HCL 379/2011 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEȚUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA _ CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA HOTARAREA NE. 2379 din BO. LI.2O1L Privind: Concesionarea prin încredințare directă a terenului în suprafață de 387,45 mp, reprezentând diferenţa dintre suprafața real măsurată, respectiv 5877 mp şi suprafața rezultată din acte de 5489,55 mp, aparţinând domeniului privat a! Municipiului Brăila, situat în Brăila, str. Oborului nr. 16, solicitantei S.C. „METDA CONF" S.R.L. Brăila. CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL ERAIIA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului, precum şi cererea înregistrată sub nr. 24820/20.06.2011, prin care S.C. „METDA CONF” S.R.L. cu sediul în Brăila, str. Oborului nr. 16, reprezentată legal prin domnul Deniz Metin în calitate de administrator, solicită concesionarea terenului în suprafață de 387,45 mp; Văzând raportul comun de specialitate al Direcţiei Patrimoniu şi Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, precum şi raportul comisiei de specialitate nr. 2 din cadrul C.L.M. Brăila; Ținând cont de Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.11717/20.12.2002; În conformitate cu prevederile art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările şi completările ulterioare, art. 2 lit. e), art. 21 lit. a) din Legea nr. 195/2006 - legea cadru a descentralizării, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările şi compietările ulterioare, H.C.L.M. nr. 51/2009, completată cu H.C...M. nr. 136/20.04.2011, anexa nr. 1.26, poziţia 10 şi H.C.L.M. nr. 212/2009; în baza art. 36 alin. (1) şi (2) lit. c), alin. (5) lit. b) şi art. 123 alin. (1) din Legea nr. 215/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; În temeiul art. 45 alin. (1) şi (3), coroborat cu ari. 115 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, republicată, cu modificările şi compietările ulterioare; HE OT A E A 51 E: Art.1: Concesionarea prin încredințare directă, pe o perioadă de 49 ani, a terenului în suprafață de 387,45 mp, reprezentând diferenţa dintre suprafața real măsurată, respectiv 5877 mp şi suprafaţa rezultată din acte de 5489,55 mp, aparținând domeniului privat ai Municipiului Brăila, situat în Brăila, str. Oborului nr. 16, solicitantei S.C. „METDA CONF” S.R.L. Rrăila. Ari.2: Terenul prevăzut la art.1 face parie din bunul imobil ce se identifică în planul de amplasament şi delimitare, conform anexei nr. 7, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3; (î) Redevenţa se stabileşte în cuantum de 0,757_lei/mp/lună, coniorm raporiului de evaluare, anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre. (2) Cuantumul redevenţei se actualizează anual, în funcţie de rata inflaţiei. Art.4: Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Finanţelor Publice Locale, iar Secretarul Municipiului Brăila o va comunica celor interesați. FUDULAICHE MIRCEA Lai Stizo tpoazed ÎN USRIt E) i 75. fi 287% Dr (a pc LH. nr. 2 Expert Evaluator lulian-Cosmin Androniu MEMBRU TITULAR AL ASOCIAȚIEI NAȚIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA (A.N.E.V.A.R.) Romania, Braila, Aleea Parcului nr.2, bl. Albis, sc, 1, et. 5, ap. 15, C.F. 20422930 Cont: RO62 BACX 0000 0002 6829 8000 UniCredit Tiriac Bank Sucursala Braila Cont RO46 BUCU 6543 0032 2511 ROOI Alpha Bank Sucursala Braila Fax: 0339.814.435, Mob: 0722.635.370, htip://www.acos.ro, mail office&acos.ro RAPORT DE EVALUARE al terenului din Brăila, str. Oborului nr.16, jud. Brăila, proprietatea Consiliului Local Municipal Brăila - teren şi redevența - DATA EVALUĂRII: 04.07.2071! solicitant: S.C. METDA CONF S.R.L. Brăila Braila, iulie 2011 All rights reserved. Copyrighis € 201 î Expert Evaluator Androniu iulian Cosmin Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 1 din 20 Raport cle remvaluare IMODiiu artă Cuprinsul. INTRODUCERE Scrisoare de transmitere Pagina de titlu Cuprinsul PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evaluatorului Ipoteze şi condiții limitative Scopul şi utilizarea evaluării Drepturile de proprietate evaluate PREZENTAREA DATELOR Identificarea proprietăţii Descrierea amplasamentului ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Valoarea terenului Estimarea redevenţei Calificarea evaluatorulvi Declaraţia de conformitate [Certificarea valorii] Concluzii ANEXE Definiții şi termeni ai evaluării Documentele prezentate Expert Evalvater lulian Cosmin Androriu Pagină 2 din 20 Rapori de reevaluare imobiliară PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evaluatorului. Cosmin Androniu, experi evaluator de întreprinderi și proprietăți imobiliare, membru titular al Asociației Naţionale a Evaluatorilor din România - ANEVAR cu Legitimația nr. 6989, ipoteze şi condiții limitative. Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului: Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi proprietatea poate fi vândută; Proprietatea este evaluată ca fiina liberă de orice sarcini; se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii; Informațiile furnizate sunt considerate autentice, dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor; Toate documentațiile tehnice se presupune a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest rapori sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate; Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situații sau pentru obținerea studiilor tehnice ce ar fi necesare peniru descoperirea lor; Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător; Se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcționare şi alte documente solicitate de autoritățile legale şi administrative locale sau naționale sau de către organizații sau instituții private, au fost sau pot fi obținute sau reînnoite pentru oricare din uiilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului; Experi Evalvator lulian Cosmin Anaroniu Pagină 3 din 20 Raport de: reozvaluare imobilizare se presupune că utilizarea terenului şi a construcțiilor corespunde cu granitele descrise şi nu există alte servituți, altele decăt cele descrise în raport; Evaluatorul nu are cunoştinţă de existenta unor materiale periculoase pe sau în proprietate, materiale care po! afecta valoarea proprietății Evalvatorul nu are calitatea şi nici calificarea să detecteze aceste substanțe. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nici o responsabilitate peniru asemenea cazuri sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor; Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiții generale limitative: Orice proporție din valoarea estimată în acest raport, între teren şi construcție, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcții nu pot fi utilizate în alte evaluări şi, dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile; Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietății considerate în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare; Deținerea acestui raport sau o copie a acestuia nu dă dreptul de a-l face public; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu ar fi solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil; Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte (în special concluziile, identitatea evalvatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzat în public prin publicitate, relații publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului; Previziunile sau estimările de exploatare conținute în acest raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței, pe factorii anticipați ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcție de condițiile viitoare. Scopul şi utilizarea evalvării. Scopul acestui raport este de a estima valoarea de piață a terenului din Brăila, str. Oborului nr.16, jud, Brăila, proprietatea Consiliului Loca! Municipal Brăila, în aluator Iuian Cosmin Andreniu Paină 4 din 29 Raport de reevaluare imobiliară vederea utilizării pentru concesiune. Se mai estimează şi redevența anulă şi lunară corespunzătoare terenului evaluat. Proprietarul este Primăria Brăila aşa cum rezultă din declarațiile solicitantului. Raportul de evaluare se face conform STANDARDELOR INTERNAȚIONALE DE EVALUARE — EDIȚIA A OPTA, 2007: IVS ] - Valoarea de piață - baze de evaluare VS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piață IVS 3 - Raportarea evaluării IVA 1 — Evaluarea pentru raportarea financiară GN 1 - Evaluarea proprietății imobiliare Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evalvării, între un cumpărător decis ş un vânzător hotărât, într-o lanzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Definiţie conform IVS 1. Drepturile de proprietate evaluate. Dreptul de proprietate asupra terenului aparține Consiliului Local Brăila aşa cum rezultă din declarațiile solicitantului. Experi Evaluator luliari Cosmin Angdroniu Pagină 5 din 20 Raport ae reevaluare imobiliară PREZENTAREA DATELOR identificarea imobilului. Imobilul se afkă în Brăila, str. Oborului nr. 16, jud. Brăila, proprietatea Consiliului Local Municipal Brăila şi se încadrează în zona 3 a mun. Brăila Descrierea amplasamentului. Imobilul se compune teren cu suprafața de 387,45 mp. Pe amplasament se află construit gardul de delimitare a proprietății aparținând S.C. METDA CONF S.R.L. Brăila. Construcția are caracter definitiv şi este finalizată. Amplasamentul este adiacent şi înconjoară proprietatea imobiliară ce