HCL 76/2024 Ghimbav adoptată

ROMÂNIA JUDEŢUL BRAŞOV CONSILIUL LOCAL AL ORAȘULUI GHIMBAV Str. Lungă, nr. 2, Ghimbav, cod 507075, Tel/fax: 258006, 258355 Up WWW. primaria-ghimbav.ro HOTĂRÂREA NR. .:/(din data de 28.06.2024 RR» — ————_——-—-—-: HOTĂRÂRE A CONSILIULUI LOCAL privind aprobarea Sudiului de oportunitate pentru stabilirea modului optim de gestionare a imobilului „Bazin de înot cu SPA, Sală de aerobic şi fitness cu 160 locuri - Ghimbav” Consiliul Local al Oraşului Ghimbav, judeţul Braşov, întrunit în şedinţă ordinară, Având în vedere: -Proiectu! de hotărâre, Studiu de oportunitate pentru stabilirea modului optim de gestionare a imobilului „Bazin de înot cu SPA, Sală de aerobic şi fitness cu 160 locuri — Ghimbav, nr. 15/20.05.2024, înregistrat la Primăria. Oraşului Ghimbav sub nr. 23218/20.05.2024, elaborat de către MV Global Valuation SRL, reprezentată de evaluator autorizat Ing. Verdeş Mihaela-Viorica- pentru imobilul 'situat în ' Oraşul Ghimbav, str. Crizantemei nr. 3 (fostă Lalelei nr. 7), judeţul Braşov, Extrasul CF nr. 106037/Ghimbav, înscris în domeniul public, Raportul * de . specialitate al Compartimentului. Patrimoniu, prevederile Legii nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru. elaborarea actelor. normative, cu modificările şi completările ulterioare, prevederile art. 129, alin. 1, alin. 2, lit. e) alin. 6, lit. a), art. 287, lit. b), art. 297, alin. 1 şi alin. 2, art. 309, alin. 5) din OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, Referatul de aprobare, avizele comisiilor de specialitate, În temeiul art. 139, alin. 3), lit. g) şi ale art. 196, alin. 1, litera a) din OUG nr. 57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările şi completările uleriodre, i HOTĂRĂȘTE Art. 1. Se aprobă Studiul de oportunitate pentru stabilirea modului optim de gestionare a imobilului „Bazin de înot cu SPA, Sală de aerobic şi fithess cu 160 locuri- Ghimbav”, situat în incinta Sălii de Sport, Oraşul Ghimbav, str. Crizantemei nr. 3, judeţul Braşov, conform Anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 2. Se „aprobă modalitatea de gestionare a imobilului stabilită prin Studiul de oportunitate prevăzut la art. 1 din prezenta hotărâre prin iniţierea procedurii de închiriere, Art. 3. Se împuterniceşte Primarul Oraşului Ghimbav cu întocmirea Caietului de sarcini şi a documentaţiei în vederea organizării procedurii de închiriere a imobilului, care v-a fi supusă aprobării Consiliului Local. Art.4. Prezenta hotărâre va fi transmisă către Instituţia Prefectului Braşov pentru verificarea legalităţii prin grija Secretarului general al Oraşului, Primarului şi compartimentelor de specialitate din cadrul instituției. Prezenta hotărâre a fost adoptată cu pa _—— voturi „pentru”, să „împotrivă” şi L abţineri” din __/2, consilieri prezenţi la şedinţă şi 15 consilieri în funcţie. general Preşedihte de şedinţă M Ştefan Contrasemnează- Sec Szinatov, Prezenta hotărâre se comunică -Instituţiei Prefectului Judeţului Braşov, -colecţie, -afişare, -comunicare MV GLOBAL VALUATION S.R.L.. Brasov, M. Kogălniceanu 18/20 Mezanin, Biroul 17, bl.î K, sc.D, Email: officefevaluarebrasov.ro EVALUARE Cut: 45166250 Reg. Com: J8/3169/2021 IBAN: RO118REL0002903428110100 Cant bancar LIBRA BANK Brasov Telefon: 0735 925 515 BRAŞEVv Nr. MV 190 /5 aprilie 2024 RAPORT DE EVALUARE OBIECTUL EVALUARII BAZIN DE INOT CU SPA , SALA DE AEROBIC SI FITNESS Ghimbav Str. Crizantemei nr.3(fosta Lalelei nr.7) jud.Brasov SCOPUL EVALUARII DETERMINAREA VALORII DE INCHIRIERE CLIENT PRIMARIA ORASULUI GHIMBAV UTILIZATOR DESEMNAT PRIMARIA ORASULUI GHIMBAV PROPRIETAR PRIMARIA ORASULUI GHIMBAV EVALUATOR AUTORIZAT FIRMA Membru Corporativ ANEVAR Aut. 