HCL 136/2012 Brăila adoptată

UMANA JUDEŢUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA SI DEA NA E EA PI. 1386 dim 232.05. 2OL12 Privind: Concesionarea prin încredințare directă a terenului în suprafaţă de 2151,00 mp, aparţinând domeniului privat al Municipiului Brăila, situat în Brăila, Șoseaua Buzăului nr. 11 lot 6, solicitantei 5.C, UAZEL SERV S.RL, Brăila, teren pe care sunt amplasate construcţiile C8, C9, C10 şi C11, proprietatea acesteia. CCP RI SSL EXIL, LOCAL MU RI LC» A E ES NEA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului, precum şi cererile înregistrate sub nr, 5044/09.02.2012 și nr. 14516/04.04.2012, prin care domnul Drogeanu Constantin, Director al S.C UNIEL SERV S.R.L. Brăila solicită concesionarea terenului în suprafaţă de 2151,00 mp, situat în Brăila, Șoseaua Buzăului nr. 11 lot 6; Văzând raportul comun de specialitate al Direcţiei Patrimoniu şi Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, precum şi raportul comisiei de specialitate nr. 2 din cadrul C.L.M. Brăila; În conformitate cu prevederile art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările şi completările ulterioare, art. 2 lit. e), art. 21 lit. a) din Legea nr. 195/2006 — legea cadru a descentralizării, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, art. 20 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 273/2006 privind finanţele publice locale, cu modificările şi completările ulterioare, H.C.L.M. nr. 212/29.05.2009,; În baza art. 36 alin. (1) şi:(2) lit. 6); alin. (5) lit, b) şi art. 123 alin, (1) din Legea nr. 215/200î, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; | În terneiul art. 45 alin. (1) şi (3), coroborat cu art. 115 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, republirată, cu modificările şi completările ulterioare; EEE O LARA SE E: Art.î: Concesionarea prin încredințare directă, pe o perioadă de 49 ani, a terenului în suprafaţă real măsurată de 2151,00 mp, aparţinând domeniului privat al Municipiului Brăila, situat în Brăila, Șoseaua Buzăului nr. 11 lot 6, solicitantei 5.C. VAIEL SERV S.RL. Brăila, teren pe care sunt amplasate construcţiile C8, C9, C10 şi C11, proprietatea acesteia, delimitare a imobilului, conform anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre, Art,2: Terenul prevăzut la art. 1 se identifică în planul de amplasament şi Arț,3: (1) Redevenţa se stabileşte în cuantum de 0,20 /ei/mp/lună, conform raportului de evaluare, anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre, (2) Cuantumul redevenţei se actualizează anual, în funcţie de rata inflaţiei. Art.4: Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Finanţelor Publice Locale, iar Secretarul Municipiului Brăila o va comunica celor interesaţi. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, NEGOIŢĂ DANIEL „iii CONTRASEMNEAZĂ SEC R, FUDULAJCHE MIRCEA PLAN DE DELIMITARE AL BUNULUI IMOBIL. Scara 1:1000 Adrese imobilului Suprafato masurate Nr, cadastral 213 Z03 Buzaului nr.ll tat 6 VAT | Brailo Cartea Funciare nr. Expert Evaluator lulian-Cosmin Androniu MEMBRU ȚITULAR AL ASOCIAȚIEI NAȚIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA (A.N.E.V.A.R.) Romania, Braila, Aleea Parcului nr.2, bl. Abis, sc. |, et. 5, ap. 15, C.F. 20422930 Cont: RO62 BACX 0000 0002 6829 8000 UniCredit Tiriac Bank Sucursala Braila Cont RO46 BUCU 6543 0032 2511 RO0I Alpha Bank Sucursala Braila Fax: 0339.814.435, Mob: 0722.635.370, hitp://www.acos.ro, mall officeQacos.ro RAPORT DE EVALUARE al terenului din Brăila, Şos. Buzăului nr. 11 - Lot 6, jud. Brăila, proprietatea Consiliului Local Municipal Brăila - teren liber şi redevența - 2.151 mp DATA EVALUĂRII: 07.05.2012 solicitant: S.C. UNIEL SERV S.R.L. BRĂILA destinatar: UAT Municipiul Brăila AI righis reserved. Copyrighis E 2003-2012 Expert Evaluator Androniu lulian Cosmin Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 1 din 32 Raport de reevaluare imobiliară Cuprinsul. INTRODUCERE Rezumatul lucrării Pagina de titlu Cuprinsul PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evaluatorului Ipoteze şi condiții limitative Obiectul, scopul şi utilizarea evalvării Baza de evaluare, tipul valorii estimate Materialele şi sursele de informații utilizate Drepturile de proprietate evaluate Clauzele de nepublicare PREZENTAREA DATELOR Identificarea activelor Descrierea amplasamentului Descrierea construcțiilor Studiul pieței ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Cea mai bună utilizare Valoarea terenului Metode de evaluare Calificarea evaluatorului Declarația de conformitate (Ceriificarea valorii) Alegerea valorii finale ANEXE Definiţii şi termeni ai evaluării Calculele evalvării Documentele evalvării Amplasament Expert Evaluator Iulian Cosmin Anaroniu Pagină 3 din 32 Raport de reevaluare imobiliară de către organizații sau instituții private, au fost sau pot fi obținute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului; Se presupune că utilizarea terenului şi a construcțiilor corespunde cu granițele descrise şi nu există alte servituți, altele decât cele descrise în raport; Evaluatorul nu are cunoştinţă de existența unor materiale periculoase pe sau în proprietate, materiale care pot afecta valoarea proprietății. Evaluatorul nu are calitatea şi nici calificarea să detecteze aceste substanțe. