HCL 532/2013 Craiova adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 532 privind însuşirea raportului de evaluare a terenurilor care aparţin domeniului privat al municipiul Craiova, situate în str. Brazda lui Novac, nr.66, Complex Vechi, concesionate către S.C. CAPITOL AG S.R.L. Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinară din data de 26.09.2013; Având în vedere raportul nr.136448/2013 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune aprobarea însuşirii raportului de evaluare a terenurilor care aparţin domeniului privat al municipiul Craiova, situate în str. Brazda lui Novac, nr.66, Complex Vechi, concesionate către S.C. CAPITOL AG S.R.L. şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr. 236, 237, 238, 239 şi 240/2013; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.336/2013 referitoare la concesionarea prin negociere directă, către S.C. CAPITOL AG S.R.L,, a unor suprafeţe de teren aparținând domeniului privat al municipiului Craiova, situate în str.Brazda lui Novac, nr.66, Complex Vechi; În temeiul art.36 alin.2 lit.c coroborat cu alin.5 lit.b, art.45 alin.1, art.123, art.61 alin.2 şi art.1 15, alin.1, lit.b din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂȘTE: Art.]. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare privind determinarea valorii de pornire a negocierii directe pentru stabilirea redevenţei terenurilor care aparţin domeniului privat al municipiului Craiova, situate în str. Brazda lui Novac, nr.66, Complex Vechi, în suprafaţă de 30,8 mp., aferent magazinului alimentar şi în suprafaţă de 14,52 mp., aferent sifonăriei, în sumă de 4 lei/mp./lună, fără T.V.A., prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Economico— Financiară vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Dan Adrian CHERCIU Nicoleta MIULESCU ANIT SERVICE SAL -expertize-evaluari-audit- Autorizatie CECCAR nr. 004529/2007 Aulorizalie CAFR nr..948/2010- ovoseonesnanataaaaooosgaaneaaaaneanoea99e i Craiova, Sir. Unirii, Ne. 30, judetul Daij CUL: 7101398 NR. Reg. Com 316/252/1995 Tet 0251.445.330 F-mai amiservicesagyahoocom Nr. 43/23.08.2013 | Catre, Pirmaria Municipuilui Craiova Subserisa SC AMT SERVICE SRL, cu sediul în Craiova, Calea Unirii, Nr. 30, Judetul Dolj va inaintam rapoartele de evaluare privind urmatoarele imobilele: - "Teren intravilan in suprafata de 30.8 mp din acte si 30..:8 mp din - masuratori, situat in Craiova, strada Brazda lui Novac, nr. 66, jud. Dolj, aferent magazin | - Teren intravilan in suprafata de ]4.52 mp din acte si 14.52 mp din masuratori situat in Craiova, strada Brazda lui Novac, nr. 66, jud. Dolj, aferent sifonarie 23.08.2013 S.C AMT SERVICE S.R.L. RINT SERVICE SRL : -expertize-evaluari-auldilt- “E -Aulorizatie CECCAR nt, 004529/2007 Autorizatie CAFPR nr. 948/2010- î....89999paaacooesacennaonesaoseaeasse Craiova, Sti. Uniri, Ne. 20, 3udetul Dolj CUI: 7401398 NR. Reg, Com. ]1W6/252/1995 Tek 0251.415.330 E-mat amiservicesaeyahoocom UARE Teren in suprafata de 30.8 mp, situat in Craiova, Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, Complex Vechi aferent magazin, Judetul Dolj si teren in'suprafata de 14.52 mp situat in Craiova, Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, Complex Vechi aferent sifonarie, Judetul Dolj INTOCMIT, AMI SERVICE S.R.L. 2013 [RAPORT DE EVALUARA Declaratia de conformitate Cu referire la evaluarea bunurilor imobile, declaram urmatoarele: Faptele prezentate. in raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte. Analizete;si concluziile prezentate sunt supuse ipotezelor si conditiilor limitative exprimate in raport. | “Nu avem nici un interes prezent sau viitor in legatura cu bunurile ce fac obiectul acestei evaluari, iar. angajamentul nostru nu este conditionat de estimari sau de rezultatul evaluarii. Prezenta evaluare a fost realizata in conformitate cu Standardele internationale de Evaluare 2011. Evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calificare profesionala necesare realizarii unei evaluarii de acest tip. Evaluatorul este mebru titular ANEVAR, iar pentru reatizarea prezentului raport a urmat cursurile de pregatire profesionala necesare. Evaluatorul a inspectat personal bunurile in cauza, in conditiile exprimate in cursul raportului. Expert evaluator: Gasparini Ciaudia (ta er, ÎN [9 OGASDARRI ce [CLAUDIA CORA Legitmatagia Ni. 127 Specializarea: ES] p Latani 2035 EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 1 RAPORT DE EVALUARE CENTRALIZATORUL GENERAL privind valorile stabilite pentru bunurile imobile aflate in patrimoniul Municipiului Craiova — Domeniu Privat si valoarea redeventei aferenta terenurilor Craiova, Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, aferent