HCL 251/2024 Reșița adoptată

JUDEŢUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REŞIŢA CONSILIUL LOCAL REȘIȚA HOTĂRÂREA NR. 251 DIN 30.05.2024 privind aprobarea vânzării terenului în suprafaţă de 297 mp, identificat în CF nr. 42529 Reșița, nr. cad 42529, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în Reşiţa, Str. Libertăţii, nr. 1, către S.C. EDGADA SRL, proprietara construcției edificate pe acest teren Consiliul Local al municipiului Reşiţa, întrunit în şedinţa ordinară din data de 30.05.2024; Văzând Referatul de aprobare al Primarului municipiului Reşiţa nr. 46581 din 23.05.2024 şi Raportul de specialitate al Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat nr. 46583 din 23.05.2024, precum şi rapoartele de avizare ale comisiilor de specialitate ale Consiliului local; Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 47118/24.05.2024; Luând în considerare contractul de concesiune nr. 1856/28.01.2015; Luând în considerare extrasul de CF nr. 42529 Reşiţa, nr. cad. 42529; Ținând cont de cererea înregistrată sub nr. 6857/29.01.2024, prin care S.C. EDGADA SRL, solicită cumpărarea terenului în suprafață de 297 mp, identificat în CF nr. 42529 Reşiţa, nr. cad. 42529; Văzând Fişa mijlocului fix aferentă imobilului teren în suprafaţă de 297 mp, identificat în CF nr. 42529 Reşiţa, nr. cad 42529, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în Reşiţa, Str. Libertăţii, nr. 1; Având în vedere Certificatul de Urbanism nr. 161/17.05.2024; În baza Raportului de evaluare nr. 44977/20.05.2024 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, pentru evaluarea terenului în suprafață de 297 mp, identificat în CF nr. 42529 Reşiţa; Având în vedere H.C.L. nr. 180/2024 privind modificarea şi completarea inventarului bunurilor de natura mijloacelor fixe care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Reşiţa conform prevederilor OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ; Văzând H.C.L. nr. 422/29.11.2018 privind vânzarea terenurilor din domeniul privat al municipiului Reşiţa, concesionate, ocupate de construcţii proprietatea unor persoane fizice şi juridice; Văzând Ordinul nr. 600/2023 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, cu modificările şi completările ulterioare; În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; Conform prevederilor art. 555 şi urm. şi art. 876 şi urm. din Noul Cod Civil; În temeiul art.108 lit. e), art. 129 alin. 2 lit. c) coroborat cu alin. 6 lit. b), art. 139 alin. 2, art. 196-alin. 1, lit. a), art. 197 alin. 1 şi alin. 2, art. 199 alin. 1 şi alin. 2, art. 243 alin. 1 lit. a), art. 354 şi art. 364 alin. 1 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. HOTĂRĂȘTE: Art. 1 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa ia act de Raportului de evaluare nr. 44977/20.05.2024 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru evaluarea terenului în suprafață de 297 mp, identificat în CF nr. 42529 Reșița, nr. cad 42529, care devine document oficial certificat prin ştampile şi semnături şi care produce efecte juridice, fapt pentru care persoana DIRECȚIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT Adresa: Petru Maior nr.2, Tel./Fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniu Gprimariaresita,ro JUDEŢUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REŞIŢA CONSILIUL LOCAL REȘIȚA autorizată Potocean Dorel Vasile, răspunde personal, după caz administrativ, civil şi penal pentru exactitatea menţiunilor, a datelor, a calculelor, a prețurilor cuprinse în acesta şi pentru respectarea întocmai a actelor normative naţionale în vigoare. Art, 2 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa, își însuşeşte valoarea de piață a terenului în suprafață de 297 mp, identificat în CF nr. 42529 Reşiţa, nr. cad. 42529, conform Raportului de evaluare nr. 44977/20.05.2024, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 3 — (1) Se aprobă vânzarea terenului în suprafaţă de 297 mp, identificat în CF nr. 42529 Reşiţa, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în loc. Reşiţa, Str. Libertăţii, nr. 1, judeţ Caraş Severin, către S.C. EDGADA SRL, proprietara construcției edificate pe acest teren, la prețul de 22.275 euro, conform raportului de evaluare nr. 44977/20.05.2024 întocmit de către evaluator autorizat Potocean Dorel. TVA se calculează