HCL 155/2021 Lugoj adoptată

ALEXA ZA HeL 155] [0 202] Timisoara, str. Virtutii, nr. 1, jud. Timis e-mail: office Oconsultim.ro tel: 0356 808 870 RAPORT DE EVALUARE Obiectul evaluarii: Scopul evaluarii: "teren situat in Lugoj, Traian Vuia, 7, jud. Timis vanzarea terenului aflat in proprietatea Primaria Municipiului Lugoj Tipul valorii estimate: valoarea de piata Data evaluarii: 9-Aug-2021 Clientul raportului: Primaria Municipiului Lugoj Beneficiarul raportului: Primaria Municipiului Lugoj Comanda de evaluare: - Numarul raportului: 18/2021 Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de: Asocierea SC BLACK LIGHT SRL & SC CONSULTIM SA Lider:: SC BLACK LIGHT SRL reprezentant: Gigi-Aureliu Birla Asociat: SC CONSULTIM SA reprezentant: Andrei-Eugen Vereb Vereh Andrei-Eugen Evaluator: Va uato: embru ANEVAR cu specializarea EPI, nr. leg. 17058 Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2015 Prezentul raport este destinat numai scopului pentru care a fost intocmit si nu poate fi reprodus sau publicat, integral sau pariial, fara aprobarea scrisa a partilor. Sinteza raportului ds evaluare Capitolul 1. Termeni de referinta Identificarea evaluatorului Declaratie i Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati. Scopul evaluarii Identificarea imobilului/imobilelor supus(e) evaluarii Tipul valorii Data evaluarii, data inspectiei Amploarea investigatiilor. Inspectia proprietatii Documentarea necesara pentru efectuarea lucrarii de evaluare Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea Ipoteze si ipoteze speciale Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare Descrierea raportului i Capitolul 2. Prezentarea datelor Identificarea imobilului/imobilelor subiect. Descrierea juridica Date referitoare la teren/terenuri Date referitoare la constructie/constructii Date despre zona, vecinatati si amplasament. Istoricul proprietatii/proprietatilor subiect Capitolul 3. Analiza celei mai bune utilizari Capitolul 4. Analiza pietei imobiliare Piata imobiliara specifica Limita ariei de piata Analiza cererii Analiza ofertei Analiza echilibrului Capitolul 5. Evaluare Estimarea valorii terenului Capitolul 6. Analiza rezultatelor si concluzii asupra valorii Premisele evaluarii teza raportului de evaluare: Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in vederea analizei urmatorului/urmatoare!or imobile: Nr. crt. Denumire Adresa Document proprietate Proprietar St (mp) Au (mp) Sa (mp) teren imprejmuit Lugoj, Traian Vuia, 7, jud. Timis CF 403671 Lugoj Municipiul Lugoj, domeniul privat 9049 In capitolele ce urmeaza, precum si in anexele raportului de evaluare, se regasesc descrieri detaliate ale imobuluilui/imobilelor ce fac obiectul prezentului raport de evaluare In continuare, sunt identificate partile si faptele care au determinat prezenta lucrare de evaluare, precum si cateva elemente de cronologie ale acesteia. Clientul raportului de evaluare: Utilizatorul raportului de evaluare: Scopul lucrarii de evaluare: Tipul valorii estimate: Data evaluarii: Data inspectiei: Data raportului: Curs valutar la data evaluarii: Comanda de evaluare: lpoteze speciale: Rezultatele evaluarii Primaria Municipiului Lugoj Primaria Municipiului Lugoj vanzarea terenului aflat in proprietatea Primaria Municipiului Lugoj valoarea de piata |9-Aug-2021 22-Jul-2021 12-Aug-2021 4,9171 Lei/Euro nu sunt In tabelul ce urmeaza sunt prezentate rezultatele calculelor realizate in temeiul ipotezelor, ipotezelor speciale determinate de nalura raportului pe de o parte, si a judecatilor si rationamentelor evaluatorului pe de alta parte. Nr. crt. Denumire Adresa Valoara estimata (EURO) Valoare estimata (LE!) Semnificatia valorii estimate teren imprejmuit Lugoj, Traian Vuia, 7, jud. Timis 117.637! 578.412] valoarea de piata a terenului aflal in proprietatea Municipiul Lugoj, domeniul privat si asupra caruia este consemnat drept de concesiune in fav. SC GOERNER PACKAGING SRL Executant: Asocierea SC BLACK LIGHT SRL & SC CONSULTIM SA Administrator Birla Gigj-Atargt LIGHT sr, za notă Evaluator - Vereb Andrei-Eugen AN vâmata NT: ai Valabil ecializarea EPI, Capitolul 1. Termeni de refer identificarea evaluatorului Executant: : Asocierea SC BLACK LIGHT SRL & SC CONSULTIM SA Certificare ANEVAR: 0354, valabila 2021 Asigurare profesionala: 50000 EURO, valabila 2021 Reprezentant: Gigi-Aureliu Birla 'Adresa contact: Timisoara, str. Virtutii, nr. 1, jud. Timis 'E-mail: „office Oblacklight.ro Tel: 0356 808 870 Evaluator: Vereb Andrei-Eugen Certificare ANEVAR: 17058, valabila 2021 Specializare EPI Asigurare profesionala: 10000 EURO, valabila 2021 Adresa contact: Timisoara, sir. St. O. losif, bl. B4, et. 