HCL 506/2020 adoptată

RAPORT DE EVALUARE IN VEDEREA STABILIRII VALORII JUSTE A IMOBILELOR AFLATE IN DOMENIUL PUBLIC AL MUNICIPIULUI ARAD BENEFICIAR: MUNICIPIUL ARAD EVALUATOR: SC DANINA STAR SRL Braşov, Autorizaţie ANEVAR Nr. 0487 NR.CONTRACT: 8140 / 2 - 4 / 2020 (AC 44430 / 2020 - CS 75481 / 2020) DIRECTOR GENERAL, ZUBCOV DAN  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad CUPRINS Elemente introductive şi sinteza lucrării Declaraţie de certificare 1. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1 Identificarea proprietăţii imobiliare – obiectul evaluării 1.2 Scopul evaluării 1.3 Utilizarea evaluării 1.4 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate 1.5 Data inspecţiei 1.6 Data estimării valorii 1.7 Proprietarul bunurilor evaluate 1.8 Moneda raportului 1.9 Standardele aplicabile 1.10 Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare 1.11 Ipoteze generale 1.12 Conditii limitative 1.13 Clauza de nepublicare 1.14 Responsabilitatea faţă de terţi 2. PREZENTAREA DATELOR 2.1 Descrierea juridică a proprietăţii imobiliare 2.2 Situaţia juridică 2.3 Descrierea județului Arad 2.4 Descrierea municipiului Arad 2.5 Identificarea imobilelor 3. REGULI GENERALE PRIVIND REEVALUAREA ACTIVELOR AFLATE ÎN PATRIMONIUL INSTITUŢIILOR 4. STANDARDE DE EVALUARE - RAPORTARE FINANCIARĂ (SEV 430) 5. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 5.1 Definirea pieţei şi subpieţei proprietăţii imobiliare 5.2 Analiza cererii si a ofertei 5.3 Echilibrul pieţei, previziuni 6. ESTIMAREA VALORII 6.1 Terenuri – abordari in evaluare 6.2 Constructii – abordari in evaluare 7. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 7.1 Cea mai buna utilizare – CMBU 7.2 Evaluarea activelor prin metoda comparatiei 8. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Anexe – Fise de calcul si informatii utilizate pentru stabilirea valorii juste a activelor fixe aflate in patrimoniul municipiului Arad - domeniul public (acte de proprietate, liste de inventar, comparabile, planuri si imagini cu proprietatile evaluate) Raportul de evaluare contine 234 de pagini -1-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Referitor la: EVALUAREA TERENURILOR ȘI CLĂDIRILOR AFLATE ÎN DOMENIUL PUBLIC AL UAT ARAD 1. Identificarea și competența evaluatorului – SC DANINA STAR SRL - societate membru corporativ ANEVAR, prin cj. Beres Aron – membru titular al ANEVAR cu legitimaţia nr. 10662 având specializările EPI și EBM, asigurat pentru răspundere civilă profesională cu asigurarea nr. 30132 / 10.12.2019 - nivel III - 250.000 Euro, la societatea de asigurări ALLIANTZ ŢIRIAC, a efectuat raportul de reevaluare al activelor corporale de natura terenurilor și construcțiilor situate in intravilanul mun. Arad și a clădirilor, aflate în domeniul public al UAT ARAD. 2. Identificarea clientului – UAT ARAD cu sediul în municipiul Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, reprezentată legal de PRIMAR - CĂLIN BIBARȚ. 3. Scopul evaluării – Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea înregistrării în contabilitate și raportării financiare. 4. Obiectul supus evaluării – Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie activele fixe corporale aflate în proprietatea UAT ARAD, conform tabel anexat: Nr. Suprafata Suprafata Denumire CF Nr. top. / Nr. cad. Crt. teren cladire Teren - Bd.Revoluției nr.49-53, CF. 350680- 2 350680 350680 496 amplasare monument - Arad 1918, 496 mp Teren - legătură între Calea Aurel Vlaicu și 3 350766 350766 1604 str.Avrig, CF.350766, 1.604 mp Teren - CF 305547-Uzina de apă nr.1- 4 305547 305547 6866 incinta 1, 6.866 mp Teren - CF 305547-Uzina de apă nr.1- 5 305547 305547 7986 incinta 2, 7.986 mp Teren - între zona UTA și Ștefan cel Mare 6 351271 351271 60021 (str.Zorilor), CF.351271, 60.021 mp Teren - str.Andrei Șaguna, CF.350923, 7 350923 1946/2 2325 2.325 mp Teren - str.Crasna (str.Horațiu), CF.300675, 8 355482 355482 22353 22.353 mp Teren - str.Banatului nr.2, CF 354070, 1.143 9 