HCL 165/2011 adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 165 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinară din data de 28.04.2011; Având în vedere raportul nr.65902/2011 întocmit de Direcţia Urbanism, Amenajarea Teritoriului şi Patrimoniu prin care se propune achiziţionarea (cumpărarea) construcţiei „Bufet Ştrand Lunca Jiului”, situată în municipiul Craiova, Parcul Tineretului, str. Banul Stepan, nr.2A şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.64, 65, 66, 67 şi 68/2011; În conformitate cu prevederile Legii nr.7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, republicată; În temeiul art.36 alin.2 lit. c, art.45 alin.3, art.123 şi art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂŞTE: Art.1. Se aprobă achiziţionarea (cumpărarea) construcţiei „Bufet Ştrand Lunca Jiului”, în suprafaţă construită de 442,4 mp şi suprafaţă utilă de 389,9 mp, situată în municipiul Craiova, Parcul Tineretului, str. Banul Stepan, nr.2A, identificată conform anexei nr.1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Preţul de pornire al negocierii preţului de achiziţie, se stabileşte pe baza raportului de evaluare, conform anexei nr.2 care face parte integrantă din prezenta hotătâre. Art.3. Se împuterniceşte Primarul Municipiului Craiova să desemneze comisia de negociere a preţului de achiziţie a construcţiei identificată la art.1, să reprezinte municipiul Craiova în faţa notarului public, în vederea autentificării şi îndeplinirii condiţiilor de publicitate imobiliară prevăzute de lege. Art.4. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Urbanism, Amenajarea Teritoriului şi Patrimoniu, Direcţia Economico – Financiară şi Direcţia Juridică, Asistenţă de Specialitate şi Contencios Administrativ vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Lucian MINCU Nicoleta MIULESCU  S.C. – ING PROEV- S.R.L. CRAIOVA Str. Ion Mincu, nr. 22 - Craiova, jud. Dolj, România. tel: 0251/542065; 0722/541144; fax: 0351/814735 Proprietatea imobiliara Bufet Strand Lunca Jiului Incinta Strand Parcul Lunca Jiului, CRAIOVA, jud. DOLJ PROPRIETAR: S.C. ELGA S.A. Faza: RAPORT DE EVALUARE Beneficiar: CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, Craiova, str. A. I. Cuza, nr. 7 Ex. nr. Data: decembrie 2010 Acestă evaluare poate fi folosită în exclusivitate pentru scopul în care este în mod specific furnizată, conform prevederilor contractuale.Ea nu poate fi reprodusă, copiată, împrumutată sau întrebuinŃată integral sau parŃial, direct sau indirect în alt scop, sau de catre altă persoană decât beneficiarul şi destinatarul său fără permisiunea prealabilă a S.C. ING PROEV S.R.L., acordată legal, în scris.  CUPRINS 1. Sumar executiv 1.1 Identificarea proprietatii 1.2 Data evaluarii 1.3 Localizare 1.4 Rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare 1,5 Valoarea finala estimata 2. Premisele evaluarii 2.1 Scopul raportului. data inspectiei si a evaluarii 2.2 Identificarea proprietatii si a drepturilor de proprietate asupra acesteia 2.3 Ipoteze preliminare si conditi limitative 2.4 Identificarea si declaratia evaluatorului 3. Analiza si descrierea proprietatii 3.1 Descrierea proprietatii 3.2 Analiza proprietatii (avantaje si dezavantaje) 4. Cea mai buna utilizare 5. Evaluarea proprietatii imobiliare 5.1 Analiza pietei imobiliare 5.2 Metode de evaluare 5.2.1. Abordarea pe baza de cost (metoda costului de inlocuire) 5.2.2. Abordarea pe baza de venit (venit obtinut din recuperare materiale refolosibile) 5.3 Analiza rezultatelor si concluzii Anexe 2  1. SUMAR EXECUTIV 1.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII Proprietatea subiect este Proprietatea imobiliara Bufet Strand Lunca Jiului compusa din 13 incaperi, situata in Craiova, incinta strandului din Parcul Lunca Jiului. Prezentarea proprietatii: Proprietatea este constituita dintr-o cladire ce a avut destinatia de Spatiu comercial si de alimentatie publica, constructie tip pentru spatiu comercial independent, compusa din 13 incaperi. Terenul pe care se afla constructia nu face obiectul prezentului raport, el fiind proprietatea Consiliului Local Craiova. Pentru calcule s-au utilizat suprafetele din releveul pus la dispozitie de catre Consiliul Local, deoarece acestea reprezinta situatia existenta la data evaluarii, iar in actele de provenienta nu este stipulata nici o suprafata. Constatări la inspecŃie: La inspectie s-a constatat ca proprietatea este intr-o stare avansata de degradare, finisajele exterioare si majoritatea celor interioare fiind complet degradate, tavanul prezinta infiltratii si peretii crapaturi. De asemenea s-a constatat ca retelele de incinta nu sunt functionale, cea mai mare parte din ele fiind de asemenea dezasamblate, nu mai exista obiecte sanitare, aparate electrice si constructia este debransata de la orice utilitate. Mai mult nici nu mai exista retele de utilitati in vecinatate. 1.2 DATA EVALUARII Data evaluarii este 09.12.2010. Cursul BNR din data evaluarii este: Simbol Denumire 23 Iul. 2010 EUR Euro 4.3005 USD Dolarul SUA 3.2535 Valorile estimate sunt valabile la aceasta data, iar informatiile utilizate sunt la nivelul lunilor octombrie - decembrie 2010. 