HCL 230/2013 Aiud adoptată

MUSIGIRIUL Alu PEGISTRATUL dirt, GE MERALĂ UL RI tota LARG Pe emea RAPORT DE EVALUARE CLĂDIRE BIROURI ȘI TEREN INTRAVILAN ADRESA: AIUD, STRADA Cuza Vodă, FN BENEFICIAR: Primăria municipiului AIUD, jud. Alba, strada Cuza Vodă, nr. 1 Evaluator 11.11.2013 ec. Filon Vasile MĂRGINEAN Telefon 0729.153.406 Ec. Filon MARGINEAN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD EXPERT EVALUATOR Aiud , str Cuza Vodă, FN, jud. Alba CUPRINS |. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE Certficarea evaluatorului. Semnătura II. PREMIZELE EVALUARII 11.1 lpoteze speciale si condiţii limitative 11.2 Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării. instrucţiunile evaluării 11.3 Drepturile de proprietate evaluate I!.4 Baza de evaluare, Tipul valorii estimate. 11.5 Data estimării valorii 11.6 Moneda raportului II.7 Modalităţi de plată 1.8 Inspecţia proprietății II.9 Riscul evaluării 1.10 Sursele de informații utilizate [1.11 Clauza de nepublicare 11.12 Alte precizări III. PREZENTAREA DATELOR 11.1 Identificarea proprietăţii. Descrierea juridică. [11.2 Date despre zonă, oraș, vecinatăți și amplasare Il.3 Informaţii despre amplasament 11.4 Descrierea terenului II1.5 Vânzări, oferte și cotaţii curente III.6 Analiza pieţei imobiliare IV. ANALIZA DATELOR Si CONCLUZIILOR IV.1 Cea mai buna utilizare IV.2 Valoarea terenului WV.3 Evaluarea terenului IV.3.1 Evaluarea terenului prin comparația vânzărilor IV.3.2 Evaluarea terenului prin metoda extracției IV.4 Evaluarea clădirii 1V.4.1 Evaluarea clădirii prin metoda comparaţiei vânzărilor 1V.4.2 Evaluarea clădirii prin metoda veniturilor IV.5 Reconcilierea valorilor. Valoarea estimată propusă, opinia și concluziile evaluatorului. V. ANEXE: Oferte teren intravilan Oferte vanzări și închirieri spaţii Plan de incadrare în zonă Extras de Carte Funciară pentru informare Plan de situaţie APP = Page f of 27 Ec. Filon MARGINEAN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD EXPERT EVALUATOR Aiud, str Cuza Vodă, FN, jud. Alba Do Pee INT RAPORTULUI DE EVALUARE „ Solicitantul raportului: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD Beneficiarul raportului: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD „ Tipul proprietatii subiect: * clădire birouri şi teren aferent” situata in Aiud, str. Cuza Vodă, FN, judetul Alba Evaluator: ec. Filon Vasile MĂRGINEAN - membru ANEVAR, legitimatie nr. 17779 „ Valoarea de piata estimata: . 146.300 lei respectiv 33.250 € pentru construcţie și 72.600 lei respectiv 16.500 € pentru teren Data evaluarii: 11.11.2013 Data inspectiei proprietatii: 11.11.2013 Cursul de schimb valutar al BNR valabil la data de 11.11.2013 a fost 4,44 Lei / Euro. Scopul evaluarii: Estimarea valorii de piata a proprietatii în vederea înscrierii în patrimoniu 10.Tipul de valoare estimate: Valoarea de piata. Conform Standardului International! de Evaluare IVS 101” Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, tupa o activitate de marketing adecvat si in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.” La solicitarea beneficiarului, având în vedere prevederea expresă impusă de Legea 78/08.05.2000 pentru prevenirea, descoperirea și sancţionarea faptelor de corupție la art. 10, lit. a) “stabilirea cu intenţie, a unei valori diminuate, față de valoarea comercială reală, a bunurilor. ..aparţinând autorităților publice sau instituţiilor publice, în cadrul unei acțiuni de vânzare a acestora..." evaluatorul admite că valoarea de piață, definită anterior, a imobilului poate îi interpretată ca fiind valoarea comercială reală, dar numai în cadrul acestei misiuni de evaluare și cu referire strictă la obiectul evaluării, în scopul obținerii avizului de legalitate și fără a modifica sau completa celelalte date sau concluzii, ori metode de evaluare folosite . 14.Raportul este intocmit conform Standardelor international de evaluare — Editia a noua, 2011: e |VS 101 — Sfera misiunii de evaluare « IVS103 - Raportarea evaluarii 12.Metodele de evaluare utilizate: e Metoda comparaţiei vânzărilor, e Metoda extracţiei. 13.lpoteze si conditii limitative: Proprietatea este evaluata !a solicitarea ciientului, fiind considerată liberă de sarcini . Se presupune o stăpânire responsabilă și o administrare competentă a proprietății . Informatiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor. Toate documentele tehnice se presupune a fi corecte. Fotografiile proprietatii sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate . Se Page 20f27 Ec. Filon MARGINEAN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD EXPERT EVALUATOR Aiud , str Cuza Vouă, FN, jud. Alba presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibite ale proprietății, ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare a proprietății . Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea şiuații sau pentru obţinerea studiilor şi expertizeltor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor . Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și naţionale privind mediul înconjurător . Se presupune că proprietatea este conformă cu toate reglementările și restricțiile urbanistice . Se presupune că toate documentele solicitate de autorităţile locale pot fi obținute sau reinnoite pentru utilizarea pe care se bazează estimările valorilor din cadrul raportului . Se presupune că utilizarea terenului corespunde cu granițele proprietăţii descrise și nu există nici o servitute . Nu a fost observată de către evaluator existența unor materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate , evaluatorul nu are cunoștință de existența unor asemenea materiale pe sau în proprietate . Evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste substanțe potential periculoase ce pot afecta valoarea proprietăţii . Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor .Clientul este solicitat să angajeze un expert în acest domeniu dacă este nevoie . 14.Clauze de nepublicare: Posesia acestui raport sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a-l face pubiic . Conţinutul acestui raport, atât în totalitate cât şi parţia! (în special concluziile, identitatea evaluatorului), nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau alte medii de informare, fără aprobarea scrisă a evaluatorului. 15.Responsabilitatea față de terţi: Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, dastinatarilor evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport . Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea in prealabil a acordului scris al clientului, autorului evaluarii si evaluatorului verificatar. 16.Declaratie de certificare: Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte . Evaluarea s-a facut pe baza ipotezelor si conditiilor limitative enumerate anterior . Evaluatorul nu are nici un interes direct sau indirect fata de client si isi asuma intreaga responsabilitate a lucrarii in sensul respectarii standardelor de evaluare . Raportul de evaluare este confidential pentru beneficiarul declarat si este valabil numai pentru scopul mentionat la punctual 9 . Acest raport de evaluare se bazeaza pe informatiile culese de evaluator cu ocazia inspectarii proprietatii, documentele puse la dispozitia evaluatorilor de catre solicitantul raportului de evaluare, informatii publice de piata, baza de date proprie si experienta acumulata de catre evaluator . Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de Evaluare . Evaluatorul certifica faptul ca a inspectat proprietatea imobiliara supusa evaluarii . Page 3 0f27 - Ec. Filon MARGINEAN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD EXPERT EVALUATOR Aiud, str Cuza Vodă, FN, jud. Alba CERȚIFICAREA EVALUATORULUI. SEMNATURA Subsemnatul ec. FILON VASILE MĂRGINEAN certific în cunostintă de cauză si cu bună credintă că: Afirmatiile declarate de catre mine si cuprinse în prezentul raport sunt adevărate si corecte. Estimarile si concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind adevarate si corecte, precum si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii, pe care am efectuat-o la data de 08.11.2013 Analizele, opiniile si concluziile sunt limitate doar de ipotezele si concluziile limitative mentionate si sunt analizele, opiniile si concluziile mele profesionale personale, impartiale si nepărtinitoare. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinta proprietătii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am nici un interes personal privind părtile implicate în prezenta misiune, exceptie făcând rolul mentionat aici. Onorariul convenit între părți, precum şi implicarea mea în această misiune nu este conditionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluarii si legat de producerea unui eveniment care favorizeaza cauza clientului în functie de opinia mea. Analizele, opiniile si concluziile mele au fost formulate, la fel ca si întocmirea acestui raport, în concordantă cu Standardele Internationale de Evaluare și a Codului Deontologic al profesiei de evaluator . Posed cunostintele si experienta necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu exceptia persoanelor mentionate in raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare Page 40f27 Ec. Filan MARGINEAN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD EXPERT EVALUATOR Aiud, str Cuza Vodă, FN, jud, Alba IN. PREMIZELE EVALUARII 1.1 ipoteze speciale si conditii limitative Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea in prealabil a acordului scris al clientului, autorului evaluarii si evaluatorului verificator. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clieniului, dastinatarilor evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pâgube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata, reprezentate de factorii economici, sociali si politici, raman nemoditicate in raport cu cele existente la data intocmirii evaluarii, Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza câ nu au fost facute cercetari specifice la arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se poate tranzactiona, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata. In cazul in care exista o asemenea situatie si este cunoscuta, aceasta este mentionata in raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala (titlul de proprietate este valabil). Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementarile privind documentatiile de urbanism, iegile de constructie si reguiamentele sanitare, iar in cazul in care nu sunt respectate aceste cerinte, valoarea de piata va fi afectata. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schita din raportul de evaluare prezinta dimensiunile aproximative ale proprietatii si este realizata pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. in cazul in care exista documente relevante (masuratori de cadastru, expertize), acestea vor avea prioritate. Daca nu se arata altfel in raport, se intelege ca evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile a proprietatii (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de functionare, fundatia, etc.) sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliara in cauza sau de pe o proprietate invecinata, inclusiv prezenta substantelor periculoase, substantelor toxice, etc.) care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel. de conditii, daca ele nu au fost observate la data inspectiei sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al starii proprietatii; astfel de informatii depasind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofera garantii explicite sau implicite in privinta starii in care se atia proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situatii si a eventualelor lor consecinte si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le considera a fi credibile si evaluatorul considera ca ele sunt adevarate si corecte, surse pe care la va indica in raportul de evaluare. