HCL 9/2025 adoptată

 BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A.. F16/693/2008: CUI 24317899 EVALUĂRI EVALUĂRI Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8 sc. 2, ap. 4, judetul PROPRIETĂȚI BUNURI Dolj. IMOBILIARE MOBILE Tel: 0728977411; 0766444770 e-mail: [email protected] EVALUĂRI DE ÎNTREPRINDERI Nr. raport 2024123101 din 31.12.2024 Nota de comandă 448423 din 20.12.2024 RAPORT DE EVALUARE - PROPRIETATE IMOBILIARĂ – Nume proprietar actual PRO M SI D S.R.L. Imobil expropriat Teren în suprafață de 75,00 mp și construcție cu suprafața construită la sol de 35,00 mp și suprafață construită desfășurată de 106,00 mp Imobil actual din care face Teren în suprafață de 75,00 mp și construcție cu suprafața construită parte la sol de 35,00 mp și suprafață construită desfășurată de 106,00 mp Adresa imobil Mun. Craiova, Bdul 1 Mai, nr.64B, 66 Bis, fost nr.96, fost str. 1 Mai nr 98, jud. Dolj Zonare Craiova Zona A3 Nr. cad. 206276, pentru teren 206273-C1, pentru construcție Carte Funciară 206276 UAT Craiova OBIECTIV DE INVESTIȚII: "Regenerare urbană prin revitalizarea zonei 1 Mai Craiova R.E.G.E.N.E.R.A.T.E. Craiova – Zona 1 Mai" CLIENT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediu social în Craiova, str. Târgului, nr. 26, județul Dolj, cod poștal, 200632, Cod Fiscal 4417214 UTILIZATOR DESEMNAT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediu social în Craiova, str. Târgului, nr. 26, județul Dolj, cod poștal, 200632, Cod Fiscal 4417214. Evaluator membru corporatist ANEVAR Autorizatie ANEVAR nr. 10737 -2024-  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE SCRISOARE DE ÎNAINTARE Către: - MUNICIPIUL CRAIOVA Având în vedere Nota de Comandă nr. 448423 din 20.12.2024, societatea pe care o reprezint a realizat următoarele etape pentru îndeplinirea solicitărilor menționate în Nota de comandă ce se materializeaza prin acest raport de evaluare pe care vi-l înaintăm astăzi 31.12.2024. Etapele parcurse pentru realizarea raportului de evaluare sunt următoarele: - Colectarea documentelor și deschiderea dosarului de lucru; - Inspecția imobilului; - Redactarea raportului de evaluare. Independența Evaluatorului (Consultantului) constă în desfăsurarea activitătii pe baza cunoștințelor și abilităților profesionale și emiterea opiniei asupra valorii pe baza propriei convingeri, fără niciun fel de influența sau constrângere din partea altei persoane, indiferent de relația comercială a acesteia cu Evaluatorul. Prezentul raport de evaluare se referă la imobilul compus din terenul intravilan, în suprafață de 75,00 mp și construcție cu suprafața construită la sol de 35 mp și suprafață construită desfășurată de 106 mp în suprafață de 106 mp, ce face parte din imobilul compus din terenul 75,00, identificat cu nr. cad. 206276 pentru teren și 206273-C1 pentru construcție, înscris în Cartea Funciară nr. 206276 UAT Craiova, situat în Mun. Craiova, Bdul 1 Mai, nr.64B, 66 Bis, fost nr.96, fost str. 1 Mai nr 98, jud. Dolj. De asemenea, sunt câteva aspecte pe care le considerăm importante de a fi menționate încă de la începutul parcurgerii raportului de evaluare deoarece acestea evidențiază și clarifică modul prin care am aplicat raționamentul profesional și obținut rezultatul prezentat în conținutul acestuia: Scopul evaluării este asistarea beneficiarului pentru stabilirea valorii juste de despăgubire, în vederea exproprierii proprietarului imobilului ce face obiectul evaluării, pentru realizarea obiectivului de investiții "Regenerare urbană prin revitalizarea zonei 1 Mai Craiova R.E.G.E.N.E.R.A.T.E. Craiova – Zona 1 Mai", de către Municipiul Craiova. Evaluarea a fost facută conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2022, care încorporează Standardele Internaționale de Evaluare editia 2013, ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR și a legislației în vigoare. Inspecția s-a efectuat în prezența reprezentantului beneficiarului. Localizarea proprietății s-a efectuat pe baza documentelor și indicațiilor puse la dispoziția evaluatorului de către beneficiar. Pagina 2  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE Valoarea justă de despăgubire în vederea exproprierii estimață pentru imobilul ce face obiectul evaluării, identificat la poz. 1 din Anexa nr. 2, la H.C.L. 437 din 26.09.2024, se estimează tinând