3  1.3 LOCALIZARE Imobilui este situat in parcul Lunca Jiului, in incinta fostului strand, zona de agrement in reconstructie si nu beneficiaza in acest moment de nici o utilitate urbana. Zona in care se afla Parcul Lunca Jiului cunoscut si sub denumirea de Parcul Tineretului este o zona de agrement iar in vecinatate este o zona rezidentiala cu case de locuit, mai putin densa. Zona nu este foarte circulata iar parcul este in proces de refacere, lucrarile nefiind finalizate. A fost amenajata aleea centrala si partial si cele laterale adiacente. S-au amenajat terenurile de sport si locurile de joaca pentru copii. Nu s-au definitivat lucrarile de amenajare a aleilor laterale, a viitorului AquaPark si nici nu s-a finalizat aducerea utilitatilor in toata incinta fostului strand (curent, apa, canalizare, gaz). In concluzie zona are un caracter de agrement (Parcul Tineretului) iar dupa finalizarea investitiilor propuse de municipalitatea zona va capata un caracter de agrement - sportiv si comercial. 1.4 REZULTATELE OBTINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE 1 Valoare estimata prin abordarea pe baza de cost (metoda costului de inlocuire) V = 30.600 lei (echivalent 7.100 euro) 2 Valoare estimata prin abordarea pe baza de venit V = 29.200 lei (echivalent 6.800 euro) 1.5. VALOAREA DE PIATA PROPUSA Valoarea finala de piata propusa pentru imobilul ce face obiectul prezentului raport este cea obtinuta prin metoda costului respectiv: 30.600 lei echivalent 7.100 Euro Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Valoarea estimata este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport. 4  Justificarea valorii: Abordarea pe baza de cost este in acest caz limitata de starea imobilului evaluatorul neavand la dispozitie o expertiza tehnica pentru a stabili durata de viata ramasa. Deasemeni, valoarea este afectata de faptul ca proprietarul constructiei nu este si proprietarul terenului, terenul neavand aport la valoare. Abordarea pe baza de comparatii. Avand in vedere structura si starea constructiei, regimul juridic al zonei si localizarea, metoda comparatiilor nu poate fi aplicate. Abordarea pe baza de venit aplicata pleaca de la premiza demolarii constructiei avand in vedere necesitatea eliberarii terenului si se bazeaza pe informatii referitoare la preturile materialelor de constructie refolosibile si costurile cu eliberarea terenului. Metoda insa se bazeaza pe informatii actuale destul de putine, si pe premiza obtinerii si valorificarii materialelor recuperate si a respectarii costurilor uzuale de demolare existand insa riscul neindeplinirii acestor previziuni. Datorita faptului ca proprietarul, chiar daca nu utilizeaza constructia, nu intentiona sa vanda si metoda veniturilor se bazeaza pe niste presupuneri si previziuni ce pot fi infirmate in timp, recomandam ca valoare a proprietatii pe cea obtinuta prin metoda costului. 5  2. PREMISELE EVALUARII 2.1. SCOPUL RAPORTULUI, DATA INSPECTIEI SI A EVALUARII Raportul de evaluare a fost intocmit in scopul estimarii valorii proprietatii imobiliare descrise anterior, situata in Craiova, Incinta Strandului din Parcul Lunca Jiului, in vederea stabilirii pretului de pornire al negocierii directe in vederea achizitionarii acesteia de la S.C. ELGA S.A., proprietara acestei constructii, conform Contract de vanzare-cumparare nr. 323/31.01.1997. Utilizarea acestui raport se limiteaza la stabilirea valorii ce va sta la baza costului de achizitie a imobilului de catre Consiliul Local al Municipiului Craiova. In aceste conditii, valoarea estimata este valoarea de piata a imobilului. Conform Standardului International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piata - baza de evaluare „Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”. Conform metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internationale de evaluare, singurele abordari recomandate si permise in evaluare sunt: - abordarea pe baza de comparatii; - abordarea pe baza de venit. - abordarea pe baza de costuri; Cele trei abordari mai sus mentionate pot fi utilizate de catre evaluatori in functie de adecvarea acestora. Normele recomanda utilizarea a cel putin doua din cele trei abordari, iar valoarea este rezultata in urma unui proces de reconciliere a rezultatelor. Inspectia proprietatii s-a facut de catre evaluator, in prezenta unui reprezentant al Primariei Municipiului Craiova, in data de 09.12.2010. Cu aceasta ocazie s-au verificat: - dimensiunile si starea constructiilor; - aspectul zonei; - existenta si starea utilitatilor; - dimensiunile si starea drumurilor de acces, a platformelor si a imprejmuirii; - natura vecinatatilor. Data evaluarii: 09.12.2010. 