HCL 65/2024 Sovata adoptată

es. la: MEL Nr. 6 patos: RAPORT DE EVALUARE AL IMOBILULUI SITUATE ÎN STR, MIERLEI NB 33/A, CE 57831/ SOVATA RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETĂȚII IMOBILIARE DE TIP INDUSTRIAL Adresa: Orașul Sovata, Strada Mierlei nr 33 CF 57831 „Jud. Mureş, Proprietar: SC COOPERATIVA MEȘTEȘUGĂREASCĂ COMUS, CIF: 1242819 Solicitant: UAT Oraş Sovata Str Principala nr. 33/A 5 Destinatar: UAT Oraș Sovata Str Principala nr. 155 Data: 24 Mai 2024 Datele, informaţiile și conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului . Mai 2024 Da24 1. SINTEZA EVALUĂRII Destinatarul lucrării UAT Oraş Sovata cu sediul în Str Principala nr. 155, tel. 0265 570 218 Solicitantul lucrării UAT Oraş Sovata cu sediul în Str Principala nr. 155 Proprietar SC COOPERATIVA MEȘTEȘUGĂREASCĂ COMUS, CIF: 1242819 Denumire imobil Spaţiu industrial Descriere imobil C1: Magazie cu Scd=343 mp „, edificate în anul 1977. Extrasul de carte funciară CF 57831 /Sovata nr cad 57831 teren intravilan cu S=1555 mp proprietar Orasul Sovata categoria de folosinţă CC; C1: Birou si hala cu Scd=2474 mp, proprietar, SC COOPERATIVA MEȘTEȘUGĂREASCĂ COMUS, CIF: 1242819 cotă de 1/1 Suprafata Adresa imobilului Str Mierlei nr 33/A , Oraș Sovata, Jud Mureş Obiectul evaluării Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară de tip industrial conform descrierilor de mai sus. Scopul evaluării Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă, a imobilului alcatuit din 1 construcţie. Data inspecției, a raportului şi a verificării faptice La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii Mai 2024, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator. Inspecţia a fost realizată de evaluator, în prezenţa reprezentanților legali ai solicitantului, efectuându-se fotografii relevante. Evaluarea a fost realizată în data de: 24.05.2024, care este şi data raportului. Tipul valorii estimate Metodologia utilizată este cea corespunzătoare legislaţiei în vigoare la data efectuării lucrării şi terminologiei de specialitate prevăzută de Standardele recomandate de ANEVAR - Standardul de evaluare a bunurilor 2022. SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general) SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101) SEV 102 - Documentare și conformare (1VS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103) SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104) SEV 105 - Abordări și metode de evaluare SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (VS 400) SEV 400 - Verificarea evaluării Ghidurile de evaluare GEV, compuse din: GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile ORIGINALUL Pagina 2 Glosar; Abrevieri; Cod de etică a profesiei de evaluator autorizat, apelându-se la estimarea unei “valori de piaţă” așa cum este ea definită în standardul de evaluare ANEVAR. Valoarea de piața a 9.200 € echivalent a 45.800LE1 imobilului În cazul în care clientul sau destinatarul raportului de evaluare: solicitiLi în mod expres, considerare că sala alocată pe fiecare ziaimani al spiopitatăţii nu asziipiină aloarea iaţăa ri ivului ent consider ri J estimață lusi în sco ini i Având în vedere scopul evaluării, precum și celelalte aspecte menţionate în raport referitor la abordarea în evaluare, opinia evaluatorului privind valoarea de piață a proprietăţii anterior menţionate este cea rezultată prin abordarea prin venit: 9.200 € echivalent a 45.800LEI Valoarea este valabilă exclusiv în limita ipotezelor şi condiţiilor speciale şi a celorlalte considerente prezentate în cadrul raportului; V Valoarea nu este afectată de TVA Y. Valoarea nu tine seama de responsabilităţile de mediu; Y Valoarea este subiectiva; Y. Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Cursul de referinţă B.N.R. utilizat, din 24.05.2024: 1 Eur = 4,9744 lei Cu respect: Ec. Sergiu Senatovici, evaluat pini SA Tel: 0744 330 382, 0/45 “oearovI(i € e-mail: onc. activbit( em. cota CIPRIAN L Leetunonia Nr. 18828 E) N Vatptil 2024 | ; Na, Ja o 4 ke, titrkea cet «e ze Ahz VAR Du, sp Ț RAPORT DE EVALUARE AL IMOBILULUI SITUATE ÎN STR, MIERLEI NR 33, CE 57831/ SOVATA Cuprins 1. SINTEZA EVALUĂRII oceeononeeennonnemeennoaonaemennonamnnnnenoemnoeanaoaennamennnannaa nana 2 1.1. Certificarea valorii 2, Termenii de referință ai evaluării 2.1 Clientul şi utilizatorii desemnaţi; scopul evaluării --ooonooeonnoneeeneeemeneennememnnennan nene 6 2.2 Obiectul evaluării; drepturile deținute; drepturile evaluate; alte drepturi care influențează dreptul evaluat ---- 2.3 Tipulvalorii; definiții ---coocoooeooenennennnno none mno nam noa mmnamnnmmnemnnommammma nana mona 6 2.4 Calendarul