HCL 37/2020 Borca adoptată

ROMÂNIA JUDEȚUL NEAMȚ COMUNA BORCA CONSILIUL LOCAL HOTĂRÂRE privind aprobarea vânzării unui imobil CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI BORCA; Avand in vedere: - referatul de aprobare nr. 5037 din 15.04.2020, înaintat de către Primarul comunei Borca - dnul Nita Geo-Ovidiu, precum şi raportul comun nr. 5038 din 15.04.2020 al Compartimentului de Urbanism şi Amenajarea Teritoriului şi al Compartimentului Financiar-Contabil; - H.C.L. nr. 22 / 2020 privind aprobarea unui aviz de principiu în vederea vânzării unui teren, aparţinând domeniului privat al Comunei Borca, judeţul Neamţ - avizul favorabil al comisiilor de specialitate al Consiliului Local: În temeiul dispoziţiilor art. 129, alin. 2, lit. „e _ alin. 6, lit „b”, ale art. 108, alin. 1, lit. „e”, ale art. 363-364. ale art. 139, ale art. 140, alin. 1, precum şi cele ale art. 196, alin. 1, lit. „a” din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ: HOTĂRĂȘTE: Art,1.Aprobă rapoartul de evaluare nr. 4.944 din 14.04.2020 elaborat pentru teren proprietate privată a Comunei Borca, de evaluator atestat ANEVAR, Jan Sava: Art.2.Aprobă vânzarea prin negociere directă a terenului aparţinând domeniului privat al Comunei Borca. pornind de la preţul stabilit prin rapoartul de evaluare realizat de evaluator atestat Jan Sava, înscrise în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3.Comisia numită prin H.C.L. nr. 25 / 2020, va notifica în termen de 15 zile de la data întrării în vigoare a prezentei hotărâri, proprietarii construcţiilor care se atlă pe teren, pentru ca aceştia să-şi exercite dreptul de preemţiune. Art. 4. Secretarul general al comunei Borca va comunica prezenta hotărâre autorităţilor şi persoanelor interesate. CONTRASEMNEAZĂ Secretarul general al Comunei Borca, Alecu Andries Din &4:.0. £..2020 Prezenta hotarare a fost adoptata astazi, cu un numar de _/4 voturi pentru, A voturi abtineri,_—_ voturi impotriva, ____"7___ din totalul de __/5” consilieri prezenti. EVALUARE TEREN Nr. crt, Concesionar Adresa teren Suprafata mo. Valoare totala Euro/lei Valoare unitara — euro Obs. 1, S.C. DI HOLZ Sat. Sabasa. Comuna - 843 - 2500 / 12.000 FARA TVA CONSULTING S.R.L. Borca La curs 4,8297 lei/euro in 13.04.2020 RAPORT DE EVALUARE Imobil : 843 mp teren intravilan, curţi construcții din domeniul privat al comunei Borca, sat Sabasa, județul Neamţ NC/Carte funciara 50286/comuna Borca Proprietar: UAT Borca, Judeţul Neamt Solicitant: UAT Borca, județul Neamț Beneficiar raport: UAT Borca, județul Neamţ Evaluator, ec. Jan Sava Membru ANEVAR, legitimaţie 15970 14 aprilie 2020 Datele, informaţiile și conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris și prealabil al Primariei BORCA și a evaluatorului Jan Sava CERTIFICARE Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, Evaluatorul certifica ca faptele prezentate in acest Raport sunt adecvate si corecte. De asemenea, Evaluatorul certifica ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele luate in considerare si de conditiile limitative specifice si reprezinta analizele, opiniile si concluziile personale ale Evaluatorului, neinfluientate de nici un factor perturbator extern principiilor de evaluare. In plus, Evaluatorul certifica ca nu are nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului Raport de evaluare si nici un interes sau influienta legate de partile implicate. Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului Raport nu are nici o legatura cu declararea in Raport a unei anumite valori sau un interval de valori care sa favorizeze clientul. Analizele, opiniile si consideratiile prezentate sunt vazate si raspund cerintelor standardelor si metodologiei de lucru recomandate de Asociaţia Nationala a Fvaluatorilor din Romania (ANEVAR). Evaluatorul a respectat Codul deontologic al profesiei de evaluator. Proprietateaa imobiliara evaluata a fost inspectata personal de catre Evaluator, prin observare si examinare vizuala. Prezentul Raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) de catre unul dintre membrii autorizati special in acest sens de catre susnumita asociație. La data elaborarii acestui Raport, Evaluatorul a indeplinit cerintele programului de educatie continua a ANEVAR. 