0843 MV GLOBAL VALUATION S.R.L. EVALUATOR Autorizat unasev Membru titular ANEVAR ing. VERDEŞ MIHAELA-VIORICA Parafa nr. 17055 — valabilă 2024 Asigurare profesională 50.000 EURO nr. 22122090392/01.01.2024 Datele de contact ale societăţii de evaluare str. Mihail Kogălniceanu nr.18/20, Mezanin, biroul 17, bl.1K, sc. D, mun. Brașov, jud. Brașov telefon: 0735 925 515 e-mail: office Qevaluarebrasov.ro Datele, informaţiile și conţinutul prezentului raport, fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate și folosite, în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terţi, fără acordul scris și prealabil al. MV GLOBAL VALUATION SRL, a! clientului și al utilizatorului desemnat. 1. 1.1. 1.2. 1.3, 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9. 1.10. 111, 1.12. 1.13. 2. 2.1. 2.2. 2.3, 3.1, 3.2. 4.41. 4.2. 43. 44. 4.5. 4.6. 5. CUPRINS CAPITOLUL 1 - TERMENII DE REFERINTA Al EVALUARII Identificarea si competenta evaluatorului Identificarea Clientului si a Utilizatorilor desemnati Scopul evaluarii Identificarea proprietatii supuse evaluarii Tipul valorii Data evaluarii Documentarea necesara realizarii evaluarii Natura si sursa informatiilor pe care se bazeaza evaluarea Ipoteze si ipoteze speciale Restrictii de utilizare, diseminare sau publicare Conformitatea evaluarii cu standardele Forma raportului Data raportului CAPITOLUL 2 —PREZENTAREA DATELOR Date despre proprietatea subiect Date despre aria de piata Date despre proprietati comparabile CAPITOLUL 3 — ANALIZA DATELOR Piata imobiliara specifica Cea mai buna utilizare (CMBU) CAPITOLUL 4 APLICAREA ABORDARILOR IN EVALUARE Rationamentul asupra selectiei abordarilor utilizate Abordarea prin piata Abordarea prin venit Abordarea prin cost Rezultatele obtinute in urma aplicarii abordarilor Performantele garantiei — factori relevanti CAPITOLUL 5 — CONCLUZIA ASUPRA VALORII SELECTATE O OD 0 OA N PRO U MUN UNU WWW PP uw ww = o RRIRBRIRRp Up BUN N RR MV GLOBAL VALUATION S.RL. CUI: 45165250 Reg. Com: J8/3169/2021 Brasov, M. Kogălniceanu 18/20 IBAN: RO11BREL0002003428110100 Mezanin, Biroul 17, bl.1K, sc.D, PY Cont bancar LIBRA BANK Brasov Email: officeifevaluarebrasov.ro Telefon: 0735 925 515 E EVALUARE BRAŞOV SINTEZA EVALUARII Clientul si beneficiarul lucrării Client: PRIMARIA ORASULUI GHIMBAV cu sediul in Ghimbav jud.Brasov, str. Lunga nr.2, jud.Brasov Benefiaciarul lucrarii: PRIMARIA ORASULUI GHIMBAV Tipul şi adresa proprietăţii Proprietate imobiliară de tip Bazin de inot cu SPA , sala de aerobic si fitness cu 160 locuri Adresa proprietăţii: Ghimbav Str Crizantemei nr.3 (fosta str. Lalelei nr.7) , jud.Brasov Constructia este edificata in perioada 2022-2024 pe un teren inscris in CF 106037 nr cad 106037 in suprafata totala de 11774 mp , alipita de o constructie existenta pe teren — Sala de sport — cu nr cad 106037-C1.. Dreptul de proprietate evaluat Proprietarul imobilului subiect: PRIMARIA ORASULUI GHIMBAV conform informatiilor primite de la client, in baza autorizatiei de construire nr 77 din 12.10.2022 . Proprietatea deplină asupra imobilului, considerat în integralitatea sa. Scopul evaluării Estimarea valorii chiriei de piaţă, pe baza căreia poate fi stabilită o chirie specială, în vederea închirierii spaţiilor pentru desfasuararea activitatilor sportive si de recreere. Date de referinta Data evaluării: 5 aprilie 2024 ; Data raportului: 5 aprilie 2024 Tipul valorii adecvate scopului Tipul valorii: chiria de piaţă. Conform SEV 104 — Tipuri ale valorii (IVS 104), chiria de piaţă este „suma estimată pentru care un drept asupra proprietăţii imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.” Chiria de piață poate fi utilizată ca tip al valorii la evaluarea unei închirieri sau a unui drept creat prin închiriere. În cazurile în care există contracte de închiriere este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în alte cazuri chiria de piață Pentru a ajuta la interpretarea definiţiei chiriei de piaţă se poate utiliza același tip de comentarii, precum cele pentru definiţia valorii de piaţă, prezentate anterior. