HCL 94/2025 Arad adoptată

Raport de evaluare bunuri imobile pag. 1 Flpexa nn. 4 RAPORT DE EVALUARE Nr. 7/2025 TEREN situat in municipiul Arad, str. Nicolae Daraban, nr. 2A, CF 311456 ARAD 2 ŞI Rozazo2061 & 2 FO2/861/2007 E? Ș A) SI cc ao LUCA FLORICA « LUCA FLORICA » I.I. — evaluari, expertize, studii de fezabilitate Raport de evaluare bunuri imobile pag. 2 Cuprins 1. 2. P INTRODUCERE TERMENI DE REFERINTA Al EVALUARII 2.1. Identificarea si competenta evaluatorului 2.2. Identificarea clientului si a oricaror alti utilizatori desemnati 2.3. Scopul evaluarii 2.4. Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluarii 2.5. Lipul valorii 2.6. Data evaluarii 2.7. Documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii 2.8. Natura si sursa informatiilor pe care se va baza evaluarea 2.9. lpoteze si ipoteze speciale 2.10. Restrictii de utilizare, difuzare si publicare 2.11. Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare ANEVAR 2.12. Descrierea raportului PREZENTAREA DATELOR 3.1. Identificarea activelor de evaluat. Descrierea juridica 3.2. Identificarea bunurilor imobile de evaluat 3.3. Identificarea bunurilor. altele decat imobile. supuse evaluarii 3.4. Date despre zona. oras. vecinatati si amplasare 3.5. Informatii despre amplasament ANALIZA PIETE! BUNURILOR DE EVALUAT EVALUARE 5.1. Abordarea prin piata „ ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII Anexe 7.1. Descrierea juridica detaliata. daca nu este inclusa in pezentarea datelor 7.2. Date detaliate despre proprietati 7.3. Plan de amplasament si delimitare a imobilului 7.4. Eotoarafii ale bunurilor 7.5. ate despre vanzari si cotatii 7.6. Alte informatii considerate adecvate LUCA FLORICA « LUCA FLORICA » 1.1. — evaluari, expertize, studii de fezabilitate Raport de evaluare bunuri imobile pag. 3 1. INTRODUCERE Activul supus Activul supus evaluarii este imobilul TEREN evaluarii: INTRAVILAN CURTI CONSTRUCTII, situat in Arad, str. Nicolae Daraban, nr. 2A, in suprafata de 400 mp, inscris in CF 311456 ARAD, cad. 311456, teren imprejmuit aferent imobilului de la nr. 2A, str. N. Daraban, Arad, Proprietar: Fm -. NR - asupra cotei de 388/400 din 400 mp MUNICIPIUL ARAD -— asupra cotei de 12/400 din 400 mp Clientul lucrarii: MUNICIPIUL ARAD Utilizator desemnat: Proprietarii sus-mentionati si autoritati publice Data evaluarii: 21.01.2025 Data inspectiilor 20.01.2025 bunurilor: Moneda evaluarii: EUR, la cursul de 4,9764 RON/EUR Scopul evaluarii: Stabilirea valorii de piata a cotei de 12/400 din 400 mp teren, la nivelul preturilor practicate pe piata in luna ianuarie 2025, in vederea vanzarii directe, conf. Art. 364, al. 1 din OUG nr. 57/2019 Abordari in evaluare Abordarea prin piata utilizate: Valoarea de piata Valoarea de piata cota 12/400 = 552 EUR, respectiv recomandata 2.747 LEI, la cursul de schimb de 4,9764 lei/eur de la data evaluarii Executantii evaluarii: Ing. LUCA FLORICA, evaluator autorizat ANEVAR, EI, EPI, EBM, membru ANEVAR, Leg. 13701, Vladimirescu, str. Libertatii, nr. 68, EXPERT TEHNIC JUDICIAR in specializarile: Evaluarea proprietatilor imobiliare si Evaluari bunuri mobile economie, Autorizatia Nr. 32618072014 Seria 670714103313062014 EVALUATOR AUTORIZAT ing. LUCA FLORICA LUCA FLORICA « LUCA FLORICA » I.I. — evaluari, expertize, studii de fezabilitate Raport de evaluare bunuri imobile pag. 4 2. TERMENI DE REFERINTA Al EVALUARII 2.1 Identificarea si competenta evaluatorului Evaluatorii indeplinesc cerintele adecvate de calificare, experienta profesionala si asigurare: e FLORICA LUCA, este inginer mecanic, membru titular ANEVAR cu LEG. 13701, evaluator ANEVAR pe sectiunile: intreprinderi, proprietati