14 aprilie 2020 fa i) Jan Sava ea F- tPi a Legitimatie 15970 A ne a Catre, CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI BORCA, judetul Neamt Ref. Raport de evaluare pentru proprietatea imobiliara: Teren in suprafata de 843 mp, teren costrucţii identificat prin NC 50286, înscris în Cartea Funciară a UAT Borca la nr 50286. Domnilor, La cererea Dumneavoastra am inspectat si evaluat imobilul in scopul estimarii valorii de piata. Raportul de evaluare care urmeaza contine un numar de 13 pagini si reprezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Sinteza evaluarii prezinta pe scurt datele de baza ale Raportului si opinia Evaluatorului care, astazi 14 aprilie 2020, indică următoarea valoare de piaţă: 2.500 Euro, respectiv 12.000 lei Cursul de schimb luat in calcul este de 4,8297 lei/Euro si reprezinta cursul oficial comunicat de BNR pentru data de 13 aprilie 2020. In valoarea indicata nu este inclusa taxa pe valoare adaugata. Raportul a fost pregatit in conformitate si pe baza recomandarilor si metodologiei de lucru cuprinse in Standardele Internationale de Evaluare si recomandate de catre Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România. Evaluator, Jan Sava Pt PN 14 aprilie 2020 £ "văeae, i pe raoă | Na a, atat a : R REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR Prezentul raport a fost intocmit in baza comenzii inaintate de Consiliul Local al Comunei Borca, reprezentata de Ovidiu Geo Nita, primar, si consta in intocmirea unui Raport de evaluare, comandat de clientul Consiliul Local al comunei Borca, in vederea stabilirii valorii de piata a unei proprietati imobilare reprezentand un teren in suprafata de 843 mp, identificat prin planul de situatie și extrasul de carte funciară pentru informare nr. 4001/25.02.2020. Raportul de evaluare a fost elaborat in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare - IVS, cu Standardul International de practica in Evaluare nr. 1 - GN 1 si cu respectarea Codului Deontologic al Evaluatorului. Raportul cuprinde mai multe capitole in care sunt prezentate urmatoarele: [e] 009 Date generale cu privire la amplasarea proprietatii, surse de informare si conditii restrictive; Analiza pietei imobiliare; Descrierea pietei imobiliare; Analiza proprietatii din punctul de vedere al celei mai bune utilizari; Estimarea valorilor de piata in urma analizei proprietatii prin cele trei abordari; o Metoda conparatiei directe; o Metoda costurilor; o Metoda capitalizarii veniturilor, Reconcilierea rezultatelor si prezentarea valorii de piata conform principiilor de evaluare. Valoarea de piaţă estimată la data de 14 aprilie 2020 pentru proprietatea imobiliară este de 2.500 Euro, respectiv 12.000 lei, obținută prin metoda comparațiilor. Evaluator, Jan Sava . 3 2. GENERALITATI (premizele evaluarii) 2.14 Obiectul, scopul, data evaluarii si moneda raportului Obiectul evaluarii il constituie proprietate constituita din teren in suprafata de 843 mp, situat in intravilanul satului Sabasa, comuna Borca CF 50286 / primăria Borca. Evaluarea are drept scop estimarea valorii proprietatii in vederea cedarii dreptului de proprietate. Data evaluarii este considerata data de 14 aprilie 2020. Valoarea este exprimata in lei si in Euro la aceasta data. A fost folosit cursul de referinta comunicat de Banca Nationala a Romaniei pentru data de 13 aprilie 2020, resectiv 4,8297 lei/Euro. Prezentul Raport de evaluare este adresat solicitantului, respectiv Consiliul Local al Comunei Borca, judetul Neamt, in calitate de client. 