2, ap. 6, jud. Timis E-mail: andrei.verebQgmail.com Tel: 0764 698 986 Prin prezenta, evaluatorul declara faptul ca detine cunostintele si experienta necesare efectuarii in mod competent a prezentei lucrari de evaluare si poate oferi o evaluare obiectiva si impartiala. De asemenea, evaluatorul certifica urmatoarele: evaluatorul nu are niciun avantaj pecuniar sau de alta natura, in afara remunerarii pentru prezentul raport de evaluare * evaluatorul nu are niciun interes actual sau viitor fata de proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes personal legat de analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si ipotezele speciale specifice si prezenlate in raport si reprezinta analizele, opiniile si concluziile profesionale si impartiale evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare * prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, declaratie de conformitate, prezentare raport de evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia * raportul a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar/beneficiar, si doar in scopul declarat Data: 12-Aug-2021 Membru titular ANEVAR cu spe liza a „$5 oa Specializare: San Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati. — Clientul raportului de evaluare: Primaria Municipiului Lugoj Adresa contact: Lugoj, Piata Victoriei, nr. 4, 305500 Lugoj, jud. Timis Scopul evaluarii Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in scopul "vanzarea terenului aflat in proprietatea Primaria Municipiului Lugoj”. Identificarea imobilului/imobilelor supus(e) evaluarii Proprietatea/proprietatile care fac obiectul prezentului raport de evaluare sunt prezentate in tabelul de mai jos. Nr. i Document crt. Denumire Adresa propritate Proprietar St (mp) Au (mp) Sd (mp) ; — Lugoj, Traian Vuia, 7, jud. zi Municipiul Lugoj, domeniul 1 teren imprejmuit Timis CF 403671 Lugoj privat 9049 [) [0] In cadrul prezentului raport de evaluare, dreptul de proprietatea asupra proprietatii este considerat absolut (integral, tranzactionabil, neafectat de sarcini). Conform standardelor de evaluare in vigoare la data evaluarii, “proprietatea imobiliara reprezinta terenul si toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copaci si minerale, elementele care au fost atasate terenului, cum ar fi cladirile si constructiile de pe amplasament si toate elementele permanent atasate cladirilor, de exemplu echipamentele mecanice si electrice care asigura functionarea unei cladiri, aflate atat in subsol, cat si deasupra solului." In cadrul Capitolului 2 al prezentului raport de evaluare sunt prezentate date mai detaliate despre proprietatea/proprietatile supuse evaluarii. Tipul valorii Tipul valorii care urmeaza a fi estimata în prezentul raport de evaluare este stabilit in functie de obiectul si scopul evaluarii (prezentate mai sus). Astfel, avand in vedere scopul prezentului raport de evaluare, si anume vanzarea terenului aflat in proprietatea Primaria Municipiului Lugoj, in cadrul prezentului raport de evaluare, tipul de vaioare estimat este: Valoarea de investitie este un tip al valorii specific entitatii. Desi valoarea unui acliv pentru proprietarul acestuia poate fi egala cu suma de bani care ar putea fi obtinuta din vanzarea lui catre o alta parte, acest tip al valorii reflecta beneficiile obtinute de o entitate din detinerea unui activ si, ca urmare, nu presupune un schimb ipotetic. Valoarea de investitie reflecta situatiile si obiectivele financiare ale entitatii pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizata pentru cuantificarea performantei investitiei. Valoarea justa este pretul care ar fi incasat pentru vanzarea unui activ sau platit pentru transferul unei datorii intr-o tranzactie reglementata intre participantii de pe piata, la data evaluarii, valoarea de piata Conform Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2020 SEV 104 Cadrul general, paragraf 30: Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Conceptul valoare de piata presupune un pret negociat pe o piata deschisa si concurentiala unde participantii actioneaza in mod liber. Piata unui activ ar putea fi o piata internationala sau o piata locala. Piata poate fi constituita din numerosi cumparatori si vanzatori sau poate fi o piata caracterizata printr-un numar limitat de participanti de pe piata. Piata in care activul se presupune ca este expus pentru vanzare este piata in care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimba in mod normal. Valoarea de piata a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia. Cea mai buna utilizare este utilizarea unui activ care ii