imobiliare si bunuri mobile (EI, EPI, EBM); este inscrisa in programul de pregatire continua al ANEVAR. Are asigurare de raspundere profesionala, conform CERTIFICAT NR. 48207/2025, emis de catre societatea ALLIANZ TIRIAC - ASIGURARI SA, pentru anul 2025; este EXPERT TEHNIC JUDICIAR in specializarile: Evaluarea proprietatilor imobiliare si Evaluari bunuri mobile economie, Autorizatia Nr. 32618072014 Seria 670714103313062014 Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele si ipotezele speciale si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este infiuentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din Standardele de Evaluare a Bunurilor, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR. 2.2Identificarea clientului si a oricaror alti utilizatori desemnati CLIENT: MUNICIPIUL ARAD UTILIZATOR DESEMNAT: MUNICIPIUL ARAD 2.3 Scopul evaluarii Scopul prezentului Raport de evaluare il constituie evaluarea imobilului TEREN INTRAVIAN CURTI CONSTRUCTII, situat in Arad, str. Nicolae Daraban, nr. 2A, in LUCA FLORICA « LUCA FLORICA » |.I. — evaluari, expertize, studii de fezabilitate Raport de evaluare bunuri imobile pag. 5 suprafata de 400 mp, inscris in CF 311456 ARAD, cad. 311456, teren imprejmuit aferent imobiluiui de la nr. 2A, str. N. Daraban, Arad. Obiectivul evaluarii este stabilirea valorii de piata a imobilului si a cotei de 12/400 mp din teren, care este proprietatea Municipiului Arad. 2.4ldentificarea activului supus evaluarii Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil imobilului TEREN INTRAVIAN CURTI CONSTRUCTII, situat in Arad, str. Nicolae Daraban, nr. 2A, in suprafata de 400 mp, inscris in CF 311456 ARAD, cad. 311456, teren imprejmuit aferent imobilului de la nr. 2A, str. N. Daraban, Arad. Terenul este compus din cota 388/400 — proprietate persoane fizice si cota de 12/400 — proprietate Municipiul Arad. Cladirea de locuit este amplasata pe ambele parcele de teren 2.5 Tipul valorii Valoarea estimata este valoarea de piata asa cum este definita in editia 2022, ANEVAR aplicate in prezenta lucrare sunt STANDARDE GENERALE: SEV 104 — TIPURI ALE VALORII, paragraf 30.1: “Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr- o tranzactie nepartinitoare, dupa o activitate de marketing adecvat, in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.” 2.6 Data evaluarii Raportul de evaluare a fost elaborat in perioada 18.12.2024 — 22.01.2025 Data estimarii valorii este 21.01.2025. Cursui de schimb utilizat este de 4,9764 LEI/EUR, de la data de 21.01.2025. 2.7 Documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii In prezentul raport se urmareste estimarea valorii de piata a bunurilor. Proprietatea, vecinatatile si zona de amplasare a obiectului au fost inspectate personal de catre evaluator in prezenta reprezentantului clientului care este si proprietar. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului. inspectia bunurilor a efectuata in prezenta reprezentantului desemnat de catre proprietar, considerandu-se veridice informatiile si date primite, s-au vizualizat faptic bunurile, ocazie cu care s-au efectuat fotografii si s-au adunat informatii privind istoricul de utilizare, privind costurile de intretinere, alte costuri. 