2.2 Identificarea dreptului de proprietate La data intocmirii raportului de evaluare, proprietatea imobiliara, situata in localitatea Sabasa, comuna Borca, judetul Neamt, este proprietatea Consiliului Local al Comunei Borca. A fost studiate actele de proprietate ale terenului, si documentatia cadastrala. Aceste documente atesta ca primaria este proprietara acestei proprietati imobiliare. Terenul este insusit in inventarul domeniului privat al primariei prin HCL nr. 87 din 09.12.2008. Dreptul de proprietate este confirmat și de Extrasul de carte funaciară nr. 4001 din 25.02.2020. Declaratia proprietarului și extrasul de carte funciară confirma ca proprietatea nu este grevata de sarcini sau servituti si nu au fost constituite garantii bancare sau ipoteci care sa limiteze dreptul de proprietate. In situatia vanzarii, dreptul de proprietate poate fi trasferat integral. Informatiile prezentate de proprietar sunt considerate credibile si corecte, Evaluatorul nu a verificat autenticitatea actelor juridice prezentate de proprietar. 2.3.Obiective urmarite si etapele parcurse Obiectivele urmarite in Raportul de evaluare sunt: o Analiza pietei imobiliare; o Stabilirea dreptului de proprietate; o Analiza si studierea celei mai bune utilizari a proprietatii; o Estimarea valorii de piata a proprietatii prin folosirea celor trei abordari: o Abordarea prin comparatie; o Abordarea prin venit; o Abordarea prin cost. Etapele parcurse pentru realizarea obiectivelor: o Efectuarea documentarii, in data de 09 aprilie 2020; o Inspectia directa a proprietatii de evaluat si intocmirea Fisei de inspectie, in data de 09 aprilie 2020; o Solicitarea si obtinerea de la proprietar a informatiilor legate de proprietatea imobiliara care urmeaza a fi evaluata; Studierea si analizarea bazei economicie; Analiza pietei imobiliare, verificarea, selectarea si prelucrarea informatiilor obtinute de pe piata; Analizarea dreptului de proprietate; Prezentarea si descrierea proprietatii imobiliare de evaluat; Compararea, analiza si reconcilierea rezultatelor obtinute; Daca este cazul formularea unor eventuale rezerve; Exprimarea opiniei evaluatorului asupra rezultatelor obtinute; Studierea pietei de finantare si gasirea unei posibilitati de creditare, in conditiile pietei actuale; Elaborarea unui studiu de finantare a proprietatii; Elaborarea si r«daclarea Raportului de evaluare. 00 000000 (9) 2.4. Metodologia de evaluare Procesul de evaluare este o procedura complexa si sistematica pe care evaluatorul o parcurge pentru a da raspuns clientului sau asupra valorii bunului de evaluat. Evaluarea a fost realizata in conformitate cu legislatia in vigoare si cu prevederile cuprinse in Standardele Internationale de Evaluare, insusite de ANEVAR. In cazul de fata a fost utilizat Standardul International IVS-1, care stipuleaza ca Valoarea de piata defineste ca: “Suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvat in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri” Valoarea de piata este estimata fara a lua in considerare a costurilor de vanzare sau de cumparare si fara includerea unui impozit si/sau taxa. 2.5. Tipul valorii estimate In estimarea valorii de piata s-a avut in vedere Abordarea prin comparatie, care se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare, care au fost vandute in aceleasi conditii de piata; 2.6. Inspectia proprietatii Inspectia a fost efectuata la data de 09 aprilie 2020, in prezenta proprietarului si s-a urmarit vizionarea proprietatii. A fost inspectat terenul, verificandu-se starea acestuia, curtea interioara, imprejmuirile si vecinatatile. 