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micșorată de clauze, compensări sau reduceri speciale. „Clauzele de închiriere corespunzătoare” sunt acelea care ar fi, de regulă, convenite pe piaţă pentru acel tip de proprietate, la data evaluării, între participanţii de pe piaţă. Estimarea chiriei de piaţă ar trebui să fie efectuată numai în corelare cu clauzele principale de închiriere luate în considerare de evaluator Chiria contractuală este chiria plătibilă conform clauzelor unui contract efectiv de închiriere. Chiria contractuală poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plăţii chiriei și baza calculării variațiilor acesteia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate și înțelese pentru a se putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum și obligaţiile locatarului. La determinarea chiriei de piaţă, evaluatorul trebuie să ia în considerare următoarele: a. în ceea ce privește chiria de piață aferentă unui contract de închiriere, termenii și clauzele de închiriere stipulaţi(te) în acel contract sunt considerați(te) a fi adecvaţi(te), cu condiţia să nu fie ilegali(le) sau contrarițre) cadrului general de reglementare, și b. în ceea ce privește chiria de piață care nu este stipulată într-un contract de închiriere, termenii şi clauzele presupuși(se) sunt cei/cele aferenţi(te) unei închirieri ipotetice care ar fi de regulă convenită pe piaţă pentru acel tip de proprietate, la data evaluării, între participanții de pe piață Abordarea și metoda utilizată În conformitate cu tipul valorii stabilit mai sus, pentru estimarea chiriei de piață, am aplicat abordarea prin piaţă, luând în considerare principiile cererii și ofertei, substituţiei, echilibrului și al condiţiilor externe. Metoda utilizată în evaluare a fost abordarea prin venituri metoda DCF. Moneda evaluarii În Raportul de Evaluare, valoarea chiriei pentru spațiile identificate va fi exprimată în euro și lei, cu specificaţia că 1 Euro = 4,9708 LEI la curs BNR din data de 5 aprilie 2024 „Rezultatul evaluării Valoarea chiriei estimată, obţinută ca rezultat al abordari prin venit metoda DCF: CHIRIE DE PIATA * | pentru Aproximativ 7.500 eur /luna | Bazin de inot cu SPA si sala fitness si aerobic 37.300 lei/luna *valoarea este fara TVA / | | Membru titular ANEVAR MEMBRU CORPORATIV Pi BRASGY Mv GAOBAL VALUATION e SRL 3) soy. ing. [persoană fizică] GLOBAL VALUATION SRL Evaluator Autorizat EPI, EBM Legitimatie nr. 1755/2024 AUTORIZAȚIE 0843/2024 MV GLOBAL. VALUATION S.R.L. CUL: 45166250 Reg. Com: J8/3169/2021 Brasov, M. Kagălniceanu 18/20 IBAN: R011BREL0002003428110109 Mezanin, Birou! 17, bl.1K, sc.D, j Cont bancar LIBRA BANK Brasov Emait: officeQevaluarebrasov.ro Telefon: 0735 925 515 . (a EVALUARE BRAŞOV Capitolul I: TERMENII DE REFERINTA Al EVALUARII 1.1. Identificarea evaluatorului si competenta acestuia Prezentul Raport de Evaluare este realizat de firma MV GLOBAL VALUATION SRL , Membru Corporativ ANEVAR autorizaţia 0843/2024, cu sediul social în Brașov, str. Mihail Kogălniceanu nr.18-20, Mezanin, biroul 17, bloc 1K, scara D, jud. Brașov, număr de înregistrare la Registrul Comerţului J08/3169/2021 și Cod Unic de Înregistrare 45166250. Administratorul firmei este Ing. [persoană fizică] — membru titular ANEVAR; Evaluator Autorizat EPI, EBM; Nr. Legitimatie 17055 valabila 2024. Certificarea evaluatorului Subsemnata certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că: 1. Afirmațiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şi corecte. 