HCL 184/2022 adoptată

ANDRONIU CONSULTANŢĂ Brăila, str. Neagra nr.5, jud. Brăila email: [email protected] CONSULTING ŞI EVALUARE Mob: 0722.635.370 STUDIU DE OPORTUNITATE NR. 2110193/19.10.2021 Solicitant PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD Destinatar PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD ÎN VEDEREA CONCESIONĂRII IMOBILULUI Situat în Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad pentru desfășurarea unor activități economice Data întocmirii 19.10.2021 Data studiului 19.10.2021  S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. Declarație de conformitate Prin prezenta, in limita cunoștințelor si informațiilor deținute, certificam ca afirmațiile prezentate si susținute in prezentul studiu sunt reale si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile din prezentul studiu sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Certificam ca nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea care face obiectul acestui studiu de oportunitate si nu avem nici un interes personal si nu suntem părtinitori fata de vreuna din pârțile implicate. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare. Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției. Informațiile, datele și documentele primite de la Beneficiar au fost considerate corecte, elaboratorul neverificând autenticitatea actelor juridice, comerciale sau financiar- contabile prezentate. Responsabilitatea pentru corectitudinea și acuratețea datelor și informațiilor furnizate de către Beneficiar și care au stat la baza elaborării Studiului de oportunitate îi revine în întregime Beneficiarului. La data elaborării acestui studiu de oportunitate, evaluatorul care semnează mai jos este membru ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara întocmirii acestui studiu. Data: 19.10.2021 S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. Expert Evaluator A.N.E.V.A.R. ec. Iulian-Cosmin Androniu Studiu de oportunitate in vederea concesionarii imobilului situat in Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad, pentru desfășurarea unor activități economice 2| Pagină  S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. Cuprins Declarație de conformitate ........................................................................................ 2 1. DESCRIEREA ŞI IDENTIFICAREA BUNULUI CARE URMEAZĂ SĂ FIE CONCESIONAT ..................................................................................................................... 5 1.1. Contextul regional ............................................................................................ 5 1.2. Descrierea imobilului care face obiectul concesionării ....................................... 6 1.3. Motivele care justifică realizarea concesiunii ..................................................... 8 1.3.1. Motive de ordin legislativ ................................................................................... 8 1.3.2. Motive de ordin economico-financiar ............................................................ 11 1.3.3. Motive de ordin tehnic ..................................................................................... 12 1.3.4. Motive de ordin social ...................................................................................... 12 1.3.5. Motive de mediu ............................................................................................... 12 2. ESTIMAREA NIVELULUI MINIM AL REDEVENȚEI ........................................... 14 2.1. Declararea conformității ............................................................................... 14 2.2. Studiul pieței ................................................................................................... 15 2.3. Metodologia folosită. ..................................................................................... 22 2.4. Prezentarea concluziilor. ............................................................................... 31 3. PROCEDURA PENTRU ATRIBUIREA CONTRACTULUI DE CONCESIUNE .... 32 3.1. Procedura utilizată pentru atribuirea contractului de concesiune .............. 32 3.2. Justificarea alegerii procedurii ..................................................................... 32 4. DURATA ESTIMATǍ A CONCESIUNII ............................................................. 33 5. TERMENELE PREVIZIBILE PENTRU REALIZAREA PROCEDURII DE CONCESIONARE ................................................................................................................. 34 6. AVIZE NECESARE ........................................................................................... 36 7. Anexe .............................................................................................................. 37 7.1. Nota de comandă ............................................................................................... 38 7.2. Datele de identificare ale imobilului .................................................................. 39 7.3. Localizare ............................................................................................................ 49 Studiu de oportunitate in vederea concesionarii imobilului situat in Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad, pentru desfășurarea unor activități economice 3| Pagină  S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. 7.4. Plan de amplasament și delimitare a imobilului ............................................... 50 7.5. Date de piața analizate ...................................................................................... 51 7.6. Material foto ....................................................................................................... 