aparține $.C. METDA CONF S.R.L. Brăila. Suprafata de teren a rezultat din diferența de suprafețe între real măsurat şi suprafața terenului din acte. Amplasamentul are formă neregulată fina practic o fâşie de teren pe care este amplasată împrejmuirea imobilului ce aparține S.C. METDA CONF S.R.L. Brăila. Proprietatea imobiliară ce aparține S.C. MEIDA CONF SRL. Brăila se compune din teren cu suprafața totală de 5877 mp şi construcția CI. Există acces la apă-canal, electricitate şi gaz metan. Terenul nu poate fi folosit singur cu alte destinații, având restricții de urbanism datorate formei, dimensiunilor şi amplasării, Având în vedere că terenul înconjoară o proprietale privată există şi restricții de drept de proprietate [servitute de trecere). Vecinătățile sunt proprietăți rezidențiale. Expi=rt Evaivator Ilion Cornin: Arici Rapori de reevaluare imobiliară Descrierea construcțiilor. Pe amplasament se află construit gardul de delimitare a proprietății aparținând S.C. METDA CONF S.R.L. Brăila. Construcție din prefabricate din beton. Studiul pieței Imobilul evaluat este de tip teren. Aria pieței este una urbană şi aparține unei zone mediane de tip rezidențial şi comercial, zona este populată având un grad de construire cca 75%. Valorile de piată a imobilelor similare sunt în scădere (datorită condițiilor actuale ale pieței imobiliare). Piața imobiliară este mai putin activă. Oferta este mai mare decât cererea. Piață a cumpărătorului. Experi Evaivaior luiian Cosmin Androniu Pagină 7 din 20 Ropori de reevaluare imobiliare ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Valoarea terenului. Metoda comparațiilor directe. În metoda comparației directe, proprietatea imobiliară evaluată este comparată cu proprietățile similare ce au fost vândute recent sau a căror cifre de ofertă suni cunoscute. Datele proprietăților comparabile sunt prelucrate. într-un proces de comparare pentru a demonstra prețul probabil la care proprietatea evaluată ar fi vândută, dacă este oferită pe piață. Am ales proprietăți imobiliare asemănătoare a căror cifră de oferte este cunoscută din anunţurile imobiliare şi din baza de date a evaluatorului. ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN) Grila datelor de piaţă în analiza pe perechi de date | PROPRIETAŢI | ELEMENT | SUBIECT | A B c Suprafata (mp) | 476,10 | 320 280 240 Preţ ofertat lei RON/mp 317 296 274 Preţ ofertat lei EURO/mp 75 70 65 Dreptul de proprietate transmis cu restrictii liber | liber liber Corecția pentru dreptul de PI o 200 proprietate | -60% | -60% 60% | Corecțţii pentru dreptul de | _ | proprietate, lei -120 | 177 165 i j Pre] corectat, lei | 127 | "8 110 | | | | | conati de finanțare | normal Ţ normal | normal normal 7 | pereetle pentru condiții de finanțar, | | o o o | j ! Ț i Preţ corectat, lei | | 127 | "e | 0 | | | | i — | - mi pr Condiţii de vânzare | i oferta | oferta | oterta i Ț Corecţii peniru pretul de vânzare | | -15% 15% 15% ! ! j Corecți pentru preţul de vânzare, lei | | -19 ! -18 -16 | Preţ corectat, lei 108 : 109 ! 93 ! Condiţii de piață ' <5 luni <5 luni <5 luni | — A BI i i _ Exoert Evaluator Iulian Cosmin Anghrarziu P'agira 8 alin 20 Raport de reevaluare imobiliară Corecții pentru condiţiile de piață, % -20% -20% -20% Coreeţie pentru condiții de finanțar, 29 20 19 Preţ corectat, lei 86 80 75 Localizare Ans. Obor superioara superioara superioara Corecţie peniru localizare -10% 5% -15% Corecţie peniru localizare, lei -9 -4 N Prej corectat, iei 78 76 63 Dimensiuni, geometrie superioare superioare superioare Corectia pentru geometrie -70% -70% -70% Corecţie pentru geometrie, lei -60 -56 -52 Preţ corectat, lei 17 20 1] Destinatia mixt rezd rezd rezd Corecţia pentru destinatie -10% 10% 10% Corecţia peninu destinatie, lei -2 -2 -] Preţ corectat, lei 16 18 10 Corecția totală netă, lei -30] -277 -264 Corecția totală netă (% pre! ofertat) -95,10% -93,88% -96,33% Corecția totală brută, lei 301 277 264 Corecţia totală brută (% preț oferat) 95,10% 93,88% 96,33% Valoare estimata de piata iei RON/mp 18,0? lei EURO/mp 4,28 € Valoare tota! supratata 387,45 mp iei RON 7.007 iei EURO CURS 4,2217 1,660 € Estimarea redevenței. Conform prevederilor legale Limita minima a prețului concesiunii se stabileşte, după caz, prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, astfel încât sa asigure recuperarea prețului de vânzare al terenului, în condiţii de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructura aferente ”. Experi Evaluator iulian Cosmin Anaroniy Pagină 9? din 29 Rapori de reevaluare imobiliari In condițiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, deci limita minima a concesiuni se va stabili astfel încât sa asigure recuperarea în minim 25 de