2.7. Sursele de informatii si informatiile utilizate Evaluarea are la baza informatiile si datele obtinute in timpul documentarii. Au fost de asemenea utilizate date din publicatiile de specialitate. Un rol important au avut informatiile oferite de proprietar. Au fost efectuate investigatii pentru culegerea de date referitoare la tranzactii comparabile. Au fost studiate publicatiile: o "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare", editata de ANEVAR si IROVAL; o Bulstine statistice elaborate de Institutul National de Statistica, privind evolutia preturilor in economia romaneasca; A fost analizate urmatoarele documente: o Titlul de proprietate asupra terenului; o Planul topografic al zonei. Alte surse de infomatii utilizate: o Agentii imobiliare si birouri notariale, pentru obtinerea de date referitoare la tranzactii asemantoare; Presa locala, pentru anunturi de publicitate; Evaluatori autorizati care lucreaza pe piata locala; Evidenta proprietatilor tinuta de primariile din zona; Discutii cu proprietarul si localnicii. 0000 Alte elemente luate in considerare: o Se considera ca toate informatiile obtinute sunt corecte si complete; o Nu au fost luate in calcul taxele care decurg in vanzarea proprietatii; o Toate valorile numerice sunt exprimate fara taxa pe valoare adaugata; o Evaluarea considera ca nu sunt pierderi de valoare datorate unor asemenea deficiente (vicii ascunse). 2.8. lpoteze si conditii restrictive La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii restrictive, prezentate in cele ce urmeaza: - Informatiile obtinute si folosite in raport sunt considerate a fi autentice; - Toate documentatiile tehnice se presupun a fi autentice - Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii ce ar avea ca efect o modificare a valorii imobilului; - Atat selectarea metodelor de evaluare cat si modalitatile de aplicare s-au facut avand in vedere statutul actual al proprietatii supuse evaluarii, astfel incat valorea estimata sa conduca la o valoare cat mai apropiata de cea la care va fi incheiata tranzactia; - La elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra valorii, nefiind omisa deliberat nici un fel de informatie. Dupa cunostinta evaluatorului toate informatiile sunt corecte; - Evaluatorul nu va fi facut responsabil pentru aspectele de natura juridica ale terenului sau ale patrimoniului partilor aflate in tranzactie. Evaluatorul a presupus ca titlul de proprietate asupra imobilului este valabil si ca nu exista sarcini asupra acestuia la data evaluarii; - Evaluatorul nu va fi facut raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse privind factorii de mediu care ar putea influenta valoarea, evaluatorul neavand competentele necesare si prin urmare nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a imobilului; - Evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii ce au fost evidentiate in raportul de evaluare, de la surse pe care el le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta corectitudinii datelor furnizate de client si terte personae; - Evaluatorul a presupus ca imobilul de evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona; - Evalualorul nu are nic! un interes in present sau in viitor cu vanzatorul sau cumparatorul si nici o alta legatura cu partile interesate in tranzactie; - Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate in prezentul raport de evaluare; 3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 3.1. Definirea pietei Reperele pentru delimitarea corecta a pietei sunt esentiale pentru incercarea de a gasi o definire cat mai corecta. Acest demers vizeaza delimitarea intinderii unei piete sub trei aspecte: definirea produsului (in cazul nostru proprietati imobiliare), delimitarea ariei geografice si definirea perioadei de timp. Acceptiunea economica a pietei se refera la gama sau setul de produse, numarul potential de cumparatori, de vanzatori si la regiunea geografica in care ofertantii si potentialii cumparatori interactioneaza si in acest fel determina pretul bunului. Piata reprezinta un mediu in care bunurile, serviciile si marfurile sunt tranzactionate intre cumparatori si vanzatori