6  2.2. IDENTIFICAREA PROPRIETATII SI A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ASUPRA ACESTEIA Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului. Proprietatea subiect este cladirea denumita Bufet Strand Lunca Jiului, situata in Craiova, in incinta Strandului din Parcul Lunca Jiului. Prezentarea proprietatii: Constructia este o cladire tip destinata activitatii comerciale si de alimentatie publica cu regim de inaltime parter suprafata construita Sc=442,4 mp si suprafata utila Su=389,9 mp, conform executate de Lucu Florian, si pus la dipozitie evaluatorului de Primaria Craiova. Proprietarul constructiei este persoana juridica S.C. ELGA S.A. conform Contract de vanzare-cumparare nr. 323/31.01.1997. Terenul nu face obiectul prezentului raport, el fiind proprietatea Consiliului Local Craiova. Nu s-a pus la dispozitia evaluatorului nici un act din care sa rezulte relatia intre constructie si terenul pe care se afla : Contact de concesiune, de inchiriere, etc. 2.3. IPOTEZE PRELIMINARE SI CONDITII LIMITATIVE Acest raport de evaluare a fost redactat pe baza urmatoarelor ipoteze: • raportul de evaluare s-a realizat in conditiile in care nu exista interdictii de instrainare si grevare asupra proprietatii. Aceasta s-a considerat ca fiind libera de sarcini putand fi tranzactionata pe piata; • Evaluatorul a efectuat calculelel pe relevelul pus la dispozitie de catre Primaria Municipiului Craiova, intocmit de catre Lucu Florian, urmand ca in momentul in care se vor efectua masuratorile cadastrale si se va intabula la OCPI Dolj, daca suprafata intabulata difera de cea din releveul pus la dispozitie, la cererea beneficiarului, evaluatorul sa corecteze valoarea estimata, cu diferentele de suprafata rezultate ; • informatiile furnizate de catre beneficiar si de proprietar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor; • toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte (fotografiile imobilului sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate); 7 • se presupune o stapanire responsabila si competenta a proprietatii de catre proprietari; • se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile a proprietatii, solului sau subsolului ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice necesare pentru descoperirea lor; • se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator; • nu a fost observata de evaluatori existenta unor materiale periculoase pe proprietate. Evaluatorii nu au cunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. Totusi evaluatorii nu au calitatea si calificarea sa detecteze aceste substante. Prezenta unor substante ca azbest, izolatie ce degaja gaze toxice si alte materiale potential periculoase poate afecta valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor. • Schita constructiei a fost pusa la dispozitia evaluatorului de catre destinatarul raportului si a stat la baza calculelor efectuate de catre acesta desi nu are semnaturile si stampilele de confirmare ale celui care a intocmit-o si ale Oficiului de carte Funciara. Evaluatorul nu poate garanta asupra corectitudinii intocmirii acestei schite si nu isi asuma nici o responsabilitate pentru eventualele neconcordante intre schita si situatia din teren in ceeace priveste suprafetele constructiei. • Nu s-a pus la dispozitia evaluatorului nici un act din care sa rezulte concesionarea, inchirierea, drepturide servitute sau alta relatie intre constructie si exploatarea ei de catre proprietar si terenul pe care se afla ce apartine altui proprietar. Alte conditii generale limitative: • inspectia s-a facut de catre evaluator impreuna cu reprezentantul beneficiarului; • continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorilor) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorilor; • posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-l face public; 8  • potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorii nu vor fi solicitati sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta. Responsabilitatea fata de terti: • nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind dreptul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi instrainata; • previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare. Limitele acceptarii responsabilitatii evaluatorului sunt in conditiile in care: - beneficiarul accepta valoarea estimata in conditiile mentionate mai sus; - am prezentat toate aspectele constatate care ar putea sprijini beneficiarul. Documentele pe care se bazeaza evaluarea sunt: - Comanda evaluare emisa de catre Consiliul Local; - Adresa nr. 92 din 24.11.2010; - Contract de vanzare-cumparare nr. 323/31.01.1997; - Factura de achizitionare a imobilului; - Procesul verbal de atribuire a spatiului catre S.C. ELGA S.A.; - Releveu/plan pus la dispozitie de catre beneficiar - Extras Anexa 2 „Inventarul bunurilor ce apartin Domeniului Public al Municipiului Craiova” Documentele mentionate mai sus au fost atasate la prezentul raport in scopul intregirii imaginii asupra proprietatii si a intelegerii situatiei imobilului. Ele se presupun corecte si complete. Totusi, evaluatorul nu da nici o garantie asupra corectitudinii si legalitatii acestora. 9  2.4. IDENTIFICAREA SI DECLARATIA EVALUATORULUI Prezentul raport de e [...]