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate peniru asemenea cazuri sau peniru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor; Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiții generale limitative: Orice proporție din valoarea estimată în acest raport, între teren şi construcție, este aplicabilă numai pentru utilizarea Ivată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcții nu pot fi utilizate în alte evaluări şi, dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile; Orice eslimare a valorii din acest raport se aplică proprietății considerate în întregime şi orice divizare în elemenie sau drepturi parțiale va anula această evalvare; Deţinerea acestui raport sau o copie a acestuia nu dă dreptul de a-l face public; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu ar fi solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil; Conţinutul acestui raport, atăt în totalitate sau în parte (în special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului; Previziunile sau estimările de exploatare conținuie în acest raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieței, pe factorii anticipați ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcție de condițiile viitoare. Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 5 din 32 Raport de reevaluare imobiliară Materialele şi sursele de informații utilizate. Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat: o documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziția evalvatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare; o Standarde Internaționale de Evaluare, ediția a lX-a - 2011, care sunt în vigoare la data efectuării prezentului raport, fiind obligatorii începând cu data de I ianuarie 2012, respectiv: ANR AR 4 v > Standarde Internaționale de Evaluare [IVS): IVS - Cadrul general VS 101 — Sfera misiunii de evaluare VS 102 - Implementare VS 103 - Raportarea evaluării VS 300 - Evaluări pentru raportarea financiară. Anexă - Evaluarea imobilizărilor corporale din sectorul public; „Evaluarea proprietăţii imobiliare”, Ediţie a doua canadiană, Canada, 2002, traducere din limba engleză; Observaţii şi constatări ale expertului evaluator privind. starea proprietăţii supuse evaluării; Informații de pe internet privind oferte din piață pentru proprietăţi similare cu cea evalvată, o parte dintre acestea fiind ataşate raportului în anexe. Drepturile de proprietate evaluate. Dreptul de proprietate asupra terenului aparține UAT Municipiul Brăila. Expert Fvaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 7 din 32 Raport de reevaluare imobiliară PREZENTAREA DATELOR Idențiticarea imobilului. imobilul se află în Brăila, Şos. Buzăului nr. 11 — Lot 6, jud. Brăila, proprietatea Consiliului Local Municipal Brăila. Zona este periferică — Ans. Radu Negru. Descrierea amplasamentului. imobilul se compune din teren cu suprafața de 2.151 mp. Pe amplasament există construcții. Amplasamentul are acces la drum asfaltat. Terenul este împrejmuit. Utilităţi in zonă: instalație electrică, gaze şi apă-canal. Vecinătățile sunt proprietăți rezidențiale. Descrierea construcțiilor. Pe amplasament există construcțiile: Corpul C8- Anexă are suprafata construită de 175 m$ Corpul C9- Anexă are suprafața construită de 45 m? Corpul C10- Magazie are suprafața construită de 207,96 m; Corpul C11- Şopron are suprafața construită de 282,13 m? Studiul pieței Definirea pieței şi subpieței: Standardul internațional de Evaluare GN 1 — «Evalvarea proprietății imobiliare» menţionează că: „o piață imobiliară poate îi definită ca interacțiunea dintre Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 9 din 32 Roport de reevaluare imobiliară persoane fizice sau entităţi care schimbă drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Pieţele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venii, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile şi motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscuie de persoanele fizice sau de entităţile care participă la schimbul de proprietăți imobiliare. În schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversităţii de influențe sociale, economice, guvernamentale şi de mediv. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Aceasiă caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ neelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adaptează rapid, ca răspuns la modificcirile cererii de pe piață." Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliara nu se autoreglează, fiind influenţată de multe ori de reglementările guvernamentale și locale. Informațiile despre tranzacţii similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj între cerere și ofertă, echilibrul atingânav-se greu și fiind de scurtă durată. În funcţie de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietăţii imobiliare, motivațiile și vârsta participanților s-au creat tipuri diferite de pieţe imobiliare, precum: + Piața imobiliară rezidenţială; + Piaţa imobiliară cornercială; + Piața imobiliară industrială; + Piaţa imobiliară agricolă; + Piaţa imobiliară specială. Având în vedere cele descrise în subcapilolele anterioare, se poate considera că în prezent piaţa imobiliară, pentru toate tipurile de proprietăţi este o piața inactivă, caracterizată o rămânere în urma cererii și prețuri în scădere. În consecinţă, avem o piaţă a cumpărătorilor, peniru că aceștia pot obține preţuri mai mici pentru proprietăţile disponibile. Se estimează că dezechilibrul între cerere și ofertă pentru această zonă va genera și va susține în continuare un nivel scăzut al prețului de vânzare și al chiriilor pentru proprietăţi imobiliare. Analizând piaţa imobiliară din două puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele: e Petermenscurteste o piață a cumpărătorului, datorită perioadei de criză pe care o traversăm, caracterizată de prețurile relativ scăzule pe piaţă, e Pe termen lung piața imobiliară are o anumită stabilitate, deși va păsira un număr scăzut de cereri de proprietăţi imobiliare, determinat de scăderea economiilor populaţiei ca urmare a crizei economice, cât și ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, influenţat și de o creștere a Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 10 din 32 Rapori de reevaluare imobiliară inflaţiei cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar. Pentru analiza pieţei imobiliare a proprietăţii evaluate se va face analiza pieței pe două niveluri: + dinpunctde vedere al pieţei largi, de ansamblu, « din punctde vedere al pieţei in care concurează proprietatea evaluată. Analiza de piață aplicată unei proprietăţi specifice are o importanță deosebită în procesul de evaluare și nu trebuie confundată cu analiza generală de piaţă sau cu alte studii similare. În cazul evalvării proprietăţii ce face obiectul raportului, analiza de piață arată modul în care interacţiunea dintre cerere și ofertă afectează valoarea proprietății. Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotaţiilor — și comportamentului participanţilor de pe piaţă, evalvatorul poate stabili atitudinile de piață privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate. Analiza de piață oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietăţii evaluate. Evalvatorul trebuie să identifice relaţia dintre cerere și oferta concurenţială de pe piaţa proprietății evaluate. Această relaţie indică gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piaţa curentă. Valoarea de piaţă a unei proprietăţi este în mare măsură determinată de poziţia sa competitivă pe piaţă. De aceea, în sensul cel mai larg, analiza de piață oferă informațiile esenţiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare. Aspecte economice În intervalul de până la revoluția din 1989 s-a pus accent pe industrializarea forțată a economiei brăilene, în cadrul celei româneşti, în general. Pe lângă dezvoltarea întreprinderilor existente s-au pus în funcțiune Combinatul chimic şi cel de celuloză şi hârtie de la Chiscani şi Centrala termică. După anul 2000 s-au făcut resimțite rezultatele dezvoltării mult prea ambiţioase, nejustificate şi disproporționate a industriei. Multe din reperele industriale de referință şi-au închis total sau parțial portile. Aceasta a dus la deprecierea, mai accentuată decât la nivel național, a nivelului de trai şi al gradului de dezvoltarea al urbei. Industria brăileană a cunoscut profunde modificări structurale în anii de după revoluție. Deşi la începutul anului 2000 producția preponderentă o constituiau confecțiile textile şi prelucrarea produselor agro-alimentare , ponderea acestora a cunoscut o scădere semnificativă începând Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 11 din 32 Raport de reevaluare imobiliară modernizare a parcului de autobuze , minibuze şi framvaie, proces care va determina creşterea