HCL 823/2023 Oradea adoptată

ROMÂNIA JUDEŢUL BIHOR CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA Municipiul Oradea, judeţul Bihor, Piaţa Unirii, nr. 1, C.P. 410 100, Tel. +40 0259-437 000, Fax. +40 0259-437 544, E-mail: primarie(â)oradea.ro HOTĂRÂRE privind aprobarea închirierii, prin licitație publică, a unui spațiu cu destinația de alimentație publică, situat pe Dealul Ciuperca - municipiul Oradea, strada Graurilor nr. 51 Consiliul Local al municipiului Oradea, întrunit în ședința ordinară din data de 28.09.2023; Examinând Proiectul de hotărâre privind aprobarea închirierii, prin licitaţie publică, a unui spaţiu cu destinaţia de alimentație publică, situat pe Dealul Ciuperca — municipiul Oradea, strada Graurilor nr. 51; Având în vedere Referatul de aprobare al primarului Municipiului Oradea, în calitate de iniţiator, înregistrat cu numărul 369727/1 din data de 25.09.2023; Analizând Raportul de Specialitate înregistrat cu numărul 369727/2 din data de 25.09.2023, întocmit de către Direcţia Patrimoniu Imobiliar, prin care, propune Consiliului Local al municipiului Oradea, aprobarea proiectului mai sus menționat; Ținând cont de propunerile Comisiei de analiză a solicitărilor privind spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă aflate în administrarea Consiliului Local al Municipiului Oradea (conform Procesului Verbal nr. 359662 din 14.09.2023); Având în vedere Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Oradea nr. 1236 din 20.12.2016 privind aprobarea unor măsuri în vederea închirierii de către Municipiul Oradea, prin Direcţia Patrimoniu Imobiliar, a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuință, conform căreia, începând cu data de 01.01.2017 prețurile de pornire Ia licitaţiile pentru închirierea spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuință se stabilesc Ia nivelul tarifelor de închiriere rezultate din Rapoartele de evaluare întocmite pentru spaţiile respective; Conform prevederilor art. 333 alin. (5) din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57 din 2019 privind Codul administrativ - secțiunea a IV - a, respectiv: Închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ - teritoriale se face pe bază de licitaţie publică; Văzând avizul consultativ al Comisiei de specialitate a Consiliului Local; În baza art. 129 alin. (2) lit. c), alin. (6) lit. a), art. 139 alin. (3) lit. g) și art. 196 alin. (1) lit. a) din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare; CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA Hotărăşte: Art. 1. Se aprobă închirierea, prin licitaţie publică, a unui spaţiu cu destinaţia de alimentaţie publică, situat pe Dealul Ciuperca - municipiul Oradea, strada Graurilor nr. 51, înscris în CF 187610 - Oradea, identificat cu nr. topografic 187610, reprezentând în natură spaţiu având suprafața utilă de 157,85 mp, suprafața construită desfășurată de 185 mp și terasă având suprafața utilă de 57,20 mp. Art. 2. (1) Se însușește Raportul de evaluare (anexat în sinteză la prezenta) întocmit de evaluator - membru ANEVAR prin societatea Evalmob S.R.L., pentru spaţiul menţionat la pct. 1, conform Anexei 1, la prezenta Hotărâre. (2) Se aprobă prețul minim de pornire a licitaţiei de 9.024 lei / lună. Art. 3. Se aprobă Documentaţia de atribuire, conform Anexei 2, la prezenta Hotărâre. Art. 4. Termenul de închiriere este de 5 ani, cu posibilitate de prelungire prin acordul părților. Art. 5. Ducerea la îndeplinire a prezentei Hotărâri se încredinţează Direcţiei Patrimoniu Imobiliar. Art. 6. Prezenta Hotărâre comunică cu: - Instituţia Prefectului - Judeţul Bihor; - Primarul Municipiului Oradea; - Direcţia Patrimoniu Imobiliar - Serviciul Locuinţe, Spaţii Comerciale; - Direcţia Economică, prin grija D.P.I.- Serviciul Locuinţe, Spaţii Comerciale; Se publică în Monitorul Oficial Local al municipiului Oradea. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ Barabaș Călin-lulian CONTRASEMNEAZĂ SECRETAI NERAL Eugenia Borbej Oradea, 28 septembrie 2023 Nr. 823 Hotărârea a fost adoptată cu unanimitate de voturi „pentru” Anexa nr.1 la H.C.L. nr. 823 din 28.09.2023 Membru corporativ ANEVAR SC EVALMOB SRL autorizatia ar. 0528 Nr. lesire 339/22.09.2023 RAPORT DE EVALUARE SPATIU ALIMENTATIE PUBLICA SITUAT IN ORADEA, STR. GRAURILOR NR. 51, JUD. BIHOR PROPRIETAR: MUNICIPIUL ORADEA, proprietate publica SOLICITANT/BENEFICIAR: MUNICIPIUL ORADEA NOTĂ: Datele, informaţiile şi conţinutul acestui RAPORT DE EVALUARE, fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor putea fi transmise sau utilizate în alt scop decât cel specificat în lucrare, fără acordul scris