HCL 12/2013 Adjud adoptată

ROMÂNIA JUDEȚUL VRANCEA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ADJUD HOTĂRÂREA NR. /X din 29.02.2013 Privind aprobarea modificării redevenței pentru spațiul aparținând domeniului privat al municipiului Adjud, în suprafață de 20 mp, situat pe str.I.Roată, nr.9, Policlinica Veche Consiliul local al municipiului Adjud, întrunit în şedinţă ordinară in data de 28.02.2013; -Examinand Expunerea de motive a Primarului municipiului Adjud, precum şi Raportul de specialitate al Serviciului de Administrare a Domeniului Public şi Privat al Municipiului Adjud cu privire la aprobarea modificării redevenţei pentru spațiul aparținând domeniului privat al municipiului Adjud, situat pe str.L.R.oată, nr.9, Policlinica Veche, în suprafaţă de 20 mp; -Luand act de avizul Comisiei pentru administrarea domeniului public şi privat, amenajarea. teritoriului, urbanism, protecția mediului și turism, agricultură al municipiului Adjud; -În baza prevederilor art.6 din Legea nr. 52/2003 privind transparenţa decizională în administraţia publică; -Conform Hotărârii de Guvern nr. 884/03.06.2004, privind concesionarea unor spaţii cu destinaţia de cabinete medicale; -Ținand cont de dispoziţiile din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia cu modificările și completările ulterioare; -În temeiul dispoziţiilor art. 36(5) lit.b, art. 45(3), art. 61(2) si art. 132 din Legea nr.215/2001 privind administraţia publică locală, republicată; HOTARASTE: Art.1.Se aprobă modificarea redevenței pentru spaţiul în suprafață de 20 mp aparţinând domeniului privat al municipiului Adjud, situat pe str.l.Roată, nr.9, Policlinica-Veche, concesionat prin Contractul de concesiune nr.41/30.05.2007, de la 20 euro/ an, sumă ce a fost achitată în lei la cursul oficial BNR, la 4083 lei/ an, care se va actualiza în continuare cu rata inflației. Art.2 Redevenţa stabilită şi modificată în urma Raportului de evaluare - anexa nr.l la proiectul de hotărâre , este însușit de Consiliul Local al Municipiului Adjud. Redevenţa de 2042]ei/mp reprezintă suma actualizată iar valoarea totală a spaţiului destinat desfăşurării activităţii medicale, în suprafaţă de 20 mp, conform prezentei hotărâri, este de 40.833,68 lei, pentru următorii 10 ani. Art.3. Prezenta hotărâre se comunică : - Instituţiei Prefectului judeţului Vrancea -Primarului municipiului Adjud -Serviciului de Administrare a Domeniului Public si Privat - Serviciului de Impozite si Taxe Locale CONTRASEMNEAZĂ, Secretarul munici jului Adjud, Sibişan A al enoveva a , DES 0, = a o, pai rege CAR Pagina 1 din 6 Primaria Adjud ANEXA NR? a IaH.C.L.NR.. i, RAPORT de evaluare pentru Cabinet medical MEDCENTER CAPITOLUL |. PREMISELE EVALUARII. 1.1. Identificarea clientului si a proprietarului imobilului evaluat. Evaluarea a fost solicitata de Consiliul Local Adjud cu sediul in orasul Adjud jud.Vrancea, proprietar este Primaria orasului Adjud, iar imobilul se afla in Adjud str.lon Roata nr.9, jud Vrancea,actulamente este cabinet medical concesi- onat pentru 15 ani in conditiile HG 884/2004. 1.2. Scopul evaluarii. Prezenta evaluare are ca scop stabilirea valorii de piata in vederea recalcularii concesionarii in conditiile art.4(3) dim HG 884/2004 dupa ce s-a incheiat perioada de consionare in conditiile HG 884/2004(1 EURO=MP) 1.3. Identificarea imobilului evaluat Cladirea a fost construita in anul 1955. Imobilul supus evaluarii este reprezentat de imobilul -constructii cabinet medical in suprafata de 30,63 mp din care 19,51 mp laborator de analize si suprafete comune hol de 11,12 mp în bloc P+1E,etaj 1 constructie independenta, situat in orasul