2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. 3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes persona! privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici. 4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea. 5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele de evaluare a bunurilor — Editia 2022. 6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 1.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI SI A UTILIZATORILOR DESEMNAT Clientul prezentei lucrări: PRIMARIA ORASULUI GHIMBAV Utilizatorul desemnat al lucrarii: PRIMARIA ORASULUI GHIMBAV Alte persoane (fizice sau juridice) care pot avea acces la raportul de evaluare: nu este cazul. Accesul altor persoane la raportul de evaluare, altele decat clientul si utilizatorii desemnati, exclude orice raspundere a evaluatorului fata de acestia. In acest caz: i. Persoana care primeste o copie a unui raport de evaluare nu devine un utilizator desemnat decât in cazul in care este autorizata de catre evaluator si identificata explicit ca utilizator desemnat. îi Persoana care primeste o copie a unui raport de evaluare fara sa fi fost identificata de catre evaluator ca utilizator desemnat sau ca persoana care poate avea acces la raportul de evaluare, sau fara a avea atributii legale sau reglementate in legatura cu raportul de evaluare, nu poate fi considerata ca utilizator desemnat al raportului de evaluare si nu este indreptatita la niciun fel de pretentie fata de evaluator. in determinarea formei si a continutului raportului de evaluare s-a acordat importanta precizarii persoanelor pentru care se realizeaza evaluarea, pentru a se asigura faptul ca aceasta contine informatii adecvate necesitatilor lor. 1.3.SCOPUL EVALUARII Evaluarea! este ceruta de catre Client pentru determinarea chiriei pentru Bazin de inot cu SPA , sala de aerobic si fitness cu 160 locuri, identificate și precizate în mod explicit de către client. Evaluarea? nu poate fi utilizata in afara contextului sau pentru alte scopuri decat cele prezentate. 1,4.IDENTIFICAREA PROPRIETATII SUPUSE EVALUARII 1.4.1. Adresa postala Imobilul este situat in Ghimbav str Crizantemei nr.3 (fosta str Lalelei nr.7), jud.Brasov 1.4.2 Identificare cadastrala Terenul pe care se afla constructia este inscrisa in Cartea Funciara 106037 Ghimbav și este compus din teren in suprafata de 11774 mp cu numar cadastral 106037 si constructie compusa din 2 corpuri C1 -Sala de sport inscrisa in CF 106037Ghimbav cu nr cadastral 106037-C1 si C2 bazin de inot cu SPA si Sali de aerobic si firness si spatii conexe neinscrisa in CF — contructie in curs de finalizare. Obiectul evaluării îl constituie doar constructi C2 Bazin de inot cu SPA , sala de aerobic si fitness cu 160 locuri : „ Clădirea este realizată pe 3 nivele: - Subsol - Camera tehnica piscina ; - Parter — sala fitness , sala aerobic, bazin salin, zona SPA, sauna uscatam sauna umeda, 2 Sali masaj , bazin hidromasaj, sp teh hidromasaj, sala bazin inot, 4 camere depozitare, 8 grupuri sanitare, 3 zone de dusuri, 6 holuri, 8 vestiare, 5 spatii depozitare, bar, magazin camera CT , camera pompe incendiu, camera server, zona de asteptare si spatiu tehnic culoar apa rece-calda. - Etaj - Scara tehnica si Camera tehinca CTA MV GLOBAL VALUATION SRL. CUI: 45166250 Reg. Com: J8/3169/2021 Brasov, M. Kogălniceanu 18/20 IBAN: RO118REL0002003428110100 Mezanin, Biroul 17, bl.1K, sc.D, i Cont bancar LIBRA BANK Brasov Emaii: officegevaluarebrasov.ro P Telefon: 9735 925 515 „— EVALUARE BRAŞEV 1.4.3.Drept de proprietate i. Dreptul asupra proprietatii imobiliare care se evalueaza este un drept deplin, ii. Identificarea oricarui drept absolut sau subordonat care influenteaza dreptul care se evalueaza: nu sunt Îi, Restrictii asupra dreptului de proprietate supus evaluarii, cunoscute sau evidente: nu sunt. iv. Identificarea problemelor de natura juridica ale documentelor care atesta dreptul de proprietate asupra bunurilor evaluate nu este de competenta evaluatorului autorizat si nu ii va atrage raspunderea. SARCINI: presupul deplin . 