HCL 21/2022 Lugoj adoptată

(VENĂ ta Iei 21]aol 22 Timisoara, str. Virtutii, nr. 1, jud. Timis e-mail: officeQconsultim.ro tel: 0356 808 870 RAPORT DE EVALUARE Obiectul evaluarii: teren situat in Lugoj, Caransebesului, 89, jud. Timis Scopul evaluarii: vanzarea terenului aflat in proprietatea Primaria Municipiului Lugoj Tipul valorii estimate: valoarea de piata Data evaluarii: 18-Jan-2022 Clientul raportului: Primaria Municipiului Lugoj Beneficiarul raportului: Primaria Municipiului Lugoj Comanda de evaluare: - Numarul raportului: 7/2022 Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de: Asocierea SC BLACK LIGHT SRL & SC CONSULTIM SA Lider: SC BLACK LIGHT SRL reprezentant: Gigi-Aureliu Birla Asociat: SC CONSULTIM SA reprezentant: Andrei-Eugen Vereb Vereb Andrei-Eugen Evaluator: tat Membru ANEVAR cu specializarea EPI, nr. leg. 17058 Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2018 Prezentul raport este destinat numai scopului pentru care a fost intocmit si nu poate fi reprodus sau publicat, integral sau partial, fara aprobarea scrisa a partilor. LACK LIGHT S.R.L. Timisoara, Str. Virtutii, nr. 1, jud. Timis; Tel : 0356808870; blacklight.ro ; www.blacklight.ro S.C.B S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Virtutii, nr. 1, jud. Timis; Tel : 0356808870; office Qconsultim.ro ; www.consultim.ro Sinteza raportului de evaluare Capitolul 1. Termeni de referinta Identificarea evaluatorului Declaratie Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati. Scopul evaluarii Identificarea imobiluluifimobilelor supus(e) evaluarii Tipul valorii Data evaluarii, data inspectiei Amploarea investigatiilor. Inspectia proprietatii Documentarea necesara pentru efectuarea lucrarii de evaluare Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea Ipoteze si ipoteze speciale Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare Descrierea raportului Capitolul 2. Prezentarea datelor Identificarea imobilului/imobilelor subiect. Descrierea juridica Date referitoare la teren/terenuri Date referitoare la constructie/constructii Date despre zona, vecinatati si amplasament. Istoricul proprietatii/proprietatilor subiect Capitolul 3. Analiza celei mai bune utilizari Capitolul 4. Analiza pietei imobiliare Piata imobiliara specifica Limita ariei de piata Analiza cererii Analiza ofertei Analiza echilibrului Capitolul 5. Evaluare Estimarea valorii terenului Capitolul 6. Analiza rezultatelor si concluzii asupra valorii Sinteza raportului de evaluare “Sa (mp) 1 teren intravilan Lugoj, Caransebesului, 89, jud. Timis CF 400014 Lugoj Municipiul Lugaj, domeniul privat 2354 In capitolele ce urmeaza, precum si in anexele raportului de evaluare, se regasesc descrieri detaliate ale imobuluilui/imobilelor ce fac obiectul prezentului raport de evaluare In alui ate pariile si faptele care au deteri nu sunt inat prezenta lucrare de evaluare, precum si cateva elemente de cronologie ale acesteia. Primaria Municipiului Lugoj Primaria Municipiului Lugoj vanzarea terenului aflat in proprietatea Primaria Municipiului Lugoj valoarea de piata 18-Jan-2022 18-Jan-2022 18-Jan-2022 4,9445 Lei/Euro în tabelul ce urmeaza sunt prezentate rezultatele calculelor realizate in temeiul ipotezelor, ipotezelor Speciale determinale de natura Taportului pe de o arte, si a judecatilor si rationamentelor evaluatorului pe de alta parte. nnificatia valorii terenului aflat in proprietatea Municipiul 1 teren intravilan Lugoj, Caransebesului, 89, jud. Timis 141.240 698.361 Lugoj, domeniul privat si asupra caruia este deant:da. Executant: Evaluator Asocierea SC BLACK LIGHT SRL & SC CONSULTIM SA Andrei-Eugen Administrator Birla Gigi-Aureliu Membr cializarea EPI, =] | Lă Ş 3 “să, 7 1 oa A ASERĂ Termeni de referinta. Identificarea evaluatorului Executant: Asocierea SC BLACK LIGHT SRL & SC CONSULTIM SA Certificare ANEVAR: 0354, valabila 2022 Asigurare profesionala: 50000 EURO, valabila 2022 Reprezentant: Gigi-Aureliu Birla Adresa contact: Timisoara, str, Virtutii, nr. 1, jud. Timis E-mail: officeOblacklight.ro Tel: 0356 808 870 Evaluator: Vereb Andrei-Eugen Certificare ANEVAR: 17058, valabila 2022 Specializare EP! Asigurare profesionala: 10000 EURO, valabila 2022 Adresa contact: Timisoara, str. St. O. Iosif, bl. B4, et. 2, ap. 6, jud. Timis E-mail: andrei.verebOgmail.com Tel 0764 698 986 = Declaratie. Prin prezenta, evaluatorul declara faptul ca detine cunostintele si experienta necesare efectuarii in mod competent a prezentei lucrari de evaluare si poate oferi o evaluare obiectiva si impartiala. De asemenea, evaluatorul certifica urmatoarele: * evaluatorul nu are niciun avantaj pecuniar sau de alta natura, in