HCL 476/2026 Arad adoptată

RAPORT DE EVALUARE Nr. 7706 / 29 iulie 2026 « Apartamente „la bloc” și terenurile aferente în cote indiviză » AMPLASAREA Conform centralizator PROPRIETATII: PROPRIETAR: MUNICIPIUL ARAD MUNICIPIUL ARAD, cod fiscal 3519925 CLIENT: Adresa / sediul: Mun. Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, jud. Arad UTILIZATOR: PRIMĂRIA MUN, ARAD, DIRECȚIA PATRIMONIU, alte entități conform legislației în vigoare Evaluator JUST EVAL INVEST SRL, Aut. membru Corporativ ANEVAR 0366, administrator Bojan Nicolae Emanoil, prin evaluator autorizat Bojan Nicolae - Emanoil, leg. 17634 valabilă 2026 În atenția: PRIMĂRIA MUN, ARAD, DIRECȚIA PATRIMONIU și direcțiile/ compartimentele de specialitate REF. Solicitare evaluare Evaluarea proprietate imobiliară tip « Apartamente „la bloc” și terenurile aferente în cote indiviză » localizate astfel: Construcție - unitate individuală - situată în jud. Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Patria nr. 6-8, bl. B 2-1, ap. 35, CF nr. 301328-C1-U30 Arad, nr. CF vechi: 53607, nr. top.: 7888/1411/1/XXXIV Teren intravilan - situat în jud. Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Patria nr. 6-8, bl. B 2-1, ap. 35, CF nr. 301328-C1-U30 Arad, nr. CF vechi: 53607, nr. top.: 7888/1411/1/XXXIV; cotă teren aferent ap. 35: de 4 mp/366 mp Construcție - unitate individuală situată în jud. Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Liviu Rebreanu (fosta str. Ocsko Terezia) nr. 100-102, bl. 102, ap. 78, CF nr. 301210-C1-U40 Arad, nr. CF vechi: 46262, nr. top.: 7439/6684/1.b.2/2-8/3/LXXVIII Teren intravilan - situat în jud. Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Liviu Rebreanu (fosta str. Ocsko Terezia) nr. 100-102, bl. 102, ap. 78, CF nr. 301210-C1-U40 Arad, nr. CF vechi: 46262, nr. top.: 7439/6684/1.b.2/2-8/3/LXXVIII; cotă teren aferent ap. 78: 6 mp/522 mp În conformitate cu cererea de servicii evaluare (comanda nr. 65168/15.07.2026), vă înaintăm acest raport de evaluare elaborat de JUST EVAL INVEST SRL pentru a furniza o estimare a valorii juste pentru înregistrarea în evidențe financiar - contabile a proprietăților imobiliare, tip terenuri intravilane, extravilane și construcții, deținute de MUNICIPIUL ARAD. Raportul de evaluare a fost întocmit în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ediția 2025, valabile la data evaluării, și este structurat astfel: o secțiune inițială cuprinzând sinteza evaluării, urmată de corpul raportului care conține prezentarea proprietății evaluate, analiza pieței, analiza celei mai bune utilizări, metodologia de evaluare și evaluarea, precum și anexele raportului. Cu stima, Bojan Nicolae Emanoil Administrator JUST EVAL INVEST SRL Str. Cozia, nr. 8, Corp A, ap. 3 Mun. Arad telefon: 0744 871 229 e-mail: [email protected]  SINTEZA EVALUĂRII Prezentul raport de evaluare a fost întocmit de JUST EVAL INVEST SRL, Membru Corporativ ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), administrator Bojan Nicolae Emanoil, prin Bojan Nicolae - Emanoil, leg. 17634 valabilă 2026. Raportul este identificabil în baza de date a evaluatorului sub Nr. 7706 / 29 iulie 2026. Data de referință a evaluării: 30 iunie 2026. Data predării raportului: 29 iulie 2026. Utilizarea desemnată (scopul evaluării: Evaluare pentru raportarea financiară (Stabilirea valorilor actuale, la data de referință a evaluării), ca valori juste pentru înregistrare în evidențele financiar – contabile, a activelor supuse evaluării. Tipul valorii estimate: ✓ «Valoarea justă a unui bun reprezintă suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bună voie între două părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții cu prețul determinat obiectiv ». ✓ Pentru bunurile care au valoare de piață, valoarea justă este identică cu valoarea de piață. Clientul serviciilor de evaluare: MUNICIPIUL ARAD, cod fiscal 3519925. Utilizatorul raportului: PRIMĂRIA MUN, ARAD, DIRECȚIA PATRIMONIU, alte entități conform legislației în vigoare. Imobil evaluat (activ evaluat): NR. DENUMIRE ŞI CARACTERISTICI Domeniul SUPRAFAȚĂ CRT. Teren intravilan - situat în jud. Arad, UAT Arad, loc. Privat (drept de Arad, str. Patria nr. 6-8, bl. B 2-1, ap. 35, CF nr. proprietate vacantă, 1 301328-C1-U30 Arad, nr. CF vechi: 53607, nr. top.: 4 m.p. dobândit prin 7888/1411/1/XXXIV; cotă teren aferent ap. 35: de succesiune) 4 mp/366 mp Teren intravilan - situat în jud. Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Liviu Rebreanu (fosta str. Ocsko Terezia) nr. 100-102, bl. 102, ap. 78, CF nr. 301210-C1-U40 2 Privat 6 m.p. Arad, nr. CF vechi: 46262, nr. top.: 7439/6684/1.b.2/2-8/3/LXXVIII; cotă teren aferent ap. 78: 6 mp/522 mp Construcție - unitate individuală - situată în jud. Privat (drept de Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Patria nr. 6-8, bl. B proprietate vacantă, 1 17 m.p. 2-1, ap. 35, CF nr. 301328-C1-U30 Arad, nr. CF dobândit prin vechi: 53607, nr. top.: 7888/1411/1/XXXIV succesiune) Construcție - unitate individuală situată în jud. Privat (drept de Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Liviu Rebreanu proprietate vacantă, 2 (fosta str. Ocsko Terezia) nr. 100-102, bl. 102, ap. 37 m.p. dobândit prin 78, CF nr. 301210-C1-U40 Arad, nr. CF vechi: succesiune) 46262, nr. top.: 7439/6684/1.b.2/2-8/3/LXXVIII Dreptul de proprietate evaluat: Deplin (Integral) Cea mai bună utilizare (CMBU): utilizarea actuală (a se vedea capitolul 3). Ipoteze semnificative / speciale: În cap. 1.14 sunt prezentate ipotezele semnificative. Ipoteze speciale – nu a fost cazul. Factori ESG: În urma analizei caracteristicilor proprietăților și ale amplasamentelor, nu au fost identificați factori ESG care să necesite o ajustare distinctă a valorii. Starea tehnică, eficiența energetică și caracteristicile clădirilor au fost reflectate, în măsura în care au fost cunoscute, prin comparația cu proprietățile de piață. Utilizarea unui specialist / Modele de evaluare: evaluatorul nu a primit asistență din partea niciunei persoane (specialist), evaluatorul nu a fost nevoit să apeleze la un furnizor extern de servicii. Evaluatorul nu a folosit în prezenta evaluare “Modele de evaluare” în sensul standardului SEV 105, de tipul (ex: AVM). Descrierea raportului: Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor1, ediția 2025, adoptate de ANEVAR, cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV 106 Documentare și Raportare (IVS 106). Restricții: Acest raport de evaluare este destinat numai utilizării desemnate (scopului precizat) și numai pentru uzul Utilizatorului. Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Datele și informațiile din raport sunt confidențiale; Sunt exceptate de la prevederile prezentate părțile care potrivit reglementărilor în vigoare (conf. legislației) au acces la informațiile din prezentul raport. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane nu atrage după sine răspunderea evaluatorului. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea față de terți în afara Clientului / Utilizatorului evaluării, nu se acceptă responsabilitatea pentru niciun fel de pagube suferite de orice terț, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport. Orice alocare a valorilor estimate în acest raport, se aplică numai la programul de utilizare stabilit (valori juste pentru înregistrare în evidențele financiar – contabile), aceasta nu poate fi utilizată în combinație cu nicio altă evaluare; în caz contrar nu este validă.  CENTRALIZATOR VALORI JUSTE NR. DENUMIRE ŞI CARACTERISTICI Valoare justă CRT. Teren intravilan - situat în jud. Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Patria nr. 6-8, 1 bl. B 2-1, ap. 35, CF nr. 301328-C1-U30 Arad, nr. CF vechi: 53607, nr. top.: 1.939,43 lei 7888/1411/1/XXXIV; cotă teren aferent ap. 35: de 4 mp/366 mp Teren intravilan - situat în jud. Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Liviu Rebreanu (fosta str. Ocsko Terezia) nr. 100-102, bl. 102, ap. 78, CF nr. 2 2.280,14 lei 301210-C1-U40 Arad, nr. CF vechi: 46262, nr. top.: 7439/6684/1.b.2/2- 8/3/LXXVIII; cotă teren aferent ap. 78: 6 mp/522 mp Construcție - unitate individuală - situată în jud. Arad, UAT Arad, loc. Arad, 1 str. Patria nr. 6-8, bl. B 2-1, ap. 35, CF nr. 301328-C1-U30 Arad, nr. CF vechi: 41.566,68 lei 53607, nr. top.: 7888/1411/1/XXXIV Construcție - unitate individuală situată în jud. Arad, UAT Arad, loc. Arad, str. Liviu Rebreanu (fosta str. Ocsko Terezia) nr. 100-102, bl. 102, ap. 78, CF 2 87.352,93 lei nr. 301210-C1-U40 Arad, nr. CF vechi: 46262, nr. top.: 7439/6684/1.b.2/2- 8/3/LXXVIII 1 Standardele de evaluare a bunurilor sunt în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare (IVS – International Valuation Standards), ediția 2024, și sunt adaptate specificului pieței din România. Prin urmare, orice trimitere din legislația în vigoare la Standardele Internaționale de Evaluare se consideră trimitere la prezentele Standarde de evaluare a bunurilor. Cuprins 1 TERMENII DE REFERINŢĂ AI EVALUĂRII...............................................................................................................5 1.1 Identificarea și competența evaluatorului .....................................................................................................5 1.2 Identificare/Descrierea raportului....................................................................................................................5 1.3 Identificarea clientului (solicitantul)................................................................................................................6 1.4 Identificarea destinatarului ..................................................................................................................................6 1.5 Identificarea utilizatorului raportului..............................................................................................................6 1.6 Utilizarea (Scopul) evaluării ................................................................................................................................6 1.7 Data evaluării .............................................................................................................................................................6 1.8 Identificarea activului supus evaluării (obiectul evaluării) ....................................................................6 Definiție .........................................................................................................................................................................................7 Activele fixe corporale.............................................................................................................................................................7 Terenuri ........................................................................................................................................................................................7 Construcțiile ................................................................................................................................................................................8 1.9 Cadrul juridic al reevaluării ..................................................................................................................................8 1.10 Extrase din practica evaluatorului / Standarde ........................................................................................ 10 1.11 Tipul și premisa valorii........................................................................................................................................ 10 1.12 Natura și amploarea activității evaluatorului și oricare limitări ale acestora .............................. 11 1.13 Natura și sursa informațiilor utilizate........................................................................................................... 11 1.14 Ipoteze semnificative – Ipoteze speciale semnificative ......................................................................... 12 1.15 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare ............................................................................................ 13 1.16 Conformitatea cu standardele de evaluare / Reglementări ................................................................. 13 2 PREZENTAREA DATELOR ........................................................................................................................................... 14 2.1 Identificarea activelor .......................................................................................................................................... 