sifonarie Nr. - DENUMIRE ACTIV Valoare Valoare . Crt EEE - LEI - -EUR- i Teren intravilan 30.8 mp, Craiova, Str. : 1. | Brazda lui Novac, Nr. 66, aferent 37.200 8.400 i |____| magazin Teren intravilan 1Â. 52 mp, Craiova, 2. | Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, aferent 17.300 3.900 sifonarie _ _ Valoare redeventa aferenta teren intravilan in suprafata de 30.8 m : 3 | Graiova, Str. Brazda lui Novac, tă 66, 4,00/mpfiuna. | 0,90/mp/luna aferent magazin _. _ Valoare redeventa aferenta teren a. intravilan in suprafata de 14.52 mp, 4,00/mpfluna. | 0,90/mp/luna sc AMT SERVICE SRL (9 GASPERINI Ş CAUDIA CGRUAA Su tarot 290 Evaluator: Gasparini Claudia Zarea His iai Lagjomaria Nr. i274 Specia za |) ei EXECUTANT ; SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 2 [RAPORT DE EVALUARE Capitolul 1. Date Generale 1.1. identificarea beneficiarului si a proprietarului bunurilor evaiuate > Beneficiarul raportului de evaluare este Municipiul Craiova — - Domeniul Privat. > Proprietarul bunurilor evaluate este Municipiului Craiova — Domeniu Privat. 1.2. Diagnosticul juridic Dreptul: de proprietate asupra bunurilor, conform actelor de proprietate apartine Municipiului Craiova - Domeniu Privat. Bunul evaluat este concesionat in favoarea SC CAPITOL AG SRL. | 1.3. Prezentarea evaluatoruiui Raportui de -evaluare este intocmit de catre un evaluator, membru ANEVAR, din cadrul SC AMT SERVICE SRL, cu sediul in Craiova, Calea Unirii, nr.30, jud. Dolj, inregistrata la ORC Dolj cu nr. J16/252/1995 si codul unic de inregistrare 7101398, reprezentata legal prin dl. Saftoiu.Florin. La data elaborarii acestui studiu, expertul evaluator a indeplinit cerintele programului de pregatire continua al ANEVAR. 1.4. Obiectul, scopul şi documentele ce stau la baza evaluarii Obiectul evaluarii ii constituie urmatorul bun aflat in patrimoniul Municipiului Craiova — Domeniu Privat.: EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 3 RAPORT DE EVALUARE Proprietati imobiliare detaliate astfet: 1. Teren intravilan in suprafata de 30.8 mp din acte si 30.8 mp “din masuratori situat Craiova, Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, aferent magazin, judetul Dolj. 2. Teren intravilan in suprafata de 14.52 mp din acte si 14.52 mp din masuratori situat Craiova, Str. Brazda lui Novac, Nr. 66, aferent sifonarie, judetul Dolj. Scopul evaluarii il. constituie stabilirea valorii de piata a imobilului supus evaluarii. Documentele ce stau la baza lucrarii: Documentele si datele puse. la dispozitie de catre reprezentantii Municipiului Craiova. + Decizia nr. 252 a Curtii de Apel Craiova: | “+ Hotararea nr. 336 a Consiliului local al Municipiului Craiova; + Plan de amplasament: 2. Standardele de evaluare ANEVAR 3. Metoda de evaluare adecvata “4. Date culese de evaluator cu ocazia inspectiei facute pe teren. 1.5. Data inspectiei bunurilor si intocmirii raportului de evaluare Vizionarea si inspectia bunurilor s-a facut la data 12.08.2013; Data intocmirii raportului de evaluare: 12.08.2013 Data evaluarii 12.08.2013. | Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 12.08.2013 este: 1EURO = 4.4250 lei. [RAPORT DE EVALUARE PREMISELE EVALUARII: Echipa de evaluatori confirma ca Raportul de Evaluare a fost realizat in concordanta cu standardele profesionaie recunoscute pe plan internationali: IVS — Cadru general IVS 101 Sfera misiuniide evaluare IVS 102 Implementare IVS 103 Raportarea evaluării | - Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare: IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare. - Toate datele: si informatiile puse la dispozitia evaluatorului au fost - considerate corecte, fara a se realiza o verificare independenta. Prezentul Raportul de Evaluare s-a intocmit pe baza informatiilor furnizate de client prin reprezentantii sai. Se considera ca documentele clientului prezinta corect situatia bunurilor evaluate la data intocmirii Raportului de Evaluare, :-in concordanta cu reglementarile in vigoare in Romania. Evaluatorul nu are responsabilitatea de a actualiza Raportul de - Evaluare final cu eventualele modificari care pot aparea uiterior datei de 12 August 2013. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate si nu da nici o garanție in privinta detemminarii statutului lega! sau a vaiabilitatii din punct de vedere juridic a diverselor documente fumizate de client, inclusiv cele care confirma proprietatea asupra patrimoniului declarat. Prezentul Raport de Evaluare analizeaza numai implicatii decurgand din conditiile de suprafata, nerealizandu-se analize de mediu sau evaluari ate impactului unor posibile actiuni din trecut de degradare a mediului. De asemenea, Raportul de Evaluare nu ia in consideratie ipoteza existentei unor substante toxice, explozive, contaminante sau a unor tancuri de EXECUTANT : SC _AMT SERVICE SRL CRAIOVA 5 RAPORT DE EVALUARE) stocare a unor astfel de materiale, precum si costul de anihilare a! acestora, evaluatorul nefiind calificat pentru acest domeniu. 