evaluării; moneda raportului ---ooooooonnorenneennneeeneneemnnomnon mona mn ne 7 2.5 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ----oonooennennoeeenenneneeeoeee 7 2.6 Natura şi sursa informaţiilor utilizate -----oooooono eee neneeeneemnnnnmmnno mmm nnamme Yi 2.7 Ipoteze şi ipoteze speciale--ooonnnnnnneen nene enma mean 8 2.8 Restricţii de utilizare, distribuire sau publicare -- - 10 2:9 Conformitatea cu SEVeoossnnerenonnpenansa ea amro eg oii alemui mai na aan onaoa ătivam anonim apuseni 10 2,10 Descrierea raportului--ccoccoenennnnenennennnnnnenamnnemennmennnnmmnnamnnnnnmnnna mana mmnaan 11 3. Culegerea și analiza datelor --ccoooocennennnnenn nene mnnnann mem nn nnmamnnnnnnnnnnnnnnannaa anna 11 3.1 Identificarea fizică și legală a proprietății ---oooooocoennoeecneenneennne momen neon d 3.2 Analiza datelor despre localitate -----onenneennennenenene nemo 11 3.3 Analiza datelor despre amplasament și teren--- 3.4.Descrierea construcțiilor 3.5 Analiza pieţei imobiliare specifice---oooooeennnneneneere emma emana mmm 16 4,Analiza datelor ----coooennnnne nana mnennnennnn memo mnnnan non mam nnnnnnnnammononannnmnonan m mnnna 20 4.1 Cea mai bună utilizare -coonnnennne nenea mmm mmm mmm 20 4.2. Aplicarea abordărilor în evaluare ----oooooennnneennnnennnneenonennen nano nnmnnnona mmm 21 4.2.1 Abordarea prin piaţă 4.2.2 Abordarea prin venit ----ooooooooneonennonnnonoonnnnn non men nanonmnnan mana nnnamanaamnnan mana 26 4.3.3 Abordarea prin COSt -o--oonaoonnonnnoanonmena mona neam non mmnannonmenananananamonamnnnannoan nana 34 5, Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii--oooonnernneeenene en mnnnnnonmmnonanne 36 6. Anexe cooconnnnnn nana mnannnnnnannnon nano mna nana nana nana nana nnnnna man mama man nana nnnmamna nana mana 6.1 Fotografii ale proprietății ---------oooooro--- 6.2 Documente ale proprietăţii 6.3 Extrase privind oferte de pe piaţa imobiliar ---ooooeennnneno eee nam 46 Pagina 4 RAPORT DE EVALUARE AL IMOBILULUI SITUATE ÎN STR, MIERLEL NR 33, CE 57831/ SOVATA 1.1. Certificarea valorii Prin prezenţa, în limita cunoștințelor și informaţiilor deţinute, evaluatorul certifică următoarele: > afirmaţiile prezentate și susţinute în acest raport sunt adevărate și corecte. > analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile speciale descrise și sunt analizele, opiniile și concluziile personale alea evaluatorului, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. > nuavem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influență legată de părţile implicate. > suma ce revine evaluatorului drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior. > analizele şi opiniile evaluatorului au fost bazate și dezvoltate conform cerinţelor din standardele de evaluare SEV adoptate în România de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizati din România). > Evaluatorul a respectat codul etic al ANEVAR. >» Prezentul raport se supune normelor ANEVAR și poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului) şi verificat, în conformitate cu SEV 400 - Verificarea Evaluărilor. Întocmit: Evaluator autorizat ANEVAR Ec. Sergiu Senatovici, __———. Tel: 0744330382 î) e-mail: office OseryiciietNAM0iIEb “N 2 SERGIUCIPRIAN (pă Legtinattă Nr. 18428 Valpit 2024 s97 ] Qara 4 NA 5 SI 2. Termenii de referinţă ai evaluării 2.1 Clientul și utilizatorii desemnaţi; scopul evaluării Clientul și Utilizatorul este: UAT Oraș Sovata cu sediul în Str Principala nr. 155 care este solicitantul lucrării. Spopul raportului de evaluare: estimarea valorii de piata a imobilului de tip industrial. 2.2 Obiectul evaluării; drepturile deţinute; drepturile evaluate; alte drepturi care influenţează dreptul evaluat În conformitate cu comanda și datele înregistrate în baza de date proprie a Evaluatorului, prezenta evaluare se referă la proprietatea imobiliară "Spaţiu industrial”, situată în Judeţul Mureş, Oraș Sovata, conform Cf. nr 57831 , terenul este deţinut cu drept deplin de: Orasul Sovata domeniul privat și construcția de SC COOPERATIVA MEȘTEȘUGĂREASCĂ COMUS, CIF: 1242819, 2.3 Tipulvalorii; definiţii Ținând cont de scopul acestui raport de evaluare, tipul de valoare estimat este valoarea de piaţă. Conform Standardulul de evaluare 100 din Standardele de evaluare a bunurilor din România 2022 (SEV 100 - Cadul General), în vigoare la data realizării raportului : "Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere." Conform solicitării clientului, estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare va fi facută atat în moneda LEU, cât și în EURO, la cursul BNR al zilei 24.05.2024, 1 EUR = 4,9424 LEI. Vom considera că sumele prezentate ca opinii