HCL 194/2016 Aiud adoptată

Anexa Ca HOL. we 197/0753.» ăi poa. 20/05 dare Raport de Evaluare a proprietății imobiliare TEREN INTRAVILAN cu suprafaţa de 30.453 mp compus din LI loturi situat în municipiul AIUD , ste. Tribun Tudoran , nt. 72A - 727 Proprietar: MUNICIPIUL ATUD — domeniu privat Destinatar : MUNICIPIUL AIUD - FULIE 2916 - iidenjiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi Î al evaluatorul:ii şi al Efunicipiutui AIUD. Datele, informașiii nfiriutui prezentul re transmise unor terți fără acordul scris şi prealaă: Evaluare Teren intravilan Nr. CF 91176; 91177 — str Tribun Tudoran rit. 724 - 727, AIUD, jud, Alba 1. INTRODUCERE REZUMATUL EVALUARII Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară “Teren intravilan” situată pe strada Tribun Tudoran , nr. 72A - 727, AUD , jud. Alba. Proprietatea imobiliară evaluată este o parcelă de teren intravilan compusă din 11 loturi cu următoarele caracțeristici : Nr. erţ.__| Denumire Lot conform plansei | Nr. CE/CAD/topo_| Suprafata -mp i LOT 1 81635 1.839 2 LOT 2 81650 1.444 3 LOT 3 81633 3,076 4 LOT 1 81716 3.958 5 LOT 3 81653 492 6 LOT 3 81674 4.106 7 LOT 4 81570 3,740 8 LOT 5 81665 3.770 9 LOT? 81666 3.177 10 LOT $ 81717 3.916 1 LOT 9 81657 935 TOTAL 30,453 Evaluarea se face in ipoteza terenului liber de constructii , Raportul a fost structurat după cum urmează : (1) Partea introductivă (2) Premizele evaluării — în care se găsesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării (3) Prezentarea datelor — în care sunt prezentate proprietatea imobiliară analizată, datele juridice şi studiul de vandabilitate (4) Analiza datelor — conţine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obținut şi opinia evaluatorului . (5) Anexe — conţin elemente care susțin argumentele prezentate în raport, În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietăţii imobiliare evaluate, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este : Pai Pre ma EI ARC +a 4 a va În la 13845 E Pi 2016 f Pagina 2 EI) Evaluare Teren intravilan Nr. CF 91126; 91177 — str. Trihun Tudoran nr. 72A - P2T, AIUD, jud. Alba Denumire CEICABITOP Suprafaţă Valoare piață mp EURO LEI LOT I 81635 1.839 15.631 69.470,42 LOT 2 81650 1.444 12.274 54.550,57 LOT 3 81633 3.076 26.146 |__116.203,28 LOT | 81716 3.958 33.643 |__149.522,95 LOT3 81653 492 4.182 18.586,48 LOT 3 81674 4.106 41.503 |___184.454,61 LOT 4 81670 3.740 31,790 |__141.287,483 LOT 5 81665 3.710 32.045 |___142.420,80 LOT 7 81666 3.177 27.004 | ___120.016,58 LOT 8 81717 3.916 33.286 |___147.936,30 LOT9 91657 935 7.947 35.319,65 Total valoare 262.151 | 1.179.769,10 == Cursul de schimb considerat este de 4,4444 lei/euro, curs oficial valabil la data de 25.07.2016. = Valorile estimate în EURO sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea, (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, ete.) nu se modifica semnificativ, Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro nu este liniara) ; = Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, orientărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR - Asooiaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România, Cu stimă, ing. Marcu Maria Evaluator autorizat specializările PI şi BM, Membru titular ANEVAR. - Legitimaţie nr, 13865 Telefon 0748764180 3 Valabil 2016 A i AI Petra [Ri Pagina Evaluare Taren intravilan Nr. CF 91176; 91177 — str. Tribun Tudoran nr. 72A - 721, AIUD , jud. Alba CUPRINS 1. INTRODUCERE REZUMATUL EVALUARII 11 CERTIFICARE „uanueue arena 2.1 IPOTEZE ȘI CONDIŢII LIMITATIVE „unea ana carea reazese 22 OBIECTUL EVALUĂRII. SCOPUI, EVALUĂRII. ÎNSTRUCȚIUNILE EVALUĂRII 23 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE. suasrseac 24 BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE 2.5 DATA ESTIMĂRI VALORII. 2.6 MONEDA RAPORTULUI. 2.7 MODALITĂȚI DE PLATĂ, 2.8 ÎNSPECŢIA PROPRIETĂȚII, 29 INFORMAȚIILE UTILIZATE ȘI S! 2.40 CLAUZA DB NEFUBLICARE 3 PREZENTAREA DATELOR, asaceta statea 31 PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE , 3.1.4 Situaţia juridică... „se ame aaa 31,2 Descrierea amplasamentiilu 37 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE) 3.21 Analiza CErerii „nn renaeseae 3.22 Analiza ofertei competitive . 