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti. Page 5 of 27 Ec. Filon MARGINEAN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD EXPERT EVALUATOR Aiud, str Cuza Vodă, FN, jud. Aba + Continutul acestui raport este confidential si autorul nu il va dezvalui unei terte persoane, cu exceptia si situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare si/sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unei autoritati judiciare. + Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit în raport, in scopul utilizarii precizate de catre acesta, care de asemenea este precizat in raport. e Consimtamantul scris al evaluatorului, trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, Cu exceptia clientilor. Consimtarnantu! scris si aprobarea trebuie de asemenea obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti, inclusiv altor creditori ipotecari, altii decat clientii sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relatii publice, informatii, ] vanzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raportul de evaluare nu are legatura cu valoarea de asigurare. | 1.2_Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instrucţiunile evaluării ) 17.Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara de tip ” clădire birouri și teren aferent ”, situata in Aiud, str. Cuza Vodă, FN, jud Alba . Proprietatea este compusă din: = Ciădire birouri şi teren aferent - Sc=86 mp, Steren 471 mp Scopul_evaluarii Estimarea valorii de piata a proprietatii în vederea înscrierii acesteia în patrimoniu fi A fost supus evaluarii dreptul de proprietate deplin asupra imobilului Evaluatorul a avut la dispoziţie, urmatoarele acte juridice asupra imobilului: —- Extras de carte funciara nr. 8542/17.10.2013 și 8543/17.10.2013 1.4 Baza de evaluare.Tipul valorii estimate. STANDARDE INTERNATIONALE DE EVALUARE — EDITIA A NOUA, 2011: e |VS 101 — Sfera mislunii de evaluare Valoarea este pretul cel mai probabil convenit de cumparatorii si vânzatorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumparare. Valoarea stabilește preţul ipotetic sau naţional pe care cumpărătorii şi vânzatorii îl vor conveni pentru un bun sau un serviciu, Deci valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru un bun sau serviciu, ia un anumit moment dat. Ca şi concept economic valoarea reprezintă relația monetară între bunurile disponibile pe piata și cei ce acţionează pe piață. Se formează în mintea celor ce acţionează pe piaţă și nu este întotdeauna egală cu preţui sau costul. Valoarea estimata este VALOAREA DE PIATA. Conform Standardului International de Evaluare IVS 101- editia a noua, “Valoarea de piata este suma estimate pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, între un comparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” . i Page 6 af 27 Ec, Filon MARGINEAN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD EXPERT EVALUATOR Aiud, str Cuza Vodă, FN, jud. Alba 11.5_Data estimarii valorii Data de referință a evaluării este 11.11.2013 şi este data la care se considera valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în prima decadă a lunii noiembrie 2013. La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii octombrie — noiembrie 2013. |.6 Moneda raportului Opinia finală a evaluării este prezentată in LEI si in EURO, valoarea exprimată nu contine T. V. A. . Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4,44 LEI/EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale se consideră adecvată doar atâta vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelui riscurilor asociate unei . investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică, etc.). 1.7 Modalităţi de plată Valoarea exprimata ca opinie în prezentul raport, reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacţii, fără a lua în calcul condiţii de piaţă deosebite (rate, leasing, etc.). 11.8 inspectia proprietatii inspecția proprietăţii a fost realizată în data de 08.11.2013 de către evaluator. S-au realizat desene si măsuratori şi s-a fotografiat proprietatea si vecinatăţite. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau amplasamentelor învecinate. 11.9 Riscul evaluarii Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către beneficiar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Valioriie estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat, în care condiţiile specifice nu sufera modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general din perioada în care are loc evaluarea, ținând cont de legislaţia în vigoare şi de scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifica semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decăt în limita informatiilor valabile și cunoscute de acesta, la data evaluării. 11.10 Sursele de informaţii utilizate Informaţiile utilizate au fost: + Informaţii economice generale la nivel de vecinătăţi , zonă și localitate Informaţii privind piaţa imobiliară specifica (preturi, etc.) Presa de specialitate si evaluatori care isi desfasoara activitatea pe piata locala; Informatii existente pe Internet, etc. Literatura de specialitate in domeniul evaluarii . e Informaţii despre cererea și oferta caracteristice celei mai probabile pieţe pentru proprietate, care sunt analizate în scopul întocmirii unui inventor al proprietăților concurente cu proprietatea evaluate, peniru segmental de piaţă respectiv. Page 7 af27 Ec, Filon MARGINEAN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI [...]