HCL 48/2026 Vulcan adoptată

EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE RAPORT DE EVALUARE (nr. 20/16.03.2026) TEREN INTRAVILAN VULCAN, strada AVRAM IANCU, fără număr - Cartea Funciară nr. 62762 Vulcan - Utilizator desemnat A SA Primăria Municipiului Vulcan ÎNREGISTRARE LA ÎNREGISTRARE LA Nr. UTILIZATORUL DESEMNAT Nr. EVALUATOR 20/16.03.2026 AL RAPORTULUI DE EVALUARE SINTEZA EVALUĂRII Prezentul Raport de Evaluare a fost realizat în baza Comenzii nr. 21/06.02.2026 a Primăriei Municipiului Vulcan. Obiectul evaluării îl reprezintă dreptul de închiriere al unei proprietăţi imobiliare, de tipul “teren intravilan” (cu suprafaţa de 18.822 mp, categoria de folosinţă “curți- construcţii”). Terenul intravilan este situat în judeţul Hunedoara, Municipiul Vulcan, strada Avram Iancu, fără număr. Terenul intravilan aparţine Domeniului Public al Municipiului Vulcan, fiind înscris în C.F. nr. 62762 Vulcan, nr. crt. Al, nr. cadastral 62762. Terenul intravilan a fost considerat liber de sarcini. Data de referinţă a evaluării este 16.03.2026. Utilizarea desemnată a evaluării o constituie obţinerea de referinţă obiectivă asupra chiriei de piaţă a terenului intravilan (fundamentarea nivelului de referinţă al redevenţei (redevenţa minimă), în vederea concesionării terenului intravilan). În_vederea_cvaluării terenului intravilan a fost selectată şi aplicată metoda comparaţiei vânzărilor (abordarea prin piaţă). Estimarea chiriei de piaţă a terenului intravilan s-a realizat cu luarea în consideraţie a valorii de piaţă a acestuia şi a ratei de capitalizare caracteristică segmentului specific de piaţă imobiliară. Proprietatea imobiliară Chiria de piaţă Teren intravilan (Vulcan, strada Avram Iancu, fără număr) 29.174.10 RON/an (suprafaţa: 18.822 mp) (echivalent 1,55 RON/mp/an) (categoria de folosinţă: ”curţi-construcţii”) : Chiria de piaţă estimată nu include T.V.A. Ing. Mangu Sorin-Iuliu Iig. Mangu Sorin-uuiui Evaluator autorizat, expert evaluator proprietăţi imobiliare 2ZESVIATORILOR Ie ȘI! sator aură tr 43 [= Că CUPRINS SINTEZA EVALUĂRII CUPRINS 1. TERMENII DE REFERINŢĂ Al EVALUĂRII 1.1 Evaluatorul 1.2 Utilizatorul desemnat şi beneficiarul Raportului de Evaluare 1.3 Obiectul evaluării 1.4 Datele generale ale evaluării 1.5 Reglementarea şi cadrul legal al evaluării 1.6 Surse de informare 1.7 Certificare 1.8 Declaraţie de conformitate 1.9 Ipoteze semnificative şi condiţii limitative 1.10 Ipoteze speciale semnificative 2. REZULTATELE EVALUĂRII 2.1 Valoarea de piaţă a terenului 2.2 Chiria de piaţă a terenului 3. PREZENTAREA DATELOR ŞI A INFORMAȚIILOR 3.1 Informaţii referitoare la dreptul de proprietate 3.2 Informaţii cadastrale 3.3 Informaţii generale referitoare la zona de amplasare a terenului 3.4 Informaţii referitoare la dezvoltarea urbană a zonei de amplasare a terenului 3.5 Informaţii referitoare la teren 3.6 Analiza celei mai bune utilizări 3.7 Consideraţii privind factorii de mediu, sociali şi de guvernanţă (ESG) 3.8 Analiza pieţei imobiliare 4. EVALUAREA 4.1 Definiţii generale 4.2 Definiţii ale valorii 4.3 Valoarea de piaţă 4.4 Chiria de piaţă 4.5 Metode de evaluare 5. CONCLUZII. RECONCILIEREA REZULTATELOR EVALUĂRII. OPINIA EVALUATORULUI ANEXE Anexa 1: Evaluarea terenului: aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor ! da niată a terenului ei de piaţă a terenului Anexa 3: Extras de Carte Funciară pentru Informare Anexa 4: Plan de amplasare în zonă Anexa 5: Fotografii care prezintă terenul 1. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1. EVALUATORUL Numele şi prenumele Mangu Sorin-luliu Organizaţia profesională Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România - ANEVAR Legitimaţia ANEVAR Numărul 13.825, evaluator autorizat, membru titular Ştampila Numărul 13.825 - valabilă 2026, expert evaluator întreprindere, expert evaluator proprietăţi imobiliare Asigurarea de răspundere profesională Certificat nr. 56.315/16.01.2026 privind asigurarea colectivă de răspundere profesională a evaluatorilor şi experţilor tehnici membri ai Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România, asigurător Societatea Allianz-Ţiriac Asigurări S.A. Bucureşti, emitent S.C. Aon România Broker de Asigurare - Reasigurare S.R.L. Bucureşti, perioadă de valabilitate 01.01.2026 - 31.12.2026 Societatea prestatoare MANGU SORIN IULIU P.F.A. Adresa societăţii prestatoare Judeţul Hunedoara, localitatea Petroşani, strada Constantin Mille, blocul 2, scara II, parter, apartamentul 23 Telefon 0721 - 636242 E-mail mangusorin(Ayahoo.com 1.2. UTILIZATORUL DESEMNAT ȘI BENEFICIARUL RAPORTULUI DE EVALUARE Utilizatorul desemnat Raportului de Evaluare al Primăria Municipiului Vulcan Evaluare Beneficiarul Raportului de Primăria Municipiului Vulcan (cu sediul în judeţul Hunedoara, localitatea Vulcan, strada Mihai Viteazu, numărul 31; Cod de Inregistrare Fiscală: 4375267) 1.3. OBIECTUL EVALUĂRII evaluate Tipul proprietăţii imobiliare Teren intravilan (categoria de folosinţă: “curți-construcții”; suprafaţa: 18.822 mp) Proprietar Municipiul Vulcan - Domeniul Public evaluate Adresa proprietăţii imobiliare Judeţul Hunedoara, Municipiul Vulcan, strada Avram Iancu, fără număr 1.4. DATELE GENERALE ALE EVALUĂRII Tipul valorii estimate Valoarea de piaţă Chiria de piaţă Utilizarea desemnată a evaluării | Obţinerea de referință obiectivă asupra chiriei de piaţă a terenului intravilan (fundamentarea nivelului de referință al redevenţei (redevenţa minimă), în vederea concesionării terenului intravilan) Moneda de exprimare rezultatelor evaluării a | Valoarea de piaţă (chiria de piaţă) estimată a terenului intravilan este exprimată în RON (echivalența în EUR este conformă cursului valutar de referinţă al Băncii Naţionale a României) Data de referinţă a evaluării 16.03.2026 Banca Naţională a României Cursuri valutare de referinţă | 1 EUR = 5,0949 RON 1 USD = 4,4419 RON Inspecţia proprietăţii imobiliare | Realizată de către evaluator, la data de 16.03.2026, în prezenţa evaluate reprezentantului legal al Primăriei Municipiului Vulcan Data Raportului de Evaluare 18.03.2026 1.5. REGLEMENTAREA ŞI CADRUL LEGAL AL EVALUĂRII Standarde de Evaluare a | SEV 100 - “Cadrul general al evaluării” Bunurilor (ANEVAR, ediţia | SEV 101 - “Termenii de referinţă ai evaluării” 2025) SEV 102 - “Tipuri ale valorii” SEV 103 - “Abordări în evaluare” SEV 104 - "Informaţii şi date de intrare” SEV 105 - "Modele de evaluare” SEV 106 - "Documentare şi raportare” SEV 230 - “Drepturi asupra proprietăţii imobiliare” GEV 630 - “Evaluarea bunurilor imobile” Cadru legal Standardele de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediţia 2025) Ordonanţa Guvernului României nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, cu modificările și completările ulterioare Legea nr. 99/2013 pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, cu modificările şi completările ulterioare Legea nr. 50/29.07.1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, cu modificările şi completările ulterioare Lucrări de referinţă Appraisal Institute, Chicago, Illinois, U.S.A. - Evaluarea proprietăţii imobiliare, Traducere Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România, Bucureşti, 2001 Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România - Evaluarea proprietăţii imobiliare, ediţia 2022 Stan Sorin (coordonator) - Evaluarea terenului: aplicaţii, Editura IROVAL, Bucureşti, 2009 1.6. SURSE DE INFORMARE Agenţii imobiliare din zona Văii Jiului (Macarena, Casa) Publicaţia pieţei imobiliare locale (Preţul Exact) Site-urile de publicitate imobiliară www.olx.ro, www.lajumate.ro, www.homezz.ro, www .imobiliare.ro, www.storia.ro, www.publi24.r0, www.romimo.ro Primăria Municipiului Vulcan Banca Naţională a României (cursul valutar la data de referinţă a evaluării) Standarde de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediţia 2022) Legea nr. 50/29.07.1991 privind autorizarea executării construcţiilor și unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, cu modificările şi completările ulterioare Lucrări de specialitate care tratează problematica