şi prealabil al : Beneticiarului şi evaluatorului SEPTEMBRIE 2023 SCRISOARE DE TRANSMITERE A LUCRARII Catre: MUNICIPIUL ORADEA Ref: intocmire raport de evaluare pentru proprietatea imobiliara- spatiu alimentatie publica, situat in Oradea, str. Graurilor nr. 51, Jud. Bihor, proprietar Municipiul Oradea, in vederea inchirierii, va transmitem Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara inscrisa in : CF 187610 Oradea, nr. Cad. 187610-C1, Spatiu alimentatie publica avand Su = 157.85 mp, Scd = 185 mp, situat in Oradea, str. Graurilor nr. 51, jud. Bihor, proprietar Municipiul Oradea, proprietate publica. In exterior exista o terasa partial acoperita, podita cu wpc si balustrada tot din lemn compozit, avand Su = 57.20 mp Scopul evaluării este acela de a fundamenta o opinie cu privire la chiria de piata a proprietatii, in vederea utilizării acesteia pentru inchiriere. Având în vedere scopul si utilizarea evaluării, s-au avut în vedere recomandările Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2022: SEV 100 Cadrul general (IVS - Cadru general), SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101), SEV 102- Implementare (IVS 102), SEV 103- Raportare (IVS 103), SEV 230 — Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230), GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile În conţinutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare şi relevanţa metodelor în cazul evaluării prezente. În urma aplicării metodei de evaluare: abordarea prin piata — chiria de piata estimata la data evaluarii: 20.09.2023, curs BNR 4.9711 lei/eur: VALOAREA PROPUSA euro/mp Valoare rotunjita lei/mp VALOAREA PROPUSA euro/spatiu Valoare rotunjita leispatiu Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociatia Naţională a Evaluatorilor din România). Jur. Andrei Emilia Veronica SC EVALMOB SRL Evaluator autorizat membru titular ANEVAR PARTEA | - TERMENII DE REFERINTA Al EVALUARII 1.1. Identificarea si competenta evaluatorului. Certificare Prezentul raport este realizat de SC EVALMOB SRL, membru corporativ ANEVAR avand legitimatia 0528, prin Andrei Emilia Veronica — EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR avand legitimatia 10151. Prin_prezenta_se_certifică faptul că, la momentul intocmirii raportului de evaluare, atat membrul _corporativ_cat si toate persoanele care semneaza pentru acesta (amintite mai sus) indeplinesc toate conditiile impuse de lege sa intocmeasca in mod valabil rapoarte de evaluare a bunurilor sens in care: Y NU sunt sub incidenta unor sanctiuni din partea ANEVAR, v NU exista o condamnare definitiva pentru savarsirea unei infractiuni cu intentie “ NUse afla in situatia de conflict de interese cu clientul. Prin prezenta se certifică faptul că informaţiile prezentate în acest raport sunt adevărate şi corecte, în limita cunoştinţelor deţinute de evaluator. Evaluatorul are competenta de a efectua aceasta lucrare, detinand specializarea Evaluarea Proprietatii Imobiliare ( EPI). Se certifică de asemenea că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate doar de ipotezele luate în considerare şi de condiţiile limitative specificate în lucrare, reprezentând analizele, opiniile şi concluziile personale ale evaluatorului, neinfluenţate de nici un factor. De asemenea se certifică faptul că evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de perspectivă în ceea ce priveste bunurile care fac obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legate de părţile implicate. Se precizează că bunurile care fac obiectul evaluării sunt evaluate cu inspectie si in considerarea amplasamentului similar, iar comparabilele folosite au fost verificate de catre evaluator. La elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistenţă semnificativă din partea vreunei alte persoane, decât evaluatorul semnatar al raportului. Suma revenită cu drept de plată pentru întocmirea prezentului raport de evaluare nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei valori sau interval de valori, de natură a favoriza Clientul. Analizele şi opiniile prezentate în raport se supun normelor si cerinţelor din Standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR. Jur. Andrei Emilia Veronica SC EVALMOB SRL Evaluator autorizat membru titular ANEVAR 1.2. Clientul şi utilizatorii desemnati ai raportului de evaluare Evaluarea s-a realizat la solicitarea PMO, DPI, Serviciul Locuinte, Spatii Comerciale in baza contractului de servicii nr 3576/09.01.2023, Nota de Comanda nr. 365032/20.09.2023. 