în conformitate cu prevederile legale. (2) Plata se va efectua în lei, la cursul BNR din ziua plății. Art. 4 - Se împuternicește primarul municipiului Reșița, domnul loan Popa, să semneze contractul de vânzare în formă autentică. Art. 5 — La data semnării în formă autentică a contractului de vânzare a terenului în suprafață de 297 mp, identificat în C.F. nr. 42529 Reşiţa, nr. cad. 42529, încetează Contractul de concesiune nr. 1856/28.01.2015, cu modificările și completările ulterioare. Art, 6- Cu ducerea la îndeplinire a prezentei se încredinţează Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat. Art. 7- Cheltuielile aferente punerii în aplicare a prezentei hotărâri vor fi suportate de către S.C. EDGADA SRL. Art. 8 - Prezenta hotărâre intră în vigoare la data comunicării. Art. 9 - Prezenta hotărâre se comunică: - Primarului municipiului Reşiţa; - Prefectului şi Instituţiei Prefectului -Judeţul Caraş-Severin; - Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat; - Direcţiei Buget, Finanţe-Contabilitate, Resurse Umane; - S.C. EDGADA S.R.L. PREŞEDINTE DE ȘEDINȚĂ, MĂDĂLINA MIRUNA CHIOSA (Vă yu DIRECȚIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT Adresa: Petru Maior nr.2. Tel./Fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniu primariaresita.ro AIE LA HCL Nk 491 p30.V9- ady PI te ce BP j- e “ăi al Munigi , Lira ziru Maior, nr.2 apa Reșița iupri E mait: pat fax: 0255-212aa RAPORT DE EVALUARE ____„ Valoareade piata "Proprietate imobiliara de tip: Teren ; Adresa: Resita, CF 42529, Str, Libertatii, FN. „ Suprafata mp. : 297 Luna si anul elaborarii: 17.05.2024 Client: "PRIMARIA RESITA! Destinatarul lucrarii: :PRIMARIA RESITA. Numar contract prestari servicii: 42620/13.05.2024 ai Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau în totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al Primariei Resita si al evaiuatorului Potocean Dorel Vasile ZENTARE Confidential Page 1 CUPRINS CUPRINS 1 Generalitati 1.1 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 Tpotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa | Verificarea documentatiilor 6 Etapa II Inspectia la fata locului 7 Etapa Elaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate Anexe: Anexa 1 Fisa de inregistrare a caracteristicilor terenului Anexa 3 Fisa de inregistrare a caracteristicilor comparabilelor pentru teren Anexa 4 Fotografiile bunului evaluat Anexa 5 Metoda comparatiei directe pentru teren Anexa 6 Determinarea valorii apreciate a terenului Confidential Page2 1 Generalitati: 1.1 Data evaluarii: Data evaluarii se identifica cu data inspectiei la fata locului si reprezinta data la care! 17.05.2024 sunt valabile concluziile lucrarii de evatuare respectiv: et Cursul valuatr la data 17.05.2024 1 EUR= 4,9751___JLEI 1.2.Client: Lucrarea de evaluare se elaboreaza la cererea: PRIMARIA RESITA in calitate de client: PRIMARIA RESITA 1.3 Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA 2 Rezumatul evaluarii: p 8. Istoria evaluarii acelorasi bunuri, 1|Evaluare la data de: £ ast TI E 2 Cadrul de reglementare, baza si instructiunile evaluarii: Cadrul de reglementare: Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Procedurilor de elaborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evaluarii: Evaluarea la valoarea de piata in vederea preluari imobilului. Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat fiecare in cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata in cadrul raportului prin utilizarea urmatoarelor metode: en ar ua metoda costurilor de inlocuire, metodă capitalizari veniturilor, metoda comparatilor de piata, 4 Ipotezele si conditiile limitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit ia cererea clientului, ca urmare a solicitarii acestuia, Raportul de evaluare este valabil numai in ansamblul sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat de catre client, in alte scopuri decat cel pentru care a fost eleborat si nu poate fi dat publicitatii. area s-a i informatiile provenite din actele şi d „tatutul juridic al bunurilor evaluate... Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici fizici si de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot „mexdifica-valoarea-bunurilor, -fata-de-epiniile-si-rezultatele -prezentate-in-rapertul-de-evaluare. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiilor, care ar avea ca efect o valoare diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de catre evaluator, prin parcurgerea etapelor a-l-a si a-Il- a ale procedurii de lucru pentru evaluare; In cadrul evaluarii de fata_| : nu s-au efectuat studii geotehnice ale terenului proprietatii si respectiv |, nu au fost expertizate cladirile din punctul de. vedere al- structurii de rezistenta, considerand actele, datele, si documentatiile puse" laj dispozitie de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. za ze Relativ la problemele de mediu se apreciaza ca bunurile, evaluate individual, sunt in concordanta cu reglementarile privind mediul *. ' inconjurator si raportul de evaluare s-a intocmit in ipoteza ca nu exista contaminare. E ! i Pa: Se presupune ca se pot obtine sau reinnoi toate autorizatiile, certificatele de functionare sau alte aprobari necesare pentru oricare utilizare Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele_si nu exista nici o servitute. Se presupune ca proprietatea evaluata este conforma cu toate reglementarile_si restrictiile urbanistice __: In baza actelor, datelor si documentatiilor puse la dispozitie de catre client, bunurile au fost considerate, in procesul evaluarii, ca fiind lipsite Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a bunurilor evaluate. Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele proprietatii, ZE: Ai Ri TEXT Raport Confidential Page 3 5 Etapa I: verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul prezerttei lucarari este: Bunul propus: Teren Cladire 42529-C1 nu face obiectul actualei evaluari. Terenul aferent proprietatii : 297 mp Utilizare: Teren intravilan neimprejmuit_ Adresa: Resita, CF 42529, Str. Libertatii, FN. Document de proprietate ( dupa caz): CF 42529 Cad 42529 Proprietar actual: MUNICIPIUL RESITA-DOMENIUL PRIVAT CF / Numar cadastral: CF 42529 Cad 42529 Au fost puse la dispozitie de catre client si luate in consideratie la elaborarea prezentului raport, urmatoarele documente Document de proprietate: CF 42529 Cad 42529 Carte funciara/Documentatie cadastrala: CE/nr.cad, CF 42529 Cad 42529 [ ] Releveul bunului imobil ( planuri, desene): DA Releveu Cadastral In urma verificarii documentelor, de mai sus, se considera ca se poate trece la etapa urmatoare de elaborare a raportului 6 Etapa II: Inspectia la fata locului Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreuna cu clientul. Rezultatele inspectiei la fata locului sint cuprinse in Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristicilor constructiei”, Anexa 2 "Fisa de inregistrare caracteristici teren” si anexa 3 "Fotografii ale bunului evaluat" Propriețatea supusa evaluarii este situata intr-o zona centrala. In zona sunt cladiri cu spatii rezidentiale dar si institutii si spati comerciale : | Proprietatea imobiliara evaluata se afia la marginea aleei pietonale spre Podul de la Vama. Accesul se face Printr-o: stoca asaza ză strada Libertatii, ad. Prezentarea problemelor « de mediu: "- nu este cazul = Situatia utilizarii actuale; Z Teren intravilan neimprejmuit Date de piata si sursele lor: - : publicatii de specialitate si adrese inţernet de specialitate Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din actele si documentele puse la dispozitie de client (releveu, adresa, tip în urma vizualizarii proprietatii, se considera ca bunurile indeplinesc conditiile de a fi admise in garantie si se poate trece la etapa urmatoare - evaluarea propriu zisa. TEXT Raport Confidential Page 4 7 Etapa UI: Evaluarea propriu zisa CEA MAI BUNA UTILIZARE “Unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare"il constituie „principiul celei mai'bune utilizări” , care implica o utilizare legala, posibila, si probabila a proprietăţii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea. Condiţiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizări ale proprietăţii au fost: permisibila legal posibila fizic fezabila financiar maxim productiva -Permisa-legal --in-toate cazurile evaluatorul-trebuie-sa “determine care utilizări-sunt permise de. lege.