14 3 Cea mai bună utilizare................................................................................................................................................... 15 4 ANALIZA PIEŢEI .............................................................................................................................................................. 16 5 Abordări în evaluare ...................................................................................................................................................... 19 Abordarea prin piață pentru estimarea valorii apartamentelor ........................................................................ 20 6 ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ...................................................................... 25 7 ANEXE .................................................................................................................................................................................. 26 7.1 Documente................................................................................................................................................................ 26 © Just Eval Invest | Pag. 4  Raport de evaluare Întocmit: RAPORT DE EVALUARE 1 TERMENII DE REFERINŢĂ AI EVALUĂRII 1.1 Identificarea și competența evaluatorului Identificarea o JUST EVAL INVEST SRL, Autorizație Membru Corporativ ANEVAR – 0366 evaluatorului: o CUI 31041884, nr. de înregistrare J02/1450/2012 o Adresa evaluatorului - date de corespondență ▪ Mun. Arad ▪ Strada: Cozia, nr. 8, Corp A, ap.3, jud. Arad ▪ Telefon: +40.257.338.429; 0744.871.229 ▪ E-mail: [email protected]; [email protected] o Reprezentant legal: Bojan Nicolae Emanoil – administrator Certificare Prezenta evaluare a fost realizată de către JUST EVAL INVEST SRL, Membru Corporativ ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), autorizație nr. 0366, prin Evaluator Autorizat Membru Titular ANEVAR, Bojan Nicolae - Emanoil, leg. 17634 valabilă 2026; Declarăm că acest raport de evaluare a fost întocmit cu respectarea Standardelor de Evaluare a bunurilor, SEV 2025, în vigoare la data redactării, precum și a Codului de Etică al profesiei de evaluator autorizat adoptat de ANEVAR. Raportul a fost realizat în limitele cunoștințelor și informațiilor disponibile la data evaluării, fără a omite în mod deliberat informații relevante care pot influența concluziile. Opinia de valoare exprimată reflectă exclusiv raționamentul profesional al evaluatorului, formulat în mod independent, obiectiv și nepărtinitor, fără influențe externe sau conflicte de interese. Confirmăm că: o Nu s-a convenit cu Clientul / Proprietarul sau Utilizatorul desemnat o anumită valoare sau un interval de valori care să fie atins prin evaluare; o Remunerația pentru realizarea raportului nu este condiționată de rezultatul evaluării și nu depinde de obținerea unei anumite valori; o Evaluatorul nu are un interes direct sau indirect asupra proprietăților evaluate; o În realizarea raportului nu s-a beneficiat de asistență semnificativă din partea altor persoane decât evaluatorul semnatar. Raportul este destinat exclusiv utilizării desemnate și utilizatorului desemnat menționat în cuprins. Orice altă utilizare a raportului în afara acestor limite nu beneficiază de conformitate garantată cu SEV 2025 și exonerează evaluatorul de orice răspundere profesională. Declarația evaluatorului: Bojan Nicolae - Emanoil, evaluator autorizat ANEVAR, leg. 17634 valabilă 2026, “Declar că atât eu cât și rudele mele de gradul întâi: a) nu facem obiectul niciunui conflict de interese real sau potențial cu privire la imobilele în cauza, la procesul de evaluare și la rezultatul evaluării; b) nu avem nici un interes direct sau indirect asupra imobilelor supuse evaluării; 1.2 Identificare/Descrierea raportului Prezentul raport poate fi identificat sub Nr. 7706 / 29 iulie 2026 în baza de date a evaluatorului; © Just Eval Invest | Pag. 5  Raport de evaluare Întocmit: Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2025, adoptate de ANEVAR, în vigoare la data de referință a evaluării, cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau aba [...]