cont de “Studiul de piață privind valorile minime ale proprietățiilor imobiliare din Judetele Dolj, Gorj, Olt și Mehedinți, valabile începând cu anul 2024”, obținându-se următoarele valori: Nume proprietar actual PRO M SI D S.R.L. Imobil expropriat Teren în suprafață de 75,00 mp și construcție cu suprafața construită la sol de 35,00 mp și suprafață construită desfășurată de 106,00 mp Imobil actual din care face parte Teren în suprafață de 75,00 mp și construcție cu suprafața construită la sol de 35,00 mp și suprafață construită desfășurată de 106,00 mp Adresa imobil Mun. Craiova, Bdul 1 Mai, nr.64B, 66 Bis, fost nr.96, fost str. 1 Mai nr 98, jud. Dolj Zonare Craiova Zona A3 Nr. cad. 206276, pentru teren 206273-C1, pentru construcție Carte Funciară 206276 UAT Craiova Valoarea unitară conform Studiului Teren = 945 lei/mp (189,90 euro/mp) de piață privind valorile minime ale Construcție, sp. com.,=2730,00 lei/mp Su (548,59 euro/mp Su) proprietățiilor imobiliare valabilă începând cu anul 2024 (anexa A8, A9) Valoarea justă de despăgubire (în 277.575,00 lei, echivalent a 55.778,27 euro, vederea exproprierii) din care: Teren: 70.875,00 lei, echivalent a 14.242,22 euro Sc -suprafața construită (75,00 mp X 945 lei/mp = 70.875,00 lei, Scd - suprafața construit desfasurată echivalent cu, Su - suprafața utilă 75,00 mp X 189,90 euro/mp = 14.242,22 euro) 206273-C1 construcție cu suprafața construită la sol de 35 mp și suprafață construită desfășurată de 106 mp. Suprafața utilă este 75,71 mp (Su = Sc / 1,4; 75,71 mp = 106 mp / 1,4).: 206.700,00 lei, echivalent a 41.536,05 euro (75,71 mp X 2730,00 lei/mp = 206.700,00 lei, echivalent cu, 75,71 mp X 548,59 euro/mp = 41.536,05 euro) Pagina 3  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE Nota: 1. suprafețele expropriate și implicit valorile juste de despăgubire vor fi actualizate ulterior în situația în care apar diferențe în urma dezmebrării și intabulării. Suprafețele utile ale construcțiilor au fost obținute prin imparțirea soprafețelor construit desfasurate cu un coeficient de 1,4, conform Codului de Procedură Fiscală. 2. Valoarea justă de despăgubire în vederea exproprierii pentru lucrări de utilitate publică, estimată nu conține cheltuieli notariale și cadastrale aferente transferului drepturilor de proprietate. Se consideră ca aceste cheltuieli vor fi efectuate de către expropriator. Cu considerație, Mihail Dumitru Blănariu Pagina 4  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE CUPRINS SINTEZA EVALUĂRII 6 CERTIFICAREA EVALUATORULUI 10 1 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 12 1.1. EVALUATOR 12 1.2. CLIENT 12 1.3. UTILIZATORI DESEMNAȚI 12 1.4. PROPRIETAR 12 1.5. COMANDĂ/CONTRACT, DATA RAPORTULUI, INSPECȚIEI ȘI EVALUĂRII 12 1.6. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUPUSE EVALUĂRII 12 1.7. OBIECTIVUL DE INVESTIȚII 13 1.8. SCOPUL EVALUĂRII 13 1.9. DEVIERI DE LA STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR ANEVAR 2022 13 1.10. TIPUL VALORII ESTIMATE ȘI METODOLOGIA EVALUĂRII 13 1.11. DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII 14 1.11.1. Etapele parcurse în procesul de documentare 14 1.11.2. Documente de proprietate analizate 15 1.11.3. Declararea conformității cu Standardele de evaluare și legislația în vigoare 15 1.11.4. Legislație specifică aplicabilă scopului evaluării și a tipului de valoare utilizat 15 1.11.5. Restricți/limitări ale procesului de documentare 15 1.12. SURSELE DE INFORMARE 16 1.13. IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE 16 1.13.1 Ipoteze 16 1.13.2. Ipoteze speciale 17 1.14. RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICĂRE 17 1.15. DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE 18 2 PREZENTAREA DATELOR DE INTRARE ÎN EVALUARE 19 2.1. DESCRIEREA PROPRIETAȚII IMOBILIARE EVALUATE 19 2.1.1. Descrierea zonei de amplasare 19 2.1.2. Descrierea propietății imobiliare 20 3 ANALIZA PIEȚEI IMBILIARE. STIUDIU DE VANDABILITATE 22 3.1. DEFINIREA PIEȚEI SPECIFICE 22 3.2. CONSIDERAȚII GENERALE ASUPRA PIEȚEI LOCALE 22 3.3. OFERTA COMPETITIVĂ 23 3.4. CEREREA SOLVABILĂ 23 3.5. CONSIDERAȚII GENERALE ASUPRA PIEȚEI LOCALE 24 4 EVALUAREA PROPRIUZISĂ 25 4.1. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 25 4.2. METODOLOGIA DE EVALUARE 25 4.2.1. Devieri de la standarde 25 5 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 28 ANEXE 30 Pagina 5  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE SINTEZA EVALUĂRII Evaluator BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., cu sediul în Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8, sc. 2, ap. 4, judetul Dolj, înregistrată la Oficiul Registrului Comertului Dolj, sub nr. F16/693/2008, C.U.I.:24317899, nr. leg. 10737, reprezentată de domnul Blanariu Mihail-Dumitru Client MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Târgului, nr. 26, județul Dolj, cod poștal, 200632, Cod Fiscal 4417214 Utilizatori desemnati MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Târgului, nr. 26, județul Dolj, cod poștal, 200632, Cod Fiscal 4417214, și PRO M SI D S.R.L. Proprietar Imobilul aparține societății PRO M SI D S.R.L. Comandă/contract Nota de comandă nr. 448423 din data de 20.12.2024 Data raportului 31.12.2024 Data inspecției Inspecția s-a realizat în data de 31.12.2024, în prezența utilizatorului desemnat Data evaluării 31.12.2024 Curs BNR valabil la data 1 Euro = 4,9764 lei evaluării, 31.12.2024 Identificarea proprietății Imobilul compus din terenul intravilan, în suprafața de 75,00 mp, ce imobiliare supuse face parte din terenul intravilan cu suprafața de 75,00 mp, identificat evaluării cu nr. cad. 206276, înscris în Cartea Funciară nr. 206276 UAT Craiova Adresa proprietății Mun. Craiova, Bdul 1 Mai, nr.64B, 66 Bis, fost nr.96, fost str. 1 Mai nr 98, jud. Dolj Utilizare existenta Teren intravilan curți construcții și spațiul comercial Obiectivul de investiții Prin H.C.L. nr. 437 din 26.09.2024, art. 1, se aprobă declararea de utilitate publică de interes local a lucrărilor pentru realizarea obiectivului de investiții "Regenerare urbană prin revitalizarea zonei 1 Mai Craiova R.E.G.E.N.E.R.A.T.E. Craiova – Zona 1 Mai". Prin aceeasi hotărâre, la art. 2, se aprobă amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local pentru realizarea obiectivului de investiții "Regenerare urbană prin revitalizarea zonei 1 Mai Craiova R.E.G.E.N.E.R.A.T.E. Craiova – Zona 1 Mai", conform planului de Pagina 6  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE situatie prevazut în anexa nr. 1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare a fost elaborat în scopul asistării beneficiarului pentru stabilirea valorii juste de despăgubire, în vederea exproprierii proprietarului imobilului ce face obiectul evaluării, pentru realizarea obiectivului de investiții "Regenerare urbană prin revitalizarea zonei 1 Mai Craiova R.E.G.E.N.E.R.A.T.E. Craiova – Zona 1 Mai", de către Municipiul Craiova. Valoarea estimată pentru imobilul ce face obiectul evaluării va fi utilizată în scopul declarat și nu vor putea fi folosita de către alte persoane și în alte scopuri Devieri de la Standrardele SEV 100 pct. 60.1: “O „deviere de la standarde” reprezinta o situatie de Evaluare a Bunurilor în care trebuie urmate cerinte legislative părticulare, de reglementare ANEVAR 2022 sau ale altor autorități, cerinte care nu corespund unora dintre cerintele cuprinse în SEV. Devierile au un caracter obligatoriu, în sensul ca, pentru a asigura conformitatea evaluării cu SEV, evaluatorul trebuie sa respecte cerintele juridice, de reglementare și pe cele ale altor autorități adecvate scopului și jurisdictiei evaluării. Evaluatorul poate declara în continuare ca evaluarea a fost efectuată în conformitate cu SEV, atunci când exista devieri de la standarde în astfel de circumstante.” SEV 100 pct. 60.2: „Cerinta de deviere de la SEV, urmare a cerintelor legislative, de reglementare sau cerintelor altor autorități corespunzatoare scopului și jurisdictiei evaluării, prevaleaza asupra tuturor celorlalte cerinte ale SEV.” Tipul valorii estimate Tinâmd cont de cele prezentate la SEV 100, pct. 60.1 și 60.2, se estimeaza o valoare în vederea unei juste despagubiri (valoarea justă de despăgubire) în vederea expropierii pentru lucrari de utilitate publică, conform Legii 255/2010 actualizată, raportata la expertizele intocmite de Camera a Notarilor Publici actualizate. Pentru estimarea valorii juste de despăgubire în vederea exproprierii pentru lucrari de utilitate publică, conform Normelor metodologice din 19 ianuarie 2011 de aplicare a Legii nr. 255/2010 (actualizate), privind exproprierea pentru cauza de utilitate [...]