2.8 Natura si sursa informatiilor pe care se va baza evaluarea Datele de intrare pentru evaluare, date si informatii care sunt utilizate in abordarile folosite sunt date reale dar si date ipotetice; dintre date de intrare reale amintesc: preturile obtinute pentru active similare sau identice, fluxul de numerar realizat LUCA FLORICA « LUCA FLORICA » 1.I. — evaluari, expertize, studii de fezabilitate Raport de evaluare bunuri imobile pag. 6 generat de activ, costul efectiv al activelor identice sau similare, iar dintre date de intrare ipotetice enumar: fluxurile de numerar estimate sau previzionate, costul estimat a! unui activ ipotetic, atitudinea perceputa fata de risc a participantilor de pe piata. Trebuie stiut ca o credibilitate mai mare li se poate acorda, in mod normal, datelor de intrare reale, dar totusi, cand acestea sunt mai putin relevante, de exemplu, cand informatiile despre tranzactiile reale sunt vechi sau cand fluxurile de numerar istorice nu sunt elocvente pentru fluxurile de numerar viitoare ori cand informatia despre costul efectiv este numai costul istoric, se acorda o relevanta mai mare datelor de intrare ipotetice. Primele date au fost puse la dispozitie de catre client si proprietar (ca exemplu: documente privind istoricul si situatia lor actuala, situatia juridica a activelor la data evaluarii, lucrarile de investitii, intretinere si reparatii efectuate) pe care le-am completat la inspectie personal vizualizand stare fizica a activelor la fata locului, dupa care am facut completari cu date din piata ce au asemanari cu bunurile inspectate, cu alte informatii existente din literatura de specialitate si din baza de date a evaluatorului. Alte acte si documente avute la dispozitie: Solicitarea de evaluare documente ce atesta proprietatea asupra bunului extras de carte funciara pentru bunul supus evaluarii Plan de amplasament si delimitare a imobilului CERTIFICAT DE URBANISM nr. 26/13.01.2025 emis de Municipiul Arad prin Serviciul de Evidenta si Administrare Domeniul Privat Buletine informative ale ANEVAR si IROVAL; Standarde Internationale de evaluare - ANEVAR si IROVAL; Internet: www.olx.ro, www.storia.ro, www.publi24.ro, www.imobiliare.ro Revista -Valoarea, oriunde este ea -, revista publicata de ANEVAR Evaluarea intreprinderii — editia a cincea revizuita — coordonator Sorin V. Stan si lon Anghel > proprietari ai unor active similar oferite spre vanzare; VvVvyvyYvyYv _ vYvwvwvyY Evaluatorii nu isi asuma nici un fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre proprietar si client si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite. 2.9Ipoteze si ipoteze speciale Raportul de evaluare a fost realizat pe baza urmatoarelor ipoteze generale: > Luand in considerare misiunea de evaluare si anume stabilirea valorii de piata a activului teren, evaluatorul considera ca abordarea prin piata, poate sa conduca la o valoare de piata pertinenta, in conditiile pietei la data intrarii in procedura de insolventa > Dreptul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil, daca nu se specifica altfel. Evaluatorul nu isi asuma nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. > Activul este evaluat fara datorii. > Se presupune ca proprietatea este detinuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia. LUCA FLORICA « LUCA FLORICA » I.I. — evaluari, expertize, studii de fezabilitate Raport de evaluare bunuri imobile pag. 7 > Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantie pentru acuratete. > Toate studiile ingineresti sunt presupuse corecte. Planurile de amplasare, pozitionarea si materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor sa vizualizeze proprietatea. > Se presupune ca proprietatea este in deplina conformitate cu toate legile si reglementarile de mediu locale, regionale sau nationale in vigoare. > Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si de utilizare in vigoare. > Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinoite toate autorizatiile, licentele, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile locale, regionale sau nationale, pentru fiecare utilizare pe care se bazeaza estimarea valorii. > In pregatirea evaluarii au fost utilizate doar acele informatii si specificatii referitoare la bunuri: CF 311456 Arad, PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI, C.U. nr. 26/13.01.2025, Google Earth, OCPI — ANCPI Arad. > Evaluatorul presupune ca cititorul sau utilizatorul acestui raport a primit copii ale informatiilor si toate contractele de inchiriere sau alte amendamente, daca exista, care impovareaza proprietatea. > Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe conditiile curente de pe piata, pe elementele cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare. > Valorile estimate nu contin TVA 2.10 Restrictii de utilizare, difuzare si publicare Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare, sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris in prealabil, al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Nici una din partile raportului nu vor fi difuzate public prin reclama, relatii publice, stiri, agentii de vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul scris si aprobarea prealabila a evaluatorului. Valorile din prezentul raport sunt valabile numai pentru tipul de evaluare studiat, cu referire expresa doar la informatiile si datele furnizate de beneficiar; Evaluatorii, nu sunt obligati sa ofere, in continuare, consultanta sau sa depuna marturie in instanta cu privire la proprietatea in chestiune, in afara cazului in care exista prevederi prealabile in acest sens. 2.11 Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare ANEVAR Standardele de evaluare a bunurilor sunt in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS - International Valuation Standards), editia 2022, si sunt adaptate specificului pietei din Romania. Prin urmare, orice trimitere din legislatia in vigoare la Standardele Internationale de Evaluare se considera trimitere la prezentele Standarde de evaluare a bunurilor. LUCA FLORICA « LUCA FLORICA » I.I. — evaluari, expertize, studii de fezabilitate Raport de evaluare bunuri imobile pag. 8 Evaluarea prezenta s-a realizat conform STANDARDELOR DE EVALUARE A BUNURILOR, ANEVAR. Standardele de evaluare a bunurilor (SEV) 2020 includ Standardele Internationale de Evaluare (IVS), editia 2022, doua Standarde Europene de Evaluare (EVS) elaborate de TEGoVA, precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluate elaborate de catre ANEVAR, strict necesare evaluarii bunurilor. STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR aplicate in prezenta lucrare sunt e STANDARDE GENERALE: o SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general) SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101) SEV 102 - Documentare si conformare (IVS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103) SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104) SEV 105 - Abordari si metode de evaluare O 0000 e STANDARDELE PENTRU ACTIVE: o SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 400 o GEV 232 Evaluarea proprietatii generatoare de afaceri o GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile 2.12 Descrierea raportului Raportul de evaluare prezent este conform cu continutul cadru elaborat de ANEVAR, prezentat in SEV 103 — RAPORTAREA EVALUARII, atat ca forma cat si continut. Raportul de evaluare este narativ, extins, descriptiv. 