HCL 429/2017 adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR.429 privind însuşirea raportului de evaluare având ca obiect cuantumul prestaţiei titularului dreptului de superficie asupra terenului situat în municipiul Craiova, str.Principatele Unite, nr.6 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinară din data de 26.10.2017; Având în vedere raportul nr.143093/2017 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune însuşirea raportului de evaluare având ca obiect cuantumul prestaţiei titularului dreptului de superficie asupra terenului situat în municipiul Craiova, str.Principatele Unite, nr.6; În conformitate cu prevederile art. 697 din Codul Civil; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.108/2017 referitoare la constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, în favoarea dlui. Cameniţă Dan, asupra terenului situat în municipiul Craiova, str.Principatele Unite, nr.6; În temeiul art.36, alin.2, lit. c, art.45, alin.1, art.61 alin.2, art.115, alin.1 lit.b şi art.121, alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂŞTE: Art.1. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare având ca obiect cuantumul prestaţiei titularului dreptului de superficie anual asupra terenului în suprafaţă de 74 mp., situat în municipiul Craiova, str.Principatele Unite, nr.6, în cuantum de 3354 lei, echivalent a 729 euro (45,32 lei/mp, echivalent a 9,9 euro/mp), respectiv valoarea estimată a dreptului de superficie lunar, în cuantum de 280 lei, echivalent a 61 euro (3,78 lei/mp, echivalent a 0,82 euro/mp), (valorile nu includ TVA), conform anexei care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2.Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu şi dl.Cameniţă Dan vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ, CONTRASEMNEAZĂ, PT.SECRETAR, Gheorghe NEDELESCU Ovidiu MISCHIANU Expert Evaluator Iulian-Cosmin Androniu Raport de evaluare imobiliară MEMBRU TITULAR AL ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN ROMÂNIA (A.N.E.V.A.R.) Romania, Brăila, Aleea Parcului nr.2, bl. A1bis, sc. 1, et. 5, ap. 15, C.I.F. 20422930 Cont: RO62 BACX 0000 0002 6829 8000 UniCredit Tiriac Bank Sucursala Braila in Fax: 0339.814.435, Mob: 0722.635.370, http://www.acos.ro, mail: office@acos. ro RAPORT NR. 1709193/19.09.2017 COMANDA NR. 123116 RAPORT DE EVALUARE al terenului din Craiova, str. Principatele Unite nr. 6, jud. Dolj, proprietatea domeniului privat al Municipiului Craiova - teren şi preţul dreptului de superficie – 74 mp DATA EVALUĂRII: 19.09.2017 SOLICITANT: MUNICIPIULUI CRAIOVA DESTINATAR: CAMENITA DAN All rights reserved. Copyrights © 2003-2017 Expert Evaluator Androniu Iulian Cosmin Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 1 din 45  Raport de evaluare imobiliară Cuprinsul. INTRODUCERE Pagina de titlu Cuprinsul Rezumatul lucrării PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evaluatorului Ipoteze şi condiţii limitative Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării Baza de evaluare, tipul valorii estimate Materialele şi sursele de informaţii utilizate Drepturile de proprietate evaluate Clauzele de nepublicare PREZENTAREA DATELOR Identificarea activelor Descrierea zonei de amplasare Descrierea amplasamentului Descrierea construcţiilor Studiul pieţei ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Cea mai bună utilizare Valoarea terenului Metode de evaluare Calificarea evaluatorului Declaraţia de conformitate (Certificarea valorii) Alegerea valorii finale ANEXE Definiţii şi termeni ai evaluării Calculele evaluării Documentele evaluării Amplasament Foto Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 2 din 45  Raport de evaluare imobiliară REZUMATUL LUCRĂRII. Prezentul raport estimează valoarea de piaţă şi a preţului dreptului de superficie pentru următorul bun imobil: TEREN DIN CRAIOVA, STR. PRINCIPATELE UNITE NR. 6, JUD. DOLJ, PROPRIETATEA DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI CRAIOVA. SOLICITANTUL LUCRĂRII: MUNICIPIULUI CRAIOVA DESTINATARUL LUCRĂRII: CAMENITA DAN Data evaluării: 19.09.2017 Curs valutar de referinţă BNR la data evaluării: 4,5982 LEI/ EURO. VALORILE ESTIMATE NU INCLUD TVA. Valoarea de piaţă raportată (abordarea prin comparaţie directă): 64000 lei echivalent a 14000 euro (890 lei/mp) Suprafaţa este de 74 mp Valoarea estimată a preţului anual al dreptului de superficie este de: 3354 lei echivalent a 729 euro (45,32 lei/mp echivalent a 9,9 euro/mp). Valoarea estimată a preţului lunar al dreptului de superficie este de: 280 lei echivalent a 61 euro (3,78 lei/mp echivalent a 0,82 euro/mp). Studiul de piata al Camerei Notarilor Craiov a 2017 Zona A1 1300 Zona A2 850 Zona A3 550 Zona B 220 Zona C 100 Zona D 50 Data: 19.09.2017 Expert Evaluator Membru Titular A.N.E.V.A.R. ec. Iulian-Cosmin Androniu Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 3 din 45  Raport de evaluare imobiliară PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evaluatorului. Cosmin Androniu, expert evaluator de întreprinderi şi proprietăţi imobiliare, membru titular al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România - ANEVAR cu Legitimaţia nr. 10186. Adresa: Brăila, str. Neagră nr. 5, jud. Brăila. Telefon: 0722.635.370. Email: [email protected] Ipoteze şi condiţii limitative. Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului: Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi proprietatea poate fi vândută; Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii; Informaţiile furnizate sunt considerate autentice, dar nu se dă nici o garanţie asupra preciziei lor; Toate documentaţiile tehnice se presupune a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate; Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor; Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător; Se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de autorităţile legale şi administrative locale sau naţionale sau Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 4 din 45  Raport de evaluare imobiliară de către organizaţii sau instituţii private, au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului; Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există alte servituţi, altele decât cele descrise în raport; Evaluatorul nu are cunoştinţă de existenţa unor materiale periculoase pe sau în proprietate, materiale care pot afecta valoarea proprietăţii. Evaluatorul nu are calitatea şi nici calificarea să detecteze aceste substanţe. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor; Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative: Orice proporţie din valoarea estimată în acest raport, între teren şi construcţie, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţii nu pot fi utilizate în alte evaluări şi, dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile; Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerate în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare; Deţinerea acestui raport sau o copie a acestuia nu dă dreptul de a-l face public; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu ar fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil; Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte (în special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului; Previziunile sau estimările de exploatare conţinute în acest raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare. Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 5 din 45  Raport de evaluare imobiliară Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării. Obiectul evaluării îl constituie terenul situat în Craiova, str. Principatele Unite nr. 6, jud. Dolj, proprietatea domeniului privat al Municipiului Craiova. Scopul evaluării este evaluarea proprietăţii imobiliare menţionate mai sus şi estimarea valorii adecvate şi a cuantumului preţului dreptului de superficie, în vederea constituirii dreptului de superficie . Utilizarea propusă pentru evaluarea solicitată este, în cazul de față, este constituirea dreptului de superficie. Utilizatorul evaluării este clientul, MUNICIPIULUI CRAIOVA. Baza de evaluare, tipul valorii estimate. Evaluatorii fac o distincție clară între termenii preț, cost și valoare. În general, împrejurările în care are loc o tranzacție reflectă situația de pe una sau mai multe piețe. Piața imobiliară este creată de interacțiunea dintre persoanele care schimbă drepturile lor de proprietate imobiliară cu alte bunuri, cum ar fi banii. Valoarea poate avea multe înțelesuri în activitatea de evaluare imobiliară, alegerea definiției optime depinde de context și de uzanțe. Pe piață, valoarea este considerată ca fiind anticiparea unui beneficiu ce ar putea fi obținut în viitor. Dat fiindcă valoarea se schimbă odată cu timpul, un raport de evaluare va exprima valoarea la un moment dat. Valoarea la un moment dat reprezintă echivalentul în bani al unei proprietăți atât din punct de vedere al cumpărătorului cât și al vânzătorului. Deoarece scopul evaluării este evaluarea terenului situat în Craiova, str. Principatele Unite nr. 6, jud. Dolj, proprietatea domeniului privat al Municipiului Craiova, în vederea stabilirii preţului dreptului de superficie. Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Definiţie conform IVS – Cadrul general. Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 6 din 45  Raport de evaluare imobiliară Materialele şi sursele de informaţii utilizate. Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat: o O.G. 24/2011 – Privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor; o documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare; o Standarde Internaţionale de Evaluare şi Standarde ANEVAR 2017, care sunt în vigoare la data efectuării prezentului raport, respectiv:  SEV 100 - Cadrul general (IVS - Cadru general)  SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101)  SEV 102 - Implementare (IVS 102)  SEV 103 - Raportare (IVS 103)  SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230)  SEV 232 - Evaluarea proprietăţii imobiliare generatoare de afaceri  SEV 233 - Investiţia imobiliară în curs de construire (IVS 233)  SEV 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea împrumutului (IVS 310) o Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:  GEV 500 - Determinarea valorii impozabile a unei clădiri  GEV 520 - Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor  GEV 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil  GEV 620 - Evaluarea bunurilor imobile  „Evaluarea proprietății imobiliare”, Ediție a doua canadiană, Canada, 2002, traducere din limba engleză;  Observaţii şi constatări ale expertului evaluator privind starea proprietății supuse evaluării; Informaţii de pe internet privind oferte din piaţă pentru proprietăți similare cu cea evaluată, o parte dintre acestea fiind ataşate raportului în anexe. Drepturile de proprietate evaluate. Dreptul de proprietate asupra terenului aparţine domeniului privat al Municipiului Craiova aşa cum reiese din: - Hotărârea nr. 108/2017; Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 7 din 45  Raport de evaluare imobiliară Construcţiile sunt proprietatea CAMENITA DAN aşa cum rezultă din:  Contract de donaţie imobiliară nr. 255/15.05.2013; Clauzele de nepublicare. Raportul de evaluare este confidenţial pentru expertul evaluator şi pentru clientul declarat şi nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptată de evaluator faţă de o terţă persoană. Raportul de evaluare poate fi publicat integral sau parţial şi nici inclus într-un document destinat publicităţii cu acordul scris şi prealabil al expertului, cu specificarea formei şi contextului în care acesta va apare. Publicarea oricărei referinţe sau valori incluse în acest raport de evaluare sau a numelui şi afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisă fără aprobarea scrisă a acestuia. Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 8 din 45  Raport de evaluare imobiliară PREZENTAREA DATELOR Identificarea imobilului. Imobilul se află în Craiova, str. Principatele Unite nr. 6, jud. Dolj, proprietatea domeniului privat al Municipiului Craiova. Zona este centrala – Zona Centru Teren cu suprafaţa de 74 mp. Data inspecţiei: 19.09.2017 Descrierea zonei de amplasare. Zona de amplasare este centrala – Zona Centru. Artere importante de circulaţie în apropriere:  Auto – str. Principatele Unite;  Calitatea reţelelor de transport: asfalt. Caracterul edilitar al zonei  Imobile rezidenţiale şi comerciale.  În zonă se află o Reţea de transport în comun în apropiere, cu mijloace de transport suficiente o Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, cu supermarket-uri o Unităţi de învăţământ (mediu) şi superior o Unităţi medicale o Instituţii de cult o Cu sedii de bănci Utilităţi edilitare  Reţea urbană de energie electrică  Reţea urbană de apă  Reţea urbană de gaze  Reţea urbană de canalizare  Reţea urbană de telefonie, cablu şi internet Ambient civilizat. Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 9 din 45  Raport de evaluare imobiliară Concluzie: Zona de referinţa centrala amplasare bună. Dotări şi reţele edilitare bune. Poluare redusă. Ambient civilizat. Descrierea amplasamentului. Imobilul se compune din teren cu suprafaţa de 74 mp. Pe teren există construcţii. Are formă poligonală, are acces la str. Principatele Unite Terenul este împrejmuit. Utilităţi: are acces curent electric, apă-canal şi gaze. Vecinătăţile sunt proprietăţi rezidenţiale şi comerciale Descrierea construcţiilor. Pe teren există construcţii. Construcţiile sunt proprietatea CAMENITA DAN.  Magazie - cu suprafaţa construită de 12 mp;  Magazie - cu suprafaţa construită de 26 mp;  Magazie - cu suprafaţa construită de 8 mp;  Magazie - cu suprafaţa construită de 28 mp; Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 10 din 45  Raport de evaluare imobiliară Studiul pieţei Definirea pieţei şi subpieţei: Standardul Internațional de Evaluare GN 1 – «Evaluarea proprietăţii imobiliare» menționează că: „o piaţă imobiliară poate fi definită ca interacţiunea dintre persoane fizice sau entităţi care schimbă drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Pieţele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potenţialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile şi motivaţiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entităţile care participă la schimbul de proprietăţi imobiliar [...]