354070 354070 1143 mp Teren - str.Banatului nr.2, CF 354069, 44 10 354069 354069 44 mp Teren - cartier Micalaca, CF. 351509, 7.150 11 351509 351509 7150 mp Teren - cartier Micalaca, CF. 351508, 12 351508 351508 178083 178.083 mp 13 Teren - cartier Alfa, CF 351650, 2.664 mp 351650 351650 2664 14 Teren - cartier Alfa, CF 351649, 102.027 mp 351649 351649 102027 -2-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Nr. Suprafata Suprafata Denumire CF Nr. top. / Nr. cad. Crt. teren cladire Teren - Calea Radnei DN7, CF. 315724, 9723 - 236.1985/1/1- 15 315724 5467 5.467 mp 11/4 Teren - Piata George Enescu (in fata 16 Palatului Cultural), CF 355334, nr. cad. 355334 355334 2554 355334, 2.554 mp 234/1; 235/a; Clădire - cinematograful Dacia, Bd. 301118- 17 8553/237/a/1; 1151 Revoluției nr.49-53, CF.301118 , 1.151 mp C1-U50 8553/237/a/2/a/II Clădire - cinematograful Mureșul, 301838- 18 Bd.Revoluției nr.98, CF.301838-C1-U8, 193 991/I 193 C1-U8 mp Clădire - cinematograful Mureșul, 301838- 19 Bd.Revoluției nr.98, CF.301838-C1-U7, 991/V 1170 C1-U7 1.170 mp Clădire - anexă, Liceul Național de 23 70,25 Informatică Clădire - atelier, Liceul Național de 24 37,75 Informatică Clădire - sală sport, sală clasă, str.Prof. Dr. 25 320236 320236 495 Ilarion Felea, nr.15, 495 mp Clădire - sală de sport, Liceul Național de 45 182,75 Informatică 5. Tipul valorii – Este valoarea justă aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2020, conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general) SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101) SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103) SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104) SEV 105 - Abordări și metode de evaluare SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400) SEV 430 - Evaluări pentru raportarea financiară GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul activelor fixe corporale – UAT ARAD cu sediul în municipiul Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, reprezentată legal de PRIMAR - CĂLIN BIBARȚ 7. Data evaluării – 09.11.2020 Data inspectării bunurilor – 07-09.11.2020 -3-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării Standardele de evaluare a bunurilor din România 2020 Ordonanța Guvernului nr.81/2003 privind reevaluarea şi amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituţiilor publice, modificată de Legea nr.79/2008 Ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr.1917/2005 pentru aprobarea normelor metodologice privind organizarea și conducerea contabilității instituțiilor publice, cu modificările și completările ulterioare. Planul de conturi pentru instituțiile publice și instrucțiuni de aplicare a acestuia, modificat de Ordinul 2021/2013 Ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr. 3471/2008 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice, modificat de Ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr. 221/2015 Ordinul 1802/2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situaţiile financiare anuale individuale şi situaţiile financiare anuale consolidate Extrase de carte funciara, incheieri, hotarari de consiliu local, proiecte de hotarare, planuri de amplasament 9. Valoarea propusă – Raportul de evaluare determină valoarea justă în vederea înregistrării în contabilitate și raportării financiare. Valoarea propusă este valabilă la data evaluării şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Valoarea justă a imobilelor aparținând domeniului public al UAT ARAD, de înregistrat în evidența contabilă, este de: Nr. Valoare justa la Denumire CF Crt. 09.11.2020 (lei) Teren - Bd.Revoluției nr.49-53, CF. 350680-amplasare 2 350680 591.028,64 monument - Arad 1918, 496 mp Teren - legătură între Calea Aurel Vlaicu și str.Avrig, 3 350766 344.138,20 CF.350766, 1.604 mp 4 Teren - CF 305547-Uzina de apă nr.1-incinta 1, 6.866 mp 305547 1.293.691,72 5 Teren - CF 305547-Uzina de apă nr.1-incinta 2, 7.986 mp 305547 1.467.746,94 Teren - între zona UTA și Ștefan cel Mare (str.Zorilor), 6 351271 6.944.429,70 CF.351271, 60.021 mp 7 Teren - str.Andrei Șaguna, CF.350923, 2.325 mp 350923 310.759,50 8 Teren - str.Crasna (str.Horațiu), CF.300675, 22.353 mp 355482 1.343.638,83 9 Teren - str.Banatului nr.2, CF 354070, 1.143 mp 354070 456.091,29 -4-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Nr. Valoare justa la Denumire CF Crt. 09.11.2020 (lei) 10 Teren - str.Banatului nr.2, CF 354069, 44 mp 354069 18.758,96 11 Teren - cartier Micalaca, CF. 351509, 7.150 mp 351509 424.209,50 12 Teren - cartier Micalaca, CF. 351508, 178.083 mp 351508 8.606.751,39 13 Teren - cartier Alfa, CF 351650, 2.664 mp 351650 191.008,80 14 Teren - cartier Alfa, CF 351649, 102.027 mp 351649 5.070.741,90 15 Teren - Calea Radnei DN7, CF. 315724, 5.467 mp 315724 337.423,24 Teren - Piata George Enescu (in fata Palatului Cultural), CF 16 355334 1.951.230,46 355334, nr. cad. 355334, 2.554 mp Clădire - cinematograful Dacia, Bd. Revoluției nr.49-53, 17 301118-C1-U50 1.586.799,04 CF.301118 , 1.151 mp Clădire - cinematograful Mureșul, Bd.Revoluției nr.98, 18 301838-C1-U8 267.806,19 CF.301838-C1-U8, 193 mp Clădire - cinematograful Mureșul, Bd.Revoluției nr.98, 19 301838-C1-U7 1.623.488,29 CF.301838-C1-U7, 1.170 mp 23 Clădire - anexă, Liceul Național de Informatică 44.797,35 24 Clădire - atelier, Liceul Național de Informatică 24.072,60 Clădire - sală sport, sală clasă, str.Prof. Dr. Ilarion Felea, nr.15, 25 320236 732.985,56 495 mp 45 Clădire - sală de sport, Liceul Național de Informatică 350.604,47 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea justă. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EPI, EBM Cj. Beres Aron -5-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că:  Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte.  Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport.  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate.  Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.  Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei.  Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România)  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.  Bunurile supuse evaluării au fost inspectate de către evaluator Beres Aron.  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EPI, EBM Cj. Beres Aron -6-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Capitolul 1 GENERALITĂŢI 1.1. Identificarea obiectului evaluării – Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie activele fixe corporale - terenuri din intravilanul municipiului - aflate în proprietatea UAT ARAD, JUDEȚ ARAD. 1.2. Scopul evaluării – Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea înregistrării în contabilitate și raportării financiare. 1.3. Utilizarea evaluării – Prezentul raport de evaluare se adresează UAT ARAD cu sediul în mun. Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, reprezentată legal de PRIMAR - CĂLIN BIBARȚ, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate – Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii juste aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2020, conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general), SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101), SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103), SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104), SEV 105 - Abordări și metode de evaluare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400), SEV 430 - Evaluări pentru raportarea financiară, GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 – Tipuri ale valorii: Valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții de pe piață, la data evaluării. Definiţia valorii juste, prezentată în IFRS, este diferită de definiţia de mai sus. IVSB consideră că, în general, definiţia valorii juste din IFRS este coerentă cu definiţia valorii de piaţă. Definiţia şi aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentată în SEV 300 Eval [...]