3.2.3 Echilibrul pieței ucannaeaee 4 ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII on eaoneaseae aaanaaana LA 4 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE „none enonaecaseose 42 EVALUAREA TERENULUI „ecnems 4.2.1 ABORDAREA PRIN COMPARATII 422 METODA REZIDUALA.. 4.3, EVALUAREA CLADIRII... 44 RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUA TORULUI 5 POTOCRARIU na eneeneneaanene area mearoneana tunata dont eet amanat erat aaa nene tteenee atena pemareasaantaeaiea bate et assase „22 ANEXE ne ueaeenreanananacesa en neani pamant eat ata ian na anna aneaana ananas ant an tona aneanenteare ate rana tanaea 23 DE INFORMAŢII bobo d eoobwauuiaza î Pagina 4 Evaluare Teren intravilan Nr. CF 91176; 91177 — sir. Tribun Tudoran nr. 72A - 72T, AIUD, jul. Alba 1]. Certificare Prin prezenta certificăm că : + Afirmatiile sustinute în prezentul raport sunt reale si corecte ; + Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constitue ca analiza nepartinitoare; + Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate; + Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit san de aparitia unui eveniment ulterior; e Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care an interese legate de beneficiar sau de aproximarea urui imprumut; + In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerintele Standardelor de "Evaluare a Bunurilor 2016, ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizaţi din Romania „ care cuprinde principiile şi conceptele evaluării general acceptaţe şi se bazează pe Standardele Internaţionale de Evaluare şi au in completare Ghidurile de Evaluare . 9 Certificam faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de noi poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor 2016 , ale ANEVAR — SEV 400 Verificarea evaluărilor;, «+ Certificam faptul ca am efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare ce face obicetul raportului; + În prezent suntem membri ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua; + Prin prezenta certiticara faptul ca suntem competenti sa efectuam acest raport de evaluare, + Evaluatorul arc încheiată asigurare de răspundere profesională la Allianz-Tiriac . ing. Marcu Maria Evaluator autorizat specializările PI şi BM, Membru titular ANEVAR - Legitimaţie nr. 13865 Telefon 0748764180 CONSULTANȚĂ MARCU MARIA C4F 28473804 d Legtiimnat Nr. 3, es valabi 2016, „57 atarna: pi SE SS ANZNt SI Pagina 3 Evatvare_Teren intravilan Nr. CF 91176; 91177 - str. Tribun Tudoran nr. 72A - 727, AIUD, jud, Alba 2, PREMIZELE EVALUARII 2.] Îpoteze şi ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și condiții limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport, Principalele ipoteze şi limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: => => Vu Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considera! valabil şi narketabil; Evaluatorul a avut la dispoziţie extrasele de carte funciară si schitele anexate , evaluarea se refera strict la parcelele inscrise in acestea; Evaluarea, se face în ipoteza terenului liber , fara alte constructii sau amenajari ; Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi uiilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; Presupunem că nu există nici un fel de contaminanți şi costul activităților de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice prezența contaminanților sau a materialelor periculoase; Situaţia actuală a proprictății imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea ces mai probabilă a valorii proprietății în condiţiile tipului valorii selectate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoștință. Valorile estimate în EURO sunt valabile atâi timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii şi ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ, Pe pieţele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent odată cu trecerea timpului şi variaţia lor în raport cu cursul valutar nu este liniară; Orice alocare de valeri pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Yalori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate; Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, mu este obligat sa ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune; Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea eraluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport. În scopul determinarii valorii de piata , evaluarea s-a facut în ipoteza ca poate fi instrainat la data evaluarii si ca nu exista restrictiile de instrainare si adininistrare . E AIATOR Se (AF atopze ARE elitei on N Matca kS Za Pagina 6 Evaluare Teren intravilan Nr, CF 91176; 91177 — str Tiihun Tudoran nr. 72A - 72T, AIUD, jud. Atba 2,12 Obiectul evaluării. Scopul evaluării. lrastrucțizenile evaluării Prezeniul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară “Teren intravilan” situată pe strada Tribun Tudoran nr. 72A - 72T , AIUD „jud. Alba, având suprafața de 30.453 mp, şi categoria de folosință curți- construcții. Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a terenului în vederea valorificării prin vînzare/consiune . Prezenta lucrare se adresează Municipiuluiăriei ATUD , în calitate de destinatar, 2.3 Drepturi de proprietate evaluate Proprietatea imobiliară aparține Domeniului Privat al oraşului AIUD, se identifică cu Nr. CE/CAD/hopo ale celor 11 loturi din care este compusă parcela, conform extraselor de carte funciară anexate . A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare prezentate mai sus, 2.4 Bazele evaluării. Tipul valorii estimate Având în vedere scopul si utilizarea evaluării, s-au avut în vedere recomandările Standardelor de Evatuare a Bunurilo 2016 : — SEV 100 Cadru general — SEV 101 Termenii de referință ai evaluării — 5£V 102 Implementare — SEV 103 Raportarea evaluarii — SEV 239 Drepturi asupra porprietatii imobiliare — Referitor la baza de evaluare, recomandarile acestui standard sunt: Pentru proprietățile evaluate în prezentul raport, s-a urmiirit o estimare a valorii de piată a obiectivelor asa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare a Bunurilor 2016 „Valoarea de piată — bază de evaluare, SEV 109 Cadru general ”, Conform standardului, definitia valorilor este urmatoarea: "Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbar(ă) la dată evaluării, între un cumpărător hotărit şi un vîuzător hotării, într-o tranzacție nepărtinitoare, cupa un marketing adecvat şi în care părțile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere." Evaluarea s-a efectuat prin aplicarea următoarelor metode : = Metoda comparaţiilor de piaţă; = Tehnica reziduală — în analiza celei mai bune utilizări ; Conform metodologiei recomandate de ANEVAR. după aplicarea metodelor, rezultatele acestora au fost analizate, iar rezultatul analizei a dus la formarea opiniei evaluatorului, 2.5. Data estimării valorii La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul Ceata espunzătoare lunii Iulie 2016. Data raportului este 25.07.2016, data la care se consideră valaile: Net i9 gate în considerare şi valorile estimate de către evaluator . i ca 1 BI A 3 tegrim ARĂ 1zazs EN şi, Vahbl 2015 Ey, 2.6.Moneda raportului Ş Bu Opinia finală a evaluătii va fi prezentată în LEI şi în EURO. Avân du VE ere o fetodele utilizate conduc ja exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentrii ttăfiepunerea în valută este 4,4444 1ei/euro. Exprimarea în valulă a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificativa (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb şi evoluția acestuia comparativ cu puterea de Pagina 7 Evaluare Teren intravilan Nr, CF 91176; 91177 — str. Tribun Tudoran nr. 72A - 72T, AIUD „jud. Alba cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piața imobiliară specifică ete.) 2.7,bfodalităși de plată Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma cate urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacţii fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, leasing ete.) 2.8. inspecția proprietății Lospecţia proprietăţii a fost realizată de către evaluator ing. Marcu Maria la data de 20.04.2016. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc, 2.9. Informaţiile utilizate şi surse de informaţii Informaţiile utilizate au fost: = Simaţia juridică a proprietății imobiliare şi dimensiuni; = Informaţii privind piața imobiliară specifică (prețuri etc.); => Alte informaţii necesare existente fa bibliografia de specialitate. Sursele de informaţii au fost: => proprietarul, pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridică, istoric) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate; ==> presa de specialitate şi evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piața locală; => baza de date a evaluatorului; = informaţii furnizate de către agenţii imobiliare privind tranzacții similare; => informaţii existente pe site-urile specializate și Piaţa Imobiliară referitoare la oferte şi cereri de proprietăţi imobiliare similare din zona în care se situează terenul supus evaluării, 2.10 Clauza de nepublicare Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către beneficiar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile ja data prezentată în raport şi încă un imterval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu șuteră modificări semnificaţive care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata în contextul economic general (lulie 2016) când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului şi destinatarului menționat la pet. 2.2. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanţă. Pagina 8 Evaluare Teren intravilan hr. CE 91176; 91177 — str. Tribun Tudoran nr, 72A - 727, AIUD, jud, Alba 3. PREZENTAREA DAŢELOR 3.1, PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară “Teren intravilan” situată pe strada Tribun Tudoran nr. 724 - 72T, AIUD „jud. Alba . “Terenul are o suprafață de 30.453 mp, si este compus din următoarele loturi : Nr, crt. | Denumire Lot conform plansei | Nr. CF/CAD/topo | Suprafata -mp i LOT 1 81635 1.839 2 LOT 2 81650 1.444 3 LOT 3 81633 3.076 4 LOT 1 81716 3.958 5 LOT 3 81653 492 5 LOE 3 81674 4.106 7 LOT 4 31670 3.740 8 LOT 5 81665 3.770 9 LOT 7 81666 3.177 10 LOT 8 81717 3.916 Şi LOT 9 81657 935 TOTAL 30.453 Ta data evaluarii pe Lotul 3 in suprafata de 4.106 mp există o construcție cu Sc= 65 mp. , 3.1.1, Situaţia juridică Proprietatea iraobiliară aparţine domeniului privat al oraşului AIUD, conform extraselor de carte funciară anexate la raport şi puse la dispoziția evaluatorului de catre proprietar . A. fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare prezentate mai sus. A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra întregii proprietăţii imobiliare prezentate anterior, 3.1.2. Descrierea amplasamentului Proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare: «este situată în intravilanul oraşului AIUD, pe str, Tribun Tudoran nr. 72A - 727 ; este in zona marginală a oraşului, la ieşirea din Aiud spre Gimbaş ; are categoria de folosință curți construcții, este liber de construoții (cu exceptia Lotului 3); terenul este plan şi are o formă neregulata; ss învecincaza la S cu terea aflat in proprietatea REMAT SA, la E cu cona caii ferate, la N cu teren liber proprietate privata, la V cu Baza de recepție cereale; =» utilităţile se considera ca fiind la marginea parcelei (curent electric, gaz , apă , canalizare) ; = e e a SA 4 bestimate Nr. ace Vali 2016 Stea ea le 4 Sad VAR Pagina 9 Evaluare Teren intravilan Nr. CE 91176; 91177 — sir. Tribun Tudoran nr. 724 - 727, AIUD, jud, Alba TI foi Te 3,2, Studiu de vandabilitate (Analiza pieței imobiliare) Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la aceasta piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bonuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează, ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţurile de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privi [...]