HCL 828/2025 adoptată

Raport nr. 23.3/03.12.2025 de verificare a valorii de piață a Anexa S+P (garaj cu pivniță) situată în Arad, str. Flacăra nr. 12-13, intabulată în CF314675 Arad Verificare cu Obiectiv Extins (VOE) Verificare Raport de evaluare nr. 7511 / 6 noiembrie 2025 (RESV) Autor Raport evaluare verificat JUST EVAL INVEST S.R.L. prin Evaluator VE EPI / legitimație Bojan Nicolae Emanoil / 17634 Clientul raportului de evaluare supus verificării Municipiul Arad (RESV) Municipiul Arad, Direcția patrimoniu Serviciul Evidență și Utilizator desemnat al evaluării Administrare Domeniu Public Clientul verificării Municipiul Arad Direcția patrimoniu Municipiul Arad Serviciul Evidență și Utilizator desemnat al verificării Administrare Domeniu Privat Data evaluării în RESV 06.11.2025 Data RESV 06.11.2025 Data de referință a VOE 03.12.2025 Data raportului de verificare 03.12.2025 Verificator VALUE MANAGEMENT CONSULT S.R.L. prin Evaluator VE EPI / legitimație MANAȚE DANIEL / 13.804 Termenii de referinta ai verificării Identificarea evaluatorului verificator Denumire VALUE MANAGEMENT CONSULT S.R.L. * Adresa Arad, str. Ștefan Cicio Pop, nr. 20 * CUI 9586710 * Autorizatie membru corporativ / Legitimatie ANEVAR 0115 * prin evaluator verificator autorizat / Legitimatie ANEVAR MANAȚE DANIEL / 13.804 * Identificarea evaluatorului autor al raportului de evaluare verificat Denumire JUST EVAL INVEST S.R.L. * Adresa Arad, str. Cozia, nr. 8, Corp A, ap. 3, jud. Arad * CUI RO31041884 * Autorizatie membru corporativ / Legitimatie ANEVAR 0366 / 17634 * prin evaluator autorizat / Legitimatie ANEVAR Bojan Nicolae Emanoil / 17634 * Raportul de evaluare supus verificării Dreptul de proprietate evaluat Dreptul de proprietate asupra clădirii Anexa S+P (garaj cu pivniță) situată în Arad, Raport de evaluare nr. 7511 / 6 noiembrie 2025 (RESV) str. Flacăra nr. 12-13, intabulată în CF314675 Arad, în proprietatea Municipiului Arad, domeniul privat Clientul raportului de evaluare supus verificării (RESV) Client Municipiul Arad * Tip Persoana Juridica CUI 3519925 * Calitatea Proprietar teren * Utilizator desemnat al evaluării Adresa Municipiul Arad, Direcția patrimoniu Serviciul Evidență și Arad, Bd. Revoluției nr. 75 * Judet Arad * Administrare Domeniu Public Clientul verificării Cod fiscal Adresa Municipiul Arad 3519925 Arad, Bd. Revoluției nr. 75 * Judet Arad * Utilizator desemnat al verificării Adresa Direcția patrimoniu Municipiul Arad Serviciul Evidență și Arad * Judet Arad * Administrare Domeniu Privat Utilizarea verificării Prezentul raport de verificare cu obiectiv extins (RVOE) este intocmit la cererea utilizatorului desemnat al evaluării in scopul prezentării de către verificator a propriei opinii asupra valorii de piață a anexei, pentru luarea unor decizii manageriale de către client și destinatar. Opinia verificatorului asupra valorii de piață va fi la data evaluării cu obiectiv extins. Este interzisa utilizarea raportului de verificare, integral sau in parte, pentru orice alt scop. Obiectivul verificării: Verificare cu obiectiv extins (VOE) Date relevante ale bunului evaluat în raportul verificat, preluate din raport: Suprafața construită Suprafața Drept de proprietate / Adresă Denumire desfășurată (Acd) construită la sol, Valoare de piață Drept Deplin din RESV Elemente cheie din RESV folosință înscrisă în CF (mp) înscrisă în CF (mp) proprietari pe terenul str. Flacăra nr. 12-13 Anexa S+P (garaj cu pivniță) 40 28 aferent Anexei: Iosif Ionel și 8.136 lei 1.600 € Iosif Elena Anexa S+P (garaj cu pivniță) situată în Arad, Valoare de piață unitară Drept Deplin din str. Flacăra nr. 12-13, intabulată în CF314675 Data evaluării în RESV Abordări Utilități Scop și utilizare evaluare declarate în RESV RESV Arad; Ac Parter = 28 mp, Ac Subsol = 12 mp, Acd = 40 mp; data PIF: 1937; Utilități: energie  Acd = 40 mp; data PIF: 1937; Utilități: energie