HCL 254/2011 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEŢUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA _ CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA HOTARAREA NR. 254 din 29.07.2011 Privind: Trecerea din domeniul public în domeniul privat al Municipiului Brăila şi concesionarea prin încredințare directă a terenului în suprafaţă de 197,00 mp adiacent bunului imobil situat în Staţiunea Lacu Sărat, vila Nufărul, Aleea Centrală nr. 25, în vederea amenajării şi extinderii spaţiului comercial existent, solicitantei S.C. ALCO PLUS S.R.L. Brăila. CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL ERAICLA La inițiativa Primarului Municipiului Brăila; Văzând cererea S.C. ALCO PLUS S.R.L. Brăila înregistrată sub nr. 7419/23.02.2011, prin care se solicită concesionarea prin încredințare directă a suprafeței de 197,00 mp în vederea extinderii construcției existente; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului, raportul comun al Direcţiei Patrimoniu şi Direcţia Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, precum şi rapoartele comisiilor de specialitate nr. 2 şi 4 din cadrul C.L.M. Brăila; În conformitate cu prevederile art. 10 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, modificată, art. 20 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 273/2006 — legea finanțelor publice locale, cu modificările şi completările ulterioare, art. 15 it. e) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările şi completările ulterioare şi H.C.L.M. Brăila nr. 212/29.05.2009; În baza art. 36 alin. (1), alin. (2) lit. c) şi alin. (5) lit. b) din Legea nr. 215/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; În temeiul art. 45 alin. (1) şi (3), coroborate cu art. 115 alin. (1) it. b) din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; A OTA RA ST E: Art.1: Trecerea din domeniul public în domeniul privat al Municipiului Brăila a terenului în suprafață de 797,00 mp adiacent bunului imobil situat în Staţiunea Lacu Sărat, vila Nufărul, Aleea Centrală nr. 25. Art.2: Concesionarea prin încredințare directă, pe o perioadă de 49 ani, a terenului în suprafaţă de 797,00 mp adiacent bunului imobil situat în Staţiunea Lacu Sărat, vila Nufărul, Aleea Centrală nr. 25, în vederea amenajării şi extinderii spaţiului comercial existent, solicitaniei S.C. ALCO PLUS S.R.L. Brăila. Art.3; Terenul prevăzut la art. 1 se identifică în planul de amplasament, anexa nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre: Art.4: (1) Redevenţa se stabileşte în cuantum de 0,258 lei/mp/lună, conform raportului de evaluare, anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre. (2) Cuantumul redevenţei se va actualiza anual, conform ratei inflaţiei. Art.5: Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcţia Finanţelor Publice Locale şi Direcţia Patrimoniu, iar Secretarul Municipiului Brăila o va comunica celor interesați. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, COSTIN IULIAN SORIN CONTRASEMNEAZĂ SECRETAR, „oh PLAN DI AMPLASA MINI SE DELIMI VARIA IMOBILUL SCARA 1:200 Nr. cadastral i | Supraiăta masurata | Carnea Funciara nr, Adresa imobilului [Statiunea Lacu Sarat, Sos. Vizirului KM 7 -adiacenta Vilei Nu |___UAT farulj Braila _ N | PR 6 3 $ _ E o -— a D e 2 = S1=170.00mp (suprafata css? cere in concesiune) S2=-27.00mp (suprafata ce se cere in concesiune) ANEXA We. 2 i Expert Evaluator lulian-Cosmin Androniu MEMBRU TITULAR AL ASOCIAȚIEI NAȚIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA (A.N.E.V.A.R.) Romania, Braila, Aleea Parcului nr.2, bl. ATbis, sc. 1, et. 5, ap, 15, C.F. 20422930 Cont: RO62 BACX 0000 0002 6829 8000 UniCredit Tiiac Bank Sucursala Braila Cont RO46 BUCU 6543 0032 2511 ROO1 Alpha Bank Sucursala Braila Fax: 0339.814.435, Mob: 0722.635.370, http://www.acos.ro, mail: ofiiceeacos.ro | RAPORT DE EVALUARE al terenului din Staţiunea Lacu Sarat, Sos. Vizirului km 7, adiacent Vilei Nufărul, jud. Brăila, proprietatea Consiliului Local Municipal Brălla - teren liber şi redevenţa - DATA EVALUĂRII; 18.02.2011 solicitant: S.C. ALCO PLUS S.A. Brăila Braila, februarie 2011 AL rights reserved. Copyrighis € 2071 Expeit Evaluator Androniu iulian Cosmin Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 1 din 19 Rapori de reevaluare imobiliară ] Cuprinsul, INTRODUCERE Scrisoare de transmitere Pagina de titlu Cuprinsul PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evaluatorului Ipoteze şi condiții limitative Scopul şi utilizarea evaluării Drepturile de proprietate evaluate PREZENTAREA DATELOR Identificarea proprietății Descrierea amplasamentului ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Valoarea terenului Estimarea redevenței Calificarea evaluatorului Declaraţia de contormitate (Certificarea valorii) Concluzii ANEXE Definiții şi termeni ai evaluării Documentele prezentate Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 2 din 19 Raport de reevaluare imobiliară [ PREMISELE EVALUARII | Prezentarea evaluatorului. Cosmin Androniu, expert evaluator de întreprinderi şi proprietăți imobiliare, membru titular al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România - ANEVAR cu Legitimaţia nr. 6989. | ipoteze şi condiții limitartive. Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar in cursul raportului: Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi proprietatea poate fi vândută; Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini: Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietății; Informațiile furnizate sunt considerate autentice, dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor; Toate documentațiile tehnice se presupune a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate; se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situații sau pentru obținerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor; Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător; se presupune că toate autorizaţie, certificatele de funcționare şi alte documente solicitate de autorităţile legale şi aciministrative locale sau naționale sau de către organizații sau instituții private, au fost sau pot fi obținute sau reinnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului; Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 3 din 19 Raport de reevaluare imobiliară Se presupune că utilizarea terenului şi a construcțiilor corespunde cu granițele descrise şi nu există alie servituți, altele decât cele descrise în raport; Evalvatorul nu are cunoştinţă de existența unor materiale periculoase pe sau în proprietate, materiale care pot afecta valoarea proprietăţii. Evaluatorul nu are calitaiea şi nici calificarea să detecteze aceste substanțe. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor; Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiții generale limitative: Orice proporție din valoarea estimată în acest rapori, între teren şi construcție, este aplicabilă numai pentu utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcții nu pot fi utilizate în alte evalvări şi, dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile; Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerate în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare; Deţinerea acestui raport sau o copie a acestuia nu dă dreptul de a-l face public; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu ar fi solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil; Conţinutul acestui raport, atăt în totalitate sau în parte (în special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului; Previziunile sau estimările de exploatare conținute în acest raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scuri şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcţie de conalițiile viitoare. | Scopul şi utilizarea evaluării. Scopul acestui raport este de a estima valoarea de piaţă a terenului din Stațiunea Lacu Sarat, Sos. Vizirului km 7, adiacent Vilei Nufărul, ju. Brăila, Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 4 din 19 Raport de reevaluare imobiliară proprietatea Consiliului Local Municipal Brăila, în vederea utilizării pentru concesiune. se mai estimează şi redevența anulă şi lunară corespunzătoare terenului evaluat. Proprietarul este Primăria Brăila aşa cum rezultă din declaraţiile solicitantului. Raportul de evaluare se face conform STANDARDELOR INTERNAȚIONALE DE EVALUARE - EDIȚIA A OPTA, 2007; IVS 1 - Valoarea de piață - baze de evaluare IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piață IVS 3 - Raportarea evalvării IVA 1 - Evaluarea pentru raportarea financiară GN 1 - Evaluarea proprietății imobiliare Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis un vânzător hotărât, într-o tanzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, Definiție conform IVS 1. | Drepturile de proprietate evaluate. Dreptul de proprietate asupra terenului aparține Consiliului Local Brăila aşa cum rezultă din declaraţiile solicitantului. Terenul este liber de construcții. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 5 din 19 Raport de reevaluare imobiliară |) PREZENTAREA DATELOR | Identificarea imobilului. imobilul se află în Staţiunea Lacu Sarat, Sos, Vizirului km 7, adiacent Vilei Nufărul, jud. Brăila, proprietatea Consiliului Local Municipal Brăila şi se încadrează în zona 4 a mun, Brăila | Descrierea amplasamentului. Imobilul se compune din două loturi de teren cu suprafața de 170 mp şi respectiv 27 mp. Total suprafața 197 mp. Amplasamentul este adiacent Vilei Nufărul proprietatea S.C. ALCO PLUS S.A. Pe amplasament nu există construcții. Amplasamentul se află în cadrul Staţiunii Lacu Sărat, Există acces la apă-canal, electricitate şi gaz metan. Terenul nu este Imprejmuit. Vecinătățile sunt proprietăţi comerciale. | Descrierea constucțiilor. Nu există construcții definitive pe amplasament. Expert Evaluator iulian Cosmin Androniu Pagină 6 din 19 Raport cie reevaluare imobiliară | Studiul pieței Imobilul evaluat este de tip teren liber. Aria pieței este una suburbană şi aparţine unei zone periferice de tip comercial zona este populată având un grad de construire sub 25%, Valorile de piață a imobilelor similare sunt în scădere [datorită condijiilor actuale ale pieței imobiliare). Piața imobiliară este mai puțin activă. Oferta este mai mare decât cererea. Piaţă a cumpărătorulul, Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 7 din 19 Ropori de reevaluare imobiliară ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII [20 E Valoarea terenului, În metoda comparației directe, proprietatea imobiliară evaluată este comparată cu proprietățile similare ce au fost vândute recent sau a căror cifre de ofertă sunt cunoscute. Datele proprietăților comparabile sunt prelucrate într-un proces de comparare peniru a demonstra prețul probabil la care proprietatea evaluată ar fi vândută, dacă este oferită pe piață. Am ales proprietăţi imobiliare asemănătoare a căror cifră de ofertă este cunoscută din anunţurile imobiliare şi din baza de date a evaluatorului. PROPRIETAȚI ELEMENT SUBIECT A B ce Suprafata (mp) 197,00 800 1500 1200 Preţ ofertat lei RON/mp 38 34 34 Preţ otertat lei EURO/mp Condiţii de finanțare normal normal normal normal Corecţie pentru condiţii de finanţare, lei [ei ) 5) Preţ corectat, lei 38 34 34 Condiţii de pleță <3 iuni <3 luni <3 luni Corecţii pentru condiţiile de piaţă, % -15% -15% 15% Corecţie pentru condiţii de finanțar, lei -5 -4 -4 Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 8 din 19 Raport dle reevaluare imobiliară Preţ corectat, lei 28 25 25 aplasament Dimensiuni, geometrie adiacent unei constructii superioare superioare superioare Corectia pentru geometrie +24% -25% -25% Corecţie pentru geometrie, lei 7 -6 -6 Preţ corectat, iei 25 22 Preţ corectat, lei 25 22 22 Corecţia totală netă, lei -13 -12 -12 Corecţia totală netă (% preț ofertat) -34,25% -34,98% -34,98% Corecţia totală brută, lei 21 19 19 Corecţia totală brută (% preț oferat) 55,93% 56,65% 56,65% | Estimarea redevenței. Conform prevedesilor legale * Limita minima a preţului concesiuni se stabileşte, după caz, prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General! al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, astfel încât sa asigure recuperarea prețului de vânzare al terenului, n condiţii de piaţă, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructura aferente ”. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 9 din 19 Raport de reevaluare imobiliară in condiție date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, deci limita minima a concesiunii se va stabili astfel încat sa asigure recuperarea în minim 25 de ani şi maxim 49 ani a preţului de vânzare a terenului. Pentru aceasta este necesara determinarea factorului de actualizare. Factorul de actualizare s-a determinat pe baza metodei cumulării riscurilor, astfel: k = Rb + Riunde; Rb = rata de baza fără rise Ri = riscul investiţiei Rata de baza fără risc (Rb) s-a determinat ca fiind media ratei dobânzii de referință a Băncii Najionale a României pentru anul 2010- 2011 Luna Dobânda feb. 11 6,25 ian.11 6,25 dec.10 6,25 nov,10 6,25 oct.10 6,25 sep.10 6,25 aug.10 6,25 iul.10 6,25 iun, 10 6,25 mai,10 6,50 apr.10 7,00 mar,10 7,25 feb,10 7,50 MEDIA 6,50 Riscul investiţiei (Ri) s-a determinat ca fiind o suma a riscurilor, astfel: Risc exterior 3,00% factori de mediu (inundații, seceta) 1,00% modificări posibile ale preturilor la produse 2,00% Risc interior 2,00% calitatea produselor 2,00% k = 6,5% + 5% = 11,5% Peniru determinarea redevenţei pornim de la formula determinării valorii de piață si anume: Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 10 din 19 Rapori de reevaluare imobiliară p= Ş: Venit = an, an, pp p (+F) unde Vt = valoarea terminala, care este zero in acest caz, deoarece legislația prevede recuperarea intregii valori in primii 25 ani de concesiune, Valoarea de piață, pe de alta parte, esie: i Vor ——— 3 ( + k)i unde r = redevența anuala Pentru deierminarea redevenței anuale