HCL 169/2022 Aiud adoptată

2-15845-PMA Pri OIM Cod fiscal MARCU A. MARIA - Expert evaluator 26475801 Telefon 0748764180 Anexa nr.1 la HCL nr.169 din 21.07.202: Raport de Evaluare proprietăţi imobiliare TEREN INTRAVILAN cu suprafaţa de 3.916 mp situat în municipiul AIUD |, str. Tribun Tudoran „nr. 72D Nr. CF/CAD/TOP 81717 Proprietar: MUNICIPIUL AIUD — domeniu privat Destinatar : MUNICIPIUL AIUD „A 2022 - Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului i raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor. fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului şi al Munici icipiului AIUD . SINTEZA RAPORTULUI La cererea dumneavoastră am inspectat şi evaluat Proprietatea imobiliară teren intravilan situată în MUNICIPIUL AIUD, intravilan, jud. Alba, în scopul concesiunii/vînzării . Prezenta lucrare se adresează MUNICIPIULUI AIUD in calitate de client si utilizator desemnat. Obiectul evaluarii: Proprietatea imobiliară teren intravilan înscrisă în CF 81717 AIUD, situată în municipiul Aiud str. Tribun Tudoran, NR. 72D „Jud. Alba, în scopul concesiunii/vînzării . Utilizator desemnat: MUNICIPIUL AIUD în calitate de client si destinatar , Forma de proprietate: domeniul Privat al municipiului Aiud; Proprietar:MUNICIPIUL AIUD , Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a terenului în vederea concesiunii/valorificării terenului, Menţionăm că un alt scop al evaluării ar putea conduce la metode diferite de evaluare şi implicit la rezultate diferite. Prezenta lucrare se adreseză municipiului Aiud în calitate de client şi de destinatar. Data evaluării: Data de referinţă a evaluării este 27.05.2022. În consecinţă toate transformările preţurilor în Euro deţinute de evaluator s-au efectuat la cursul de 4,9429 Lei/Euro valabil la data de 27.05.2022. Evaluarea a fost făcută corespunzător condiţiilor existente la data 27.05.2022. Toate informaţiile particulare şi publice disponibile la această dată au fost considerate ca fiind potrivite acestor condiţii. Bazele evaluării. tipul valorii estimate: Raportul de evaluare a fost elaborat în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR „ ediţia 2022, in special standardele: Y SEV 100 — Cadru general v SEV 101 — Termeni de referinţă ai evaluării; Y SEV 102 — Documente de conformare; Y SEV 103 — Raportare; Y SEV 104 — Tipuri ale valorii; V SEV 400 - Verificarea evaluarilor Tipul de valoare adecvat scopului utilizării evaluării este valoarea de piaţă Moneda raportului: rezultatele raportului de evaluare sunt exprimate în LEI. La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii MAI 2022. Data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator (data evaluării) este 27.05.2022. Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza: (ID) Zermenii de referinţă — in care sunt prezentate atat obiectul evaluarii cat si principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii (2) Prezentarea datelor — in care este prezentat patrimoniul evaluat (3) Analiza pieței in care este prezentat condițiile pieţei (4) Evaluarea bunurilor — contine aplicarea metodelor de evaluare (5) Analiza rezultatelor — in care este prezentat rezultatul evaluarii (5) Anexe — contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate, în nici o circumstanță, pentru eventualele informaţii eronate, false, sau incomplete puse la dispoziţie de către proprietar. Rezultatele evaluării. Opinia evaluatorului Metodele de evaluare utilizate în raportul de evaluare: metoda comparaţiilor de piaţă În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piată ţinând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este: : Nr. Suprafata | Pret - | Denumire CF/CAD/topo mp euro/mp Pret - euro Pret - Lei TEREN INTRAVILAN 81717 3.916 18,4 72.054 356.157,69 = Valorile estimate in EURO sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro nu este liniara) ; = Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, orientărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR - Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România. Cu stimă, ing. Marcu Maria Evaluator autorizat specializările PI şi BM, Membru titular ANEVAR - Legitimaţie nr. 13865 Telefon 0748764180 CONSULTANȚĂ MARCU MARIA C.L.F. 28475801 ereu ator, CUPRINS SINTEZA RAPORTULUI CUPRINS I. TERMENII DE REFERINŢĂ AI EVALUĂRII Identificarea şi competenţa evaluatorului Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi Scopul evaluării Identificarea activelor supuse evaluării: Tipul valorii Data evaluării Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării Natura şi sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea Ipoteze şi ipoteze speciale Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare Declararea conformităţii lucrării Valabilitatea raportului II. PREZENTAREA DATELOR Identificarea terenului de evaluat. Descrierea juridică şi Descriere tehnică Datele despre amplasare Descrierea amplasamentului Aspecte privind utilizarea Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente III. ANALIZA PIEȚEI BUNURILOR IMOBILE Aspecte ale pieţei specifice, Analiza cererii de bunuri Analiza ofertei Analiza echilibrului pietei Concluzii şi tendinţe privind piaţa specifică: IV. EVALUARE Evaluarea terenului V. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII Alegerea valorii finale Rezultatele evaluării. Opinia evaluatorului VI. ANEXE 1 TERMENII DE REFERINŢĂ A] EVALUARII Identificarea şi competenţa evaluatorului Marcu A. Maria — Expert evaluator — evaluator autorizat EPI, EBM cu experiență în evaluare de 16 ani. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care a întocmit raportul de evaluare este membru ANEVAR, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Marcu A. Maria — Expert evaluator- evaluator autorizat EPI, EBM are încheiată asigurare de răspundere civilă la AON ROMÂNIA S.A. In conformitate cu cerinţele prezentate în Standardele de Evaluare a bunurilor ANEVAR. în vigoare la data de referinţă a evaluării, prin prezenta se confirmă că: - evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de perspectivă în legătură cu bunurile care fac obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate, - onorariul pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul şi nu este influențat de apariţia unui eveniment ulterior. Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi Client: MUNICIPIUL AIUD Utilizator desemnat: MUNICIPIUL AIUD Scopul evaluării Scopul lucrării este estimarea valorii de piata a proprietăţii imobiliare — teren intravilan, în vederea concesiunii/vînzării . Menţionăm că un alt scop al evaluării ar putea conduce la metode diferite de evaluare şi implicit la rezultate diferite. Se consideră că proprietatea imobiliară nu este restricţionată la tranzacţionare. Proprietatea imobiliară este considerată şi evaluată ca fiind liberă de sarcini (ncipotecată). Identificarea bunurilor Supuse evaluării: Proprietatea imobiliară - teren a fost identificată ca fiind situată în municipiul Aiud, pe strada Tribun Tudoran nr. 72D , zona industrială a oraşului. Informatiile cu privire la identificarea proprietăţii, au fost primite de la client si verificate (în masura in care a fostposibil) in teren cu ocazia inspectiei. Aspectele juridice se bazează pe informaţiile şi documentele furnizate de către reprezentanţii societăţii şi au fost prezentate fără a se intreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Răspunderea pentru veridicitatea şi exactitatea informaţiilor legate de dreptul de proprietate aparţine în întregime MUNICIPIULUI AIUD . Tipul valorii Pentru proprietătile evaluate în prezentul raport, s-a urmărit o estimare a valorii de piată a obiectivelor asa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare a Bunurilor 2022 „, Valoarea de piată — bază de evaluare, SEV 100 Cadru general ”. Conceptul de valoare de piata presupune un pret negociat pe o piata deschisa si concurentiala unde participantii actioneaza in mod liber. Conform standardului, definitia valorilor este urmatoarea: "Valoarea de piaţă reprezinta suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărît şi un vînzător hotăril, într-o tranzacţie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat şi în care părțile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere." Conceptul de valoare de piaţă presupune un preţ negociat pe o piată deschisă i CF eniia za iz unde participanții actionează în mod liber. A S Metodologia de evaluare aplicată include abordarea prin piaţă. Data evaluării : 27.05.2022 Data elaborării lucrării : MAI 2022; Moneda raportului Rezultatele raportului de evaluare sunt exprimate în LEI. Toate transformările preţurilor în EURO deţinute de evaluator s-au efectuat la cursul de referinţă din data de 27.05.2022, de 4,9429 lei/EURO. Toate valorile exprimate în acest raport nu includ TVA. Inspecţia proprietăţii a fost realizată personal de către evaluator ing. Marcu Maria la data de 04.04.2022. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc. Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării Pentru realizarea raportului de evaluare sunt necesare următoarele informaţii: Y Inspectia proprietăţii, verificarea practică a concordantei situatiei din teren cu informatiile din documentele furnizate; stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; selectarea tipului de valori estimate in prezentul raport; deducerea si estimarea conditiilor limitative specific patrimoniului evaluat; analiza tuturor informatiilor culese, interpretare a rezultatelor din punct de vedere al evaluării; aplicarea metodelor de evaluare considerate opportune pentru estimarea valorilor care caracterizează proprietatea. SSSSS Natura şi sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea Documente şi informaţii puse la dispoziţie de către proprietar: - Extras de carte funciară. - Plan cadastral Informatiile de mai sus au fost preluate de la client, acesta fiind raspunzator de veridicitatea si corectitudinea lor. Pentru întocmirea raportului de evaluare s-au folosit şi următoarele surse de informaţii: * Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi dimensiuni; * Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri etc.); e Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate. Sursele de informaţii au fost: * proprietarul, pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridică, istoric) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate; presa de specialitate şi evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locală; baza de date a evaluatorului; informaţii furnizate de către agenţii imobiliare privind tranzacții similare; informaţii existente pe site-urile specializate şi Piaţa Imobiliară referitoare la oferte şi cereri de proprietăţi imobiliare similare din zona în care se situează terenul supus evaluării; Ipoteze şi ipoteze speciale Prezentul raport de evaluare este elaborat cu respectarea standardelor de evaluare, a