1.3. Activul supus evaluarii Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara inscrisa in : CF 187610 Oradea, nr. Cad. 187610-C1, Saptiu alimentatie publica avand Su = 157.85 mp, Scd = 185 mp, situat in Oradea, str. Graurilor nr. 51, jud. Bihor, proprietar Municipiul Oradea, proprietate publica. In exterior exista o terasa partial acoperita, podita cu wpc si balustrada tot din lemn compozit, avand Su = 57.20 mp 1.4. Moneda evaluării Opinia finala a evaluarii va fi prezentata in RON si in EUR. Curs BNR la data evaluarii: 1 euro = 4.9711 lei. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata mobiliara specifica etc.). 1.5. Scopul evaluării Scopul evaluării este acela de a fundamenta o opinie cu privire la chiria de piata a proprietatii, in vederea utilizării acesteia pentru inchiriere. 1.5. Tipul valorii Un tip al valorii poate fi inclus în una din urmatoarele categorii principale definite in IVS: (a) Valoarea de piata — reprezinta suma estimata pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbata/a la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere; Valoarea de piaţă nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică sau juridică ale unui activ. Valoarea de piață impune să nu fie luat în considerare niciun astfel de element, indiferent de moment, sigurul lucru presupus fiind acela că există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât. (b) Chiria de piata — este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. (c) Valoarea echitabila- este pretul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii intre parti identificate, aflate in cunostinta de cauza si hotarate, pret care reflecta interesele acelor parti (aceasta definitie inlocuieste definitia valorii juste). Valoarea echitabila cere estimarea pretului care este just pentru ambele parti specifice, identificate, luand in considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obtine din tranzactie. Spre deosebire de valoarea echitabila, valoarea de piata cere ca orice avantaj sau dezavantaj, care nu s-ar putea obtine sau suporta de catre participantii de pe piata, sa nu fie luat in considerare. (d) Valoarea de investitie/subiectiva — este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potential, pentru o anumita investitie sau pentru anumite scopuri de exploatare. Valoarea de investitie este un tip al valorii specific entitatii. Desi valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egala cu suma de bani care ar putea fi obtinuta din vanzarea lui catre o alta parte, acest tip al valorii reflecta beneficiile obtinute de o entitate din detinerea unui activ si, ca urmare, nu presupune un schimb ipotetic. Valoarea de investitie reflecta situatiile si obiectivele financiare ale entitatii pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizata pentru cuantificarea performantei investitiei. (e) Valoarea sinergiei — reprezinta rezultatul creat in urma combinarii a doua sau mai multe active sau drepturi, atunci cand valoarea rezultata in urma combinarii este mai mare decat suma valorilor individuale. Daca sinergiile se obtin numai de catre un anumit cumparator, 4 atunci valoarea sinergiei este diferita de valoarea de piata, deoarece valoarea sinergiei reflecta caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un anumit cumparator. Valoarea care depaseste suma valorilor individuale este cunoscuta si sub numele de „valoarea de comasare”. (f) Valoarea de lichidare — reprezinta suma care ar fi obtinuta cand un activ sau grup de active se vinde in mod individual. Valoarea de lichidare ar trebui sa ia in considerare costurile necesare aducerii activelor in starea de vandabilitate, precum si costurile generate de cedarea lor. Valoarea de lichidare se poate determina in doua premise de evaluare diferite: a) Vanzarea ordonata, in urma unei activitati adecvate de marketing sau b) Vanzarea fortata cu o perioada limitata pentru activitatea de marketing. In prezentul raport, avand in vedere scopul evaluarii tipul valorii este: Chiria de piata — este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere, pentru evaluarea cladirilor aferente proprietatii in cauza. In particular, suma estimata exclude o chirie majorata sau micsorata de clauze, contraprestatii sau facilitati speciale. "Clauzele de inchiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite in mod uzual pe piata tipului de proprietate imobiliara, la data evaluarii, intre participantii de pe piata. Marimea chiriei de piata ar trebui sa fie prezentata numai in corelatie cu clauzele principale de inchiriere care au fost asumate. Chiria contractuala reprezinta chiria care se conformeaza clauzelor unui anumit contract efectiv de inchiriere. Aceasta poate fi fixa sau variabila