HCL 448/2022 Satu Mare adoptată

KONCRET SRL (membru corporativ ANEVAR nr 0775] Evaluare apartament 41 cu Su= 60,55 mp bloc B b-dul Cloșca pag 1 nr 72-74 etaj 3 la data de 20.07.2021 RAPORT DE EVALUARE SINTEZA EVALUĂRII Executant raport de evaluare KONCRET SRL membru corporativ ANEVAR nr 0779. Reprezentant legal POP OLIMPIA DORINA [ADRESA PROPRIETATII: Mun. Satu Mare, B-dul Closca, nr.72-74, Bloc B, NORI _____| Parter ap.6, jud. Satu Mare, cod poştal440196 | Domeniul Privat: în Municipiul Satu Mare „administrare! Locator | a ae e al CHIRIAŞ: Lăpuște Cosmin Răzvan titular CNP 188022630*** Lăpuște Marcela Loredana soție CNP 2890641330 Lăpuște Teodora fiică CNP 613021530*** Lăpuște ANA fiică CNP 615062630 CLIENT: MUNICIPIUL SATU MARE (cod fiscal i 4038806) Adresa: Municipiul Satu Mare, P-ta 25 Octombrie, nr. 1, | jud. Satu Mare, cod postal 440026 DESTINATAR/ | CONSILIULLOGAL al MUNICIPIULUI SATU MARE UTILIZATOR: __ „SC KONCRET SRL a | Executant raport de evaluare | EXecutant raport ae a lmembru corporativ ANEVAR nr 0775 Reprezentant legal Expert tehnic judiciar Pop Olimpia Dorina . inginer în specialitatea constructii civile, industriale si agricole „allata in evidenta Biroului Local de expertize judiciare În SBt Mare legitimata cu legilimația ur 4641) 1998. ge Corporati > Rut ar gt RIS Fe ta POP > OUMPIĂ DORINA EI Laguna Nr 15333 E) (za 2002 a R/ SStapeeuncarea: tb 57// ea romei igienei Expert tehnic judiciar ing. Olimpia Dorina Pop KONCRET SRL |membru corporativ ANEVAR nr 0779 pag2 Evaluare apartament 41 cu Su= 60,55 mp bloc B b-dul Cloşca nr 72-74 etaj 3 la data de 20.07.2021 CONŢINUTUL EXPERTIZEI rezumat Stabilirea valorii de vânzare a locuinţei situată in Satu Mare b-dul Cloşca nr 72-74 bl.B ap.41 la prețul pietei la data de 20.07.2021 B-dul Cloşca, nr. 72-74, bloc B, ap 41 etaj 3 Extras CF neidentificat Tipul valorii Valoarea de piaţă conform SEV 104 — Tipuri ale valorii: „Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”. Descrierea raportului Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor, ediţia 2021 adoptate de ANEVAR, cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicaţia asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV 103 Raportare (IVS 103). Expert tehnic judiciar ing . Olimpia Dorina Pop KONCRET SRL membru corporativ ANEVAR nr 0775 pag 3 Evaluare apartament 41 cu Su= 60,55mp bloc B b-dul Cloşca nr 72-74 etaj 3 la data de 20.07.2021 CARACTERISTICILE IMOBILULUI EVALUAT Imobil Identificare scriptică Locuinta cu suprafata totala de 60.55 mp, compusa din una camera de zi 20,45 mp dormitor 15.15 mp, bucatarie 10.90 mp, baie 5.75 mp, camara 3,10 mp, antreu 6.00 mp, SAS 2.20 mp. Identificare faptică conform inspecţie Dreptul de proprietate evaluat Integral Integral (deplin) Amplasare în localitate zona m e dian / periferică Denumire cartier Zona Closca Vecinătăţi: Rezidentiale Calitatea vecinătăţilor bună CMBU actuala/viitoare Rezidenţială/rezidenţială TEREN Intravilan / extravilan conform CF intravilan Categoria de folosinţa conform CF Cotaparteindiviză Utilităţi la front stradal energie electrică, apă, canalizare, gaz metan Tipul drumului de acces la terenul evaluat Asfaltat Calitatea/starea drumului de acces bună CONSTRUCŢII Tip: RII.C;Aetcrezidenţiale rezidenţiale Regim de înalțime : P+3E Vechime : ani 1971 an contructie, 2001 refunctionalizarea blocurilor de locuinte P+3 Stare tehnică apreciată : bună Stadiu fizic apreciat ca fiind executat % 100% Gradul de finisare a construcţiilor evaluate: |:medii Modernizari : Da/Nu Nu fac obiectul prezentei evaluări: nu sunt cuprinse in opinie Suprafaţa : mp. S utia=- m: Ss utila - 60,55 m 2 Abordări / Metode/Tehnici utilizate Abordarea prin piaţă — comparații Abordarea prin venit — capitalizare directă Valoare de piaţă În anexele de calcul ale prezentei expertize ( 5 buc ) s-a evaluat