HCL 83/2023 Târgu Frumos adoptată

ki “nasul. TÂRGU Fr” JUDEȚUL | SECREIAP! 99 08 oc 9003 NR. 0092 / 09.05.2023 U.A.T. TÂRGU FRUMOS Târgu frumos, Strada Petru Rareș, nr. 94B, jud. lași Cuprins Capitolul |. INTRODUCERE „cnc ceennenaeaeeneaneenaneenennne ema emaenas ne mea tenenea nenea nnne eee nasnaeeaea 3 1.1. Sinteza raportului... 1.2. Certificarea evaluatorului Capitolul îi. TERMENI DE REFERINŢĂ A! EVALUĂRII nenea nnennneenencenereanenn anna anetena anca senenearae 5 2.1. identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia ........mma nene eereeeeernnennnenane 5 2.2. Identificarea clientului 2.3. identificarea utilizatorilor desemnați men 5 2.4. Scopul evaluării eee aan emana amante 5 25. identificarea proprietăților imobiliare subiect ............mcme nenea 5 2.6. Drepturi de proprietate 2.7. Tipul Valori. neant aa emana n 6 2.8. Data evaluării eee eee n ea nn na eanaa a me ne enaenan na 6 2.3. Monedă în care se exprimă valoarea estimată.........................-- ..6 2.9.1. Miodalităţi de plată 2.10. Procedura de evaluare... 2.11. Natura şi sursa informaţiilor utilizate, pe care se bazează evaluarea ...........mn nenea 7 2.12. Ipoteze şi ipoteze speciale... nm nene anna 7 2.13. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare... nenea 9 2.44. Declararea conformităţii evaluării cu Standardele de Evaluare ..............mma ear 10 2.15. Descrierea raportului Capitolul Iil. PREZENTAREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII 3.1. 3.2, 3.3. Capitolul IV. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE 4.1. 4.2. 43. 44. 4.5. Capitolul V. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI Date despre aria de piaţă , zonă, oraș, vecinătăţi şi localizare............ma nana informaţii despre amplasament, descrierea terenului.............mm anna Descrierea situaţiei juridice Definirea pieţei. Generalităţi Definirea pieţei specifice... eee enma nana 15 Oferta de proprietăţi similare... enma anna 15 Cererea solvabilă. eee anna 16 Echilibrul pieţei. Previziuni... anna nn 16 Capitolul VI. EVALUAREA PROPRIETĂȚII mmm ene a aneeeneeenennenaneano na eanneneneonananenncenanasee 38 6.1. Abordarea prin piață... emma anna 6.2. Abordarea prin Cost manea anna ana 6.3. Abordarea prin venit. eee aan eee nana Capitolul V. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII „nenea eee enenrneece 22 5.4. Analiza rezultatelor 5.2. Concluzii asupra valorii... aaa Capitolul Vi. ANEXE. „emana eee ennenoeenn nea en ononenenneana neant eerae nana ana cenaeaneeoree ae enasezane Anexa nr.1 - Fotografii ale proprietăţii Anexa nr.2 - Tabe!-— Analiza prin piaţă .... Anexa nr.3 - Anunţuri din piață. eee anemie nn annannnne Anexa nr. 4 - Documente... aan a nana % “capitolul |. INTRODUCERE 3.Î. Sinteza raportului Raportul de evaluare este un raport care comunică destinatarului o concluzie asupra valorii şi elemente relevante asociate acesteia. IVS 2022 Proprietatea imobiliară ce face obiectul acestui raport este reprezentată de: teren în suprafață de 252 mp. Imobilul evaluat este amplasat în orașul Târgu Frumos, strada Petru Rareș, nr. 945, judeţul lași. Destinatarul lucrării este U.A.T. Târgu Frumos. Evaluarea are ca scop estimarea valorii de piaţă a proprietății. La elaborarea prezentului raport am folosit abordările pe care le consider cele mai adecvate pe baza criteriilor de selectare a valorii, a tipului de proprietate şi a recomandărilor Standardelor de Evaluare ANEVAR 2022 și anume, abordarea prin piață. Consider că în urma informaţiilor primite, cea mai reprezentativă abordare este abordarea prin piaţă. În urma aplicării Metodologiei de Evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietăţii imobiliare evaluate ținând seama excusiv de prevederile acestui raport este : Valoarea totală de piaţă este 7000 EURO. în baza informaţiilor disponibile, în urma analizelor, metodelor şi raționamentelor aplicate, opinia mea este că valoarea de piață asupra proprietăţii descrise în acest raport la data evaluării, este: EURO RON 7 900 33 009 Data evaluării este 09 mai 2023. Cursul de schimb valutar listat de BNA la data de 09 mai 2023 este de 4,9202 RON/euro. « Valoarea a fost exprimata ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul rapori și este valabilă în condițiile economice și juridice menţionate în raport; _ & Valoareanu include TVA; € Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; & Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea proprietății. 