utilizam formula: A _ 25.15lei/m , r=— P. 3,096lei/mp/an ȘI 812 n (1 + ki Valoarea redevenjei anuale pentru terenul analizat este 3.096 lei/mp/an. | Calificarea evaluatorului, Ec. lulian-Cosmin Androniu Licenţiat în economie, absolvent al Academiei de Studii Economice Bucureşii, Facultatea de Comerţ, promoția 1999. Masterat în „Management financiar şi în administraţie publică” al Universității Danubius din Galaţi. Expert evaluator de întreprinderi şi proprietăți imobiliare şi membru titular al Asociaţiei Naţionale a Evalvatorilor din România cu legitimația şi ştampila nr. 6989. Certificat de asigurare profesională nr. 1441-62/17.01.2010 Allianz Țiriac Asigurări S.A.. Absolvent al Cursului de Evaluator organizat de ANEVAR pentru specialitatea „Evaluarea Proprietății imobiliare” şi „Evaluarea Întreprinderii" Expert Evaluator iulian Cosmin Androniu Pagină 17 din 19 Rapori de reevaluare imobiliară Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de Instruire Continua - ANEVAR": Standarde intemaţionale de Evaluare SPIC D-06 - 2007; Absolvent al seminarului din cadrul “Programului dle instruire Continua — ANEVAR”: Rata de Actualizare - Rata de Capitalizare SPIC D-03 - 2007; Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de instruire Continua - ANEVAR": Seminar Formare Tutori SPIC D-19 - 2008; Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de instruire Continua — ANEVAR”: Evaluarea pentru Garantarea Imprumutului SPIC D-04 - 2009; Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de Instruire Continua - ANEVAR": Evaluarea activelor necorporale SPIC D-08 - 2009; Certificat de „Auditor in Domeniul Calităţii" eliberat de Ministerul Educaţie, Cercetării şi Tineretului şi Ministerul Muncii, Familiei şi Egalităţii de Şanse 2009; Certificat de „Manager de Proiect" eliberat de Ministerul Educaţie, Cercetării și Tineretului şi Ministerul Muncii, Familiei şi Egalităţii de Şanse 2009. Absolvent al seminarului din cadrul "Programului de Instruire Continua - ANEVAR”: Estimarea costului de oportunitate al capitalului D21-OL - 2010; | Declaraţia de conformitate (Certificarea valorii). * după cunoștințele evalvatorulvi informaţiile prezentate In raport sunt adevărate si corecte; + analizele si concluziile raportului de evaluare se bazează doar pe informațiile prezentate in raport; * evaluatorulnu are nici un interes personal in proprietatea evaluata; « tarifulevalvării nu este condiționat de valoarea raportata; + evaluarea a fost elaborata in conformitate cu Codul de Etica, cu standardele profesionale si cu contractul [instrucțiunile] cu clientul; + evaluatorul deţine pregătirea profesionala si experiența necesară e nimeni, cu excepția celor care semnează raportul, nu a fumizat asistenta profesionala pentru elaborarea raportului. Expert Evaluator luian Cosmin Anchoniu Pagină 12 din 19 Raport de reevaluare imobiliară | Concluzii. Valoarea de piaţă estimată a proprietăţii teren din Stațiunea Lacu Sarat, Sos. Vizirului km 7, adiacent Vilei Nufărul, jud. Brăila, proprietatea Consiliului Local Municipal Brăila, este de 4.955 lei (fără TVA). Suprafața este de 197 mp. Solicitant: S.C. ALCO PLUS S.A. BRĂILA Valoarea de piața este de 25,15 lei/mp. Valoarea estimată a redevenței anuale este de 3,096 lei/mp. Valoarea estimată a redevenței lunare este de 0,258 lei/mp. Data: 18.02.2011 Expert Evaluator Membru Titular A.N.E.V.A.R. ec. lulian-Cosmin Androniu Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 13 din 19 Raport de reevaluare imobiliară ANEXE Definiții şi termeni ai evaluării Pena i Standardul internațional de Aplicaţie în Evaluare ! Evaluarea pentru raportarea financiară Definiții ale Standardelor internaţionale de Evaluare Costul de inlocuire net. Costul curent de inlocuire a unui activ cu un activ modern echivalent, din care se scade cota aferentă uzurii fizice şi a tuturor formelor relevante de clepreciere şi optimizare. Amenajări ale terenului şi construcții. Clădirile, construcțiile sau anumite modificări ale terenului, cu caracter permanent, care presupun cheltuieli de muncă şi de capital şi care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea proprietății. Ele pot avea modalităţi de utilizare şi durate de viață economică diferită. Valoare de piață. Suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu prej determinat obiectiv, după o activitate de morketing corespunzătoare, în care părțile implicate av acționat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere (IVS 1, paragraful 3.1). Proprietate specializată. O proprietate care se vinde rar pe piața liberă sau niciodată, cu excepția cazului în care se vinde întreaga întreprindere sau [...]