58 Studiu de oportunitate in vederea concesionarii imobilului situat in Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad, pentru desfășurarea unor activități economice 4| Pagină  S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. 1. DESCRIEREA ŞI IDENTIFICAREA BUNULUI CARE URMEAZĂ SĂ FIE CONCESIONAT 1.1. Contextul regional Municipiul Arad este așezat în extremitatea vestică a României, în sudul Crișanei și în nordul Banatului, în șesul întins al Tisei, la 46°11' lat. N și 21°19' long. E, în câmpia aluvionară a Aradului, parte a Câmpiei de Vest. Este primul oraș important din România la intrarea dinspre Europa Centrală, fiind situat pe malul râului Mureș, în apropierea ieșirii acestuia din culoarul Deva-Lipova. Teritoriul administrativ al municipiului este de 252,85 kmp. Orașul se află la o altitudine de 107 m, fiind amplasat la intersecția unor importante rețele de comunicații rutiere, respectiv Coridorul european rutier IV cu traseul șoselei rapide ce va lega Ucraina cu Serbia. Situarea la intersecția drumurilor europene E 68/60 la 594 km de București (E) și 275 km de Budapesta (V), precum și E 671 la 50 km de Timișoara (S) și 117 km de Oradea (N), constituie un factor favorizant pentru dezvoltarea sa economică și urbană. Municipiul Arad este principala poartă de intrare în România, fiind cel mai important nod rutier și feroviar din vestul țării. Astfel, Aradul se află situat la 17 km de Curtici - cel mai mare punct vamal pe căi ferate din vestul țării. De asemenea, Aradul beneficiază de un acces extrem de facil în ceea ce privește punctele de frontieră pe cale rutieră și aeriană. Cele mai apropiate puncte de frontieră sunt pe cale rutieră, respectiv: localitatea Turnu la o distanță de 20,3 km, orașul Nădlac la o distanță de 54 km, precum și Vărșand la o distanță de 68 km. Un important punct de frontieră este cel pe cale aeriană este Aeroportul Internațional Arad, acesta având o pistă de 2.000 metri. Din Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Municipiului Arad 2014-2030 se identifică obiectivul: „Arad performant - motor economic regional, cu vocație internațională și capacitate de a menține, atrage și susține activități economice performante”, care prezintă următoarele: Consolidarea economiei locale și afirmarea Municipiului Arad la nivel regional, în contextul scăderii demografice și conexiunilor la nivel național și european ce încurajează mobilitatea persoanelor, reclamă măsuri integrate din partea municipalității, care să asigure buna relaționare și creșterea încrederii mediului local de afaceri, asigurarea unui climat favorabil dezvoltării inițiativelor antreprenoriale, atragerea și specializarea forței de muncă pentru a asigura necesarul, atât din punct de vedere numeric cât și al calificărilor. Totodată, Municipiul Arad își va consolida poziția la nivel județean și regional printr-o strategie coerentă de promovare ca destinație de investiții și pentru turism de afaceri și de agrement, mizând pe competențele distinctive precum poziția geografică, calitatea crescută a vieții datorată cadrului urban și natural deosebit, comunitatea activă și educată, diversitatea culturală. Studiu de oportunitate in vederea concesionarii imobilului situat in Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad, pentru desfășurarea unor activități economice 5|P ag i n ă  S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. Destinație atractivă pentru investiții ce oferă datele, informațiile, infrastructura și serviciile- suport necesare dezvoltării unui mediu local de afaceri competitiv. Sprijinirea mediului de afaceri local și creșterea încrederii și disponibilității acestuia pentru cooperarea cu autoritățile publice locale în sensul dezvoltării municipiului reprezintă un obiectiv important, având în vedere dialogul relativ redus existent în momentul de față între cele două părți. Dialogul este necesar atât pentru stabilirea de parteneriate și inițierea de proiecte comune de dezvoltare, cât și pentru ca municipalitatea să cunoască nevoile reale ale investitorilor, pe care să le transpună în planurile, programele și proiectele din prezenta perioadă de programare. Mai mult, Municipiul Arad poate sprijini dezvoltarea economică, dirijând totodată actorii economici, în special cei din sectorul industrial, către zonele special constituite, prin transformarea zonelor industriale în parcuri industriale și acordarea de facilități cf. Legii 186/2013. Acest obiectiv specific va fi operaționalizat prin următoarele direcții de acțiune: ➢ Susținerea mediului de afaceri local și sprijinirea antreprenoriatului ➢ Promovarea oportunităților de investiții în Municipiul Arad 1.2. Descrierea imobilului care face obiectul concesionării Imobilul care face obiectul concesionării este situat în Municipiul Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad, pentru desfășurarea unor activități economice și aparține domeniului privat al municipiului Arad. Proprietatea este înscrisă în Cartea Funciară nr. 330506 Arad, având numărul cadastral 330506. Se va constitui un drept de servitute de trecere cu pasul și mașina în vederea asigurării accesului la parcelele de teren învecinate. Imobilul este amplasată în zona de Vest a mun. Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”. Zona de amplasare este zona suburbană a mun. Arad Artere importante de circulație în apropriere: ➢ Auto –E68 și DN7B ➢ Calitatea rețelelor de transport: asfalt Caracterul edilitar al zonei ➢ Imobile comerciale și agricole. ➢ În zonă se află o Zona „Hanul de la Răscruce” Utilități edilitare ➢ Rețea urbană de energie electrică ➢ Rețea urbană de apă Ambient civilizat. Studiu de oportunitate in vederea concesionarii imobilului situat in Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad, pentru desfășurarea unor activități economice 6|P a g i n ă  S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. Categoria de folosința” Curți Construcții Regimul economic Destinația conform PUG: - Turism-Trup Izolat nr. 19 Funcțiunea dominantă a zonei: Turism Folosința actuala: - teren VIRAN, adiacent unui alt teren pe care este construit un MOTEL „HANUL DE LA RASCRUCE” Regimul tehnic: Echipare cu utilități: apă, energie electrică. Funcțiunea dominanta a zonei: TURISM Utilizări permise cu condiții: se vor autoriza construcții care au ca activitate turismul, cu avizul Ministerului Turismului. Regim de înălțime: P, P+ 1, P+2 Descrierea amplasamentului Imobilul se compune din: ➢ Teren intravilan curți construcții cu suprafața totală de 4.766 mp; Pe teren nu există construcții definitive. Are formă poligonală, are acces la E86-DN7 Terenul este împrejmuit. Utilități: are acces direct la curent electric. Vecinătățile sunt proprietăți comerciale și industriale. Localizare: Studiu de oportunitate in vederea concesionarii imobilului situat in Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad, pentru desfășurarea unor activități economice 7|P ag i n ă  S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. 1.3. Motivele care justifică realizarea concesiunii Comitetul Miniștrilor din statele membre ale Consiliului Europei, prin Recomandarea CM/Rec (2007) 7 a definit buna administrație ca fiind o componentă a bunei guvernări, subliniind că buna administrație nu se reduce la modalitățile juridice de manifestare, ea fiind impusă și prin calitatea organizării și gestiunii structurilor și resurselor, în condiții de eficiență, eficacitate și adaptare la nevoile societății, fiind necesar să se asigure apărarea și ocrotirea proprietății publice și a intereselor publice, să fie respectate exigențele bugetare și să fie exclusă orice forma de corupție. De aceea, utilizarea bunurilor domeniale în condiții de eficiență și legalitate trebuie să constituie o obligație a titularilor dreptului de proprietate asupra acestora, dar și o preocupare a destinatarilor activității administrative, precum și a teoreticienilor interesați de modalitățile de manifestare a fenomenului administrativ. Dacă, din punct de vedere economic, utilizarea bunurilor aparținând domeniului administrativ se realizează prin managementul operațiunilor materiale aferente activității respective, din punct de vedere juridic, utilizarea bunurilor domeniale se concretizează prin exercitarea dreptului de proprietate publică și, respectiv, a dreptului de proprietate privată, precum și a drepturilor reale derivate din acestea. Concesionarea imobilului situat în Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad, aflat în domeniul privat al municipiului Arad are loc la inițiativa Consiliului Local Arad și este fundamentată din punct de vedere economic, financiar, social și de mediu. 1.3.1. Motive de ordin legislativ Ordonanța de urgență nr. 57 din 3 iulie 2019 privind Codul administrativ cu modificările și completările ulterioare, conform căreia, în exercitarea atribuțiilor, consiliul județean: Art. 173, (4) lit. a - hotărăște darea în administrare, concesionarea, închirierea sau darea în folosință gratuită a bunurilor proprietate publică a județului, după caz, precum și a serviciilor publice de interes județean, în condițiile prezentului cod; Prevederile OUG 57/2019 privind Codul administrativ cu modificările și completările ulterioare, privind proprietatea publica: Art. 297, (1) - Stabilirea modalităților de exercitare a dreptului de proprietate publică (1) Autoritățile prevăzute la art. 287 decid, în condițiile legii, cu privire la modalitățile de exercitare a dreptului de proprietate publică, respectiv: a) darea în administrare; b) concesionarea; Studiu de oportunitate in vederea concesionarii imobilului situat in Arad, Zona „Hanul de la Răscruce”, trup izolat de intravilan, T39, P490, CF330506, jud. Arad, pentru desfășurarea unor activități economice 8|P ag i n ă  S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. c) închirierea; d) darea în folosință gratuită. Noul Cod Civil – legea 287/2009 - Titlul VI Proprietatea publică: ➢ Capitolul I Dispoziții generale • Articolul 858 - Definiția dreptului de proprietate publică – Proprietatea publică este dreptul de proprietate ce aparține statului sau unei unități administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declarația legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiția să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege. • Articolul 859 - Obiectul proprietății publice. Delimitarea de domeniul privat (1) Constituie obiect exclusiv al proprietății publice bogățiile de interes public ale subsolului, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte bunuri stabilite prin lege organică. (2) Celelalte bunuri care aparțin statului ori unităților administrativ-teritoriale fac parte, după caz, din domeniul public sau din domeniul privat al acestora, însă numai dacă au fost, la rândul lor, dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege. • Articolul 860 - Domeniul public național, județean și local (1) Bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public național, județean sau, după caz, local. (2) Delimitarea dintre domeniul public național, județean și local se face în condițiile legii. (3) Bunurile care formează obiectul exclusiv al proprietății publice a statului sau a unităților administrativ-teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului în domeniul public al unității admi [...]