4.4. Certificarea evaluatarului Subsemnata Narcisa lonela Tărăbuţă, membră titular ANEVAR din luna noiembrie 2015, am evaluat proprietatea în calitate de evaluator titular respectând Standardele de Evaluare ANEVAR 2022. Îmi asum răspunderea privind conţinutul și concluziile evaluării față de clientul şi destinatarul lucrării și certific, în cunoștință de cauză și cu bună credinţa, următoarele: Y Expunerile faptelor din acest raport sunt corecte şi adevărate; Y Analizele, opiniile şi concluziile raportate se limitează numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparţiale; Y Nu am niciun interes prezent sau viitor în proprietatea care constituie obiectul acestui raport şi nici un interes personal legat de părţile implicate; Y Nu am nicio părtinire legată de proprietatea care este obiectul acestui raport sau de părţile implicate în această evaluare; Y Angajarea mea în această evaluare nu este condiționată de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilă unuia dintre utilizatorii desemnați ai raportului; Y. în calitate de evaluator titular declar că îndeplinesc cerinţele adecvate de calificare profesională; Y. Întocmirea acestui raport este în concordanţă cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2022 şi cu Ghidurile Metodologice de Evaluare. Elaborarea prezentului raport de evaluare are la baza metodologia de lucru recomandată de către Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România şi este întocmit cu respectarea Codului Deontologic al Profesiei de Evaluator Autorizat ANEVAR. ing. Narcisa-lonela Tărăbuţă, Titular ANEVAR 2.2. 2.3. d. MENU DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRI identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia în prezent, evaluator membru titular Tărăbuţă Narcisa-lonela, calificarea “Evaluarea Proprietății Imobiliare” din 02.11.2015, legitimatie nr. 18549 valabilă in 2021, absolventă a masteratului de "Managementul Proiectelor şi Evaluarea Proprietății” din cadrul Universităţii Tehnice din Cluj-Napoca în anul 2045, de asemenea licenţiată a Facultăţii de Construcţii, secția “inginerie Ecomomică şi Management în Construcţii” din anul 2013. identificarea clientului Raportul de evaluare a fost solicitat de către Primăria Orașului Târgu Frumos. Identificarea utilizatoritor desemnaţi Scopul evaluării Utilizatorii desemnaţi prezentului raport de evaluare sunt: Primăria Orașului Targu Frumos , reprezentată prin domnul Vatamanu lonel. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare. Evaluarea a fost solicitată de catre U.A.T. Târgu Frumos, conform notei de comandă numărul 36396 din 30.03.2023, recepţionată prin email în data de 31.03.2023. identificarea proprietăţiilor imobiliare subiect Proprietatea imobiliară subiect este reprezentată de un teren liber în suprafaţa de 252 mp, situat în intravilanul orasul Târgu Frumos, strada Petru Rareș, nr. 948, judeţul laşi. Terenul este înscris în Cartea funciară nr. 61915, număr cadastral 61915, amplasat în Tarlaua 102, parcela 2726/1 din cadrul orașului Târgu Frumos, judeţul lași. Adresa proprietăţii: _ Localitatea TÂRGU FRUMOS, strada Petru Rareș, nr. 948, judeţul lași irepturi de proprietate în cadrul acestui raport a fost evaluat dreptul deplin de proprietate oreenra tavnmutui analibvat datini de către Oras Târeu-Frumoas. 2.7. 2.8. 2.9. Tipul valorii Data evaluării Dreptul de proprietate asupra terenului situat în Târgu Frumos, judeţul lași nu este deplin conform Extrasului de Carte Funciară nr. 61915 / 28.07.2022. Terenul este concesionat prin Contract de concesiune nr. 3479 / 01.07.2013 pentru o perioadă de 25 ani. Ținând cont de scopul evaluării, tipul valorii estimate este valoarea de piaţă definită în SEV 100, cadrul genera! paragraf 29 astfel: ” Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbată la data evaluării, intre un cumpărător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părțile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere” Valoarea este un concept economic referitor la estimarea celui mai probabii