normelor şi recomandărilor ANEVAR. Raportul de evaluare s-a elaborat cu luarea în considerare a rezultatelor inspecției în teren a bunului supus evaluării, indicat de catre reprezentantul clientului, a informaţiilor puse la dispoziţie de către acesta, a informaţiilor general valabile şi cu luarea în consideraţie a tuturor factorilor care au influenţă asupra valorii, fără omiterea deliberată a unor informaţii. La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului r Fa * Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici care pot să apară ulterior evaluării şi care pot influenţa opiniile exprimate în acest raport; e Se presupune că terenul se conformează tuturor reglementărilor si restricţiilor de utilizare, in afara cazului in care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e Dacă nu este avertizat contrar de proprietar se presupune că toate autorizaţiile şi certificatele necesare funcţionării legale au fost obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimarea valorii în cadrul raportului de evaluare; e Situaţia actuală a proprietăţii şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalitaţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii bunului in condiţiile tipului valorii selectate; e Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; * Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenței şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. * valorile estimate in LEI şi EURO sunt valabile atât timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea ( starea pieţei, nivelul cererii. si ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ. Pe pieţele bunurilor mobiliare, valorilesuntinfluentate direct de evolutia economic- e valorile prezentate ca opinii în prezentul raport de evaluare reprezintă valori care nu includ TVA. e intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; e evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere in continuare consultanță sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune; * nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanţă, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre proprietar. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către beneficiar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. În conformitate cu uzanţele care pot afecta opiniile estimate. Acest raport nu poate fi folosit pentru depunere de mărturie în justiţie, atâta timp cât nu a existat o întelegere prealabilă în acest sens. Opinia evaluatorului trebuie analizata în contextul economic general (MAI 2022) când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare specifice și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului şi destinatarului menţionat la pct. 2.2. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanță. Publicarea, partial Sauintegrala, precum si utilizarealui de catre alte persoane decat clientul şi destinatarul nominalizați în raport atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale. Declararea conformităţii lucrării Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în legătură cu bunurile care fac obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate, Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele din standardele, orientările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizati din România) şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. Prezentul raport se Supune normelor ANEVAR şi poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris şi prealabil al evaluatorului) şi verificat, în conformitate cu Standardul de Evaluare a bunurilor ediţia - 2022 Valabilitatea raportului Prezentul raport de evaluare este confidenţial pentru beneficiar, şi este întocmit numai pentru destinaţia stabilită mai sus. II. PREZENTAREA DATELOR Identificarea bunurilor evaluate. Descrierea juridică Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară “Teren intravilan” situată pe strada Tribun Tudoran nr. 72D , AIUD , jud. Alba, având suprafaţa de 3.916 mp, Nr. CF/CAD/topo 81717 şi categoria de folosinţă curţi- construcţii. Proprietatea imobiliară aparţine Domeniului Privat al oraşului AIUD, se identifică cu Nr. CF/CAD/topo 81717 , conform extrasului de carte funciară anexat . A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare prezentate mai sus. Datele despre amplasare, cea mai buna utilizare Proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare: este situată în intravilanul oraşului AIUD, pe str. Tribun Tudoran nr. 72D ; este in zona marginală a oraşului, la ieşirea din Aiud spre Gîmbaş ; are categoria de folosință curţi construcţii, este liber de construcţii ; terenul este plan şi are o formă regulata; se invecineaza la S cu teren liber, la E cu parcela 72C, la N cu drumul de acces, la V cu pă utilităţile se considera ca fiind la marginea parcelei (curent electric, gaz , apă , canalizare) ; 8 Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării. Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii: = cea mai bună utilizare a terenului liber; = cea mai bună utilizare a terenului construit. Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii : = permisibilă legal; > posibilă fizic; = fezabilă financiar; > maxim productivă. Practic, ţinând cont de tipul proprietăţii şi de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă este cea de teren cu destinaţia teren intravilan categoria _curti-constructii. Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U. ac [...]