HCL 57/2022 Borca adoptată

Raport de evaluare Teren intravilan 487 mp, sat Soci, com Borca, Jud Neamt Cuprins 1. Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante ................ nana 4 Ze Booharaibiănili mori fiN MO NBR ae ee 4 3. Certificarea evaluatorului......... nau 4. Premisele evaluării... nenea Obiectul evaluării... nana Scopul Evaluării.... Clientul Raportului .. Utilizatorul Raportului. Proprietar... mean aaa Drepturi de proprietate evaluate... Baza de evaluare. Tipul valorii estimate Data evaluării; mondea raportului..... Conformitatea evaluării cu SEV. Procedura de evaluare................. Natura şi sursa informaţiilor .. Ipoteze și ipoteze speciale... Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare... 5. PTEZENtareă datelor, nani neaeaeuai 9 Prezentarea proprietăţii imobiliare subiect... 9 Descrierea juridică............uc cena 9 Date despre zonă, oraş, vecinătăţi şi amplasare -] Caracteristici teren.............mec acneea 1.9 Tipul proprietăţii; definirea pieţei. 0 ANBliza Pete! IMORIlGe, nana nai [9) în ADRZA URENIOI ŞI GRI NGluzior meets 55 a 11 Cea mai bună utilizare........... cca Modul de abordare a valorii.. Evaluarea terenului............... 6. Concluzii. Recomandarea valorii... 15 Raport de evaluare Teren intravilan 487 mp, sat Soci , com Borca, Jud Neamt. 1. Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante Client PRIMARIA BORCA Utilizator PRIMARIA BORCA Data raportului de | 02.05.2022 evaluare Data inspecției 20.04.2022 Data evaluării 02.05.2022 Evaluator autorizat Neculai Postole, Evaluator Autorizat EPI, El Legitimaţie 15508 Compania de evaluare EXPERT EVAL, Membru Corporativ ANEVAR, Autorizaţie nr. 0189, Poliţa de asigurare de răspundere profesională - OMNIASIG V.I.G. S.A./polita seria G nr. 869837 din 06.03.2021 -500.000 Euro/an. Reprezentant — funcţia Neculai Postole — Administrator Tip proprietate Teren intravilan: 487 mp conform fisei de amplasament din Documentatia Cadastrala cu NCP 51764, respectiv NCP 51761. | Adresa proprietăţii Sat Soci, com Borca , judeţ Neamt. C der / amplasare Zona mediana a localitatii. Utilităţi Energie electrică (adiacent). Apa sursa proprie. e | Construcţie . E Teren S teren: 487 mp- conform fisei de amplasament din Documentatia Cadastrala cu NCP ă 51764-380 mp, respectiv NCP 51761-107 mp- categorie de folosinta- curţi construcţii. n Proprietar Persoană juridică: PRIMARIA BORCA Utilizare existentă Teren intravilan C.C. -487 mp (NCP 51764-380 mp, respectiv NCP 51761-107mp); Curs de schimb valutar 4,9476LEI/EUR VALOAREA DE PIATA TEREN 3.309 | EUR 17.860 | LEI Dreptul de proprietate Considerat deplin Sarcini înregistrate A fost prezentat Extras de Carte Funciara cu nr. de cerere 7799 din 13.03.2022 solutionat la data de 30.03.2022. Evaluarea s-a realizat in ipoteza in care dreptul de proprietate este liber de sarcini. | C' ervaţii speciale Nu e cazul Diterențe constatate în urma inspecției (față de documentele de proprietate/documentati a cadastrala. > Nusunt 2. Declaratie de conformitate Ca elaborator, declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2020 şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. De asemenea, declar că am respectat cerinţele etice şi profesionale conţinute în Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat. Raport de evaluare Teren intravilan 487 mp, sat Soci, com Borca, Jud Neamt 3, Certificarea evaluatorului Subsemnatul, îmi asum răspunderea privind conţinutul și concluziile evaluării numai față de clientul și Utilizatorul lucrării și certific, în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că: > > vYvvyY Neculai Postole Expunerile faptelor din acest raport sunt corecte și adevărate; Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condiţiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparţiale; Nu am niciun interes prezent sau viitor în proprietatea care constituie obiectul acestui raport și niciun interes personal legat de părţile implicate; Nu am nicio părtinire legată de proprietatea care este obiectul acestui raport sau legată de părţile implicate în această evaluare; Angajarea mea în această evaluare şi onorariul pentru această evaluare nu sunt condiţionate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilă unuia dintre utilizatorii desemnaţi ai raportului; Deţin cunoştinţele și experiența necesară pentru efectuarea, în mod competent, a acestei lucrări; Nu mi-a fost oferită asistență profesională semnificativă; Sunt membru al ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România). La