HCL 113/2026 Aiud adoptată

Anexa la HCL nr. 113 din 21.05.2026 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] Nr. 79/30.07.2025 RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară Teren și construcție, situate în Aiud, str. Transilvaniei, nr. 35A, județul Alba, înscris în CF 71201 Aiud PROPRIETAR: [persoană fizică]: MUNICIPIUL AIUD UTILIZATOR: MUNICIPIUL AIUD EVALUATOR: DĂNILĂ IOAN DORIN iulie 2025 1 SC EVAL AFFAIRS SRL IOAN-DORIN DANILA MEMBRU CORPORATIV ANEVAR – AUTORIZAȚIE NR. 0733 2025.08.11 12:12:39 RO A.N.E.V.A.R. LEGITIMATIA NR. 11983 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară – teren Adresă proprietate: str. Transilvaniei, nr. 35A, Aiud, jud. Alba Data evaluării: 30 iulie 2025 Evaluator: Dănilă Ioan Dorin, Aiud, jud. Alba Client: MUNICIPIUL AIUD 2 SC EVAL AFFAIRS SRL MEMBRU CORPORATIV ANEVAR – AUTORIZAȚIE NR. 0733 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] Cuprins Scrisoare de transmitere ................................................................................................................................... 4 1. Rezumat.......................................................................................................................................................... 5 CERTIFICARE ................................................................................................................................................. 6 2. Termenii de referință ai evaluării ................................................................................................................ 7 2.1. Identificarea și competența evaluatorului ......................................................................................... 7 2.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi ........................................................ 7 2.3. Scopul evaluării ................................................................................................................................... 8 2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect. Drepturi de proprietate evaluate ............................ 8 2.5. Tipul valorii .......................................................................................................................................... 8 2.6. Data evaluării ....................................................................................................................................... 9 2.7. Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării ....................................................................... 9 2.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea ............................................................. 9 2.9. Ipoteze şi ipoteze speciale .................................................................................................................. 10 2.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare ................................................................................. 11 2.11. Declararea conformităţii evaluării cu standardele de evaluare ANEVAR ................................... 11 2.12. Descrierea raportului ........................................................................................................................ 12 3. Prezentarea datelor ..................................................................................................................................... 13 3.1. Date generale ...................................................................................................................................... 13 3.2. Descrierea situației juridice .............................................................................................................. 14 3.3. Descrierea terenului .......................................................................................................................... 14 4. Analiza pieței imobiliare ............................................................................................................................. 15 4.1. Delimitarea pieței specifice ............................................................................................................... 15 4.2. Analiza cererii .................................................................................................................................... 15 4.3. Analiza ofertei .................................................................................................................................... 16 4.4. Analiza interacțiunii dintre cerere și ofertă .................................................................................... 16 5. Analiza Cele mai Bune Utilizări - CMBU ................................................................................................. 17 5.1. Analiza celei mai bune utilizări pentru proprietatea subiect: ....................................................... 17 6. Evaluarea proprietății ................................................................................................................................. 