-El-trebuie-sa analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. n ceea ce priveşte inchirierea unei proprietăţi pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere. Fizic posibila - dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilităţile utilităţilor „publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic). Structura geologica a terenului poate impiedica. (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăţilor cum ar fi: clădiri cu regim inait, subsolurile s.a. De asemenea, condiţiile fizice influenţează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna. Fezabila financiar - toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. După aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si „daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata atunci utilizarea este fezabila. Maxim productiva - dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piaţa pentru acea utilizare, In conformitate cu elementele identificate in cadrul analizei de piaţa, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spaţiului cu destinaţia actuala. “EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului la care se referă exprimând percepția persoanelor care constituie piaţa, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă ia crearea valorii sunt: * -utilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţă umană. * -carițatea : oferta redusă prezență sau.anticipată.a unui hun,. relativ la.cererea. pentru el. * -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a achiziţiona bunuri sau servicii cu Relaţiile care creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o influenţează. ea inchirierii, din aceasta cauza se va determina In zona se pot identifica proprietati similare un cost de inlocuire net si o valoare de capitalizare, Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decât costul de a obţine imediat un teren şi o clădire cu o utilitate şi atractivitate similară. Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: —ostul de reconstrucţie : -cost estimat pentru a construi la prețurile curente de la data evaluării, o copieţo replică exactă) a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi planuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile ctădirii evaluate. costul de înlocuire : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative de constmcţie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise generale Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziţionează ca investiţii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element care influenţează puternic proprietatea, Una din premisele de baza aie abordării investitionale este relaţia direct proporţionala dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. „Analiza. datelor. privind.cheltuielile-si veniturile aferente.unei- proprietăţi conetituie-punctul.de.plecare.in-aplicarea-rnetadelor. de randarent-in evaluare. Principiul abordării previzionale este fundamental pentm acest gen de metode. Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat intr-un indicator de valoare al proprietăţii. Câştigul luat in considerare este in mod curent cel prognozat pentm anul următor. Capitalizarea directa gi ( venit bmt efectiv, venit net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat TEXT Raport Confidentia! Sa î Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig si valoare, relaţia acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarii de proprietăţi comparabile. Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor câştiguri viitoare, „peste capitalul investiț, sunt suficient de atractive si realizabile. Orice interes intr-o proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Vrewoperationa! / rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). în condiţii normale de pe piaţa se anticipează obținerea unui profit datorat fie creşterii veniturilor rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia. Argumentele care susţin aceasta afirmaţie si* justifica folosirea acestei metode sunt de natura previzionala si de anticipare a schimbării: = Valoarea si venitul.ce s-ar.obţine. prin.inchirierea. proprietăţii se.pot.aprecia.prin substituire.cu.alte. proprietăţi similare.la.care se cunoaşte preţul, chiria sau randamentul; m Proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea lui pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate asupra proprietății la fineie perioadei de investiţie . Abordarea prin comparatii de piata În abordarea prin comparaţia directă se urmăreşte estimarea valorii propriet [...]