HCL 17/2022 Târgu Frumos adoptată

“HAAŞUI TÂRGU FRI s JUDEȚUL ia” SECRETAP'4u INTRARE jIEŞIRE NR. . 423/5 Îi Luna . „09 802) Nuca le HCL 1%J2301.28, RAPORT DE EVALUARE AL TERENULUI SITUAT IN ORAS TARGU FRUMOS, STR. CONSTANTIN ERBICEANU NR. 24, JUD. IASI PROPRIETAR: ORASUL TARGU FRUMOS BENEFICIAR: ORASUL TARGU FRUMOS S.C. EVALIASI S.RL. membru corporativ ANEVABI RE 0572 STaa845 gi Rt SeaeN S IASI, SEPTEMBRIE 2024 SINTEZA EVALUARII Obiectul evaluarii Prezentul taport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare. Evaluarea a fost solicitata de catre orasul Targu Frumos, conform notei de comanda nr. 42093/09.09.2021. Tipul proprietatii Proprietatea imobiliara ce Constituie subiectul prezentului raport de evaluare este terenul situat in orasul Targu Frumos, str. Constantin Erbiceanu nr. 24, jud. lasi. Data evaluarii Data evaluarii este 14.09.2021. Cursul BNR la data de 1 4.09.2021 este 1 Euro = 4,9444 Lei. Definitia valorii de piata Valoarea de piata - conform Standardelor de evaluare a bunurilor editia 2020 - suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un Cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie Cea mai buna utilizare Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare subiect este teren construibil. OPINIA EVALUATORULUI nr. 24, jud. lasi, este de: Vp = 44.287 LEI echivalent a Vp = 8.957 EURO ing. George NEACSU evaluator autorizat ANEVAR legitimatie 1 Ce RE vasabit 2021 CAPITOLUL 1. DATE GENERALE 1.1. PREZENTAREA EVALUATORULUI Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre S.C. EVALIASI S.RL,, identificata prin J22/1684/2016, cul 36345485, reprezentata prin administrator ing. Neacsu George Aurel. | Evaluatorul este membru al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) si este autorizat pentru: - evaluari proprietati imobiliare; - evaluari bunuri mobile. Date de identificare: “= adresa: str. Prof. A. Sesan nr. 46, bloc C4-5, sc. C5, ap. 18; - e-mail: neacsu _george67 Qyahoo.com; - telefon: 0232/231918; 0723343145. Ca urmare a efectuarii programului de pregatire profesionala continua ai ANEVAR detin cunostintele necesare realizarii misiunii de evaluare în mod competent şi pot sa ofer o evaluare obiectiva si impartiala. Evaluatorul nu are nicio legatura sau implicare importanta cu subiectul evaluarii sau cu partea care a comandat evaluarea. La elaborarea prezentului raport de evaluare nu am apelat la asistenta substantiala din partea altor speciaiisti. 1.2. PREZENTAREA BENEFICIARULUI Beneficiarul este orasul Targu Frumos, cu sediul in Targu Frumos, str. Cuza Voda nr. 67, judetul lasi. 1.3. OBIECTUL RAPORTULUI DE EVALUARE Obiectul evaluarii i! constituie proprietatea imobiliara situata in oras Targu Frumos, str. Constantin Erbiceanu nr. 24, jud. tasi, inscrisa in Cartea Funciara nr. 62454, nr. cadastral 62454, avand suprafata de 530,00 mp. 1.4. SCOPUL SI DATA EVALUARII Evaluarea este necesara pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare. Aceasta a fost solicitata de catre orasul Targu Frumos prin nota de comanda nr. 42093/09.09.2021. Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Marimea valorii reflecta starea si circumstantele pietei, asa cum sunt ele la data evaluarii, si nu cele aferente oricarei alte date. Exprimarea in valuta a opiniei finale poate fi considerata adecvata atat timp cat principalele premise care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare şi cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara, etc). Culegerea informatiilor, prelucrarea acestora, analizele si calculele s-au facut in perioada 10.09.2021 — 14.09.2021, raportul fiind redactat in forma finala la data de 14.09.2021. inspectia a fost efectuata in data de 14.09.2021. Data evaluarii: 14.09.2021. Cursul BNR la data de 14.09.2021 este 1 euro = 4,9444 lei. 1.5. TIPUL DE VALOARE In lucrarea de fata a fost exprimata valoarea de piata. Valoarea de piata - conform Standardelor de evaluare a bunurilor editia 2020 - suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) ia data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. La estimarea valorii de piata s-au avut in vedere recomandarile Standardelor de a bunurilor, editia 2020 si in mod special: e SEV 100 — Cadrul general (IVS Cadrul general) e SEV 101 — Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101) e SEV 102 — implementarea (IVS 102) e SEV 103 — Raportare (IVS 193) e SEV 230 — Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230) + GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile e Glosar iVS 2020. 