data acestui raport, îndeplinesc cerințele ANEVAR privind programul de pregătire continuă. Raport de evaluare Teren intravilan 487 mp, sat Soci, com Borca, Jud Neamt 4. Premisele evaluării Obiectul evaluării Scopul Evaluării Scopul evaluării este determinarea valorii de piata a terenului pentru vanzare, in suprafata de 487 mp conform fisei de amplasament din Documentatia Cadastrala cu NCP 51764, respectiv NCP 51761. Clientul Raportului Prezenta lucrare se adresează PRIMARIA BORCA în calitate de client. Lucrarea se realizează în > baza contractului încheiat cu clientul. Utilizatorul Raportului PRIMARIA BORCA. Proprietar PRIMARIA BORCA. Drepturi de proprietate evaluate În cadrul prezentului raport a fost Supus evaluarii dreptul de porprietate asupra imobilului analizat, deținut de către PRIMARIA BORCA in baza documentelor prezentate: Dreptul de proprietate asupra proprietatii este înscris în Cartea Funciară com Ceahlau. În conformitate cu informatiile deţinute de evaluator proprietatea este libera de sarcini. Evaluatorul a avut la dispozitie extras de CF actualizat solutionat la data de 30.09.2019. Evaluarea s-a realizat în ipoteza că dreptul de proprietate asupra proprietatii este deplin, liber de sarcini. "Baza de evaluare. Tipul valorii estimate Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu cerinţele clientului, reprezintă o estimare a valorii de piată a proprietății, aşa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare a bunurilor 2022- SEV 100 Cadrul general. Conform acestui standard, valoarea de piată reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Metodologia de calcul a “valorii de piata” a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţii şi de recomandările Standardelor de Evaluare ANEVAR. Data evaluării; mondea raportului Inspecţia a fost realizata de evaluator Neculai Postole, membru titular ANEVAR, nr. legitimaţie 15508 în prezenta reprezentantului clientului, pe data de 20.04.2022. Cu această ocazie a fost inspectata si fotografiată proprietatea evaluată. Data evaluării (la care sunt valabile toate analizele, judecăţile, calculele, ipotezele de lucru şi ipotezele speciale) este data de 02.05.2022. Valoarea este raportată în EURO, fără TVA. Conversia valorii în LEI s-a făcut la cursul de 1 EUR 6 Raport de evaluare Teren intravilan 487 mp, sat Soci „com Borca, Jud Neamt = 4,9476 RON, valabil pentru data de 02.05.2022. Valabilitatea exprimării valorii în cele două mone- de, precum şi echilibrul între acestea, sunt valabile la momentul exprimării opiniei, evoluţia ulterioa- ră a valorii putând fi diferită pentru cele două monede. Conformitatea evaluării cu SEV Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare, ţinându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv: Standardele de evaluare a bunurilor - SEV 2022: e SEV 100 — Cadrul general * SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării e SEV 103 — Raportare e SEV 230- Drepturi asupra proprietăţii imobiliare e GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Procedura de evaluare Etapele parcurse pentru determinarea valorii de piață au fost: v documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; v inspecția proprietăţii; v stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; v selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; d deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama; V analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; v aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Natura şi sursa informaţiilor Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost: - Documentele şi informaţiile au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către utilizatorul rapoartului de evaluare, care poartă întreaga responsabilitate referitoare la datele ) furnizate; - Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate; - Standardele de evaluare a bunurilor 2020; - preţuri practicate pe piaţa liberă a terenurilor şi preţuri practicate de constructori, preţuri libere de închiriere a spaţiilor cu altă destinaţie decât de locuit, preţuri ale tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare. În afara acestora evaluatorul a utilizat şi informaţii preluate din mass media de specialitate, în special site-uri de internet cu publicitate imobiliară. Ipoteze și ipoteze speciale Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele ipoteze şi a altora care apar în cursul acestuia: - nu ne asumăm nicio responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a titlurilor de proprietate; acestea