pe durata contractului de inchiriere. Frecventa platii chiriei si baza calcularii variațiilor acestuia sunt stipulate in contractul de inchiriere si trebuie sa fie identificate si intelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce ii revin locatorului, precum si obligatiile locatarului. Chiria excedentara reprezinta diferenta dintre chiria contractuala si chiria de piata, la data evaluarii. Acest excedent de chirie fata de chiria de piata este generat de un contract avantajos pentru cel care da cu chirie si poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului ca un contract de inchiriere a fost negociat pe o piata puternica. Excedentul de chirie poate fi mentinut pana la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obtinerii sale, cel mai adesea se calculeaza separat si se capitalizeaza cu o rata de capitalizare mai mare fata de rata de capitalizare adecvata capitalizarii chiriei de piata. Intrucat . excedentul de chirie rezulta dintr-o clauza favorabila a contractului de inchiriere si nu dintr-o calitate a proprietatii imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componenta extra imobiliara a valorii. Analiza chiriilor incepe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietatii imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situatiilor financiare, a contractelor de inchiriere si prin intervievarea unor chiriasi selectati in timpul inspectarii proprietatii. Dupa analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliara subiect, sunt analizate informatiile despre chirii pentru spatii comparabile pe piata. Cand este solicitata estimarea unei chirii de piata, evaluatorul aduna, compara si ajusteaza informatiile de piata pentru a forma o concluzie privind chiria de piata pentru proprietatea imobiliara subiect. Informatiile din contractele de inchiriere care nu includ clauze de inchiriere adecvate, nu asigura indicii de incredere privind chiria pe piata. Chiriile proprietatilor imobiliare comparabile pot asigura o baza pentru estimarea chiriei de piata a proprietatii subiect, dupa ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparatie echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliara subiect. Evaluatorul trebuie sa ajusteze chiriile comparabile doar in masura in care preturile de tranzactie ale propritatilor imobiliare comparabile sunt ajustate in cadrul abordarii prin piata. Elementele de comparatie pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietatii imobiliare care vor fi inchiriate si conditiile de inchiriere. Contractele de inchiriere care nu reflecta negocieri nepartinitoare vor fi eliminate din randul comparabilelor. Conditiile de piata. Conditiile economice se schimba in timp, astfel incat chiriile negociate in trecut pot sa nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietatii in spatiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, inaltime, finisare interioara, amplasare functionala, privelistea amplasamentului, amenajarile amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate in contract si in alte clauze de inchiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au facut? Cine plateste cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de inchiriere? Utilizarea proprietatii. Chiriile de piata ar putea sa fie ajustate pentru utilizarea desemnata sau pentru dimensiunile constructiei, cand acestea sunt diferite de cele ale proprietatilor comparabile. Componentele non-imobiliare. De exemplu, daca este implicata o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lant national, poate fi mai mare decat in cazul in care hotelul nu ar fi inclus in lantul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociata cu numele hotelului francizor si nu din orice diferenta a venitului potential generat de proprietatea imobiliara. Colectarea informatiilor necesare abordarii prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriasul o plateste proprietarului este un element important al contractului de inchiriere. Analiza chiriei se face in functie de forma precizata in contract: chiria minima, de baza, procentuala, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificata. b). Concesii privind chiria. Atunci cand piata imobiliara este suprasaturata, proprietarii acorda chiriasilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioada sau diverse amenajari suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare si intretinere a proprietatii de catre chirias si proprietar (taxe, impozite, utilitati, reparatii, etc.) d) Optiunea de reinnoire. Aceste optiuni permit chiriasului sa prelungeasca perioada de ocupare a [...]