Adjud, str.lon Roata nr.9,jud.Vrancea, constructie pe fundatie de beton armat monolit,stilpi si grinzi din beton armat, placa de beton armat peste parter si etaj,zidarie portanta din caramida,acoperis asterila lemn cu invelitoare din tabla. Cabinetul are timplarie din pve cu geamuri termopan, timplarie exterioara termopan, instalatie aer conditionat, pardoseli din gresie,pereti placati cu faianta Zugraveli var lavabil, 1.4. ipoteze si conditii limitative Raportul de evaluare al proprietatii a fost elaborat in urmatoarele ipoteze: a) proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini deoarece nu s-a specificat altfel, b) fisa bunului mobil care face parte din documentatia cadastrala, cuprinde datele referitoare la dimensiuni si suprafete. C) se considera ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator. d) se admite ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice . e) toate autorizatiile si certificatele de functionare sint reinoite pentru oricare utilizare pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul raportului. î) utilizarea terenului corespunde cu granitele proprietatii si nu exista nici o servitute in afara celor descrise in raport. Acest raport a fost elaborat in urmatoarele conditii general limitative: a) orice estimare a valorilor din acest raport se aplica proprietatii considera- ta in intregime conform structurii prezentata in raport si orice diviziune in elemente sau drepturi partiale ar anula aceasta evaluare. b) imobilul a fost inspectat vizual de catre comisia de evaluare. c) previziunile sau exprimarile de exploatare continute in raport sint bazate pe conditiile actuale ale pietii - aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare, 1.5. Definirea valorii si data estimarii. Pagina 2 din 6 Datorita faptului ca imobilul este evaluat pentru a stabili valoarea de piata la un moment dat, tipul de valoare adecvat " valoare de piata” este stabilit in conditiile definitiei IVS 103 "Raportarea evaluarii“ . Valoarea de piata este suma estimata peniru care o proprietate va fi schimbata la data evaluarii intre un cumparator deschis si un vinzator hotarit intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare „in care partile implicate au actionat in cunosti- nta de cauza, prudent si fara constringere. Mentionez ca in orice raport de evaluare prin care se concreti- zeaza procesul de evaluare trebuie data definitia valorii de piata, daca scopul evaluarii este estimarea acestui tip de evaluare. inspectia si data estimarii s-a facut a data de 14.02.2013. CAPITOLUL II - PREZENTAREA DATELOR. 2.1. Identificarea proprietatii - descriere juridica. Prezentarea detaliata si deteminarea valorilor tehnice de calcula- tie actualizate este facuta in capitolul! -metode de evaluare- Dreptul de proprietate asupra terenului din municipiul Adjud este probat de Consilul Local al municipului Adjud fiind in domeniul privaţ; _ Proprietatea imobiliara supusa evaluarii este identificată juridic cu urmatoarele acte: - Balanta de verificare si situatia mijloacelor fixe din evidenta contabila a Primariei Adjud. - Anexa - pozitia 200 la HG nr.908 din 06.09.2002, -Contracte de inchiriere sau de concesiune. La parter se gaseste spital TBC in suprafata utila de 141,90 mp La etaj se afla urmatoarele cabinete medicale: - CMI Lepadatu - Cabinet medicina muncii Eliomed - CMI Toader - CMM lonescu - CMI Zara - CMI Rotaru 2.2. informatii despre zona. Proprietatea analizata se afla in zona centrala pe strada I.Roata nr.9 Adjud, Echilibrul cerere-oferata : a) piata in stagnare b) cerere potentiala: in stagnare. c) oferta potentiala : competitiva