HCL 169/2016 Aiud adoptată

ANERA HCAHeA6d |2504. 2olp toi Raport de Evaluare a proprietăţii imobiliare TEREN INTRAVILAN cu suprafaţa de 1.227 mp situat în municipiul ATUD , str. Tudor Vladimirescu , nr. 94D Nr, CF/CAD/TOPO 86290 Proprietar: MUNICIPIUL AIUD — domeniu privat Destinatar : MUNICIPIUL AIUD - IULIE 2016 - Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului rapor! fiind confidenţiale, nu vor puiea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului şi al Municipiului AIUD . 710 . Evaluare Teren intravilan Nr. CF/CAD/TO 86290 - str. Tudor Vladimirescu nr. 62A , AIUD , jud. Alba 1. INTRODUCERE REZUMATUL EVALUARII Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară “Teren intravilan” situată pe strada Tudor Vladimirescu , nr. 94D , AIUD , jud. Alba. Proprietatea imobiliară evaluată este o parcelă de teren intravilan cu suprafata de 1.227 mp , cu Nr. CF/CAD/TOPO 86290 . Evaluarea se face in ipoteza terenului liber de constructii . Raportul a fost structurat după cum urmează : (1) Partea introductivă (2) Premizele evaluării — în care se găsesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării (3) Prezentarea datelor — în care sunt prezentate proprietatea imobiliară analizată, datele juridice și studiul de vandabilitate (4) Analiza datelor — conţine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obţinut şi opinia evaluatorului . (5) Anexe — conţin elemente care susţin argumentele prezentate în raport. În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietății imobiliare evaluate, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este : Denumire Suprafaţă Valoare piaţă mp EURO LEI TEREN INTRAVILAN _| 1.227 mp |__17.914 79.617,87 Total valoare 17.914 79.617,87 = Cursul de schimb considerat este de 4,4444 lei/euro, curs oficial valabil la data de 25.07.2016. = Valorile estimate in EURO sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro nu este liniara) ; = Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, orientărilor și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR - Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România. Cu stimă , ing. Marcu Maria Evaluator autorizat specializările PI şi BM, Membru titular ANEVAR - Legitimaţie nr. 13865 Telefon 0748764180 i : Fă Legitimatia Nr. 19655 ZA &:) Vatabi 2016 E: Sona en astă Pagina 2 Evaluare Teren intravilan Nr. CF/CAD/TO 86290 — str. Tudor Vladimirescu nr. 624 , AIUD , jud. Alba 1. 5 CUPRINS INTRODUCERE REZUMATUL EVALUARII .... 11 CERTIFICARE „.... PREMIZELE EVALUARII.. 2, IPOTEZE ȘI CONDIȚII LIMITATIVE..,.. 2.2 OBIECTUL EVALUĂRII. SCOPUL EVALUĂRII. ÎNSTRUCȚIUNILE EVALUĂRII 2,3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE... 2.4 BAZELE EVALUARII. TIPUL VALORII ESTIMATE.. 2.5 DATA ESTIMĂRII VALORII.. 2.6 MONEDA RAPORTULUI.. 2.7 MODALITĂȚI DE PLATĂ. 2.8 INSPECȚIA PROPRIETĂȚII. 2.9 INFORMAȚIILE UTILIZATE i SURSE DE INFORMATII 2.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE PREZENTAREA DATELOR. nana onaeeaaeaaaa ae nana nenea ee nean emana nenea eeanenaaantenarenonene nenea ana enentaaateasetaaane naraaneasasi 8 3.1 PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE ... 3.1.1 Situaţia juridică... 3.1.2 Descrierea amplasamentu 3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE). 3.2.1 Analiza cererii 3.2.2 Analiza ofertei competitive. 3.2.3 Echilibrul pieţei ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZII nene ernanonreneeaeeareneanaaee nnaaeannarnane mura manea DIR II E. 4. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 42 ABORDAREA PRIN COMPARATII aaa aa aaa tu nb 43 METODA REZIDUALA. eee nene 4.4 RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI. FOTOGRAFII „ine nnnenenenenenenenenenonenaneneneanenannenaatazenenananeaeaee peetenaneetoietaine uitata eneaananseenensenenaneaaananeneneneneannena nenea 18 ANEXE anna oana oneat ana tee e eaeaaeitaneaainteaneaura nenea eeaaa eee na nea nen anna enananaaare nenea nana 19 Pagina 3 Evaluare Teren intravilan Nr. CF/CAD/TO 86290 str. Tudor Vladimirescu nr. 624 , AIUD , jud. Alba 1.]. Certificare - +." Prin prezenta certificăm că : Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte ; Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constitue ca analiza nepartinitoare; Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate; Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita. din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aproximarea unui imprumut; In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2016, ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizaţi din Romania , care cuprinde principiile şi conceptele evaluării general acceptate şi se bazează pe Standardele Internaţionale de Evaluare şi au in completare Ghidurile de Evaluare . Certificam faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de noi poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor 2016 , ale ANEVAR - SEV 400 Verificarea evaluărilor; Certificam faptul ca am efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare ce face obiectul raportului; In prezent suntem membrii ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua; Prin prezenta certificam faptul ca suntem competenti sa efectuam acest raport de evaluare; Evaluatorul are încheiată asigurare de răspundere profesională la Alianz-Tiriac . ing. Marcu Maria Evaluator autorizat specializările PI şi BM, . Membru titular ANEVAR - Legitimaţie nr. 13865 CONSULTANȚĂ Telefon 0748764180 MARCU MARIA NEI 26475804 N Pagina 4 Evaluare Teren intravilan Nr. CF/CAD/TO 86290 sir. Tudor Vladimirescu nr. 624, AIUD, jud. Alba 2. PREMIZELE EVALUARII 2.1 Ipoteze şi ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: = Vy YU Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil; Evaluatorul a avut la dispoziţie extrasul de carte funciară si schitele anexate , evaluarea se refera strict la parcela inscrisa in acestea; Evaluarea se face în ipoteza terenului liber , fara constructii sau amenajari ; Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport, Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice prezenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase; Situația actuală a proprietăţii imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condiţiile tipului valorii selectate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei și a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. Valorile estimate în EURO sunt valabile atât timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii şi ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent odată cu trecerea timpului şi variaţia lor în raport cu cursul valutar nu este liniară; Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate; Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune; Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport. In scopul determinarii valorii de piata , evaluarea s-a facut in ipoteza ca poate fi instrainat la data evaluarii si ca nu exista restrictiile de instrainare si administrare . LA SES pi PP Eat sl Za SE oi fe MARCI A E: Ba HE le j ARIA Ne mai Nr. 13045 Vatabi 20 E pi 2] Shu Crama. Ep See N Pagina 5 Se EVAN zi Evaluare Teren intravilan Nr. CF/CAD/TO 86290 - str. Tudor Vladimirescu nr. B2A , AIUD , jud, Alba 2.2 Obiectul evaluării. Scopul evaluării. Instrucţiunile evaluării Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară “Teren intravilan” situată pe strada Tudor Vladimirescu nr. 94D , AIUD , jud. Alba, având suprafața de 1.227 mp, şi categoria de folosinţă arabil . Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a terenului în vederea valorificării prin vînzare/consiune Prezenta lucrare se adresează Municipiuluiăriei ATUD , în calitate de destinatar, 2.3 Drepturi de proprietate evaluate Proprietatea imobiliară aparţine municipiului AIUD, se identifică cu Nr. CF/CAD/topo 86290, conform extrasului de carte funciară anexat . A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare prezentate mai sus, 2.4 Bazele evaluării. Tipul valorii estimate Având în vedere scopul si utilizarea evaluării, s-au avut în vedere recomandările Standardelor de Evaluare a Bunurilo 2016 : - SEV 100 Cadru general — SEV 10] Termenii de referinţă ai evaluării — SEV 102 Implementare — SEV 103 Raportarea evaluarii — SEV 230 Drepturi asupra porprietatii imobiliare — Referitor la baza de evaluare, recomandarile acestui standard sunt: Pentru proprietătile evaluate în prezentul raport, s-a urmărit o estimare a valorii de piată a obiectivelor asa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare a Bunurilor 2016 „Valoarea de piată — bază de evaluare, SEV 100 Cadru general ”, Conform standardului, definitia valorilor este urmatoarea: "Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbar(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărît şi un vînzător hotărit, într-o tranzacție nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat şi în care părțile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere." Evaluarea s-a efectuat prin aplicarea următoarelor metode : » Metoda comparațiilor de piață; = “Tehnica reziduală — în analiza celei mai bune utilizări ; Conform metodologiei recomandate de ANEVAR după aplicarea metodelor, rezultatele acestora au fost analizate, iar rezultatul analizei a dus la formarea opiniei evaluatorului. 2,5. Data estimării valorii La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii Iulie 2016. Data raportului este 25.07.2016, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator . 2.6.Moneda raportului Opinia finală a evaluării va fi prezentată în LEI și în EURO. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4,4444 lei/euro. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări senar Vă Apivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acest cole tă puterea de cumpărare şi cu nivelui tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.) Ă A eghim, „A aia 1 3805 i Pagina 6 EC NTARC 22277 Evaluare Teren intravilan Nr, CF/CAD/TO 86290 — str. Tudor Vladimirescu nr. 624 , AIUD, jud. Alba 2. 7.Modalităţi de plată Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacții fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, leasing etc.) 2.8. Inspecţia proprietății Inspecţia proprietăţii a fost realizată de către evaluator ing. Marcu Maria la data de 20.07.2016, Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc. 2.9. Informatiile utilizate şi surse de informaţii Informaţiile utilizate au fost: = Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi dimensiuni; => Informații privind piaţa imobiliară specifică (prețuri etc.); = Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate. Sursele de informaţii au fost: => proprietarul, pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridică, istoric) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate; = presa de specialitate şi evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piața locală; = baza de date a evaluatorului; = informaţii furnizate de către agenții imobiliare privind tranzacţii similare; = informaţii existente pe site-urile specializate şi Piaţa Imobiliară referitoare la oferte şi cereri de proprietăţi imobiliare similare din zona în care se situează terenul supus evaluării; 2.410 Clauza de nepublicare Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către beneficiar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia, În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate, Opinia evaluatorului trebuie analizata în contextul economic general (lulie 2016) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului și destinatarului menţionat la pct. 2.2. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanță. PTT 6] ALUATORE, Sp nt NAOr atu ori AUR, (manu A Menlă i Legim N 13065 Ei A pu Vals 20i4 £/ Stare ip Esti Sava X7 Enzime Pagina 7 Evaluare Teren intravilan Nr. CF/CAD/TO 86290 — str. Tudor Vladimirescu nr. 624 , AIUD, jud. Alba 3. PREZENTAREA DATELOR 3.1. PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară “Teren intravilan” situată pe strada Tudor Vladimirescu nr. 94D, AIUD , jud. Alba. Terenul are o suprafață de 1.227 mp, si se identifica cu Nr. CF/CAD/TOP 86290 . La data evaluarii pe amplasament nu există construcţii . 3.1.1. Situaţia juridică Proprietatea imobiliară aparţine Municipiului AIUD, conform extrasului de carte funciară anexat la raport și pus la dispoziția evaluatorului de catre proprietar . A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare prezentate mai sus. A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra întregii proprietăţii imobiliare prezentate anterior. 3.1.2. Descrierea amplasamentului Proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare: = este situată în intravilanul orașului ATUD, pe str. Tudor Vladimirescu nr. 94D ; = este in zona marginală a oraşului, la ieşirea din Aiud spre Alba Iulia ; m are categoria de folosinţă arabil , construbil, este liber de construcții ; » terenul este plan și are o formă regulata; = are deschidere la E8I1 de-48m,pe 3 laturi este ingradit cu gard din stilpi si placi de beton; » se invecineaza la S cu teren partial construit apartinind Municipiului Aiud, la E str. T. Vladimirescu (E81), la N cu teren livada aflat in proprietatea Municipilui Aiud, la W cu teren arabil; „utilităţile se considera ca fiind la mag ă „ canalizare) ; Pagina 8 Evaluare Teren intravilan Nr. CF/CAD/TO 86290 — str. Tudor Vladimirescu nr. 62A , AIUD , jud. Alba 3.2. Studiu de vandabilitate (Analiza pieței imobiliare) Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în conțact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare, Participanţii la aceasta piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează, ci este deseori influențață de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărători şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţurile de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung. În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăţii. Aceasta este o proprietate imobiliară de tip “Teren intravilan construibil”. În analiza acestei pieţe am investigat aspecte legate de situaţia economică a localității AIUD, populaţia, tendinţe ale ultimilor ani și de perspectivă, cererea specifică şi oferta competitivă pentru tipul de proprietate delimitat. 3.2.1. Analiza cererii Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp. Pentru că pe o piața imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă, Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ şi cantitativ. Cererea pentru proprietăți imobiliare similare este la [...]