evaluării proprietăţilor 1.7. CERTIFICARE Subsemnatul, evaluator autorizat, expert evaluator proprietăţi imobiliare, certific, în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, cele de mai jos. -afirmaţiile cuprinse în prezentul Raport de Evaluare sunt adevărate. Estimările realizate şi concluziile prezentate au la bază informaţii considerate corecte, precum şi concluziile propriei expertize a evaluatorului; -analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt influențate doar de către ipotezele limitative şi condiţiile restrictive menţionate în Raportul de Evaluare; -în întregul său demers, evaluatorul a acţionat în mod profesional, imparţial şi nepărtinitor; -evaluatorul nu are interese prezente sau viitoare referitoare la terenul intravilan evaluat; -evaluatorul nu are interese personale legate de clientul sau utilizatorul desemnat al Raportului de Evaluare; -implicarea evaluatorului în prezenta acţiune de evaluare nu este condiționată de formularea unor solicitări referitoare la obţinerea anumitor rezultate; -în elaborarea Raportului de Evaluare, evaluatorul a respectat codul deontologic al profesiei sale, precum şi prevederile Standardelor de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediția 2025); -evaluatorul posedă cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii de evaluare în mod competent. 1.8. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE Ca autor al Raportului de Evaluare, declar că acesta a fost elaborat în concordanţă cu prevederile Standardelor de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediţia 2025) şi în acord cu ipotezele restrictive şi condiţiile limitative precizate. Declar că nu există nici o relaţie particulară între mine şi clientul / utilizatorul desemnat al Raportului de Evaluare şi că nu am nici un interes prezent sau viitor legat de terenul intravilan evaluat. Susţin că rezultatele evaluării nu sunt influențate de anumite solicitări ale clientului sau utilizatorului desemnat al Raportului de Evaluare, iar remunerarea evaluării nu este condiţionată, în nici un fel, de acestea. În aceste condiţii, subsemnatul, evaluator autorizat, expert evaluator proprietăţi imobiliare, îmi asum responsabilitatea pentru informaţiile şi rezultatele prezentate în Raportul de Evaluare. 1.9. IPOTEZE SEMNIFICATIVE ŞI CONDIȚII LIMITATIVE În Raportul de Evaluare, analizele, opiniile şi concluziile prezentate reflectă puncte de vedere personale ale evaluatorului, fundamentate pe ipotezele particulare considerate, în condiţiile limitative specifice obiectului evaluării şi situaţiei acestuia, nefiind influențate de nici un factor generator de obligaţii materiale sau morale. Evaluatorul îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile, concluziile şi rezultatele prezentate în Raportul de Evaluare. Informaţiile care au stat la baza evaluării au fost obţinute de la surse pe care evaluatorul le consideră credibile (în privinţa corectitudinii informaţiilor primite, evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate). Evaluatorul a luat în consideraţie toţi factorii care influenţează valoarea de piaţă / chiria de piaţă estimată a terenului intravilan, fără nici o omisiune deliberată. Evaluatorul nu este responsabil de omiterea (de către Primăria Municipiului Vulcan) unor date sau informaţii care ar putea afecta valoarea de piaţă / chiria de piaţă estimată a terenului intravilan. În Raportul de Evaluare s-a presupus că terenul intravilan este conform cu toate reglementările şi restricţiile urbanistice (eventualele neconcordanţe sunt expuse, descrise şi luate în consideraţie în raport). În Raportul de Evaluare s-a presupus că utilizarea terenului intravilan corespunde cu graniţele proprietăţii descrise şi nu există nici o altă servitute decât cea/cele descrisă/descrise în raport. Societatea prestatoare şi evaluatorul nu răspund pentru existenţa de vicii ascunse şi factori de mediu în măsură să influenţeze valoarea de piaţă / chiria de piaţă estimată a terenului intravilan şi nu pot garanta