prin intermendiul mecanismului pretului. Conceptul de piata implica capacitatea cumparatorilor si a vanzatorilor de a-si desfasura activitatea fara restrictii. Proprietatea care este evaluata este amplasata intr-un areal in care tranzaciiile imobiliare, in principal cu terenuri, se intalnesc destul de rar in ultimii 2-3 ani. Aceste aspecte conduc la concluzia ca piata proprietatilor imobiliare din zona comunei Borca nu este suficient de activa dar totusi ofera elemente suficiente pentru abordarea prin metoda comparatiei. Datele comparative obtinute de la Primaria Borca, luand in calcul ultimele 4 tranzactii inregistrate, conduc la un pret al pietei care reflecta valoarea de piata actuala. 3.2. Analiza cererii Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare, Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Valoarea proprietatilor imobiliare tranzactionate este influentata de patru factori economici interdependenti: utilitatea, raritatea, dorinta si puterea de cumparare. Interactiunea complexa a acestor patru factori este reflectata in principiul economic fundamental: cererea si oferta. La nivelul pietei imobiliare analizate cei patru factori se regasesc in dorinta unei categorii a populatiei cu venituri relativ substantiale ( in crestere ) de a detine un loc pentru realizarea unei resedinte de locuit. Oferta, reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate care este disponibil penlru vanzare sau inchiriere. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc, indica gradul de raritale a acestui tip de proprietate. La nivelul pietei imobiliara analizate, oferta este reprezentata intr-o mare masura de terenuri libere, dar in ultimul timp si de teren construit. Conform informatiilor de pe piata, valoarea terenului liber a pornit la nivelul anilor 1996 de la 0,3-1,0 Euro/mp, suprafetele tranzactionate in aceasta perioada (chiar de ordinul hectarelor, fiind excedentare fata de suprafata necesara infiintarii unei proprietati imobiliare. In prezent parcelele oferite spre vanzare au suprafete mult mai mici iar pretul a crescut, ajungand in aceasta zona, in unele cazuri, la 1,5-3,5 Euro/mp. Aceste informatii sunt valabile pentru toate localitatile din zona localitatii Borca. o Categoria |: pret aproximativ de 0,5-1,0 euro/mp pentru terenuri amplasate in extravilanul localitatii, unde lipsesc utilitatile: apa, curent, canalizare si sunt necesare: -lucrari de aductiune si de racordare a apei curente la retelele locale sau bazine de captare a apei; -racordarea la reteaua de curent electric, care in unele cazuri presupune construirea unei retele proprii( stalpi de sustinere cabluri ); -lucrari de constructie a drumurilor de legatura cu drumul communal de acces; o Categoria ll. pret cuprins intre 2,0 — 3,0 euro/mp, pentru terenurile situate intravilan unde sunt posibile racordarile la utilitati si este asigurat accesul la drumul comunal sau national asfaltat. Referitor la proprietatea evaluata aceasta se incadreaza in categoria a-ll-a,terenul regasindu-se in intravilanul localitatii, si beneficiaza de posibilitatea de racordarea la utilitatile zonei: energie electrica, retea de apa. 4. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE 4.1 Situatia juridica a proprietatii Dreptul deplin de proprietate al primariei Borca reiese din actele juridice emise de Consiliul Local Borca, respectiv Hotararea nr. 87/09.12.2008, privind aprobarea inventarului bunurilor care apartin domeniului privat al comunei Borca, precum si inventarul bunurilor imobile care apartin domeniului privat al comunei Borca. 4.2. Descrierea terenului si amenajarilor Proprietatea este localizata in localitatea Sabasa, comuna Borca, la cca 110 km de Municipiul Piatra Neamt. Conform planului cadastral, suprafata terenului aferent proprietatii este de 843 mp, cu latura mare orientată catre nord. Accesul se face din DJ 209 [...]