electrică; Valoare de inventar = 11.681 Lei. Estimarea valorii de piață a proprietăţii imobiliare 06.11.2025 Cost - Cost de Înlocuire Net EE 203,4 lei/mp 40,0 €/mp în vederea unei eventuale vânzări. Tipul valorii estimate “Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. ” si reprezinta rezultatul evaluarii în baza prevederilor Standardelor de evaluare a bunurilor relevante pentru evaluare. Documentația minim necesară pentru efectuarea evaluării și a VOE RESV cu toate anexele sale. După caz, date, informații și documente suplimentare din Dosarul de lucru al evaluatorului autor al raportului de evaluare verificat. Descrierea terenului: amplasament, caracteristici fizice, informații relevante din piața specifică (ex. prețuri de tranzacție / ofertă la vânzare / închiriere etc.). Extrasul de carte funciară a imobilului; plan de amplasament; certificat de urbanism. Orice ale elemente relevante în evaluare, după caz. Comunicarea cu evaluatorul Comunicarea cu evaluatorul s-a făcut telefonic. Natura și sursele informațiilor utilizate pe care se bazează verificarea. Părți preluate din rRESV. Documentarea verificării RESV cu toate anexele sale. Părțile din RESV preluate de verificator sunt: RESV integral, mai puțin Fișa de cost, care a fost completată de verificator cu Infrastructură cu subsol total. Metodologia de evaluare a proprietăților imobiliare - ANEVAR, Manual EPI ANEVAR 2024. Data de referință la care se Data evaluării în raportul Curs de schimb RON/ EUR indicat în Curs de schimb RON/ EUR la data raportează rezultatul verificării cu Data RESV Data raportului de verificare verificat RESV relevantă pentru verificare (03.12.2025) obiectiv extins 06.11.2025 03.12.2025 5,0851 06.11.2025 03.12.2025 * 5,0910 Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare Este interzisă distribuția și reproducerea raportului de verificare, iar utilizarea raportului de verificare este restricționată la părțile care dețin din punct de vedere legal acest drept. Declararea conformitatii cu SEV Tip verificare pentru Raportul de evaluare verificat Standardele de evaluare a bunurilor SEV 2025 Cu inspecție pentru Raportul de verificare Standardele de evaluare a bunurilor SEV 2025 Verificarea raportului de evaluare Verificarea evaluarii poate fi realizata in conformitate cu prevederile SEV 400 "Verificarea evaluarii", numai de către evaluatori autorizați avand ca specializare Verificarea Evaluarii ("VE"), dovedita cu parafa de verificator (în specializarea corespunzătoare raportului de evaluare supus verificării - în cazul analizat, specializarea necesară este EPI) sau de către evaluatori autorizați persoane juridice care semnează declarația privind verificarea împreună cu evaluatorii persoane fizice care dețin specializarea VE și care au participat la elaborarea acestuia. Evaluatorii autorizați care dețin specializarea Verificarea evaluării (VE) pot efectua rapoarte de verificare numai dacă la data realizării raportului de evaluare care urmează a fi verificat desfășurau activitate de evaluare în specializarea evaluării verificate sau în specializarea deținută de evaluatorul care a realizat raportul de evaluare, dacă una dintre specializările prevăzute de OG 24/2011 nu exista la data realizării raportului de evaluare. Ipoteze relevante VOE Verificarea are la bază RESV cu anexele sale, astfel cum acestea au fost puse la dispoziție de către clientul verificării. Existența unor alte versiuni ale RESV cu anexele sale poate invalida concluziile prezentului raport de verificare dacă se adresează versiunii care nu a fost pusă la dispoziția verificatorului. Obiectivul extins al verificării are la bază inclusiv informațiile publice de piață disponibile pe portaluri web de anunțuri, portaluri web ale unor agenții imobiliare și ale unor publicații ce conțin anunțuri imobiliare, pe datele de piață furnizate de provideri de informații imobiliare, pe baza de