Amplasamentul se situiaza in zona C de seismicitate asimilata gradului Vil-Vul. Evolutionismul nu are cunostinte de existenta unor factori nocivi semnificativi care poluiaza mediul, atmosfera „ apele de suprafata sau Subternane, 2.3. informatii despre ampasament. Amplasamentul este situat in zona intraviană Cu urmatoarele vecinatati: N Scoala nr.2 V Alee S str.lon Roata E Spatii comerciale CAPITOLUL îl! - ANALIZĂ DATELOR 3.1. Cea mai buna utilizare. Pagina 3 din 6 Cea mai buna utilizare este un concept de piata. Aplicind acest concept se poate identifica utilizarea cea mai profitabila a proprietatii. Cea mai buna utilizare se poate defini ca utilizarea cea mai. profitabila a unei proprietati , posibila din punct de vedere fizic, permisiva din punct de vedere legal, fezabila financiar, justificata corespunzator si din care rezulata cea mai mare valoare a proprietatii supusa evaluarii- definitie data conform Standardelor Grupului Europen al Evalutorilor de Active (TEGOVA) Cea mai buna utilizare a terenurilor este legata de utilizarea ce ar trebui data acestor terenuri prin constructiile ce s-ar putea realiza pe ele. Utilizarea care maximizeaza valoarea unei proprietati in functie de rata de fructificare pe termen lung si riscul asociat este cea mai buna utilizare a terenului daca este utilizat pentru constructii. 3.2. Modul de abordare a valorii. In procesul de evaluare sint cunoscute trei metode de abordare a valorii: a) abordare prin cost b) abordare prin comparatia vinzarilor c) abordare prin capitalizarea veniturilor În procesul de evaluare se vor folosi metodele costurilor de inlocuire si capitajizarii veniturilor,dat fiind ca metoda comparatiei este impracticabila deoarece in zona nu sint cladiri coparabile cu cea evaluata. 3.3. Abordarea prin cost. 3.3.1. Valoarea cladirii Comisia de evaluare studiind contractele rapoartele de evaluare intocmite la data de 25.10.2008 a constatat o depreciere fizica de 30%, a calculat valorile comasate (cladiri+teren) si ocupate de concesionari conform HG 884/2004 privind concesionarea spatiilor medicale, pentru suprafetele construite(cabinete + indiviziune) si terenuri. Comisia de evaluare a plecat de la rapoartele de evaluare din data de 25.10.2008 actualizate cu INS pe perioada 2008-2012, si valoarea la pret de piata a terenurilor ocupate ca si proiectii a suprafetelor construite pe sol. Grila Preturi Terenuri/2012 zona A 35-40 EUR zona B 25-30 EUR/mp zona C 20-25 EUR zona D 15-20 EUR/mp zona A categ. V 5|EUR/mp intravilan inundabil 1JEUR/mp CCH,Costache Negri 2-3 EUR/mp Teren zona Adjudu V] 8-10 EUR/mp Teren zona Burcioaial 5-6 EUR/mp Teren zona Siscani 6-8 EUR/mp Grila Preturi Constructii/2012 zona centrala EUR 400 EUR/mp zona periferica EUR 350 EUR/mp sai apartinator Adjudu V EUR 200-300 EUR/mp Pagina 4 din 6 sat apartinator Siscani EUR 200-300 EUR/mp sat apartinator Burcioaia EUR 200-300 EUR/mp Grila preturi terenuri extravilan Terenuri la E 85 2500 EUR/ha Teren la DN 11 A (On 2000 EUR/ha Teren arabil 1000 EUR/ha Teren zona Adjudu V! 1500 EUR/ha Teren zona Burcioaial 1500 EUR/ha Teren zona Siscani 1500 EUR/ha Conforn grilei de preturi pentru constructii si teren actualizata in anul 2012 alcatuita cu sprijinul agentiei imobiliare Gospodaru, dar si cu consultarea cabinetului notarial Munteanu legat de tranzactionarea unor valori imobiliare comisia de evaluare a evaluat urmatorul algoritm de calcul: Considerind ca la data evaluarii in anul 2008 gradul de depreciere fizica era de 30% conform raport de evaluare din anul 2008, si ca perioada scursa din anul 1955 si pina la 2008 este de 53 ani, calculam rata deprecierii anuale: 0,30 / 53 = 0,0057 % per an Pentru periada 1955-2013 procentul de depreciare este de: 0,0057 * 58 = 0,3306 % Conform grilei preturilor cerute la piata pentru zona evaluata, pretul este de 400 euro/mp. Pentru suprafata evaluata de 30,63 mp rezulta urmatoarea valoare: 490 ___* 30,63 = 12.252,00 EURO [Valoarea imobilului = Cost conform grila - depreciere fizica+actualizare conform INS ] Valoarea deprecierii pentru cei 58 ani scursi este de: 12252 * 0,3306 = 4.050,51 EURO Indicele de actualizare transmis de INS pentru anul 2012 este de 1 „0495. Actualizare conform INS din anul 2012 = 12252 * 1,0495 = 12.858,47 EURO Valoarea absoluta a actualizarii conforn INS: 1285847 - 12252 606,47 Valoarea imobilului = 12252 - 4050,51 + 606,47 = 8.807,96 EURO Valoare curs 1 EURO la data de 15.02.2013 = 4,3844 LEI. Valoarea imobilului in lei este de: 880796 * 4,3844 = 38.617,63 LEI. 3.3.2. Valoarea terenului ca si proiectie a spatiului imobiliar. Suprafata terenului fara suprafata indiviza este de 19,51 mp. Conform grilei preturilor cerute la piata pentru zona evaluata, pretul este de 25 euro/mp. Rezulta valoarea terenului de: 1951 * 25 = 487,75 EURO. 487,75 + 4,3844 = 2.138,49 LEI. Valoarea totala a proprietatii(cladire+teren) = 38.617,63 + 2.138,49 = 40.756,12 LEI. 3.3.3, Abordarea prin capitalizarea veniturilor. Aceasta metoda este folosita de evaluatori deoarece printr-un ansamblu de procedee si formule matematice se poate analiza capacitatea beneficiara a unei proprietati imobiliare de a transforma cistigurile rentiere viitoare in valori prezente. Capitalizarea directa este o metoda de randament , in evaluare prin care se transforma cistigul estimat itr-un an intr-o estimare a valorii proprietatii. Pagina 5 din 6 Transformarea se face intr-o singura etapa, fie divizind venitul estimat printr-o rata adecvata de capitalizare, fie multiplicind venitul respec- tiv cu un factor corespunzator, Capitalizarea directa se bazeaza pe venitul brut potential venitul brut efectiv, venitul net din operare, profitul net sau venitul generat de cladiri. "Se aplica urmatoarea formula: V= Vne/Re unde: V = Valoare imobil Vne=Venit net din capitalizare Rc = Rata de capitalizare Rata de capitalizare este o rata a venitului pentru intrega propri- etate ce reflecta relatia dintre venitul net asteptat de exploatare pe un an si pretul intregii proprietati. Considerind ca terenul se concesioneaza si ca redeventa lunara este de 3 euro iar rata de capitalizare de 10% rezulta: VBE = VBP - 5% CH = VBE*15% VNE = VBE-CH Indicator suprafata | redeventa/ nr.luni valoare luna/mp/euro VBP 30,36 3 12 1.092,96 Pierderi posibile 1092,96 * 0,05 54,65 VBE 1092,96 - 54,648 1.038,31 CH 1038,31 * 0,15 155,75 VNE 1038,31 - 155,7468 882,57 Rata capital 0,10 Valoare cladire 882,57 / 0,1 8.825,65 unde: VBP= Venit brut posibil Pierderi = din neplata sau plata cu intirziere VBE = Venit brut efectiv CH = Cheltptintretinere,impozite,asigurari, VNE = Venit netdin exploatare 3.3.4. Rezultatele evaluarii,concilierea rezultatelor. Din concilierea celor doua metode de evaluare tinind cont ca metoda capitalizarii veniturilor este mai realista deoarece prin metoda costurilor de inlocuire nu s-a avut in vedere eventualele cheltuieli de imbunatatire in perioada studiata pentru evaluare, comisia considera ca valoarea constructiei este de: 8.825,65 EURO. 3.3.5. Valoarea totala a imobilizarilor(Cldire + teren) este de: 8.825,65 + 487,75 = 9.313,40 EURO. pentru cursul de: 1 EURO = 4,3844 9.313,40 * 4,3844 = 40.833,68 LEI. data raport: 15.02.2013 Comisia: / Lazar N Anton Tacu Aurel ji Pagina 6 din 6 Udrescu Danut VA) Podaru lonica „ Donciu Gheorghe