afara remunerarii pentru prezentul raport de evaluare * evaluatorul nu are niciun interes actual sau viitor fata de proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes personal legat de analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si ipotezele speciale specifice si prezeniale in raport si reprezinta analizele, opiniile si concluziile profesionale si impartiale evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare ” prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, declaratie de conformitate, prezentare raport de evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia " raportul a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar/beneficiar, si doar in scopul declarat Data: 18-Jan-2022 Membru titular ANEVAR Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati. Clientul raportului de evaluare: Primaria Municipiului Lugoj Adresa contact: Lugoj, Piata Victoriei, nr. 4, 305500 Lugoj, jud. Timis Scopul evaluarii Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in scopul "vanzarea terenului aflal în proprietatea Primaria Municipiului Lugoj”. Identificarea imobilului/imobilelor supuse) evaluarii Proprietatea/proprietatile care fac obiectul prezentului raport de evaluare sunt prezentate in tabelul de mai jos. Nr. Document ert. Denumire Adresa proprietate Proprietar St (mp) Au (mp) Su (mp) p Lugoj, Caransebesului, 89, ; | Municipiul Lugoj, domeniul 1 teren intravilan jud. Timis CF 400014 Lugoj privat 2354 i!) 0 In cadrul prezentului raport de evaluare, dreptul de proprietatea asupra proprietatii este considerat absolut (integral, tranzactionabil, neafectat de sarcini). Conform standardelor de evaluare in vigoare la data evaluarii, “proprietatea imobiliara reprezinta terenul si toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copaci si minerale, elementele care au fost atasate terenului, cum ar fi cladirile si constructiile de pe amplasament si toate elementele permanent atasate cladirilor, de exemplu echipamentele mecanice si electrice care asigura functionarea unei cladiri, aflate atat in subsol, cat si deasupra solului." In cadrul Capitolului 2 al prezentului raport de evaluare sun! prezentate date mai detaliate despre proprietatea/proprietatile supuse evaluarii. Tipul valorii Tipul valorii care urmeaza a fi estimata in prezentul raport de evaluare este stabilit în functie de obiectul si scopul evaluarii (prezentate mai sus). Astfel, avand in vedere scopul prezentului raport de evaluare, si anume vanzarea terenului aflat in proprietatea Primaria Municipiului Lugoj, in cadrul prezentului raport de evaluare, tipul de valoare estimat este: Valoarea de investitie este un tip al valorii specific entitatii. Desi valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egala cu suma de bani care ar putea fi obtinuta din vanzarea lui catre o alta parte, acest tip al valorii reflecta beneficiile obtinute de o entitate din detinerea unui activ si, ca urmare, nu presupune un schimb ipotetic. Valoarea de investitie reflecta situatiile si obiectivele financiare ale entitatii pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizata pentru cuantificarea performantei investitiei. Valoarea justa este pretul care ar fi incasat pentru vanzarea unui activ sau platit pentru transferul unei datorii intr-o tranzactie reglementala intre participantii de pe piata, la data evaluarii. valoarea de piata Contorm Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2020 SEV 104 Cadrul general, paragraf 30: Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, într-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Conceptul valoare de piata presupune un pret negociat pe o piata deschisa si concurentiala unde participantii actioneaza in mod liber, Piata unui activ ar putea fi o piata internationala sau o piata locala. Piata poate fi constituita din numerosi cumparatori si vanzatori sau poate i o piata caracterizata printr-un numar limitat de participanti de pe piata. Piata in care activul se presupune ca este expus pentru vanzare este piata in care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimba in mod normal. Valoarea de piata a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia. Cea mai buna utilizare este utilizarea unui activ care ii maximizeaza potential si care este posibila, permisa legal si fezabila financiar. Cea mai buna utilizare poate fi continuarea utilizarii curente a activului sau poate fi o alta utilizare, aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piata ar intentiona sa o dea unui activ, atunci cand stabileste pretul pe care ar fi dispus sa il ofere. Valoarea exprimata ca o opinie in prezentul