valoarea de vânzare a apartamentului la data de 20.07.2021 prin 5 Metode argumentate în fiecare anexă de calcul Expert tehnic judiciar ing. Olimpia Dorina Pop KONCRET SRL |membru corporativ ANEVAR nr 0779] pag4 Evaluare apartament 41 cu Su= 60.55 mp bloc B b-dul Cloşca nr 72-74 etaj 3 la data de 20.07.2021 Valori obţinute : CENTRALIZATOR Metoda Costului Metoda |vai.minima de inlocuire net | Metoda Capitalizare Metoda Costului in Grila Proprietatea CIN chirii Comparatiilor Standard | Notar 2021 apartament 41 Etaj 3 aia ne raiioce mancat 144.254 lei 163.575 lei 179.281 lei | 141.263 lei [187.705 lei Satu Mare b-dul Closca 72-74 pretin Eur cursul BNR20.07.2021 29.288 € 33.211 € 36.400 € 28.681 € 38.110 € PRET Unitar lei/mp 2.382 lei 2.701 lei 2.961 lei 2.333 lei 3.100 lei 512 € 580 € 636 € 501 € 666 € Valoare de piata propusa rotund 32.800 € 161.550 lei 634 € /mp Valoare de piață (rotund) 161.550 lei 32.800€ 634 € /mp Valoarea proprietatii ce face obiectul prezentului raport (valabilă la data 20.07.2021 ) estimata prin metodele de evaluare (adecvate) utilizate este : 161.550 lei 32.800 € [Curs BNR 20.07.2021 1€ur 4,9253 lei __] 1.1 Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați Client 0 MUNICIPIUL SATU MARE (cod fiscal 4038806) Adresa clientului 0 Municipiul Satu Mare, P-ta 25 Octombrie, nr. 1, jud. Satu Mare. cod postal 440026 Destinatarul raportului O Consiliul Local al MUNICIPIULUI SATU MARE Utilizatorul raportului DI Consiliul Local al MUNICIPIULUI SATU MARE 1.1 Scopul evaluării VÂNZARE 1.1 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării (obiectul evaluării) Proprietate imobiliară: DI "Apartament la bloc" Descriere: Locuinta cu suprafata totala de 60.55 mp. e compusa din una camera de zi 20,45 mp e dormitor 15.15 mp, e bucatarie 10.90 mp. e baie 5.75 mp, e camara 3.10 mp, e antreu 6.00 mp. e SAS 2.20 mp. Expert tehnic judiciar ing . Olimpia Dorina Pop KONCRET SRL |membru corporativ ANEVAR nr 0777 pag5 Evaluare apartament 41 cu Su= 60,55 mp bloc B b-dul Cloşca nr 72-74 etaj 3 la data de 20.07.2021 CAMERA DE ZI Dei pa, 5520 55mu : Adresa proprietăţii: (! Mun. Satu Mare, B-dul Closca, nr.72-74, Bloc B. ETAJ 3 „ap.4l Judeţ Satu Mare, cod poştal 440196 Domeniul Privat: în administrare/ Locator D Mun. Satu Mare Dreptul de proprietate evaluat: [] Considerat dreptul absolut (integral) de proprietate. Alte menţiuni ale evaluatorului: D Evaluatorul a avut la dispoziţie documentele anexate prezentului raport, puse la dispoziţie de către client. [] Valoarea proprietăţii a fost determinată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini: UD Imobilul este grevat de contractul de închiriere, conform declaraţiei clientului; DI Evaluatorului nu i s-a adus la cunoştinţă existenţa unui titlu definitiv şi executoriu care să ştirbească integritatea dreptului de proprietate (nu sunt sarcini asupra proprietăţii care să ducă la executare silită). Recomandări [] Contorm scopului evaluării, s-a apelat la estimarea “valorii de piaţă” aşa cum este definită în SEV 104 Tipuri ale valorii. Definiţie: [] „Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar pulea fi schimbat(ă) la data evaluării. între un cumpărător hotărât şi un vânzălor hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părțile au actionat fiecare în cunoştinţă de cauză, pruulent şi fără constrângere” Ipoteză: [] Opinia finală a evaluării este prezentata în € şi lei. Exprimarea în € a opiniei finale este adecvată doar atât vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare. cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specitică etc.). Curs de schimb: [! Cursul de schimb leu - € folosit pentru transpunerea calculelor în evaluare a fost | € 4,9253 lei. | $sua = 4,1736lei Modalităţi de plată: 1] Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacţii fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, leasing) etc. Expert tehnic judiciar ing . Olimpia Dorina Pop KONCRET SRL |membru corporativ ANEVAR nr 0777 pag6 Evaluare apartament 41 cu Su= 60,55mp bloc B b-dul Cloşca nr 72-74 etaj 3 la data de 20.07.2021 1.1 Data evaluării Data predării raportului: ] 15.11.2022 Data inspecției [| Inspecţia a fost efectuată de către evaluator Olimpia Dorina Pop în prezenţa reprezentantului clientului d-na Csilla Cîmpan la data de 12 octombrie 2022 Data de referință a evaluării: [| 20.iulie 2021 Informaţii primite de la client / proprietar: LI] Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare. suprafaţa apartamentului; [] Solicitantul - pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie — precizată prin documentele anexate); LD] Istoricul proprietăţii TI] Scopul evaluării Informaţii colectate de evaluator: LI Intormaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri, etc.); LI Baza de date a evaluatorului; [] Informaţii existente pe site-urile de specialitate (ex: www.imobiliare.ro; www.olx.ro; www.romimo.ro; www.publi24.ro etc; D Date preluate din baza de date a Institutului National de Statistica (http:/hwww.insse.ro/cms/). [) Costuri de construcţie - Cataloage “COSTURI DE RECONSTRUCTIE - COSTURI DE INLOCUIRE CLADIRI REZIDENTIALE, Editor IROVAL (Corneliu Schiopu)” actualizate prin calalogul “INDICI DE ACTUALIZARE COSTURI DE RECONSTRUCTIE - COSTURI DE INLOCUIRE CLADIRI REZIDENTIALE, Editor IROVAL (Corneliu Schiopu)” LI Devize de lucrări construcţii, finisaje ] Comparabilele folosite în evaluare sunt prezentate în anexe Standarde de evaluare: Prezentul raport de evaluare s-a întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor, ediţia 2018, adoptate de ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) D] SEV 100 — Cadrul general D] SEV 101 — Termenii de referinţă ai evaluării LD] SEV 102 — Implementare D SEV 103 — Raportare LI SEV 104 — Tipuri ale valorii [] SEV 230 — Drepturi asupra proprietăţii imobiliare Ghiduri metodologice DI GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile. Bibliografie utilizată Baza de date utilizată la evaluare a fost : e măsurători şi constatări la faţa locului e Colecţia “Evaluarea rapidă a construcţiilor” (MATRIX ROM 1995) Actele normative care au fost utilizate la efectuarea expertizei sunt : GHID cuprinzând coeficienţii de uzura fizica normala la mijloacele fixe - cladiri din grupa "CONSTRUCŢII" INDICATIV P135/1999 o Coetficienţii de actualizare elaboraţi de INCERC, avizaţi MTCT si Corpul Expertilor Tehnici din Romania la data de 15.06.2021 si publicat in Buletinul documentar 156/iunie 2021 o Buletinul „Expertiza tehnică nr. 103/ianuarie 2007, editat de Corpul Expertilor Tehnici din Romania, privind determinarea coeficientilor de individualizare in zona a cladirilor de locuit o Standard ANEVAR GME 530 indicatori pentru Metoda capitalizării „Revista Valoarea ANEVAR /03 PO l-actualizaţi o Site-uri ale agenţiilor imobiliare din Satu Mare.investigaţii personale privind piaţa imobiliară. Expert tehnic judiciar ing. Olimpia Dorina Pop KONCRET SRL |membru corporativ ANEVAR nr 0779 pag 7 Evaluare apartament 41 cu Su= 60,55 mp bloc B b-dul Cloşca nr 72-74 etaj 3 la data de 20.07.2021 Reglementări: = Prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările standardelor de evaluare menţionate anterior. cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate în materie de evaluare. şi cu ipotezele cuprinse în prezentul raport 2 Prezentarea datelor 2.1 Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Descrierea juridică Identificarea = Locuinţa situată în Satu Mare. B-dul Cloşca, nr. 72-74. bloc B, ap.41 — Extras CF neidentificat UI Proprietatea evaluată "Apartament la bloc” este situată în Mun. Satu Mare, B-dul Closca, nr.72-74, Bloc B, etaj 3 ap.41, jud. Satu Mare, cod