19 6.1. Metoda comparației directe: ............................................................................................................. 19 7. Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii ........................................................................................ 26 7.1. Opinia evaluatorului. Rezultatele evaluării ..................................................................................... 26 8. Anexe ............................................................................................................................................................ 27 3 SC EVAL AFFAIRS SRL MEMBRU CORPORATIV ANEVAR – AUTORIZAȚIE NR. 0733 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] Scrisoare de transmitere 30.07.2025 Evaluator: Dănilă Ioan Dorin Membru titular ANEVAR - EPI Nr. leg.: 11983 Către, MUNICIPIUL AIUD Stimate doamne și stimați domni Prin prezenta, vă înaintăm Raportul de evaluare întocmit la solicitarea dumneavoastră pentru proprietatea imobiliară:  Teren și construcție – teren în suprafață de 140 mp, clădire în suprafață construită de 115 mp, conform extras CF anexat, situat în Aiud, str. Transilvaniei, nr. 35A, Aiud, jud. Alba, înscris în CF 71201 Aiud. Scopul Raportului de Evaluare este estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare pentru vânzare. Raportul de evaluare atașat prezentei adrese este un raport de tip narativ și are un număr de 35 de pagini Dreptul evaluat este dreptul deplin de proprietate Tipul valorii – valoare de piață. Metodele folosite: Abordarea prin cost și Metoda comparației directe. Data evaluării: 30.07.2025 Inspecţia proprietății a fost realizată de către evaluator, în prezenţa proprietarului la data de 30.07.2025. Cu această ocazie a fost identificată pe teren proprietatea supusă evaluării. Valoarea de piaţă a fost estimată având la bază standardele şi metodologia recomandată de ANEVAR, respectiv Standardele de Evaluare a Bunurilor 2025. În completarea misiunii de evaluare am utilizat informaţiile şi documentele furnizate de către client, cât şi date din piaţa locală. 4 SC EVAL AFFAIRS SRL MEMBRU CORPORATIV ANEVAR – AUTORIZAȚIE NR. 0733 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] 1. Rezumat Urmare a solicitării dumneavoastră, am procedat la evaluarea proprietății imobiliare indicată mai jos. Am efectuat inspecția proprietății și am estimat valoarea de piață. DĂNILĂ Ioan Dorin, membru titular ANEVAR, legitimație nr. 11983, am evaluat proprietatea menționată, în calitate de evaluator independent, raportul de evaluare fiind întocmit în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor 2025.  Obiectul raportului: evaluarea proprietății imobiliare – Teren și construcție – teren în suprafață de 140 mp, clădire în suprafață construită de 115 mp, conform extras CF anexat, situat în Aiud, str. Transilvaniei, nr. 35A, Aiud, jud. Alba, înscris în CF 71201 Aiud. Terenul subiect a fost evaluat considerat liber. Prezentul raport de evaluare a fost întocmit în concordanţă cu rapoartele, actele, documentaţia şi informaţiile puse la dispoziţie de către proprietar, precum şi pe baza datelor şi informaţiilor de piaţă. Nu s-au efectuat auditări speciale ale informaţiilor primite de la beneficiar. Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă pentru vânzare. Prezentul raport de evaluare este unul narativ, în conformitate cu SEV 103 – Raportare (IVS 103). Cea mai bună utilizare a proprietății este cea construibilă. Raportul de evaluare va estima valoarea de piaţă în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor 2025. Pentru estimarea valorii s-au aplicat: Abordarea prin cost – Metoda comparației directe. Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport: 14.878 euro echivalent a 75.536 lei *la cursul valutar de 5.0770 lei/euro, valabil la data de 30.07.2025 *Valoarea nu include TVA Aiud, Semnătura 30.07.2025 5 SC EVAL AFFAIRS SRL MEMBRU CORPORATIV ANEVAR – AUTORIZAȚIE NR. 0733 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] CERTIFICARE Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certific faptul că afirmaţiile prezentate şi susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte. De asemenea, certific faptul că analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi ipotezele speciale specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Certific faptul că nu am nici un interes actual sau de perspectiva în proprietatea imobiliară care face obiectul acestui raport de evaluare şi nu am nici un interes personal şi nu sunt părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea unei posibile tranzacţii. Analizele şi opiniile mele au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR, și anume, Standardele de Evaluare a Bunurilor 2025. Proprietatea supusă evaluării a fost inspectată personal de către evaluator, în prezența reprezentantului proprietarului, [persoană fizică], în data de 30 iulie 2025. Prezentul raport de evaluare se supune Standardelor de evaluare a Bunurilor 2025 şi poate verificat doar de persoanele abilitate, în conformitate cu Standardele de verificare ale ANEVAR și anume SEV 400. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane. La data elaborării acestui raport de evaluare, evaluatorul care semnează mai jos este membru titular ANEVAR. DĂNILĂ Ioan Dorin – membru titular ANEVAR – EPI 6 SC EVAL AFFAIRS SRL MEMBRU CORPORATIV ANEVAR – AUTORIZAȚIE NR. 0733 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] 2. Termenii de referință ai evaluării 2.1. Identificarea și competența evaluatorului Dănilă Ioan Dorin – evaluator, membru titular ANEVAR – EPI, cu o experiență de peste 15 ani în domeniu. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care a întocmit raportul de evaluare este membru ANEVAR, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. PF Dănilă Ioan Dorin – evaluator autorizat EPI are încheiată asigurare de răspundere civilă la AON ROMÂNIA S.A. În conformitate cu cerinţele prezentate în Standardele de Evaluare a Bunurilor 2025 în vigoare la data de referinţă, 30.07.2025, prin prezenta se confirmă că: - evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de perspectivă în legătură cu proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate. - onorariul pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul şi nu este influenţat de apariţia unui eveniment ulterior. - afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte; - analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional; - suma ce revine evaluatorului drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior; 2.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi Client: MUNICIPIUL AIUD Utilizator desemnat: MUNICIPIUL AIUD 7 SC EVAL AFFAIRS SRL MEMBRU CORPORATIV ANEVAR – AUTORIZAȚIE NR. 0733 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] 2.3. Scopul evaluării Scopul evaluării este estimarea valorii de piață în vederea vânzării, în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor 2025. Menţionăm că un alt scop al evaluării ar putea conduce la metode diferite de evaluare şi implicit la rezultate diferite. 2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect. Drepturi de proprietate evaluate Proprietatea imobiliară evaluată este situată în intravilanul municipiului Aiud, pe str. Transilvaniei, județul Alba. Proprietatea imobiliară evaluată aparține d-nului [persoană fizică]. Dreptul de proprietate evaluat rezultă din Extrasul de Carte Funciară. Proprietatea este înscrisă în Cartea funciară nr. 71201 – Aiud. 2.5. Tipul valorii Tipul valorii este dat de scopul evaluării. În cazul de față, scopul evaluării fiind vânzarea, valoarea folosită pentru a stabili valoarea proprietății este valoarea de piață Conform SEV 104 – Tipuri ale valorii, paragraf 30.1, definiția valorii de piață este: ,,Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data 8 SC EVAL AFFAIRS SRL MEMBRU CORPORATIV ANEVAR – AUTORIZAȚIE NR. 0733 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] evaluării, între un cumpărător decis și un vânzator hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.” 2.6. Data evaluării Data la care a fost realizată evaluarea proprietății imobiliare este 30.07.2025 2.7. Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării Conform celor prezentate prin termenii de referinţă, rezultatele evaluării au la bază informaţiile pe care le-am primit de la dumneavoastră, informaţiile preluate cu ocazia inspecţiei proprietăţii și respectiv informaţiile existente pe piaţa imobiliară specifică. Am utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-am avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care nu aveam cunoştinţă. Prin utilizarea prezentului raport proprietarul îşi asumă cele menţionate de către evaluator ca fiind “declarate de proprietar”, sau “a avea sursă de informaţie proprietarul”. 2.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea Documente şi informaţii puse la dispoziţie:  Extras CF Informaţiile utilizate au fost:  Situaţia juridică a bunurilor acesteia conform documentelor pezentate de beneficiar;  Informaţii privind piaţa specifică (preţuri, cereri, oferte etc.);  Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate. Sursele de informaţii au fost:  proprietarul, pentru informaţiile legate de bunurile evaluate (situaţie juridică, istoric) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;  presa de specialitate; Standardele de Evaluare a Bunurilor 2025 Nu am întreprins o verificare a datelor primite de la dumneavoastră. Am verificat informaţiile de piaţă obţinute din surse publice prin interviuri telefonice sau identificarea unor surse multiple pentru validarea informaţiilor utilizate. 9 SC EVAL AFFAIRS SRL MEMBRU CORPORATIV ANEVAR – AUTORIZAȚIE NR. 0733 SC EVAL AFFAIRS SRL AIUD, str. CRIȘAN, nr. 10, JUD. ALBA, CIF 40399807, tel. 0740117136 [email protected] 2.9. Ipoteze şi ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sun [...]