asupra stării sale economice şi tehnice. Societatea prestatoare şi evaluatorul nu au efectuat nici o investigaţie referitoare la prezența sau absenţa substanţelor toxice, periculoase sau dăunătoare şi, ca urmare, nu pot oferi o estimare a potenţialului impact asupra rezultatelor evaluării. Pentru scopul prezentei evaluări, s-a presupus că pe cuprinsul (în cadrul) terenului intravilan nu există nici o substanţă toxică, periculoasă sau dăunătoare. Orice identificare ulterioară a unor asemenea substanţe nu este imputabilă societăţii prestatoare şi evaluatorului. Raportul de Evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau parţial, în documente, circulare sau în declaraţii, nici publicat sau menţionat în alt fel, fără acordul scris şi prealabil al societății prestatoare şi evaluatorului, cu specificarea formei şi a contextului în care ar urma să apară. Raportul de Evaluare este confidenţial şi destinat doar scopului menţionat. Societatea prestatoare şi evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate dacă Raportul de Evaluare este folosit în alt scop. Societatea prestatoare, prin expertul său evaluator, nu este obligată să ofere, în continuare, consultanţă, sau să depună mărturie în instanţă referitor la terenul intravilan evaluat. Terenul intravilan a fost evaluat pe baza premisei că posesia asupra sa este legală. Anexele sunt parte integrantă a Raportului de Evaluare. Valoarea de piaţă / chiria de piaţă estimată a terenului intravilan nu include taxa pe valoarea adăugată. Valoarea de piaţă / chiria de piață estimată a terenului intravilan este valabilă la data întocmirii Raportului de Evaluare şi într-un interval de timp limitat (în care nu intervin schimbări semnificative ale elementelor evaluării). Valoarea de piaţă / chiria de piaţă estimată a terenului intravilan este conformă situaţiei pieţei imobiliare la momentul evaluării. Evoluţiile ulterioare imprevizibile ale pieţei imobiliare pot conduce la invalidarea valorii estimate. O asemenea situaţie nu îi este însă imputabilă evaluatorului (în acest sens, evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate). Valoarea de piaţă estimată în Raportul de Evaluare se referă la întregul corp de proprietate, iar orice divizare sau distribuire a acestuia pe interese fracţionate va conduce la invalidarea valorii estimate. La momentul evaluării, piaţa locală a proprietăţilor imobiliare de natura terenurilor intravilane nu este o piaţă cu caracteristici competiţionale specifice modelului (structurii de piaţă) competiţiei perfecte (oferta nu este echilibrată de o cerere solvabilă, astfel încât piaţa să fie caracterizată printr-o stare de echilibru, exprimată printr-un număr mare de tranzacţii şi preţuri de tranzacţionare relevante). Evaluatorul a făcut precizări asupra funcţionalităţi pieţei imobiliare locale la momentul evaluării (considerând că aceasta nu este o piaţă perfect funcțională, caracterizată de trăsăturile modelului competiţional al competiţiei perfecte). 1.10. IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE Situaţia juridică a terenului intravilan a fost analizată doar pe baza documentelor şi informaţiilor puse la dispoziţia evaluatorului de către Primăria Municipiului Vulcan (referitor la acesta, evaluatorul nu a efectuat nici o investigaţie suplimentară). Elementele de identificare ale terenului, suprafaţa acestuia, caracteristicile cadastrale şi specificaţiile referitoare la drepturile de proprietate sunt conforme Extrasului de Carte Funciară pentru Informare (pus la dispoziţia evaluatorului de către Primăria Municipiului Vulcan). Referitor la acestea, evaluatorul nu a efectuat nici o investigaţie suplimentară. Evaluatorul nu poate acorda garanţii asupra surprinderii şi utilizării, în aplicarea metodelor de evaluare, a tuturor aspectelor particulare ale pieţei imobiliare locale şi regionale. Evaluatorul nu a realizat o cercetare ştiinţifică sistematică a pieţei imobiliare locale. În limita competenţelor și informaţiilor disponibile, evaluatorul a procedat la aplicarea