poştal 440196, această adresă se află în zona median / periferică a localităţii, Zona Closca. Accesul la imobil se face din B-dul Closca. apoi pe o alee asfaltată până la scara blocului. Imobilul situat pe b-dul Cloşca 72-74 Bloc „B a fost proiectat de I.P.J Satu Mare -actual Sigma Proiect proiect nr 31/A/7 -1971 Cămin nefamiliști 300 locuri la baza judeţeana a Intreprinderii judeţene de construcţii Satu Mare în scopul asigurării spaţiilor de cazare familiilor rămase făra locuinţe in urma inundaţiilor din 1970. Structura de rezistenţă a blocului este alcătuită din o pereți portanți din zidărie de cărămidă planșee din fâșii prefabricate cu goluri rotunde fundaţii continue sub ziduri clădirea are regim de inălţime parter și 3 etaje fără subsol acoperiş tip terasă Tipul de structură este structură celulară cu un coridor central in sens longitudinal „zidurile transversale portante find dispuse la interax de 3,60 m .Zidurile exterioare portante au grosimea de 30 cm iar cele interioare portante de 25 cm -executate din cărămizi G.V.P .Scara de urcare este o scara cu două rampe si este executată din beton armat monolit . O 000 In baza autorizaţiei 299 eliberată de PRIMĂRIA MUNICIPIULUI SATU MARE la data de 17.07.2001 „investitorul Agenţia Naţională de Locuinţe -cu sediul in Bucureşti str. Transilvaniei nr 2 sector | s-a executat lucrarea Locuinţe pentru tineret in regim de inchiriere P+3E = 86 unităţi de locuit in baza contractului 1375 din 6.10.2001 In baza acestor lucrări s-au executat 1) reâmpărţirea incăperilor , prin zidirea de goluri de uși existente , 2) demolări de urechi de zidării neportante ,3) executarea unor pereţi noi neportanţi (despărțitori) din gipscarton . S-au zidit coşuri noi de ventilaţie „s-a executat un acoperiş șarpantă in locul acoperișului terasă „s-a montat tâmplărie : uşi „ferestre, lucrări de finisare interioare şi exterioare -tencuieli.zugrăveli.S-a executat rebranşarea la reţelele existente in vecinătate cu incălzirea termică proprie amplasată la etaj 3ul clădirii Blocul in care este situat apartamentul în studiu este un bloc cu un regim de inaltime P+3E.. Blocul este amplasat in zona periferică a orasului , in spatele Liceului German pe o alee ingustă de acces din B-dul Cloşca cu o curte interioară intre 2 blocuri , cu o parcare de aprox 23 locuri pentru 86 de apartamente .Vecinatati insalubre(fost dispensar 1JC abandonat „blocuri de nefamilişti ocupate abuziv de persoane fără adăpost .atelier de reparaţii auto) Starea de întreţinere a blocului in care este situat apartamentul este bună; colocatarii sunt din diverse categorii sociale, fără probleme sociale deosebite Expert tehnic judiciar ing. Olimpia Dorina Pop KONCRET SRL |membru corporativ ANEVAR nr 0777 pag8 Evaluare apartament 41 cu Su= 60.55 mp bloc B b-dul Cloşca nr 72-74 etaj 3 la data de 20.07.2021 Intrarea in scara blocului in care se găseşte apartamentul in litigiu se face - cu apelare la interfon Descrierea juridică =: Locuinta cu suprafata totala de 60.55 mp. compusa din una camera de zi 20,45 mp dormitor 15.15 mp, bucatarie 10.90 mp. baie 5.75 mp, camara 3.10 mp, antreu 6.00 mp. SAS 2.20 mp Ipoteza:= Valoarea proprietăţii a fost determinată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini; 2.1 Identificarea bunurilor mobile evaluate ( componenta nonimobiliară) Bunuri mobile: = Prezenta evaluare nu include nicio componentă nonimobiliară; 0 Unitatea individuală (apartamentul) a fost evaluat fără a lua în considerare piesele de mobilier, electronicele şi electrocasnicele sau orice alte compomente nonimobiliare. 