3 PREZENTAREA DATELOR 3.1 Identificarea activului supus evaluarii. Descrierea juridica Date despre proprietari : Bunul imobil supus evaluarii este TEREN INTRAVIAN CURTI CONSTRUCTII, situat in Arad, str. Nicolae Daraban, nr. 2A, in suprafata de 400 mp, inscris in CF 311456 ARAD, cad. 311456, teren imprejmuit aferent imobilului de la nr. 2A, str. N. Daraban, Arad. Bunul imobil supus evaluarii a fost identificat cu ocazia inspectiei efectuate ca fiind teren amplasat in zona Tabacovici — Muresel!, pe strada infundata. LUCA FLORICA « LUCA FLORICA » I.I. — evaluari, expertize, studii de fezabilitate Raport de evaluare bunuri imobile pag. 9 3.2 Identificarea si descrierea bunului de evaluat Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil imobilului TEREN INTRAVIAN CURTI CONSTRUCTII, situat in Arad, str. Nicolae Daraban, nr. 2A, in suprafata de 400 mp, inscris in CF 311456 ARAD, cad. 311456, teren imprejmuit aferent imobilului de la nr. 2A, str. N. Daraban, Arad. Terenul este compus din cota 388/400 — proprietate persoane fizice si cota de 12/400 — proprietate Municipiul Arad. Cladirea de locuit este amplasata pe ambele parcele de teren. Conform extrasului CF 311456 ARAD, emis la data de 18.12.2024, imobilul se prezinta astfel: LUCA FLORICA « LUCA FLORICA » 1.I. — evaluari, expertize, studii de fezabilitate Raport de evaluare bunuri imobile pag. 10 | Nr cerci 7134667 18 p Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară ARAD Biroui de Cadastru şi Publicitate imobiliară Arad za Luna 12 Anul | î. 2028 EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ cas ver icate teze PENTRU INFORMARE Carte Funciară Nr. 311456 Arad A. Partea |. Descrierea imobilului Nr, CF vechi;2248-Muresel Nr. cadastral vechi:9645 Nr. topografic:352.353/c/140-145/a/1/2- TEREN Intravilan Murese! Adresa: Loc. Arad, Str NICOLAE DARABAN, Nr. ZA, Jud. Arad NE pir. cadastral Nr. Suprafaţa* (mp) Observaţii / Referinţe pri 311456 209 Teren imprejmunt; total cu gard zid si gard lemn. = Construcţii | en „Nr cadastral Adresa Observaţii / Referinţe II amaseca | I5e Arad. Str NICOLAE DARABAN, Nr. |Nr. niveluri: 5. construita la sol:106 3 mp: Șconsteuta 3 _ 2A, jud. Arad ___ _ |desfasurata:108 mp; casa_P-+M din anul 2007 | AI. 331a56-c2 | Loc: Arad, Ste NICOLAE DARABANI. Nr, [Nr niveluriii: S. construita la 50:22 6 mp, 5. construita Ă 2A, Jud. Arad ___ |destasurata:23 mp; garaj P_ din anul 2007 Dreptul de proprietate asupra imobilului este: B. Partea |i. Proprietari şi acte înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale 30735 7 29/04/2010 a Ra EI i St Notarial nr. contract de schimb 807, din 23/04/2010 emis de NOTAR PUBLIC BOTOS-GAVRILESCU IOAN; Act Notarial ar. 2711, din 20/12/2024 emis de N.P. REISZ MEORE - ATTILA; ANA intabulare, drept de PROPRIETATE cu titlui de schimb, dobandit prin ATIȚALZ 55 “conventie. cota actuala 1/1 EI aa Hi iii si sotia Referințe | 20 a |154667 / 18/12/2024 = 2 = == = Nolaria! nr. contract de schimb 807, din 23/04/2010 emis de NOTAR PUBLIC BOTOS-GAVRILESCU IOAI t Notarial nr. 2711, din 20/12/2024 er — in 20/12/2024 er SZ MEDRE - ATTILA; intabulare, drept de PROPRIETATE cu titiul de schimb, dobandit pri ! 87 |conventie, cota actuala 388/400 ___ DO E „Eee — je ea Esta ea ama <igoila ct Administrativ nr. 749, din 16/12/zuza ernis de Consiliul Local a! Municipiului Arad; Act Notarial nr, 27il, din 20/12/2024 emis de NP. REISZ MEDRE - ATȚILA; _ — SIE PE ! 88 Țintabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actua âi | ; 9% 112/7400 _ E Da 1) MUNICIPIUL ARAD. CIF:351992 OBSERVATII: pozitie transcrisa din CF nr. 3: 3.3 Identificarea bunurilor, altele decat teren si constructii, supuse evaluarii NU ESTE CAZUL 3.4 Date despre zona, localitate. vecinatati si amplasare Aradul este un vechi centru de cultura, industrial, financiar si comercial inca din secolul trecut, aici dezvoltandu-se o viata social-economica puternica. [...]