ani şi maxim 49 ani a preţului de vânzare a terenului, Pentru aceasta este necesara determinarea factorului de actualizare. Factorul de actualizare s-a determinat pe baza metodei cumulării riscurilor, astfel: k= Rb + Riunde: Rb = rata de baza fără risc Ri = riscul investiţiei Rata de baza fără risc (Rb) s-a determinat ca fiind media ratei dobânzii de referință a Băncii Naționale a României pentru anul 2010- 201| [o Luna Dobânda mai.11 6,25 apr.11 6,25 mar.11 6,25 feb.11 6,25 ian. 11 6,25 dec.10 6,25 nov.10 6,25 oct.10 6,25 sep.10 6,25 aug.10 6,25 iul.10 6,25 iun.10 6,50 mai,10 6,50 L_ MEDIA 6,29 Riscul investiţiei [Ri] s-a determinat ca fiind o suma a riscurilor, astfel: Risc exterior 2,00% | factori de mediu (inundații, seceta) 1,00% | moditicări posibile ale preturilor la produse 1,00% | Risc interior 1,00% | calitatea produselor 1,00% ! TOTAL Ă Ă 3,00% LE k = 6,29% + 3% = 9,29% Pentru determinarea redevenței pornim de la formula determinării valorii de piață si anume: =] Venit —an, = ŞI Veni — an, + (+4) H speri Evalvator lyiian Cosmin Androni. Pagină 10 din 20 Raport de reevaluare imobiliară unde VI = valoarea terminala, care este zero in acest caz, deoarece legislația prevede recuperarea întregii valori in primii 25 ani de concesiune. Valoarea de piaţă, pe de alta parte, este: i=l ] V =rx i _under=redeventa anuala 7 (+) ! Pentru determinarea redevenței anvale utilizam formula: V _ 18,09lei /mp 9,60 r = = 188lei /mp /an i=] ] UR Valoarea redevenței anuale peniru terenul analizat este 1,88 lei/mp/an. Calificarea evaluatorului. Ec. lulian-Cosmin Androniu Licenţiat în economie, absolvent al Academiei de Studii Economice Bucureşti, Facultatea de Comerț, promoția 1999. Masterat în „Management financiar şi în administrație publică” al Universităţii Danubius din Galaţi. Fxpert evaluator de întreprinderi şi proprietăți imobiliare şi membru titular al Asociației Naţionale a Evaluvatorilor din România cu legitimația şi ştampila nr. 6989. Certificat de asigurare profesională nr. 1441-62/17.01.2010 Allianz Țiriac Asigurări S.A.. Absolvent al Cursului de Evaluator organizat de ANEVAR pentru specialitatea „Evaluarea Proprietății imobiliare” şi „Evaluarea Întreprinderii” Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de Inshuire Continua — ANEVAR”: Standarde Internaționale de Evaluare SPIC D-06 - 2007; Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 1! ain 20 Racer! :I8 reevaluare irnobiizriă Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de Instruire Continua — ANEVAR”: Rata de Actualizare - Rata de Capitalizare SPIC D-03 - 2007; Absolvent al seminarului din cadrul "Programului de Instruire Continua - ANEVAR”: Seminar Formare Tutori SPIC D-19 - 2008; Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de Instruire Continua = ANEVAR": Evaluarea pentru Garantarea Împrumutului SPIC D-O4 - 2009; Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de Instruire Continua — ANEVAR”: Evaluarea activelor necorporale SPIC D-08 - 2009; Certificat de „Auditor în Domeniul Calităţii” eliberat de Ministerul Educație, Cercetării şi Tineretului şi Ministerul Muncii, Familiei şi Egalităţii de Şanse 2009; Cerţificat de „Manager de Proiect” eliberat de Ministerul Educaţie, Cercetării şi Tineretului şi Ministerul Muncii, Familiei şi Egalităţii de Şanse 2009. Absolvent al seminarului din cadrul "Programului de Instruire Continua — ANEVAR”: Estimarea costului de oportunitate a! capitalului D21-OL - 2010; Declarația de conformitate (Certificarea valorii). e după cunoştinţele evaluatorului informațiile prezentate In raport sunt adevărate si corecte; e analizele si concluziile raportului de evaluare se bazează doar pe informațiile prezentate in raport; e evaluatorulnu are nici un interes personal in proprietatea evaluata; e fariful evaluării nu este condiționat de valoarea raportata; » evaluarea a fost elaborata in conformitate cu Coaul de Etica, cu standardele profesionale si cu contractul [instrucțiunile] cu clientul; e evalvatorul deține pregătirea profesionala si experiența necesară e nimeni, cu excepția celor care semnează raportul, nu a furnizat asistenta profesionala pentru elaborarea raportului. xpert Evaluator Iulian Cosmir: Andrariu Pagină 12 gin 20 Raport de reevaluare imobiliară Concluzii. Valoarea de piaţă estimată a proprietății teren din Brăila, str. Oborului nr. 16, jud. Brăila, proprietatea Consiliului Local Municipal Brăila, este de 7.007 lei (fără TVA). Suprafața este de 387,45 mp. Solicitant: S.C. METDA CONF S.R.L. Brăila Valoarea de piața este de 18,09 lei/mp. Valoarea estimată a redevenței anuale este de 1,88 lei/mp (total 730,13 lei/an). Valoarea estimată a redevenței lunare este de 0,157 lei/mp(iotal 60,8 [...]