2.1.2 Date despre zonă, oraş, vecinătăți și amplasare Zona de amplasare = Proprietatea este situată în Mun. Satu Mare, B-dul Closca. nr.72-74, Bloc B. etaj 3 ap.41, jud. Satu Mare, cod poştal 440196, zona median / periferică. Zona Closca: 1 Mun. Satu Mare este o localitate urbană, importantă, de dimensiuni medii, cu un număr (aproximativ) de 702.000 locuitori. Veniturile medii realizate de locuitori sunt la nivelul mediei pe ţară: D Raportat la contextul naţional, localitatea are o economie destul de dezvoltată, relativ diversificată din punct de vedere al industriilor: D Zona în care se află amplasat imobilul evaluat este o zonă preponderent rezicenţială, [Il Zona analizată este una cu densitate medie a populaţiei (cu tendinţă de stagnare), vârsta medie fiind la nivel cu media pe localitate (cu tendinţă de stagnare). Caracterul zonei de amplasare: rezidențial În zonă se află: L] Reţea de transport în comun în apropiere, cu mijloace de transport suficiente; D Unităţi comerciale în apropiere; magazine în zonă suficiente, bine aprovizionate. [] Unităţi de învăţământ (mediu): în apropiere e Unităţi medicale: /a distanţă medie LI Instituţii de cult: în apropiere 7] Sedii de bănci: /a distanţă medie D] Parcuri - Utilităţi edilitare: În zonă se află: D Reţea urbană de energie electrică: existentă; Reţea urbană de apă: existentă; [] Reţea urbană de termoficare: inexistentă ; D Reţea urbană de gaze: existentă; D Reţea urbană de canalizare: existentă; [] Reţea urbană de telefonie/cablu intern: exisrenră; Expert tehnic judiciar ing. Olimpia Dorina Pop KONCRET SRL |membru corporativ ANEVAR nr 0779 pag 9 Evaluare apartament 41 cu Su= 60.55 mp bloc B b-dul Cloşca nr 72-74 etaj 3 la data de 20.07.2021 Gradul de poluare orientativ (rezultat din observaţii sau informaţii ale evaluatorului, fără expertizare sau determinări de laborator ale noxelor) = Poluare fonică “mediie; 7 Poluare cu noxe auto: scăzută D Poluare chimică: fără zona de amplasare = Proprietatea este amplasată în Zona Closca, Mun. Satu Mare. Bdul Closca, nr.72-74, Bloc B, etaj 3 ap.41. jud. Satu Mare, cod poştal 440196. [] Zona este caracterizată ca una cu potenţial mediu de dezvoltare - mixtă, preponderent rezidenţială, fiind bine localizată. departe de sursele poluante. [] Distanţa faţă de centrul localităţii: medie: [] Densitatea construcţiilor în zonă: 75%<; O Infrastructură: bună; _ Economia zonei: în stagnare; O Șomaj: în scădere: 2.4 Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente Istoric, incluzând vânzările anterioare = Imobilul a fost construit in 1971 ca urmare a cererii nr. 15619/03.12.1970 adresate de Intreprinderea Judeteana de Constructii Satu Mare, proiectul initial fiind :"Spatii de cazare si scoala profesionala pentru muncitori constructori |JC Satu Mare”. In 2001, SC Constructii Montaj SA Satu Mare efectueaza lucrari privind Refunctionalizarea blocurilor de locuinte P+3; Oferte sau cotaţii curente: = Conform analizei de piaţă. 3. Evaluare apartament Pentru determinarea valorii de piaţă a unei proprietăţi, Standardele de Evaluare prevăd posibilitatea utilizării a trei tipuri de abordări, şi anume: a costurilor, a comparaţiei vânzărilor şi cea pe bază de venituri .Pentru apartamentele construite inainte de 1977 respectiv după 1977 până in 1980 se poate utiliza și metoda costului Standard . Obiectivul evaluării este : Stabilirea valorii de vânzare a locuinței situată in Satu Mare b-dul Cloşca nr 72-74 bl.B ap.41 la prețul pieţei la data de 20.07.2021. Deoarece conceptul de valoare are o importanță majoră pentru evaluare, trebuie făcute diferenţele clare între termenii de pref, piaţă, cost şi valoare. Un preţ reprezintă suma pe care un anumit cumpărător este de acord să o plătească şi pe care un anumit vânzător este de acord sa o primească în circumstanţele date care însoțesc o tranzacţie. O piaţă este un ansamblu de tranzacţii prin care cumpărătorii şi vânzătorii se întâlnesc prin mecanismul preţului. Pieţele de proprietăţi imobiliare implică cedarea de drepturi de proprietate în schimbul unui alt bun, cum ar fi banii. Costul se a [...]