1.6. Definitia valorilor estimate -. Valoarea de piață este a reprezentare a valorii de schimb, adică “suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaţă liberă, la data evaluării, conform cerinţelor care corespund definiţiei valorii de piață. Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu pretul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Fiecare parte a definiţiei are propriul ei cadru conceptual: . „Suma estimată ...” se referă la un preţ exprimat în unități monetare (de obicei în moneda naţională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie independentă: (nepărtinitoare) de piață. Valoarea de piață este estimată ca fiind preţul cel mai probabil, care se poate obţine, în mod rezonabil, pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel mai avantajos preț obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător. „...0 proprietate va fi schimbată ...” se referă la faptul că valoarea unei proprietăți este mai degrabă. o sumă de bani estimată decât un preţ de vânzare predeterminat. sau preţul curent de vânzare. Este prețul la care piața aşteaptă ca o tranzacție, care întruneşte toate celelalte părţi ale definiţiei valorii de piață, să poată fi încheiată la data evaluării. EXECUTANT : SC AMI SERVICE SRL CRAIOVA 6 [RAPORT DE EVALUARE „...Ja data evaluării :..” impune faptul că valoarea de piață estimată este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece piețele şi condițiile de „piață se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau . inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi „circumstanţele pieței la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau ulterioară. De asemenea, definiția presupune şi realizarea simultană a schimbului. şi definitivarea: contractului de vânzare, fără orice fluctuație a prețului care altfel ar.putea să apară. „... între un cumpărător decis ...* se referă ia un cumpărător care este motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De asemenea, acesta este un cumpărător care achiziţionează mai degrabă în concordanţă cu realităţile pieţei curente. şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preț mai mare decât prețul cerut. pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „„„„Un vânzător hotărât...” nu este nici nerăbdător sau constrâns/ dispus să vândă la orice preț, nici forțat să menţină un preţ care nu este considerat realist pe piaţa curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să vândă proprietatea, în .condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ obtenabil pe piața liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi ace! preţ. Situaţiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar ipotetic. „...într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv...” înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există o relaţie particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul), care ar EXECUTANT : SC AMI SERVICE SRL CRAIOVA ?7 RAPORT DE EVALUARE face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieţei sau să fie majorate prin includerea unui element de valoare specială . „„.„.după o activitate de marketing adecvată...“ înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate duce ia cedarea ei la cel mai bun preț, care se poate obține în mod rezonabii, în acord cu definiția valorii de piață.. Durata timpului de expunere pe piață poate varia - în funcţie de condițiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă: în atenția unui număr corespunzător de “potenţiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării. „.„. ÎN care părțile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi prudent..." presupune că atât cumpărătorul decis, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi caracteristicile proprietăţii, cu .utilizările existente şi potenţiale ale acesteia, precum şi asupra stadiului în care se află piaţa, la data evaluării. Se mai consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod prudent, dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun preț, corespunzător poziției ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la “conjunctura pieţei, de la :data evaluării. şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vânzător care vinde proprietatea pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile şi pentru situații de vânzare şi cumpărare caracteristice piețelor care înregistrează variații de prețuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării. „...