asupra valori de piaţă a proprietăţii, obținute în urma aplicării abordărilor vor fi tranzacţionate în condiţii de plată integrală numerar, fară a ţine seama de condiţii speciale de finanţare. Această valoare, de regulă, datorită volatilității condiţiilor de piaţă, are valabilitate limitată la data evaluării și nu va putea fi atinsă în cazul unei eventuale incapacități de plată viitoare când, atât condiţiile pieţei cât și situaţiile de vânzare pot diferi față de acest moment. Pagina 6 CONFORM) CO ORIGINAL RAPORT DE_ EVALUARE AL IMOBILULUI SITUATE ÎN STR. MIERLEI NR 33, CF 57831/ SOVATA 2.4 Calendarul evaluării; moneda raportului > Inspecţia proprietăţii evaluate a avut loc pe 24.05.2024 şi a fost realizată de către evaluator autorizat ANEVAR Senatovici Sergiu în prezenţa solicitantului UAT Sovata. Cu această ocazie s-au făcut fotografii şi au fost idetificate: reperele care delimitează lotul de teren, caracterisiticile acestuia; > Indicaţia asupra valorii recomandată ca opinie finală în acest raport a fost determinată în contextul condiţiilor pieţei imobiliare specifice din perioada Mai 2024 >» data raportului este 24.05.2024; 2.5 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării >» cu ocazia inspecției proprietăţii evaluate, a fost asigurat accesul și au fost vizualizate toate componentele acesteia, cu excepția părților care, prin natura lor, sunt ascunse sau ne-vizibile; » în vederea documentării şi colectării datelor despre vecinătate şi zonă, precum și a celor despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informaţiile relevante; >» în realizarea analizelor, judecăților și calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate informaţiile relevante necesare; 2.6 Natura şi sursa informaţiilor utilizate A. Informaţii primite de la client >» elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate - adresă, delimitare fizică pe teren; >» datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietăţii evaluate, extrase de carte funciară, alte documente; suprafaţele terenului au fost preluate din respectivele documente; > gradul de utilizare și modul de exploatare al construcţiilor; >» istoricul proprietăţii; > scopul evaluării; Responsabilitatea pentru aceste informaţii revine integral solicitantului UAT SOVATA. B. Informaţii colectate de evaluator >» datele descriptive referitoare la proprietatea evaluată; > informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă şi localitate; pagina 7 A : | RAPORT DE EVALUARE AL IMOBILULUI SITUATE ÎN STR. MIERLEI NR 33, CF 57831/ SOVATA > date privind piaţa imobiliară locală, actualizate cu informaţii de la participanţi pe piaţa specifică și din mass-media de specialitate; > manuale şi cataloage de costuri; >» Standardele de Evaluare a bunurilor 2022, formate din Standardele de Evaluare SEV şi Ghidurile de evaluare; 2.7 Ipoteze şi ipoteze speciale A. Ipoteze: > Evaluatorul a examinat Planul de situaţie/schiţa de dezmembrare/fişa bunului imobil vizată de ANCPI/OCPI și a identificat proprietatea împreună cu proprietarul sau reprezentantul acestuia; locaţia indicată și limitele proprietăţii indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar și descrise în raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată și descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate > Evaluatorului nu-i revine nicio responsabilitate privind situaţia juridică a proprietății imobiliare evaluate, proprietarul având întreaga răspundere pentru datele şi informaţiile puse la dispoziţia evaluatorului, fapt pentru care se presupune că actele de proprietate sunt valabile, iar proprietatea imobiliară în speţă poate fi vândută, dacă nu se specifică altfel. > Aspectele juridice legate de proprietatea imobiliară evaluată se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar și au fost luate în considerare fără a se efectua verificări sau investigaţii suplimentare. >» Se presupune că deținerea și administrarea proprietăţii imobiliare se face cu responsabilitate, în scopul celei mai bune utilizări. > Informaţiile furnizate de terți sunt luate în considerare, însă fără ca evaluatorul să poată avea o garanţie asupra acurateţei acestora. > Situaţia proprietăţii imobiliare de la data evaluării și scopul evaluării au determinat selectarea metodelor de evaluare utilizate și a modalităţilor de aplicare a acestora. 