raport reprezinta suma ce urmeaza a fi platita cash fara a lua alte modalitati de plata (rate, leasing, etc.). Data evaluarii, data inspectiei Dala evaluarii reprezinta data la care este valabila opinia asupra valorii, si este: 18.1.2022 Data raportului reprezinta data la care este redactat raportul, si este: 18.1.2022 Data inspectiei reprezinta data la care a fost realizata inspectia proprietatii, si este: 18.1.2022 |Amploarea investigatiilor. Inspectia proprietatii Inspectia proprietatii/proprietatilor a fost efectuata in data de 18.1.2022 de catre Vereb Andrei-Eugen Nu s-au realizat investigatii detaliate referitoare la eventualele contaminari ale proprietatii sau ale amplasamentelor invecinate, in afara cazurilor in care aceste contaminari sau infestari au fost evidente. Proprietatea/proprietatile au fost identificate in baza documentelor puse la dispozitie de client si/sau proprietarul imobilelor analizate. Cu ocazia inspectiei au fost preluate fotografii care se regasesc atasate in anexele prezentului raport de evaluare. Detalii despre inspectie si eventualele limitari intalnite in cadrul acesteia, precum si alte concluzii trase cu aceasta bcazie, se regasesc in cadrul descrierilor centralizate atasate fiselor de calcul din cadrul prezentului raport de evaluare. |Documentarea necesara pentru efectuarea lucrarii de evaluare Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor puse la dispozitie de catre Primaria Municipiului Lugoj, corectitudinea datelor furnizate fiind raspunderea acestuia. Documentele mai sus mentionate include (nu neaparat in mod exclusiv) urmatoarele documente: acte de proprietate (extras CF, autorizatie de construire, titlu de proprietate, etc), relevee ale constructiilor, planuri de incadrare si de amplasament ale imobilelor, PUZ, documente dobandire. Detalii legate despre situatia particulara a documentelor puse la dispozitie pentru fiecare imobil in parte se regasesc in cadrul descrierilor centralizate atasate fiecarei fise de calcul corespunzatoare. Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea In cadrul prezentului raport de evaluare, prima sursa de informare se constituie din documentele puse la dispozitia evaluatorului. In cadrul abordarii prin piata, precum si in cadrul abordarii prin venit, sursele de informare in vederea stabilirii valorii se constituie din date de piata culese de evaluator, de pe site-uri de specialitate, de pe site-urile primariilor, precum si surse proprii ale evaluatorului. Aceste date sunt verificate de catre evaluator, insa acesta nu poate oferii garantii depline legate de acuratetea lor. In cadrul abordarii prin cost, sursele de informare sunt cataloagele si indicii de actualizare publicate de catre EDITURA IROVAL BUCURESTI. Aceste surse de informatii au fost suplimentate cu articole din revista VALOAREA. ipoteze si ipoteze speciale La baza evaluarii au stat o serie de ipoteze si ipoteze speciale, asumate de catre evaluator pe durată realizarii evaluarii si raportarii valorii, prezenlate in cele ce urmeaza: Ipoteze - aspectele juridice au fost rpezentate fara a e intreprinde verificari sau investigatii suplimentare asupra acestora, si se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre beneficiar/client/proprietar - evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut Ia dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care - informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratete. - se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o - documentele puse la dispozitia evaluatorului se presupun a fi corecte şi adevarate Ipoteze speciale: - nu sunt Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special, dar nu numai concluzii referitoare Tă valori, identitatea evaluatorului) nu poi fi publicate sau difuzate unor terte persoane de catre client si utilizator fara acordul prealabil al evaluatorului. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si/sau utilizare a acestuia, Prezentul raport de evaluare trebuie tratat ca un tot unitar, astfel nu este permisa scoaterea din context a vreunei informatii,opinii, sau concluzii prezentate în cadrul acestuia. Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare Prin prezenta, evaluatorul autorizat Vereb Andrei-Eugen identificat cu legitimatia 17058 declara faptul ca analizele, argumentarile, rezultatele si concluziile formulate, precum si raportul de evaluare au fost efectuate in conformitate cu Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2020 in vigoare la data evaluarii. Astfel, raportul de evaluare respecta: SEV 100 Cadrul general SEV 101 Termeni de referinta ai evaluarii SEV 102 Implementare SEV 103 Raportare SEV 104 Tipuri ale valorii SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile De asemenea, evaluatorul declara ca a respectat Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat. Data: | iDeirei-Eugen 18-Jan-2022 Membru titular ANEVAR Ș i ia ARoNI 7058 ia Nr. 17058 Valabil 2922 Snectatnarea: tt . . ANZVAR Descrierea raportului Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, intocmit in conformitate cu SEV 103 si cuprinde descrierea tuluror datelor, faptelor, analizelor, calculelor si judecatilor relevante pe care s-a bazal opinia cu privire la valoarea estimata , nefiind nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard. Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre evaluatorul Vereb Andrei-Eugen, evaluator titular cu specializarea EPI, membru lilular ANEVAR cu numarul de legitimatie 17058. Clientul prezentului raport de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj Beneficiarul prezentului raport de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj Obiectul prezentului raport de evaluare il constituie teren situat in Lugoj, Caransebesului, 89, jud. Timis. In Capitolul 2. Prezentarea datelor sunt prezentate mai detaliat alat aspectele juridice, cat si date despre caracteristicile fizice ale imobilelor analizate. Prezentul raport este realizat in vederea flosirii sale in scopul “vanzarea terenului aflat in proprietatea Primaria Municipiului Lugoj", motiv pentru care evaluatorul a folosit in cadrul sau valoarea de piata Capitolul 2. Prezentarea datel pa Identificarea imobilului/imobilelor subiect. Descrierea juridica In tabelul urmator este identificata proprietatea analizata, considerente generale legate de identificarea sa fizica si juridica, proprietari si documente dobandire. Nr. PI Document Fi . p crt. Denumire Adresa proprietate Proprietar Sarcini Document dobandire îi PR Și : drep! de concesiune | Act administrativ nr. 77 din 1 teren intravilan Lugo), Garansebesului, 9, | ce 400044 Lugoj | Municipiul Lugoj, domeniul | in fav SC BALDIOS | - 2004/2016 emis de stu p SRL LUGOJ Municipiul Lugoj In cadrul descrierilor centralizate atasate fiecarei fise de calcul corespunzatoare fiecarui imobil analizat se regaseste o descriere detaliala a documentelor legate de dreptul de proprietate asupra propietatilor analizate. Date referitoare la terenlterenuri In tabelul de mai jos sunt prezentate detalii despre terenul/terenurile evaluate sau pe cai e sunt edificate constructiile analizate. Utilitati: electricitate/apa Asi Destinatie Document Proprietar Forma uerația (ata curentalcanalizare/retea i Prop! PI gaz/telefonielinternet. i Fi Municipiul Lugoj, i 1 curti constructii CF 400014 Lugoj domeniul privat regulata 2354 50 m da/daldalda/da/da Date referitoare !a constructie/constructii In tabelul de mai jos este prezentata o scuria descriere a construcții r edificate pe terenurile descrise in subcapitolul anterior. Nr. N 4 Document Fi u d iara Pace obiectul ăi. Tip constructie proprietate Proprietar (mp) (mp) Regim inaltime/etaj Stare generala evaluarii ş Municipiul Lugoj, 1 - CF 400014 Lugoj domeniul price [ [) - . nu In cadrul descrierilor centralizate atasate fiecarei fise de calcul corespunzatoare fiecarui imobil analizat se regaseste o descriere detaliata a constructiilor mentionate in tabelul de mai sus Date despre zona, vecinatati si amplasament. În tabelul de mai jos sunt prezentate zona/zonele în localitate în care sunt amplasate proprietatile analizate, precum si caracterul general al zonei respective. 3 Denumire Adresa Zona in localitate Rang zona Tip zona 1 teren intravilan Lugoj, Caransebesului, 89, jud. Timis Caransebesului 2 rezidentiala In cadrul descrierilor centralizate atasate fiecarei fise de calcul corespunzatoare fiecarui imobil analizat se regaseste o descriere detaliata a vecinatalilor, incluzand informatii despre accesul la transport in comun, supermarketuri, unitati medicale si de invatamant, spatii de recreere, lacase de cult, parcuri si altele. Capitolul 3. Analiza celei mai'bune utiliza Conceptul de cea mai buna ulilizare reprezinta alternaliva de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii. Determinarea celei mai bune utilizari presupune luarea in considerare a urmatoarelor cerinte: a) Utilizarea sa fie posibila prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de catre parlicipantii de pe piata; b) Utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restrictii in utilizarea activului - de exemplu, specificatiile din planul urbanistic; c) Utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piata, mai mare decat profitul generat de utilizarea exist [...]