1.5.TIPUL VALORII ADECVAT SCOPULUI Scopul precizat al evaluarii a determinat ca tipul adecvat al valorii estimate este chiria de piaţă, definita in SEV 104 — Tipuri ale valorii (IVS 104), dupa cum urmeaza: “Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi ihchiriăt(a) la. data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.” 1.6.MONEDA EVALUĂRII Moneda in care se va raporta valoarea este leul romanesc si euro. Echivalentul valorii intre cele doua monede se va face la cursul de schimb afisat de BNR la data evaluarii, respectiv in 5 aprilie 2024: 1 euro = 4,9708 lei 1.7.DATA EVALUARII Data la care este valabila concluzia privind valoarea estimata este: 5 aprilie 2024. Data inspecției, la interior și exterior: nu s-a realizat , evaluarea s-a realizat tip desktop 1.8.DOCUMENTAREA NECESARA REALIZARII EVALUARII Evaluarea include toate cercetarile, informatiile, rationamentele, analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimate. Aceasta activitate incepe atunci cand evaluatorul accepta o evaluare si ia sfarsit odata cu prezentarea catre client a concluziilor evaluarii. Etapele evaluarii sunt: - Definirea problemei de evaluare - Stabilirea termenilor de referinta î Culegerea datelor si descrierea proprietatii - Analiza de piata - Aplicarea abordarilor in evaluare - Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii - Raportarea Termenii de referinta ai evaluarii cuprind precizari privind orice limitari si/sau restrictii referitoare la inspectia, documentarea si analizele necesare pentru scopul evaluarii dupa cum urmeaza: [i dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietatii imobiliare si a oricaror drepturi asociate relevante: au fost studiate documentele puse la dispozitie de catre client, fara a se face verificari suplimentare asupra veridicitatii sau legalitatii datelor din cuprinsul acestora; . amploarea inspectiei interioare si exterioare a proprietatii si amplasamentului: au fost culese date despre caracteristicile fizice ale proprietatii subiect, incluzand amplasamentul si constructia edificata pe teren, vecinatatile situate la limitele proprietatii precum si corespondenta informatiilor cuprinse in documentele analizate si realitatea din teren; e responsabilitatea pentru informatiile despre suprafata amplasamentului si despre orice suprafete ale constructiei revine clientului; [i responsabilitatea pentru confirmarea specificatiilor si starii oricarei constructii este a clientului; evaluatorul a constatat doar situatia de fapt la data evaluarii, fara a realiza investigatii suplimentare; . documentarea necesara privind natura, specificatiile si adecvarea serviciilor de evaluare s-a facut de catre client impreuna cu evaluatorul; e orice informatii din cadrul raportului (daca acestea sunt prezentate) privind starea solului si a fundatiei provin de la client, responsabilitatea corectitudinii acestora fiind a clientului; . identificarea riscurilor de mediu inconjurator, reale sau potentiale, s-a facut de catre evaluator pe baza interogarii clientului, responsabilitatea informatiilor furnizate fiind a clientului; evaluatorul nu a realizat investigatii su [...]