HCL 473/2017 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEŢUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA HA OTARAREA NR.A4A73 din 80.10.2017 Privind: Aprobarea valorii redevenţei ce va fi plătită de S.C. „ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TARGURILOR” S.A. BRAILA pe anul 2018, conform raportului de evaluare nr.1710021/02.10.2017. CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL ERAIILA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului, raportul comun de specialitate al Direcţiei Finanţelor Publice Locale, Direcţiei Tehnice, Direcţiei Patrimoniu și Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, precum şi raportul comisiei de specialitate nr. 1 din cadrul C.L.M. Brăila; Ținând cont de H.C.L.M. nr. 319/27.09.2010 referitoare la „Delegarea de gestiune a serviciului public de administrare şi exploatare a pieţelor agroalimentare, a târgurilor şi oboarelor din Municipiul Brăila”. În conformitate cu prevederile Legii nr. 31/1990, legea societăţile, republicată, cu modificările și completările ulterioare, O.G. nr. 71/2002 privind organizarea şi funcţionarea serviciilor publice de administrare a domeniului public şi privat de interes local, cu modificările şi completările ulterioare, H.G.R. nr. 955/2004, pentru aprobarea reglementărilor — cadru de aplicare a O.G. nr. 71/2001, cu modificările și completările ulterioare; În baza prevederilor art. 36 alin. (1) şi alin. (9) din Legea nr. 215/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; În temeiul art. 45 alin. (1), coroborat cu art. 115 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 215/2001, privind administraţia publică locală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; A OTLTARA STI E: Art.1 Se aprobă valoarea redevenţei în sumă de 340.038,00 lei/an, respectiv 28.336,50 lei/lună, ce va fi plătită de S.C. „ADMINISTRAŢIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR” S.A. Brăila, pentru bunurile concesionate, pe anul 2018, conform raportului de evaluare nr.1710021/02.10.2017, prevăzut în anexă, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2 Redevenţa va fi virată lunar, de către S.C. „ADMINISTRAŢIA PEŢELOR ŞI TÂRGURILOR” - S.A. Brăila, până pe data de 10 ale lunii, pentru luna anterioară, în contul IBAN. al Primăriei Municipiului Brăila nr.RO20TREZ15121360250XXXXX, deschis la Trezoreria Municipiului Brăila. l Art.3 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcţia Finanţelor Publice Locale și S.C"ADMINISTRAŢIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR” S.A Brăila, iar Secretarul Municipiului Brăila o va comunica persoanelor interesate. PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ, NEACȘU CORNELIA CONTRASEMNEAZĂ SECRETAR, DRĂGAN ION ia.) S.C. ANDRONIU CONSULTING S.R.L. d CONSULTANȚĂ ŞI EVALUARE Brăila, str. Neagră nr. 5, Jud. Brăila, CUI: RO24 149469, J09/618/04.07.2008 Cont: RO! 1UGBI00003820!1 1734RON, Banca: GARANTII BANK FAX: 0374.095.112 MOBIL: 0722.635.370 EMAIL: office &acos.ro web: www.Ocos.ro RAPORT NR. 1710021/02.10.2017 ja ANEXĂ ja ez nr. 473 / 30-10. 2017 RAPORT DE EVALUARE asupra redevenţei construcțiilor şi terenurilor situate în Brăila aflate în domeniul public al Municipiului Brăila şi în administrarea S.C. ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR S.A. BRĂILA - redevenţa pentru construcții şi teren DATA: 02.10.2017 SOLICITANT: S.C. ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR S.A. BRĂILA DESTINATAR: S.C. ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR S.A. BRĂILA All rights reserved. Copyrighis O 2003-2017 Expert Evaluator Androniu lulian Cosmin Raport de evaluare imobiliară Cuprinsul. INTRODUCERE Pagina de titlu Cuprinsul Rezumatul lucrării PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evaluatorului lpoteze şi condiții limitative Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării Baza de evaluare, tipul valorii estimate Materialele şi sursele de informații utilizate Drepturile de proprietate evaluate Clauzele de nepublicare PREZENTAREA DATELOR Identificarea activelor Descrierea amplasamentului Descrierea construcțiilor Studiul pieței ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Cea mai bună utilizare Valoarea terenului Metode de evaluare Calificarea evalvatorului Declaraţia de conformitate (Certificarea valorii) Alegerea valorii finale ANEXE Definiţii şi termeni ai evaluării Calculele evaluării Documentele evaluării Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Ă Ă i Pagină 2 din 162. ANEPI AR LA oDIR 404 VE_% Jo. 2017, i sedinta AGA | copti li sed ISI | . î tn ata de po Raport de evaluare imobiliară REZUMATUL LUCRĂRII. Prezentul raport alocă (pe fiecare activ în parte] redevența construcțiilor şi terenurilor sitvate în Brăila aflate în domeniul public al Municipiului Brăila şi în administrarea S.C. ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR S.A. BRĂILA. SOLICITANT: S.C. ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR S.A. BRĂILA DESTINATAR: S.C. ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR S.A. BRĂILA Data evaluării: 02.10.2017 Curs valutar de referință BNR la data evaluării: 4,5991 LEI/ EURO. VALORILE ESTIMATE INCLUD TVA. Valoarea redevenței pe fiecare activ în parte: i REDEVENTA Nr. Denumire Anvala Lunara A. Teren 1 HALA CENTRALA 8.609,02 lei 71742 lei 2 PIATA HALELOR FRUCTE 1.428,65 lei 952,39 lei 3 PIATA HALELOR ZARZAVAT 10.018,83 lei 834,90 lei 4 PIATA HALELOR GRIVITA 4.986,57 lei 415,55 lei 5 PIATA HALELOR INDUSTRIALE 4.823,40 lei 401,95 lei 6 Piata Concordia 9.992,73 lei 832,73 lei 7 Piata Microhala 4.870,58 lei 405,88 lei 8 Piata Saraca 7.836,79 lei 653,07 lei 9 Piata Viziru 2.222,69 lei 185,22 lei 10 Piata Apollo 7.351,12 lei 612,59 lei 1] Piata Radu Negru Central 760,11 lei 63,34 lei 12 Piata Radu Negru Biserica 1.019,72 lei 84,98 lei 13 Piata Calarasi IV 411,20lei 34,27 lei 14 PiataLibelula 804,75 lei 67.06 lei 15 Piata Vidin 1.555,57 lei 129,63 lei 16 Piata Cezar Petrescu 589,39 lei 49,12 lei 17 PIATA DOI COCOSI 487,42 lei 40,62 lei 18 PIATA FANARIE 53,96 lei 4,50 lei 19 Targul Obor 11.183,10llei 931,92 lei 20 Arenda 87.412,73 lei 7.284,39 lei Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 3 din 162 Raport de evaluare imobiliară î = 21 Atelier Mecanic 765,78 lei 63,81 lei 22 Gradina Zoologica 17.937,29 lei 1.494,77 lei 23 Parc Monument 68.379,26 lei 5.698,27 lei 24 Parcare Piata Mare Halelor 2.806,58 lei 233,88 lei TOTAL A 266.307,24 lei 22.192,27 lei B. Constructii ] HALA CENTRALA 1.819,00 lei 984,92 lei 2 PIATA HALELOR FRUCTE 15.689,97 lei 1.307,50 lei 3 PIATA HALELOR ZARZAVAT 13.754,48 lei 1.146,21 lei 4 PIATA HALELOR GRIVITA 1.128,80 lei 94,07 lei 5 PIATA HALELOR INDUSTRIALE 617,37 lei 51,45 lei 6 Piata Concordia 1.331,50 lei 110,96 lei 7 Piata Microhala 617,37 lei 51,45 lei 8 Piata Saraca 115,18lei 9,60 lei 9 Piata Viziru 951,08 lei 79,26 lei 10 Piata Apollo 8.967,79 lei 747,32 lei 1] Piata Radu Negru Central 121,77 lei 10,15 lei 12 Piata Radu Negru Biserica 1.064,91 lei 88,74 lei 13 Piata Calarasi IV 6.883,83 lei 573,65 lei 14 PiataLibelula 810,91 lei 67,58 lei 15 Piata Vidin 977,4! lei 81,45 lei 16 Piata Cezar Petrescu 2.402,38 lei 200,20 lei 17 PIATA DOI COCOSI 1.416,29 lei 118,02 lei 18 PIATA FANARIE 568,98 lei 47,41 lei 19 Targul Obor 909,43 lei 75,79 lei 20 Arenda - lei - lei 2| Atelier Mecanic 845,46 lei 70,46 lei 22 Gradina Zoologica 2.678, 15 lei 223,18lei 23 Parc Monument 58,67 lei 4,89 lei 24 Parcare Piata Mare Halelor - lei - lei TOTAL B 73.730,76 lei 6.144,23 lei TOTAL GENERAL 340.038,00 lei 28.336,50 lei Data: 02.10.2017 Expert Evaluator Membru Titular A.N.E.V.A.R. ec. lulian-Cosmin Androniu Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu y Pagină 4 din 162 Raport de evaluare imobiliară PREMISELE RAPORTULUI Prezentarea evaluatorului. Cosmin Androniu, expert evaluator de întreprinderi, bunuri mobile şi proprietăți imobiliare, membru titular al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România - ANEVAR cu Legitimația nr. 10186. Adresa: Brăila, Aleea Parcului, nr.2, Bl. Al Bis, sc. I, ap. 13. Telefon: 0722.635.370. Email: officefacos.ro Ipoteze şi condiții limitative. Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului: Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi proprietatea poate fi vândută; Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietății; Informațiile furnizate sunt considerate autentice, dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor; Toate documentațiile tehnice se presupune a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate; Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situații sau pentru obținerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor; Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător; Se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de autoritățile legale şi administrative locale sau naționale sau de către organizații sau instituții private, au fost sau pot fi obținute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului; Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 5 din 162 Raport de evaluare imobiliară Se presupune că utilizarea terenului şi a construcțiilor corespunde cu granițele descrise şi nu există alte servituți, altele decât cele descrise în raport; Evaluatorul nu are cunoştinţă de existența unor materiale periculoase pe sau în proprietate, materiale care pot afecta valoarea proprietății. Evaluatorul nu are calitatea şi nici calificarea să detecteze aceste substanțe. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor; Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative: Orice proporție din valoarea estimată în acest raport, între teren şi construcție, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcții nu pot fi utilizate în alte evaluări şi, dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile; Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietății considerate în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare; Deținerea acestui raport sau o copie a acestuia nu dă dreptul de a-l face public; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu ar fi solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil; Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte (în special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului; Previziunile sau estimările de exploatare conținute în acest raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu i Pagină 6 din 162 Raport de evaluare imobiliară Obiectul, scopul şi utilizarea Obiectul îl constituie redevența construcțiilor şi terenurilor situate în Brăila aflate în domeniul public al Municipiului Brăila şi în administrarea S.C. ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR S.A. BRĂILA. Scopul este evaluarea proprietății imobiliare menționate mai sus şi estimarea valorii adecvate şi a cuantumului redevenței, în vederea concesionării. Utilizarea propusă este, în cazul de faţă, este concesionarea Utilizatorul evaluării este clientul, S.C. ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR S.A. BRĂILA. Baza de evaluare, tipul valorii estimate. Evaluatorii fac o distincţie clară între termenii preţ, cost și valoare. În general, împrejurările în care are loc o tranzacție reflectă situaţia de pe una sau mai multe piețe. Piaţa imobiliară este creată de interacţiunea dintre persoanele care schimbă drepturile lor de proprietate imobiliară cu alte bunuri, cum ar fi banii. Valoarea poate avea multe înțelesuri în activitatea de evaluare imobiliară, alegerea definiţiei optime depinde de context și de uzanţe. Pe piață, valoarea este considerată ca fiind anticiparea unui beneficiu ce ar putea fi obţinut în viitor. Dat fiindcă valoarea se schimbă odată cu timpul, un raport de evaluare va exprima valoarea la un moment dat. Valoarea la un moment dat reprezintă echivalentul în bani al unei proprietăţi atât din punct de vedere al cumpărătorului cât și al vânzătorului. Deoarece scopul evaluării este evaluarea spațiilor comerciale, auxiliare şi teren situate în Brăila aflate în proprietatea UAT Municipiul Brăila domeniul public şi în administrare de S.C. ADMINISTRAȚIA PIEŢELOR ŞI TÂRGURILOR S.A. BRĂILA, în vederea concesionării Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Definiţie conform IVS — Cadrul general. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 7 din 162 Raport de evaluare imobiliară _ _ sr Materialele şi sursele de informații utilizate. Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat: o 0.G. 24/2011 — Privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor; o documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare; o Standarde Internaționale de Evaluare şi Standarde ANEVAR 2017, respectiv: > vyv yYv vYv vYv vY o SEV 100 - Cadrul general (IVS - Cadru general) SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101) SEV 102 - Implementare (IVS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103) SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare [IVS 230) SEV 232 - Evaluarea proprietății imobiliare generatoare de afaceri SEV 233 - Investiţia imobiliară în curs de construire (IVS 233) SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiară (IVS 300) o Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din: > > > GEV 500 - Determinarea valorii impozabile a unei clădiri GEV 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil GEV 620 - Evaluarea bunurilor imobile A „Evaluarea proprietăţii imobiliare”, Ediţe a doua canadiană, Canada, 2002, traducere din limba engleză; > Observaţii şi constatări ale expertului evaluator privind starea proprietății supuse evaluării; Informații de pe internet privind oferte din piață pentru proprietăţi similare cu cea evaluată, o parte dintre acestea fiind ataşate raportului în anexe. Drepturile de proprietate evaluate. Dreptul de proprietate asupra construcție aparține UAT Municipiul Brăila conform: - HCLM nr. 353/19.12.2014 Redevența este stabilită conform HCL 137/28.04.2017 la 340.038 lei/an. Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu . i Ă Pagină 8 din 162 Raport de evaluare imobiliară Clauzele de nepublicare. Raportul este contfidențial pentru expertul evaluator şi pentru clientul declarat şi nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptată de evaluator față de o terță persoană. Raportul nu poate fi publicat integral sau parțial şi nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris şi prealabil al expertului, cu specificarea formei şi contextului în care acesta va apare. Publicarea oricărei referințe sau valori incluse în acest raport sau a numelui şi afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisă fără aprobarea scrisă a acestuia. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 9 din 162 Raport de evaluare imobiliară PREZENTAREA DATELOR __ Identificarea imobilului. Spațiile comerciale se află în Brăila şi se compun din: Nr. Denumire Adresa Zona Numar Carte Teren Suprafata cadastal Funelara construita Impl Impl 1 HALA CENTRALA sir. 1 Decembrie 1918 nr. S2A, Lo! 3 A 18470 —O7257 2.638,00 1.923,03 2 PIATA HALELOR FRUCTE str. | Decembrie 1918 nr. 52A, Lo? 3 A 18470 7257 3.502.00 2.552,86 3_PIATA HALELOR ZARZAVAT ___str. | Decembrie I9IB nr. S2A. Lot 3 A_____18470____ 7257 3.070,00 2237.95 9.250,00 6.743,00 4 PIATA HALELOR GRIVITA str.Grivita, lot 2 A 1847 43419 1.528,00 245,00 PIATA HALELOR INDUSTRIALE | str. Piata Poporului Lot | A 1840943417 1.478,00 134.00 3.006,00 13.835,84 6_Piata Concordia str. Grivitei nr. | A_____ 64342 84342 3.062,00 289.00 7 Piata Microhala intre Aleea invatatorihr si BL PI, P2, 3-10? 1 B 16015 43716 2.344,00 851.00 intre Aleea Invatatorilor si BL. PI, P2, P3-lot2 B 18616 O 43715 35,00 35,00 2.379,00 286.00 8 Pialo Soraca între str. Th. Amon, str. Moldovitei si str. Gratiei B 10475 43748 1.808,00 2725.00 9. Piata Viziru intre Aleea Stiintei si Colea Calorasilor. langa BI. lot 2 B 18473 44039 1.204.00 503.00 10 Piata Apolo str. lon Ghica si dir. Siretului B 17623 O 4148 3.982,00 297.00 II Piata Radu Negru Central | intre str. Ecat. Teodoroiu si str. Baraganului C 18614 43714 1.773.00 1.095,00 12 Piata Radu Negru Biserica Sos. Buzaului colt cu str. Chisinau D 17630 41985 2.590,00 321.00 13 Piata Colarosi IV Cortier Calarasi IV C 17021 41487 373,00 51.00 14 Piata Ubelula Aleea Cocorilor colt cu str. Grigore Alexandrescu C 18613 43712 730.00 730.00 15. Piata Vidin Cart. Vidin, intre 8. 6 si Bl. 9 D 17622 41483 3.951,00 278.00 16_Piata Cezar Petrescu Cart. Baikta, str. Cezar Petrescu colt cu str. Smardan [:) - - 1.497,00 186,00 17 PIATA DOI COCOSI sir. Comuno din Paris colt cu str. Vilorui D 10633 44088 1.238,00 395.00 18. PIATA FANARIE Sos. Baldovinesti. complex com Fanarie D 18633 44068 137.06 158,69 1.375,06 553.69 19 TorgulObor Sos Ramnicu Sarat D 17684 42346) 28.404.009 299.00 20 Arenda extravilan Braila - Piatforma Braiia-Dunare-Siret o - 222.020,00 0.00 21 Ateier Mecanic Sos. Focsani nr. 1 D - - 1.945.00 415.00 22 Gradina Zoologica Soseaua de Centura - parc zoologic D 17607 17607 45.550,00 939,00 23 Parc Monument Zona Parcul Monument B 17683 17683 27.137.00 16,00 24 Parcare Piata Mare Halelor A - - 860.00 0.00 Totat 365.965,08 30.162,53 Activul este proprietatea UAT Municipiul Brăila domeniul public. Inspecţia s-a făcut în perioada de 25.09.2017 — 02.10.2017 Descrierea amplasamentului. Descrierea amplasamentului este prezentată în Anexa A.. Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu . Pagină 10 din 162. Raport de evaluare imobiliară Descrierea construcțiilor. Descrierea construcțiilor este prezentată în Anexa A. Studiul pieței Definirea pieței şi subpieței: Standardul Internaţional de Evaluare GN ! — «Evaluarea proprietății imobiliare» menţonează că: „o piață imobiliară poate fi definită ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entități care schimbă drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Pieţele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile şi motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitățile care participă la schimbul de proprietăţi imobiliare. În schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversităţi de influențe sociale, economice, guvernamentale şi de mediu. În comparaţie cu pieţele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică est [...]