maximizeaza potential si care este posibila, permisa legal si fezabila financiar. Cea mai buna utilizare poate fi continuarea utilizarii curente a activului sau poate fi o alta utilizare, aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piata ar intentiona sa o dea unui activ, atunci cand stabileste pretul pe care ar fi dispus sa il ofere. Valoarea exprimata ca o opinie in prezentul raport reprezinta suma ce urmeaza a fi platita cash fara a lua alte modalitati de plata (rate, leasing, etc.). Data evaluarii, data inspectiei Data evaluarii reprezinta data la care este valabila opinia asupra valorii, si este: 9.8.2021 Data raportului reprezinta data la care este redactat raportul, si este: 12.8.2021 Data inspectiei reprezinta data la care a fost realizata inspectia proprietatii, si este: 22.7.2021 |Amploarea investigatiilor. Inspectia proprietatii _] Inspectia proprietatii/proprietatilor a fost efectuata in data de 22.7.2021 de catre Vereb Andrei-Eugen Nu s-au realizat investigatii detaliate referitoare la eventualele contaminari ale proprietatii sau ale amplasamentelor invecinate, in afara cazurilor in care aceste contaminari sau infestari au fost evidente. ” Proprietatea/proprietatile au fost identificate in baza documentelor puse la dispozitie de client si/sau proprietarul imobilelor analizate. Cu ocazia inspectiei au fost preluate fotografii care se regasesc atasate in anexele prezentului raport de evaluare. Detalii despre inspectie si eventualele limitari intalnite in cadrul acesteia, precum si alte concluzii trase cu aceasta ocazie, se regasesc in cadrul descrierilor centralizate atasate fiselor de calcul din cadrul prezentului raport de evaluare. |Documsntarea necesara pentru eiectuarea lucrarii de evaluare | Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor puse Ia dispozitie de catre Primaria Municipiului Lugoj, corectitudinea datelor furnizate fiind raspunderea acestuia. Documentele mai sus mentionate include (nu neaparat in mod exclusiv) urmatoarele documente: acte de proprietate (extras CF, autorizatie de construire, titlu de proprietate, etc), relevee ale constructiilor, planuri de incadrare si de amplasament ale imobilelor, PUZ, documente dobandire. Detalii legate despre situatia particulara a documentelor puse la dispozitie pentru fiecare imobil in parte se regasesc in cadrul descrierilor centralizate atasate fiecarei fise de calcul corespunzatoare. Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea In cadrul prezentului raport de evaluare, prima sursa de informare se constituie din documentele puse la dispozitia evaluatorului. In cadrul abordarii prin piata, precum si in cadrul abordarii prin venit, sursele de informare in vederea stabilirii valorii se constituie din date de piata culese de evaluator, de pe site-uri de specialitate, de pe site-urile primariilor, precum si surse proprii ale evaluatorului. Aceste date sunt verificate de catre evaluator, insa acesta nu poate oferii garantii depline legate de acuratetea lor. In cadrul abordarii prin cost, sursele de informare sunt cataloagele si indicii de actualizare publicate de catre EDITURA IROVAL BUCURESTI. Aceste surse de informatii au fost suplimentate cu articole din revista VALOAREA. Ipoteze si ipoteze speciale La baza evaluarii au stat o serie de ipoteze si ipoteze speciale, asumate de catre evaluator pe durata realizarii evaluarii si raportarii valorii, prezentate in cele ce urmeaza: Ipoteze - aspectele juridice au fost rpezentate fara a e intreprinde verificari sau investigatii suplimentare asupra acestora, si se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre beneficiar/client/proprietar - evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care - informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratete. - se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o - documentele puse la dispozitia evaluatorului se presupun a fi corecte si adevarate Ipoteze speciale: - nu sunt Restrictii dle utilizare, difuzare sau publicare Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special, dar nu numai Concluzii referitoare Ia valori, identitatea evaluatorului) nu pot fi publicate sau difuzate unor terte persoane de catre client si utilizator fara acordul prealabil al evaluatorului. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si/sau utilizare a acestuia. Prezentul raport de evaluare trebuie tratat ca un tot unitar; astfel nu este permisa scoaterea din context a vreunei informatii,opinii, sau concluzii prezentate in cadrul acestuia. Dsclararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare rin prezenta, evaluat at cu legitimatia 17058 declara faptul ca analizele, argumentarile, rezi si concluziile formulate, precum si raportul de evaluare au fost efectuate in conformitate cu Standarde de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2020 in vigoare la data evaluarii. Astfel, raportul de evaluare respecta: SEV 100 Cadrul general SEV 101 Termeni de referinta ai evaluarii SEV 102 Implementare SEV 103 Raportare SEV 104 Tipuri ale valorii SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile De asemenea, evaluatorul declara ca a respectat Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat. Data: Vergb Andrei-Eugen 12-Aug-2021 Membru titular ANEVAR cu specializare g. 17058 a af] pg ÎN Pa | 3 N i i iata 2 A î Lei ai Pa ”, $, zarea “e Descrierea raportului Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, intocmit in conformitate cu SEV 103 si cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor si judecatilor relevante pe care s-a bazat opinia cu privire la valoarea estimata „ nefiind nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard. Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre evaluatorul Vereb Andrei-Eugen, evaluator titular cu specializarea EPI, membru titular ANEVAR cu numarul de legitimatie 17058. Clientul prezentului raport de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj Beneficiarul prezentului raport de evaluare este Primaria Municipiului Lugoj Obiectul prezentului raport de evaluare il constituie teren situat in Lugoj, Traian Vuia, 7, jud. Timis. In Capitolul 2. Prezentarea datelor sunt prezentate mai detaliat atat aspectele juridice, cat si date despre caracteristicile fizice ale imobilelor analizate. Prezenlul raport este realizat in vederea flosirii sale in scopul "vanzarea terenului aflat in proprietatea Primaria Municipiului Lugoj", motiv pentru care evaluatorul a folosit in cadrul sau valoarea de piata Identificarea imobilului/imobilelor subiect. Descrierea juridica In tabelul urmator este identificata proprietatea analizata, considerente generale legate de identificarea sa fizica si juridica, proprietari si documente dobandire. Nr Denumire Adresa Document Proprietar Sarcini Document dobandire crt. propristate Act administrativ nr. 77 din teren imprejmuit Lugoj, Traian Vuia, 7, jud. Timis CF 403671 Lugoj Municipiul Lugoj, domeniul privat drept de concesiune În fav. SC GOERNER PACKAGING SRL 29/04/2015 emis de Municipiul Lugoj In cadrul descrierilor centralizate atasate fiecarei fise de calcul corespunzatoare fiecarui imobil analizat se regaseste o descriere detaliata a documentelor legate de dreptul de proprietate asupra propietatilor analizate. Date referitoare la teren/terenuri In tabelul de mai jos sunt prezentate detalii despre terenul/terenurile evaluate sau pe care sunt edificate constructiile analizate. și Utilitati: electricitate/apa NE Destinatie Docurer E Proprietar Forma Sprie Prer Sil curentalcanalizara/retea ă prop „(mp gazitelefonielinternet. - - . Municipiul Lugoj, 1 curti constructii CF 403671 Lugoj domeniul prival regulata 9049 140 da/dalda/da/dalda Date referitoare la constructia/constructii In tabelul de mai jos este prezentata o scurta descriere a constructiilor edificate pe terenurile descrise in subcapitolul anterior. Nr. Document Fi Au Sd i ș Fi Face obiectul crt, Tip constructie proprietate Proprietar (mp) (mp) Regim inaltime/staj Stare generala evaluarii “ Municipiul Lugoj, _ _ 1 - CF 403671 Lugoj domeniul privat o [1] nu In cadrul descrierilor centralizate atasate fiecarei fise de calcul corespunzatoare fiecarui imobil analizat se regaseste o descriere detaliata a constructiilor mentionate in tabelul de mai sus Date despre zona, vecinatati si amplasament. în tabelul de mai jos sunt prezentate zona/zonele in localitate in care sunt amplasate proprietatile analizate, precum si caracterul general al zonei respective. Ne Denumire Adresa Zona în localitate Rang zona Tip zona 1 teren imprejmuit Lugoj, Traian Vula, 7, jud. Timis centrura 2 rezidentiala In cadrul descrierilor centralizate atasate fiecarei fise de calcul corespunzatoare fiecarui imobil analizat se regaseste o descriere delaliata a vecinatatilor, incluzand informatii despre accesul la transport in comun, supermarketuri, unitati medicale si de invatamant, spatii de recreere, lacase de cult, parcuri si altele. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii. Determinarea celei mai bune utilizari presupune luarea in considerare a urmatoarelor cerinte: a) Utilizarea sa fie posibila prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de catre participantii de pe piata; b) Utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in co [...]