preţ care s-ar obţine pentru cumpărarea unui bun între cumpărător şi vânzător. La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor din luna mai 2023, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în luna mai 2023. Data evaluării este de 09 mai 2023. Data inspecției este de 26 aprilie 2023. Data raportului este de 09 mai 2023. Monedă în care se enprimă valoarea estimată Opinia finală a evaluării este prezentată în Lei și Euro. Cursul de schimb RON/Euro valabil la data raportului, este ce! afişat de BNR și anume 4,9202 RON/Euro. 2.9.1. Modalităţi de plată Valoarea exprimată în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită în echivalent cash la data tranzacţiei, fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite. 4.10. Procedura de evaluare Documentarea necesară evaluării s-a realizat din momentul primirii documentaţiei necesare evaluării, puse la dispoziție de către Primăria Orasului Târgu Frumos. Etapele parcurse pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţii au fost următoarele: Y Stabilirea termenilor de referinta ai evaluarii; “inspecția proprietăţii subiect s-a realizat de catre evaluator la data de 26 aprilie 2023, ora 13:00; Y. Stabilirea ipotezelor si a ipotezetor speciale care au stat la baza procesului de evaluare; Y Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere a! evaluării; Y Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru estimarea valorii proprietății şi fundamentarea opiniei evaluatorului. 2.11. Natura şi sursa informaţiilor utilizate, pe care se bazează evaluarea Evaluarea se bazează pe informaţii primite de la client și mai exact: copie Extras de Carte Funciară nr. 61915 / 28.07.2022, Plan de amplasament și delimitare a corpului de proprietate Scara 1:500. De asemenea, s-au utilizat informaţii culese de către evaluator: informaţii despre zonă, localitate (vecinătăţi, hărți extrase de pe Google Earih Pro), informaţii despre situaţia economică a judeţului, informaţii de pe site-ul de specialitate: www.olx.ro. S-a utilizat informaţii referitoare la cursul valutar, preluate de pe site-ul Băncii Naţionale Române, www.bnr.ro; informaţii din cărți de specialitate: Standardele de Evaluare Anevar 2022; Programul de calcul utilizat este Kost Plus ver. 10.0 cu licenţă. Evaluatorul nu îşi asumă nicio răspundere pentru informațiile puse la dispoziţie de către proprietar și nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greşite. 2.32. ipoteze şi ipoteze speciale Y Proprietatea imobiliară evaluată este ocupată. Informația furnizată de către terţi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanţia pentru acuratețe; Y Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate ia aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Y S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada imediat următoare; Alegerea abordărilor de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ţinând cont de tipul proprietăţii, tipul valorii exprimate și de informaţiile disponibile în presa de specialitate; Valoarea estimată este valabilă la data evaluării, întrucât piața și condiţiile de piață se pot schimba, iar valoarea estimată poate fi necorespunzătoare la un moment dat; Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii, care poate majora sau micşora valoarea proprietăţii; Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmiri sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica, concluziile acestui raport îşi vor pierde valabilitatea; Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietarul imobilului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titiul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: soluiului sau structurii clădirii (părţilor ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile purtate cu proprietarul, nu există nici un indiciu privind existenţa unor contaminări naturale sau chimice care afectează cladirea. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Alegerea metodelor de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ţinând seama de tipul cladirilor, tipul valorii exprimate și de informaţiile disponibile; / Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care acesta nu avea cunoştinţă; V Dacă nu se arată aitfel în raport, se înţelege că evaluatorii nu au cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.], sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la dața inspecției, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorilor. Evaluatorii nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu sunt responsabili pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor ior consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. jpoteze speciale Evaluatorul nu a intrat in posesia certificatului de urbanism, astfel că evaluarea s-a realizat în ipoteza în care utilizarea terenului este rezidenţială. 3.43. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare Acest raport de evaluare este confidenţial și poate fi utilizat numai în scopul solicitat. intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă cu referire la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Nici prezentul raport, nici părti ale sale (în special concluzii referitor la vajori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât clientul și destinatarul raportului de evaluare, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale. 2.14. Declararea conforrnităţii evaluării cu Standardele de Evaluare Subsemnata Tărăbuţă Narcisa-lonela, în calitate de evaluator titular, calificarea Evaluarea Proprietății Imobiliare, elaboratoare al prezentului raport, declar că acest raport de evaluare a fost realizat respectând reglementările Standardelor de Evaluare ANEVAR 2022 intrate în vigoare din 31 decembrie 2021, cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport, după cum urmează: SEV 100 - Cadrul general (!VS Cadrul general) SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (VS 101) SEV 102 - implementare (!VS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103) SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230) Ghidurile de evaluare GEV, compuse din: GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile Nu au fost abateri de la aceste standarde. 2.3.5. Descrierea raportului Prezentul raport cuprinde atât culegerea datelor, verificarea informaţiilor, structurarea informaţiilor într-o ordine logică, cât și opinia evaluatorului cu privire la valoarea proprietăţii analizate. Raportul a fost realizat în conformitate cu SEV 103 — Raportare (IVS 103). Raportul a fost predat într-un exemplar original tipărit. Capitolul Ul. PREZENTAREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII Date despre aria de piaţă zonă, oraş, vecinătăţi și iocatizare Oraşul Târgu Frumos Orașul Târgu Frumos este situat în zona estică a judeţului, pe malurile Bahluieţului, fiind înconjurat parțial de comuna lon Neculce, iar reședința este în unica localitate a orașului. Este străbătut de Strada naţională DN28, care leagă lașul de Roman. Figura 1 Orașul! Târgu Frumos este unul dintre cele 5 orașe apartenente judeţului lași. Judeţul lași este situat în regiunea Moldova, în partea de nord-est a României și se învecinează la nord cu judeţul Botoșani, la nord-vest cu judeţul Suceava, la vest cu judeţul Neamţ, la sud cu judeţul Vaslui și la est cu Republica Moidova (Raionul! Ungheni). Acesta este localizat în nord-vestul judeţului lași la confluența dintre Câmpia Moldovei, Podișul Sucevei și Podișul Central Moldovenesc, aparţinând regiunii de dezvoltare Nord — Est. Orașul Târgu Frumos reprezintă 0,45% din suprafața totală a judeţului tași, având o suprafaţă de 24,46 km sau 2446 ha. | eg se oxosAi! cast £ 392 Judeţul laşi LI La Târgu Frumos, se ramifică Strelele naţionale DN28A, care duce spre vest la Pașcani și Moca (unde se termină în DN2); și DN28B, care duce spre nord la Hârlău și la Botoșani. Prin oraș trece şi calea ferată Pașcani-lași, pe care este deservit de stația Târgu Frumos. în prezent Conform recensământului efectuat în 2011, populația orașului Târgu Frumos se ridică la 10.475 de locuitori, în scădere față de recensământul anterior din 2002, când se înregistraseră 13.573 de locuitori. Majoritatea locuitorilor sunt români (72,38%). Principalele minorităţi sunt cele de romi (8,12%) și ruşi lipoveni (8,03%). Figura 2 m Trenet rara tepe 3 Sapun btremizaiirae pla mea = po marte A Pere emae bezpeg ae) id sunevut vast judeţul are o suprafață de 5.476 km2 și se întinde pe câmpia dintre râu! Siret și râul Prut, în partea d [...]