metodelor de evaluare selectate. La aplicarea metodelor de evaluare, previziunile, proiecţiile şi estimările au la bază condiţiile trecute şi curente ale pieţei imobiliare locale, caracteristicile curente ale cererii şi ofertei imobiliare, cotaţia valutară la momentul evaluării, tendinţele actuale ale pieţei imobiliare locale. Toate acestea sunt, în esenţă, fundamentate pe principiul prudenţei. În Raportul de Evaluare, ca etapă preliminară, a fost estimată valoarea de piaţă a terenului intravilan. Valoarea de piaţă este un concept de valoare inclus şi definit în Standardele Internaţionale de Evaluare şi Standardele de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediţia 2025). Pentru estimarea valorii de piaţă a terenului intravilan a fost aplicată metoda comparaţiei vânzărilor. La aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor au fost luate în consideraţie, ca proprietăţi imobiliare comparabile, terenuri cu categoria de folosință ”curţi-construcţii” (terenuri construibile). În consecinţă, ipoteza fundamentală acceptată pentru terenul evaluat este aceea de teren liber construibil. Aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor s-a realizat cu luarea în consideraţie a următoarelor ipoteze principale: -se oferă pentru concesionare o singură parcelă individuală (terenul nu se parcelează ulterior în loturi mai mici, în scopul concesionării); -terenul se oferă la concesionare cu caracteristicile fizice existente la data de referinţă a evaluării; -amenajarea terenului în vederea dezvoltării se va realiza ulterior concesionării (de către potenţialul concesionar). În vederea estimării valorii de piaţă, selectarea metodelor de evaluare s-a realizat în concordanţă cu starea actuală şi statutul juridic legal al proprietăţii imobiliare evaluate. În consecinţă, metoda parcelării şi dezvoltării, metoda repartizării (alocării), metoda extracţiei, metoda reziduală şi metoda capitalizării rentei funciare nu au fost aplicate (nu au putut fi aplicate). Chiria de piaţă a terenului intravilan a fost estimată luând în consideraţie valoarea de piaţă a acestuia. Chiria de piaţă este un concept de valoare inclus şi definit în Standardele Internaţionale de Evaluare şi Standardele de Evaluare a Bunurilor (ANEVAR, ediţia 2025). Chiria de piaţă a terenului intravilan nu a putut fi estimată în baza unui contract de închiriere existent (la data evaluării, un contract de închiriere nu există). Chiria de piaţă a terenului intravilan a fost estimată luând în consideraţie un contract de închiriere ipotetic. Evaluatorul a considerat relevante următoarele clauze ale acestuia: cheltuielile cu impozitul pe proprietate revin în sarcina locatarului, pe întreaga durată a închirierii; locatarul poate realiza lucrări de întreţinere şi amenajare a terenului doar cu acceptul locatorului. Metoda de estimare a chiriei de piaţă a terenului intravilan are ca rezultat o chirie anuală fixă. Chiria de piaţă estimată a terenului intravilan este o chirie anuală. Evaluatorul a transformat-o în chirie lunară luând în consideraţie un coeficient de neuniformitate egal cu 1,00. Ipoteza implicită este aceea a unei închirieri pentru o perioadă de cel puţin un an calendaristic. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate referitoare la conţinutul, prevederile şi clauzele unui contract de închiriere (concesionare) viitor, pe care proprietarul terenului intravilan îl va putea încheia cu un anumit locatar (concesionar). 2. REZULTATELE EVALUĂRII 2.1. VALOAREA DE PIAŢĂ A TERENULUI Valoarea estimată | 719.220 RON (echivalent 7,50 EUR/mp) Valoarea estimată nu include T.V.A. În Anexa 1 este prezentată aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor 2.2. CHIRIA DE PIAŢĂ A TERENULUI Valoarea estimată | 29.174,10 RON/an (echivalent 1,55 RON/mp/an) _ Valoarea estimată nu include T.V.A. În Anexa 2 este prezentată aplicarea metodologiei de estimare a chiriei de piaţă 3. PREZENTAREA DATELOR ȘI A INFORMAŢIILOR 3.1. INFORMAŢII REFERITOARE LA DREPTUL DE PROPRIETATE Propri [...]