2 N Pagina 8 cota CU GÂIGINALA) Se presupune că proprietatea imobiliară şi exploatarea acesteia nu contravin în niciun fel reglementărilor legale, inclusiv cele privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când astfel de situaţii sunt expuse, descrise şi luate în considerare în prezentul raport de evaluare. Suprafaţa terenului care face obiectul acestui raport de evaluare a fost preluată din documentaţia pusă la dispoziţie de solicitant, fără a se întreprinde la data inspecției măsurători suplimentare. La data inspecției nu au fost făcute observaţii privind contaminarea proprietăţii imobiliare în speţă sau a celor vecine, în aceste condiţii considerând ca imobilulevaluat se află în condiţii normale, respectând reglementările privind mediul înconjutător. Evaluatorul consideră că premisele și estimările avute în vedere la aplicarea metodelor de evaluare sunt rezonabile ţinând cont de datele şi informaţiile disponibile la data evaluării; Alegerea metodelor de evaluare prezentate în cuprinsul raportului de evaluare s-a făcut ținând seama de posibilităţile şi limitele fiecăreia dintre ele. Valorile estimate pot fi utilizate numai în scopul prezentului raport de evaluare, ele trebuind analizate şi înţelese ținând cont şi de metodele folosite pentru obţinerea lor; Deţinerea acestui raport de evaluare sau a unei copii a lui, nu conferă posesorului dreptul de a-l face public, decât în condiţiile prestabilite, Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, referitor la proprietatea imobiliară evaluată, în afara cazului când acest lucru a fost convenit, în scris. Estimările din raportul de evaluare sunt bazate pe caracteristicile pieţei specifice de la data evaluării şi pe stabilitatea economiei într-un viitor previzibil şi, prin urmare, acestea se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare. Ipotezele speciale definite pentru acest raport de evaluare sunt urmatoarele: Documentele prezentate sunt considerate veridice fără ca evaluatorul să poată certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare având doar scop informativ; RAPORT DE EVALUARE AL IMOBILULUI SITUATE ÎN STR, MIEBLEL NR 33, CF 57831/ SOVATA » Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru eventuale modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise în documente sau in extrasul de carte funciară de la data emiterii acestora sau de la data inspectiei și până la data evaluării; > Evaluatorul nu a facut o masuratoare a proprietatii. Limitele proprietatii au fost preluate din documentele puse la dispozitie (anexe, relevee, planuri, extrase CFI, documentatie cadastrala) si indicate de proprietar/beneficiar care poarta toata responsabilitatea cu privire la indicarea granitelor proprietatilor; Planurile, schitele, dimensiunile puse la dispozitie evaluatorului se considera a fi corecte dar nu se asuma nicio responsabilitate in aceasta privinta; > Valorile estimate sunt valabile la data prezentată în Raport și încă un interval de timp limitat dupa această dată in cazul in care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu suferă modificări semnificative care să afecteze opiniile estimate (nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb); Ipoteze Speciale >» La cererea beneficiarului se va estima chiriei de piață pentru platforma industrial alcătuită din 6 construcţii si 4 soproane amplasate pe terenul Orașului Sovata. 2.8 Restricţii deutilizare, distribuire sau publicare Raportul de cvaluare, în totalitate sau pe părţi, sau oricare altă referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale. De asemenea, intrarea în posesia unui terț a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia, 2.9 Conformitatea cu SEV >» Definiţiile şi conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din SEV 100 - Cadru general (IVS - Cadru general) şi SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101). > Misiunea de evaluare a fost condusă în acord cu prevederile SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102), prezentul raport de evaluare fiind întocmit cu respectarea cerinţelor SEV 103 - Raportare (IVS 103). Pagina 10 RAPORT DE EVALUARE AL IMOBILULUI SITUATE ÎN STR, MIERLEI NR 33 , CF 57831/ SOVATA > Obiectul raportului de evaluare fiind o proprietate imobiliară, procesul de evaluare a ținut cont și de prevederile SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400) şi GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile. » Scopul evaluării fiind stabilirea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare analizate în vederea informării clientului cu privirea la valoarea de piaţă a dreptului de proprietate asupra proprietăţii imobliare deţinută de acesta cu respectareade prevederile SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare . Conform prevederilor contractuale și a instrucţiunilor evaluării, nu a fost necesară abaterea de la niciunul din standardele re [...]