date a evaluatorului, disponibile la data raportului VOE. Informațiile primite de la terți sau colectate de la instituții publice ori de la alți furnizori publici sau privați de informații (ex. portaluri internet de informații inclusiv imobiliare – olx.ro, publi24.ro etc.) sunt considerate corecte, fără însă să putem garanta acuratețea lor  Obiectivul extins al verificării se bazează pe date și informați disponibile public și legal în piață precum și pe date, informații sau documente din baza de date a evaluatorului verificator, cu referințe posibile pentru persoanele îndreptățite în dosarul de lucru al verificatorului. Rezultatele verificării cu obiectiv extins se bazează pe opinia personală a verificatorului, care este argumentată în mod adecvat în raportul de verificare. Ipoteze speciale relevante utilizate în VOE Nu este cazul Factori ESG luați în considerare în VOE Reprezentantul clientului nu a prezentat evaluatorului verificator nici un aspect care să implice un impact semnificativ al factorilor ESG asupra valorii de piață a obiectului verificării cu obiectiv extins. RESV nu menționează nici un impact asupra valorii de piață estimate a factorilor ESG. Aplicând raționamentul profesional constatăm că elementele disponibile privind factorii ESG și mediul de reglementare a acestora nu sunt măsurabile și nu sunt considerate rezonabile de către evaluatorul verificator, astfel încât nu sunt luate în considerare în VOE. Utilizarea unui specialist Având în vedere că evaluatorul verificator deține competențele tehnice, experiența, informațiile și cunoștințele necesare pentru a efectua verificarea în toate aspectele acesteia, nu s-a recurs la sprijinul unui specialist sau al unui furnizor extern de servicii Declararea utilizării unor Modele Automate de Evaluare (AVM) În Metoda Costului de Înlocuire Net a fost folosit Programul informatic Kost Plus care utilizează sursa publică de cost: Costuri de reconstrucție - Costuri de înlocuire, respectiv cataloagele de costuri ANEVAR pentru toate tipurile de clădiri și construcții speciale, editura IROVAL București, edițiile 2016, autor C. Șchiopu, cu indicii de actualizare aferenți. Kost Plus este un soft promovat de ANEVAR în scopul utilizării sale de către evaluatorii autorizați, auditat periodic pentru verificarea conformării cu sursa publică de cost prezentată mai sus. Restricții de utilizare, difuzare, publicare sau verificare a Raportului de verificare cu obiectiv extins (RVOE) Intrarea în posesia unei copii a RVOE nu implică dreptul de publicare a acestuia. Verificatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la raportul de evaluare supus verificării, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil. Nici RVOE realizat, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la obiectivul extins sau identitatea verificatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al verificatorului. RVOE sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al verificatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Verificarea cu obiectiv extins s-a bazat doar pe informații disponibile public și legal în piață. Nu au fost considerate informații alternative conținute de documente care nu sunt publice sau care sunt protejate de secretul profesional sau de serviciu și la care evaluatorul verificator nu a putut avea acces legal. Cadrul legal actual din România nu permite accesul unui evaluator autorizat la astfel de documente, cu excepția unor situații – rare și specifice, în care aceste deține și calitatea de expert judiciar numit într-o anumită cauză pentru care astfel de informații sunt relevante și necesare iar instanța se pronunță în acest sens. În concluzie, afirmăm direct și fără echivoc că eventuala utilizare a oricărui document care nu putea fi accesat legal de evaluatorul verificator de către un evaluator autorizat în calitate de verificator al prezentului [...]