se bazează pe documente furnizate de către client; - se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii; - informaţiile solicitate de evaluator şi furnizate de părţile implicate în stăpânirea şi utilizarea proprietăţii sunt considerate a fi autentice, evaluatorul nu dă nici o garanţie asupra preciziei lor; Raport de evaluare Teren intravilan 487 mp, sat Soci, com Borca, Jud Neamt a se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului, ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare; evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea descrise şi luate în considerare în mod explicit în cadrul prezentului raport; - se presupune că proprietatea este conformă cu toate reglementările şi restricţiile urbanistice, cu excepţia neconformităţilor ce ar fi expuse, descrise şi luate în considerare în mod explicit în cadrul prezentului raport; a se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de autorităţi locale sau republicane, sau de către organizaţii sau instituţii private, au fost > Sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare dintre utilizările pe care se bazează estimările valorii ) din cadrul raportului; a se presupune că utilizarea terenului corespunde cu graniţele proprietăţii descrise şi nu există nici o servitute în afara celor ce ar fi descrise explicit în raport - estimarea valorii tine seama de dreptul de proprietate asupra terenului; tehnică necesară pentru descoperirea lor; - evaluarea este făcută în condiţiile unei vânzări cu plata integrală, cash, deoarece aceasta este modalitatea curentă de plată pe piaţa imobiliară. - fiind necesare valori de piaţă, evaluarea s-a elaborat în concordanţă cu cea mai bună utilizare - a proprietăţii imobiliare. ) - estimarea valorii din acest raport se aplică proprietăţii în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara eventualelor cazuri pentru care diviza-rea ar fi evidenţiată concret în raport; - previziunile sau estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieţei; prin urmare aceste previziuni se pot schimba funcţie de condiţiile viitoare; Ipoteze speciale: - întrucât nu s-a prezentat certificat de urbanism actualizat, evaluarea s-a făcut în ipoteza că utilizările permise (rezidențial și servicii alternative) -evaluatorul a avut la dispoziţie: - Extrase de Carte Funciara cu nr. de cerere 7799 din 25.03.2022 solutionate la data de 30.03.2022. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru Raport de evaluare Teren intravilan 487 mp, sat Soci, com Borca, Jud Neamt Evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă; necesitatea unor astfel de solicitări ar fi trebuit convenită prealabil în scris de către părţi; Raportul de evaluare, în întregime, parţial sau referinţe, nu poate fi inclus în nici un document, circulară sau declaraţie publice şi nu poate fi publicat sub nici o formă, fără aprobarea scrisă a con- sultantului, referitor la forma şi contextul în care ar putea apărea. 5; Prezentarea datelor Prezentarea proprietăţii imobiliare subiect Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliară formată din: Teren intravilan in suprafata de 487 mp conform plan amplasament si extras de CF solutionat la data de 30.03.2022 cu forma poligonala regulata, cu acces la drum satesc la care are o deschidere de aprox. 15 m. Descrierea juridică Proprietatea imobiliara apartine PRIMARIA BORCA conform actelor de proprietate. Amplasamentul: * Liber, Teren intravilan 487 mp conform cu destinaţie curţi constructii; e Este situatin intravilanul loc Sabasa com Borca, jud Neamt. Accesul este realizat din drumul satesc la care proprietatea are deschidere de 15 m conform planului de amplasament atasat. Date despre zonă, vecinătăţi şi amplasare: Proprietatea este situata in Sat Soci, com Borca, jud. Neamt, in zona mediana a localitatii. Localizare proprietate: NCP 51764 -380 mp, NCP 51761 — 107 mp; Caracteristici teren e Forma - Forma neregulată, plana * Deschidere — drum satesc 15m, conform plan amplasament din documentatia cadastrala. * Caracteristici certificat urbanism — nu a fost pus la dispozitie ; e Utilităţi existente pe proprietate —electricitate, apa din sursa proprie ; * Inclinare - Amplasamentul este usor inclinat. — ap Teren intravilan 487 mp, sat Soci , com Borca, Jud Neamt. Raport de evaluare * Stareteren - Terenul nu este cu denivelări şi impedimente de relief care-i afecteaza utilizarea. e Restrictii de construire: Proprietatea se gaseste într-o zonă rezidențială. Proprietatea are edificate constructii anexa pe