ŞI fără constrângere...” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să facă acest lucru. EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA] 8 RAPORT DE EVALUARE Valoarea de piață este înțeleasă ca fiind valoarea unui activ, estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea niciunui/unei impozit/taxe asociat(e). Cea mai bună utilizare (CMBU). Cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă valoarea cea mai mare a proprietății evaluate. Conceptul de valoare -de piată nu este dependent de o_tranzacție curentă, care are loc la data evaluării. Mai degrabă. valoarea de piață este o estimare a prețului.care ar trebui obţinut la o vânzare, la data evaluării, în condițiile definiţiei valorii de piată. Valoarea de piată este o reprezentare a prețului asupra căruia un cumpărător şi un vânzător ar trebui să cadă de acord, la acel moment, conform definiţiei valorii de piată, fiecare dintre ei având, în prealabil, timp pentru investigarea altor oportunităţi şi alternative ale pieţei, :fără să nege faptul că pregătirea contractelor formale şi a documentaţiei necesare, aferente încheierii acestora, ar putea să necesite mai mult timp. | Un tip de valoare (bază de evaluare) arată principiile fundamentale de cuantificare a unei valori. Aceste principii pot să fie diferite în funcţie de scopul evaluării. Un tip de valoare nu reprezintă o precizare a metodei utiiizate şi nici o descriere a condiţiei unui activ sau unor active când se vând. Valoarea de piaţă este tipul de vaioare cel mai cerut, fiind definit şi analizat în IVS 1. Acest Standard prezintă detiniţiile şi analizează alte tipuri de valoare. Acestea sunt iricluse în trei categorii principale: Prima categorie reflectă beneficiile pe care o entitate le obţine din deținerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea entitate. Deşi, în anumite situaţii, valoarea specifică pentru acea entitate ar putea fi identică cu suma care ar putea fi obținută din vânzarea activului, această valoare EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA] 9 [RAPORT DE EVALUARE reflectă beneficiile încasabile din deținerea activului şi, ca urmare, nu presupune în mod.necesar un-schimb ipotetic. Din această categorie face parte valoarea de investiţie sau subiectivă. Diferenţele dintre valoarea unui activ pentru o-anumită entitate şi valoarea lui de piață exprimă motivația intrării pe piață a cumpărătorilor sau vânzătorilor. :. A doua categorie reprezintă preţul care, în mod rezonabil, ar fi convenit între două -părți anumite, care tranzacţionează un activ. Deşi părțile ar putea să fie independente şi ar. putea să negocieze în condiții nepărtinitoare, activul nu este în mod necesar expus pe piața largă, iar prețul : convenit ar putea să reflecte mai degrabă avantajele (sau * dezavantajele) specifice ale proprietății pentru părţile implicate decât piața în ansamblul ei. | Din această categorie fac parte valoarea justă, valoarea specială şi valoarea sinergiei. | O a treia categorie este valoarea determinată conform unei definiții prezentată într-un statut sau într-un contract. Pentru alte scopuri, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piață. | Valoarea justă solicită estimarea unui preț care este corect între două părţi specifice, luându-se în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare dintre părţi le-ar obține din tranzacție. Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaţă. Deşi în multe cazuri prețul, care ar fi corect între cele două părți, ar putea să fie egal cu cel obtenabil pe piață, pot să existe şi cazuri când estimarea valorii juste ar presupune luarea în considerare a unor elemente care nu fac parte din cele specifice estimării valorii de piață. 1.7. lpoteze de lucru 1.7.1 Ipoteze si conditii restrictive : EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 10 A Ed Y RAPORT DE EVALUARE Informatiile si documentele puse la dispozitia evaluatorilor de catre beneficiarul lucrarii au fost considerate corecte si ca reflecta intocmai situatia reala a bunurilor; Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate cu privire la situatia juridica a bunurilor; Evaluatorul a tratat in cursul lucrarii de fata bunurile imobile ca entitati separate. Evaluarea s-a limitat strict la estimarea valorii bunurilor, fara a se trata in cuprinsul studiului de evaluare evaluarea afacerii care se desfasoara in incinta; Nu au facut obiectul constatarilor din teren detectarea defectelor ascunse:ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea [...]