1.6. DOCUMENTAREA, NATURA SI SURSA INFORMATIILOR Informatiile utilizate la elaborarea prezentului raport de evaluare si pe care evaluatorul le-a avut la dispozitie au fost considerate de acesta ca fiind corecte, de încredere si suficiente in realizarea scopurilor declarate. Evaiuatorul nu a Putut verifica toate informatiile, in unele cazuri neavind competenta profesionaia necesara (in cazul legalitatii actelor de proprietate). Sursele de informatii folosite au fost: Standardele de evaluare a bunurilor, editia 2029; Ghiduri metodologice de evaluare; Inspectia proprietatii in scopul evaluarii, 2009; Buletine informative si metodologii de evaluare publicate de ANEVAR si IROVAL; Agentii imobiliare; Internet — site-uri specializate, anunturi particulari; Extrasul de carte funciara nr. 20538/10.11.2017 al Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara lasi — B.C.P.I. Pascani: Plan de amplasament si delimitare a imobilului Baza de date a evaluatorului. 1.7. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in conditiile realizarii ipotezelor care urmeaza si in mod special in ipoteza in care situatiile la care se face referire mai jos nu genereaza nici un fel de restrictii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului si a caror impact este expres scris ca a fost luat in considerare, Daca se va demonstra ca cel putin una din ipotezele sub care este realizat raportul si care sunt detaliate in cele ce urmeaza nu este valabila, valoarea estimata este invalidata: aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii Suplimentare. Se presupune ca titlul de proprietate este bun si marketabil, in afara cazului in care se specifica altfel. Afirmatiile facute de evaluator privitoare la descrierea legala a proprietatii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialisti; evaluatorul nu are competenta in acest domeniu; evaluatorul declara ca acest raport de evaluare a fost realizat la cerinta destinatarului. Acest raport a fost realizat pentru informarea asupra valorii iar valoarea obtinuta este o parere impartiala a unui expert in contextul economic actual precum si pe baza informatiilor gasite la momentul evaluarii pe piata; prezenta lucrare nu se inscrie in categoria lucrarilor de expertiza tehnica a structurii de rezistenta a constructiilor si nici a expertizelor asupra caracteristicilor fizice si chimice a terenului; i se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor şi restrictiilor de zonare, urbanism, mediu si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o ne-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul! raport; ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspectie exterioara neinvaziva a proprietatii si nu s-a intentionat a se scoate in evidenta defecte sau deteriorari ale constructiilor sau instalatiilor datorita | acestei inspectii exterioare. Prezenta unor astfel de deteriorari care nu ati fost puse in evidenia „este posibil ca ar putea afecta in mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii dar aceste deteriorari nu au putut fii identificate. Evaluatorul recomanda clientilor preocupati de un asemenea potential negativ sa angajeze experti tehnici care sa investigheze astfel de aspecte; nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca 'nu exista conditii ascunse sau ne- aparente ale proprietatii, solului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Cu ocazia inspectiei nu am fost informat despre existenta pe amplasament a unor contaminanti; Nu am realizat nici un fel de investigatie suplimentara pentru stabilirea existentei altor contaminanti. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; situatia actuala a proprietatii imobiliare, scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate; evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerand datele care sunt disponibile la data evaluarii; evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile si documentele pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii sau documente de care evaluatorul nu avea cunostinta; orice referinta in acest raport de evaluare la rasa, etnie, credinta, varsta sau sex sau orice alt grup individual a fost facuta în scop informativ. Aceste 6 date prezentate s-a considerat ca nu au niciun efect asupra valorii de piata a proprietatii evaluate sau a oricarei proprietati in zona studiata; - se considera ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor cerintelor de acces pentru persoane cu dizabilitati. Nu au fost efectuate investigatii in aces sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers; - valoarea de piata estimata este valabila la data evaluarii. Intrucat piata, conditiile de piata se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un alt moment: - orice valori estimate in raport se aplica intregii afaceri si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport; - raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea. 1.8. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICITATE Prezentul raport de evaluare, sau parti ale sale, nu pot fi incluse in nici un document, nu pot fi publicate, mediatizate sau difuzate sub nici o forma fara aprobarea scrisa prealabila a evaluatorului. Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator, este valabil numai pentru scopul mentionat iar evaluatorul nu-si asuma nicio responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil. 1.9. CLAUZA DE VERIFICARE A EVALUARII Evaluatorul este de acord ca prezentul raport de evaluare sa poata fi verificat de un alt evaluator ANEVAR in conditiile respectarii prevederilor ANEVAR. 1.10. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII cu SEV Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca afirmatiile prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corgata. Be asemenea, certific ca analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. Certific ca nu am nici un interes actual sau de perspectiva asupra: bunului: să imobil care face obiectul acestui raport de evaluare si nu am nici un interes personal si nu sunt partinitor fata de vreuna din partile implicate. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere acestuia un stimulent financiar pentru concluziite - exprimate in evaluare. Nici evaluatorul nici alta persoana afiliata Sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei. Analizele, opiniile si concluziile formulate au fost bazate si dezvoltate conform | -. cerintelor din standardele si metodoiogia de lucru recomandate de catre Asociatia “ Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR). La data elaborarii acestui raport de evaluare, evaluatorul care semneaza mai jos este membru ANEVAR si a indeplinit cerintele Programului de pregatire. profesionala continua si are competenta necesara intocmirii acestui raport. i CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR BUNURILOR EVALUATE 2.1. IDENTIFICAREA SI SITUATIA JURIDICA Proprietatea imobiliara (teren) situata in orasul Targu Frumos, str. Constantin Erbiceanu nr. 24, jud. lasi, este proprietatea orasului Targu Frumos conform extrasului de carte funciara nr. 20538/10.11.2017 ai Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara lasi — B.C.P.. Pascani. 2.2. DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI Proprietatea imobiliara evaluata este amplasata in zona mediana a Orasului Targu Frumos, str. Constantin Erbiceanu nr. 24, jud. lasi, Zona este rezidentiaia, in dezvoltare, constructii P, P+E, P+M. < 8 2.3. DESCRIEREA IMOBILULUI DE EVALUAT Terenul supus evaluarii este situat in orasul Targu Frumos, str. Constantin Erbiceanu nr. 24, jud. lasi: - înscris in Cartea Funciara nr. 62454, nr. cadastral 62454 - suprafata de 530,00 mp. - teritoriu: intravilan - terenul este plat - deschiderea la str. Constantin Erbiceanu de 14,08 - drum asfalt - forma regulata - peteren exista constructii - Utilitati imobil/zona: energie electrica, apa, canalizare, gaz metan. Fotografii realizate cu ocazia inspectiei in teren sunt prezentate in Anexa nr. 1. 24. DESCRIEREA PIETEI IMOBILIARE A PROPRIETATII DE EVALUAT Piata imobiliara a proprietatii de evaluat este cea a terenurilor din orasul Targu Frumos, jud. lasi. Tranzactiile imobiliare cu astfel de proprietati se caracterizeaza printr-o stagnare si scaderi moderate de preturi. Vanzarile sunt reduse ca numar, timpul de expunere a proprietatilor imobiliare oferite spre vanzare este mare. Ofertele de vanzare pentru imobile sunt cuprinse intre 12 euro/mp — 25 euro/mp in functie de amplasament fata de caile rutiere, suprafata, dotari, etc. CAPITOLUL 3. EVALUAREA 3.1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare reflecta cea mai buna utilizare a acesteia. Cea mai buna utilizare este utilizarea unei proprietati care ii maximizeaza productivitatea si care este posibila, permisa legal si fezabila financiar. Cea mai buna utilizare poate fi continuarea utilizarii existente sau o utilizare alternativa. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant pe piata ar intentiona sa o dea unei proprietati, atunci cand stabileste pretul pe care ar fi dispus sa il ofere. Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca urmatoarele patru criterii: 1. Permisa legal — trebuie analizate restrictiile impuse de PUG, PUZ, PUD, certificatul de urbanism. Conditiile cele mai restrictive: restrictii de construire, normative de constructii, restrictii privind cladirile de pătrimoniu si siturile n i istorice. Trebuie avute in vedere reglementarile de mediu precum si posibilitatea unei schimbari in reglementarile zonaie. | 2. Posibila fizic — utilizarea unei. proprietati este determinata de caracteristicile fizice: marimea, forma, suprafata, topografia, fatada, adancimea, natura: terenului de fundare, accesibilitatea, riscul dezastrelor naturale, structura geologica a terenului, utilitati publice. Conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale pentru o alta utilizare, considerata mai buna. 3. Fezabila financiar — utilizarile care au indeplinit conditiile legale si fizice se analizeaza pentru a determina daca ar aduce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului. 4. Maxim productiva — dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este aceea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului. Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este, de obicei, o utilizare pe termen lung si se presupune ca ramane aceeasi pe toata durata existentei constructiilor. 3.2. ABORDARI IN EVALUARE In conformitate cu Standardele internationale de Evaluare exista trei tipuri de abordari posibile: Abordarea prin cost — este bazata pe afirmatia ca un cumparator prudent si. informat ar plati pentru un bun cel mult costul de achizitie sau de productie al unui inlocuitor cu aceeasi utiliatate. Acest principiu este cunoscut ca principiul substitutiei. Abordarea prin comparatia vanzarilor — consta in analiza preturilor de vanzare recente (sau a ofertelor de vanzare) de bunuri imobile identice sau similare cu cel evaluat, pentru a ajunge la o indicatie asupra valorii acestuia. Abordarea _prin_venit — este o abordare comparativa a valorii oricarei proprietati generatoare de venit, care ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluata si estimeaza valoarea acesteia prin convertirea venitului in valoare. Abordarea se bazeaza pe principiul anticiparii. 10 3.3. ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR Informatii comparabile sunt informatii utilizate in evaluare care conduc la estimarile valorii. Informatiile comparabile se refera la proprietatile imobiliare care au caracteristici similare cu cele ale proprietatii evaluate (proprietatea subiect). Elemente de comparatie sunt caracteristicile specifice ale proprietatilor si tranzactiilor care determina diferentele dintre preturile platite pentru proprietatile imobiliare. Elementele de comparatie includ, fara a se limita numai la acestea, urmatoarele: - drepturile de proprietate transmise; - conditiile de finantare; - conditiile de vanzare; - conditiile de piata; - localizarea/amplasarea; - caracteristicile fizice; - suprafata terenului; - regim de inaltime; - utilitati si instalatii; Abordarea prin comparatia vanzarilor considera ca preturile proprietatii sunt stabilite de piata. Valoarea de piata poate fi deci calculata in urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare. Atunci cand exista informatii disponibile, abordarea prin comparatia vanzarilor este cea mai directa si sistematica abordare pentru estimarea valorii. In ANEXA NR. 2 este prezentata determinarea valorii de piata a terenului situat in orasul Targu Frumos, str. Constantin Erbiceanu nr. 24, jud. lasi, prin metoda comparatiei vanzarilor. in ANEXA NR. 3 sunt prezentate cele trei proprietati comparabile similare cu proprietatea imobiliara supusa evaluarii, IS! CAPITOLUL 4. RECONCILIEREA VALORII. OPINIA FINAL, Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat ia revederea intregii lucrari de evaluare pentru a putea avea siguranta ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica si rationamentele aplicate au condus la judecati consistente. In analiza şi reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principi valoarea este o predictie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; datele primare au caracter de piata. mmm Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea aces [...]