conforiului călătorilor precum şi scăderea duratei de transport în oraş. Piața specifică. Analiza cererii, echilibrul pietii imobilul evaluat sunt de tip teren intravilan. Aria pieței este una urbană şi aparine unei zone periferice de tip rezidențial, zona este putin populată având un grad de construire sub 50%, Valorile de piată a imobilelor similare sunt în scădere [datorită condițiilor actuale ale pieței imobiliare). _ caracteristici cerere: redusa, din cauza lipsei de lichiditati a potentialilor cumpătători, motivata de politica monetară şi administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor şi atingerea unei convergen]e a prelurilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare. _ caracteristici oferta: mai mare = in comparație cu dimensiunile cererii echilibru cerere - oferta : pe piaţa proprietăților similare celei evaluate fiind infvențată de capacitatea actuala dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, în stagnare. _ tendinte : o situație volatilă ce poate fi depăşita prin factorii care ar putea influența in mod direct stimularea credlitării ce constau intr-un plan coerent anticriză realizat de Guvern, polilica monetară şi administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor şi atingerea unei convergențe a prețurilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare. - cotații oferte preturi unitare de vânzare terenuri [in zona prețul de vânzare este cuprins intre 20 - 65 euro/mp in funcție de suprafață si accesul la utilităţi). .. cotatiiredevența anuală: 0,5 = 1 euro/mp. Piaţa imobiliară este puțin activă. Oferta este mai mare decât cererea. Piaţă a cumpărătorului. Expert Evaluator Iulian Cosmin Androniu Pagină 13 din 32 Raport de reevaluare imobiliară buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. Ca alternativă, terenul poate fi păstrat ca investiţie. Utilizarea potenţială și nu utilizarea existentă determină de obicei prețul care va fi plătit pentru teren în cazul în care respectiva utilizare este fezabilă din punct de vedere economic. Analiza planurilor zonale, a vecinătăţilor, conduce la concluzia că posibilitatea utilizării terenului în alte moduri decât este folosit în prezent nu este atractivă. Valoarea terenului. Metoda comparațiilor directe. în metoda comparaliei directe, proprietatea imobiliară evaluată este comparată cu proprietățile similare ce au fost vândute recent sau a căror citre de ofertă sunt cunoscule. Datele proprietăţilor comparabile sunt prelucrate. într-un proces de comparare peniru a demonstra prețul probabil la care proprietatea evaluată ar fi vândută, dacă este oferită pe piață. Am ales proprietăți imobiliare asemănătoare a căror cifră de ofertă este cunoscută din anunţurile imobiliare şi din baza de date a evaluatorului. Având în vedere situația în care se află piața imobiliară s-au identificat anunțuri cu terenuri libere situate în zone rurale similare ale județului Brăila. Evaluarea imobilului este prezentată în Anexa nr. ]. Estimarea redevenței. Conform prevederilor legale ” Limita minima a prețului concesiunii se stabileşte, după caz, prin hotărârea consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a corsiliului local, astfel încât sa asigure recuperarea preţului de vânzare al terenului, în condiţii de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructura aferente ”. In condiţiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alie costuri suplimentare, deci limita minima a concesiunii se va siabili astfel încât sa asigure recuperarea în minim 25 de ani şi maxim 49 ani a preţului de vânzare a terenului. Expert Evaluator Iulian Cosmin Anaroniu Pagină 15 din 32 Raport de reevaluare imobiliară Calificarea evaluatorului. Ec. lulian-Cosmin Androniu Licenţiat în economie, absolvent al Academiei de Studii Economice Bucureşti, Facultatea de Comeri, promoția 1999. Masterat în „Management financiar şi în administrație publică” al Universităţii Danubius din Galați. Expert evaluator de întreprinderi şi proprietăţi imobiliare şi membru titular al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România cu legitimaţia şi ştampila nr. 6989. Certițicat de asigurare profesională nr. 50/03.01.2012 Allianz Țiriac Asigurări S.A.. Absolvent al Cursului de Evaluator organizat de ANEVAR pentru specialitatea „Evaluarea Proprietății Imobiliare” şi „Evaluarea Întreprinderii” Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de Instruire Continua — ANEVAR": Standarde Internaționale de Evaluare SPIC D-06 - 2007; Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de Instruire Continua — ANEVAR”: Rata de Actualizare - Rata de Capitalizare SPIC D-03 - 2007; Absolvent al seminarului din cadrul “Programului de Instruire Co [...]