJ . Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate rezulta din: CF 401064, top 9017. Terenul aferent constructiilor se afla in proprietatea Municipiului Lugoj. Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra proprietatii evaluate. A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand MERIDIAN 22 SA care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie, folosinta si disj SN asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza — liber de sarcini. / Tipul valorii este determinat de scopul evaluarii. Un tip al valorii stă, ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Valoarea nu este un fapt şi celui mai probabil pret care ar putea fi platit pentru un activ, in cadrul unui sehiib asupra beneficiilor economice viitoare asteptate a rezulta din utilizarea unui actiy. In SEV 100- Cadrul general din Standardele de Evaluare a Bunuriloi — că 2023 sunt cunoscute doua tipuri ale valorii : - valoarea de piata ; - tipuri ale valorii diferite de valoare de piata. bişie 2.6. Tipul de valoare si definitia acesteia Mu î Page 6 of 40 Raport evaluare Baza agreement Cotu Mic Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele beneficiarului, reprezinta o estimare a valorii de piata a bunurilor imobile asa cum este aceasta definita in SEV 100 Cadrul general si recunoscuta pe plan international „ Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” 2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii Data la care se exprima opinia asupra valorii (data evaluarii) este 03.06.2022. Data inspectiei : 07.06.2022 . Cursul de schimb BNR la data evaluarii este 1 EURO = 4,9427 LEI. 2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale , iar opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. * Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client si proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. * Dreptul de proprietate este considerat valabil şi tranzactionabil; * Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe ; * Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; * Nu am realizat o analiză a constructiilor, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în aceeasi stare tehnică ca si celelalte. Nu-mi pot exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest Raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea structurii sau sistemului constructiilor; * Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu beneficiarii nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatii evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. *Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista astfel de situatii. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; * Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale solului sau structurii constructiilor (partilor ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; * Situaţia actuală a proprietatii imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii acesteia în condiţiile tipului valorii selectate. * Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tipafid seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile; î * Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de ey iz rezonabile analizand faptele ce sunt disponibile la data evaluării; A _ * Informaţiile deţinute au permis realizarea unei analize preliminare a pieţei i Ai) Că rezultat valorile minime și maxime ale tranzacţiilor/ofertelor de vanzare sau! 08 care a făcut posibilă şi adecvată aplicarea abordarii; i ] * Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care lda avut-la-dișpoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cânoştință. ! * Documentele prezentate sunt considerate veridice fără ca evaluatorul să poată 'certifica Page 7 of 40 Raport evaluare Baza agreement Cotu Mic exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare având doar scop informativ; * Evaluatorul nu îşi asumă răspunderea pentru eventuale modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise în extrasul de carte funciară/alte documente de la data emiterii acestora sau de la data inspectiei şi până la data evaluării; * Exactitatea si veridicitatea documentelor puse la dispoziţie de către beneficiari, pe baza cărora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluării sunt responsabilitatea acestora; * Evaluatorul nu a facut o masuratoare a proprietatii. Limitele proprietatilor au fost preluate din documentele puse la dispozitie si indicate de beneficiari care poarta toata responsabilitatea cu privire la indicarea granitelor proprietatilor si a suprafetelor;Planurile, schitele, dimensiunile puse la dispozitie evaluatorului se considera a fi corecte dar nu se asuma nicio responsabilitate in aceasta privinta; * Bvaluatorul nu are cunostinta de alte posibile litigii generate de elemente ascunse sau vecinatati care sa afecteze bunurile imobile in afara celor prezentate in prezentul raport. Prezenta evaluare a fost intocmita pentru scopul declarat si nu va putea fi utilizata pentru alt scop; * Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate, în nici o circumstanţă, pentru eventualele informaţii eronate, false sau incomplete puse la dispoziţie de către beneficiari; * Valorile estimate sunt valabile la data prezentată în Raport şi încă un interval de timp limitat dupa această dată in cazul in care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu suferă modificări semnificative care să afecteze opiniile estimate (nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb); * Intrarea în posesia unei copii a acestui Raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; * Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanţă, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil; * Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; * Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport; * Raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea. 2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii Etapele misiunii de evaluare : parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea valorilor sunt urmatoarele: - documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului; - inspectia proprietatii imobiliare si efectuarea de fotografii din exteriorul si din interiorul acesteia; - stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului; - selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; - analiza tuturor informatiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; - obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a proprietatilor imobiliare similare si a nivelului chiriilor; - obtinerea de informatii asupra veniturilor generate de proprietati imobiliare similare; - obtinerea de informatii despre costurile de reconstructie-inlocuire a constructiilor; - aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si, i fu damentarea opiniei finale a evaluatorului. 7 - analiaza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informatiilor utilizate; - estimarea valorii de piata in urma aplicarii abordarii considerata adecvata; Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului Raport! ie -Documentele privind bunurile imobile puse la dispoziţie de către client/proprietăe -Informaţii privind situaţia juridică a proprietatii imobiliare, istoricul amplasamien către client/proprietar ; N -Anunţuri imobiliare prin Internet : www.Olx.ro; www [...]