amplasament. Tipul proprietăţii; definirea pieţei Această proprietate imobiliară se încadrează în subpiaţa terenurilor libere din intravilanul sat Sabasa, amplasata în zone adecvate unor noi dezvoltări. Piaţa acestor terenuri este o piaţă rurală cu caracter local, pe care activează atât persoane fizice cât şi agenţi economici din municipiu, judeţ şi chiar din ţară. Piaţa specifică a acestui teren, din punct de vedere geografic, cuprinde zona com. Borca. Proprietatea evaluată este un teren cu formă neregulata, localizat în zona periferică a com Borca . Terenul poate reprezenta un amplasament adecvat oricărei dezvoltări imobiliare ce îndeplineşte condiţiile de urbanism. Mentionam ca nu am avut la dispozitie un certificat de urbanism. Piaţa specifică este piaţa terenurilor libere sau cu construcţii ce pot fi demolate, în vederea unor dezvoltări de obiective concordante cu reglementările urbanistice. În zona comunei Borca, piaţa terenurilor este bine segmentată şi cu o dinamică mica, cu cunoscute. Analiza pietei imobiliare Definirea pieţei Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la aceasta piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung. Pentru proprietatea studiata subpiata delimitata este cea a amplasamentelor construite pentru „zone rezidentiale” situate in localitati invecinate de com Borca, jud Neamt. Analiza ofertei Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioadă de timp. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate. Tendinta preturilor de tranzactie este de scadere, oferta la vanzare este mare in general iar cumparatorii negociaza preturile de oferta cu mult in jos. Ofertele corecte pentru actualul nivel al pieţei sunt în jur de 4-11 EUR/mp pentru zona periferica, ele crescând pe măsura apropierii de zona Median-Centrală. La data evaluării, în zona 10 Teren intravilan 487 mp, sat Soci , com Borca, Jud Neamt Roport de evaluare efectivă de localizare, oferta este din ce in ce mai scazuta, si amplasamentele libere sunt sub medie. În zona de localizare a proprietăţii evaluate şi zone echivalente, am identificat în perioada de informare, următoarele terenuri comparabile: Analiza cererii Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preturi, pe o piaţa dată, intr-o anumită perioadă de timp. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preţ si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate. Echilibrul pieţei. Date de piaţă La data evaluării, piaţa imobiliară specifică este în dezechilibru, oferta fiind mai mare decât cererea iar numărul tranzacţiilor încheiate foarte redus. In aceste condiţii se poate estima că avem o piaţă a cumpărătorului. 6. Analiza datelor și concluziilor Cea mai bună utilizare Conceptul de “cea mai bună utilizare” (CMBU) este conceptul care este în relaţie directă cu valoarea de piaţă. Prin analiza CMBU a proprietăţii imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitivă şi profitabilă. În conformitate cu Standardul de Evaluare a bunurilor SEV 100 “Cadru general”, CMBU este definită ca: Utilizarea unui activ care ii maximizeaza valoarea si care este posibilă dpdv fizic, e permisă legal si e fezabilă dpav financiar Analiza CMBU se realizează, de obicei, atât pentru terenul considerat liber, cât şi pentru proprietatea construită, aşa cum se află ea la data evaluării. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire si sa genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare. Cea mai buna utilizare trebuie sa fie: > permisibila legal, > fizic posibila, > financiar fezabila, > maxim productivă Tinand seama de aceste considerente in cazul de fata cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului liber. Practic tinand cont de dotarile existente, cea mai probabila utilizare pentru proprietatea analizata este cea de — teren construibil pentru proprietati rezidentiale/comerciale si functiuni complementare. Prin premisa criteriilor care definesc notinuea de C.M.B.U. aceasta abordare: este permisibila legal; indeplineste conditia de fizic posibila; este fezabila financiar si este maxim productiva. Modul de abordare a valorii În conformitate cu Standardele profesionale şi a recomandărilor metodologice de lucru acceptate de ANEVAR, există 6 metode pentru terenul liber sau considerat liber: 1. metoda comparatiei directe — cea mai preferată atunci când există date de piaţă pentru parcele similare care au fost tranzacţionate recent sau sunt ofertate la data evaluării; 2. metoda proporţiei — spune că, în general, există un raport tipic între valo [...]